Жилищник отказывается ремонтировать входную группу, обслуживающую двух собственников: как составить обращение в суд и взыскать расходы

Правовой режим входной группы: общее имущество МКД или долевая собственность двух лиц

Решающий факт — вид здания. От него зависит, кто обязан ремонтировать входную группу.

Если здание является многоквартирным домом, входная группа (козырёк, лестница, фасад), обслуживающая два помещения, относится к общему имуществу собственников помещений в МКД:

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Козырёк и лестница как элементы фасада и ограждающих конструкций прямо включены в состав общего имущества Правилами № 491:

1. В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.02.2017 № 232) б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
   — п. 2 Правил № 491

Для целей ответа это означает: если дом — МКД, то входная группа, обслуживающая более одного помещения, входит в общее имущество, и обязанность её содержания и текущего ремонта возложена на управляющую организацию, а не на двух конкретных собственников. Ссылка Жилищника на «ремонт за счёт двух собственников» в этом случае несостоятельна.

Если же здание не является многоквартирным домом (дом на два помещения/сособственника), применяется иной режим — общая долевая собственность на имущество, обслуживающее оба помещения:

Статья 244. Понятие и основания возникновения общей собственности 1. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. 2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. 4. Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором. 5. По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.
— п. 1, 4 ст. 244 ГК РФ

1. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). 4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. 5.
   — п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009

Согласно п. 2 Пленума ВАС № 64 лестницы и ограждающие конструкции здания, обслуживающие более одного помещения, относятся к общему имуществу здания, принадлежащему собственникам помещений в силу закона (независимо от регистрации в ЕГРН):

1. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). 4. При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании. 5. Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это. 6. По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.
   — п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009

Вывод: в обоих вариантах козырёк, лестница и фасад, обслуживающие два помещения, являются общим имуществом — разница лишь в том, общим имуществом всех собственников МКД (ремонтирует УК) или общим имуществом двух сособственников нежилого/жилого здания (ремонтируют сами сособственники). Точный статус здания (МКД либо дом на двух собственников) подлежит установлению по ЕГРН и технической документации — от него зависит исход спора.

Обязанность управляющей организации (ГБУ «Жилищник Северное Тушино») произвести ремонт входной группы

Если дом — многоквартирный и договор управления заключён с ГБУ «Жилищник», то по договору управления УК обязана выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества:

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 05.04.2013 № 38-ФЗ; от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 2 1 .
   — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

При этом работы по содержанию и восстановлению именно козырьков, крылец, зонтов над входами и фасадов прямо входят в минимальный перечень работ, которые УК обязана выполнять в рамках утверждённой платы за содержание:

выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.); выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках; контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами; контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы); при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ. УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 ПРАВИЛА оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649; от 27.03.2018 № 331) 1. Настоящие Правила устанавливают порядок оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. 2.
— п. 9 Минимального перечня, утв. ПП РФ № 290 от 03.04.2013

Это означает, что ремонт козырька, лестницы (крыльца) и фасада как элементов общего имущества МКД — это не «дополнительная» работа за отдельную плату двух собственников, а прямо предусмотренная п. 9 Перечня № 290 обязанность управляющей организации в рамках платы за содержание жилого помещения. Отказ Жилищника со ссылкой на необходимость ремонта «за счёт двух собственников» противоречит данной норме, если дом — МКД.

Вывод: при статусе здания «многоквартирный дом» ремонт входной группы (козырёк, лестница, фасад) обязан произвести Жилищник за счёт средств, собираемых как плата за содержание общего имущества, без возложения расходов на двух собственников. Если же здание не МКД, а на обслуживании у Жилищника находится только помещение клиента по отдельному договору, входная группа в объём такого договора не входит, и отказ Жилищника правомерен — бремя несут сами сособственники.

Ветка «дом на двух сособственников»: распределение расходов и бремя содержания

Если здание не является многоквартирным домом (два помещения, принадлежащих разным собственникам, обслуживаемых одной входной группой), то входная группа — общее имущество двух сособственников, и расходы распределяются по правилам о долевой собственности:

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных обязательных платежей по общему имуществу, а также в расходах и издержках по его содержанию и сохранению. (В редакции Федерального закона от 24.07.2023 № 351-ФЗ)
— ст. 249 ГК РФ

Каждый сособственник несёт бремя содержания своего имущества, если иное не установлено законом или договором:

Статья 210. Бремя содержания имущества Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2.
— ст. 210 ГК РФ, п. 4

Это означает: в данной ветке оба собственника обязаны соразмерно своим долям участвовать в расходах на ремонт общего имущества (козырька, лестницы, фасада). Если второй собственник отказывается вносить свою долю, клиент вправе либо произвести ремонт и взыскать с него долю понесённых расходов, либо требовать от второго собственника участия в издержках в судебном порядке.

Вывод: в этом сценарии Жилищник прав — ремонт входной группы относится к бремени двух сособственников (ст. 210, 249 ГК РФ), а не к обязанности управляющей организации по договору обслуживания, заключённому лишь с одним из них. Требования к Жилищнику в таком случае будут отклонены; иск следует строить ко второму сособственнику о взыскании/возложении доли расходов.

Порядок защиты: досудебная фиксация, иск об обязании произвести ремонт, исполнение решения

При отказе Жилищника и непредоставлении письменного ответа целесообразно: (1) направить письменное заявление-претензию с требованием произвести ремонт входной группы и дать письменный ответ; (2) зафиксировать состояние (акт осмотра, фото/видео); (3) при статусе здания «многоквартирный дом» — подать жалобу в Мосжилинспекцию для фиксации нарушения и вынесения предписания; (4) при недостижении результата — обратиться в суд с иском об обязании произвести ремонт.

При удовлетворении иска об обязании ответчика совершить действия суд вправе установить срок исполнения и присудить денежную сумму на случай неисполнения:

Статья 206. Решение суда, обязывающее ответчика совершить определенные действия 1. При принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, суд в том же решении может указать, что, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за счет ответчика с взысканием с него необходимых расходов. 2. В случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено. Решение суда, обязывающее организацию или коллегиальный орган совершить определенные действия (исполнить решение суда), не связанные с передачей имущества или денежных сумм, исполняется их руководителем в установленный срок. В случае неисполнения решения без уважительных причин суд, принявший решение, либо судебный пристав-исполнитель применяет в отношении руководителя организации или руководителя коллегиального органа меры, предусмотренные федеральным законом
— ст. 206 ГПК РФ

Кроме того, неисполнение УК правил управления МКД образует административное правонарушение, что является дополнительным рычагом давления:

Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей. 2. Невыполнение указанными в части 1 настоящей статьи лицами обязанностей, предусмотренных правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, в период прекращения действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулирования, если указанные лица обязаны надлежащим образом осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на индивидуальных предпринимателей - от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей. Примечание.
— ст. 7.23.3 КоАП РФ, п. 1

Вывод: иск следует подавать в районный суд общей юрисдикции (по месту нахождения ответчика — ГБУ «Жилищник района Северное Тушино»). Требование формулируется как обязание произвести ремонт общего имущества (козырёк, лестница, фасад) с установлением судом срока исполнения (ч. 2 ст. 206 ГПК РФ) и возможностью взыскания с Жилищника понесённых расходов, если истец выполнит работы за счёт ответчика (ч. 1 ст. 206 ГПК РФ). Если дом — не МКД, иск следует обращать ко второму сособственнику о взыскании его доли расходов на ремонт (ст. 249 ГК РФ), а не к Жилищнику.