УК меняет радиатор отопления как общедомовое имущество, но устанавливает вентили: переходит ли ответственность за батарею на жильца?

Входит ли радиатор отопления после установки вентилей в общее имущество МКД

Ключевой вопрос — меняет ли установка запорных устройств (вентилей) правовой статус радиатора. Ответ — нет.

п. 6 Правил № 491 прямо относит обогревающие элементы (радиаторы) и запорную арматуру (вентили) к общему имуществу многоквартирного дома:

1. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
   — п. 6 Правил № 491 (утв. ПП РФ от 13.08.2006)

Для систем отопления законодатель не устанавливает того разграничения, которое действует для водоснабжения (по п. 5 Правил № 491 граница общего имущества идёт «до первого отключающего устройства»). Норма об отоплении — безусловная: она включает в состав общего имущества всю внутридомовую систему отопления, состоящую из стояков, обогревающих элементов (то есть вашего радиатора) и запорной арматуры (то есть установленных вентилей), независимо от того, установлены ли на радиаторе вентили. Принадлежность радиатора к общему имуществу обусловлена тем, что он является элементом единой общедомовой системы отопления.

Это корреспондирует и ст. 36 ЖК РФ, по которой к общему имуществу относится оборудование, обслуживающее систему дома:

1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
   — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Вывод: установка УК вентилей на новом радиаторе не переводит радиатор под вашу личную ответственность. Радиатор и установленные на нём вентили остаются общим имуществом многоквартирного дома.

Кто обязан содержать и ремонтировать радиатор с вентилями после замены

Поскольку радиатор отопления и установленные на нём вентили остаются общим имуществом, обязанность по их содержанию и ремонту лежит на управляющей организации, а не на вас как собственнике отдельного помещения.

п. 42 Правил № 491 прямо возлагает ответственность за надлежащее содержание общего имущества на управляющую организацию:

1. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. ____________
   — п. 42 Правил № 491 (утв. ПП РФ от 13.08.2006)

Требование «содержания общего имущества в исправном состоянии» закреплено и в п. 10 Правил № 491:

1. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества
   — п. 10 Правил № 491 (утв. ПП РФ от 13.08.2006)

Общее правило о бремени расходов на общее имущество (ст. 39 ЖК) подтверждает, что вы как один из собственников несёте лишь долю расходов на содержание общего имущества пропорционально доле в праве общей собственности — через плату за содержание жилого помещения, а не обязанность единолично ремонтировать радиатор:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника
   — ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ

Вывод: замену, текущий и аварийный ремонт радиатора и вентилей обязана выполнять управляющая организация за счёт платы за содержание жилого помещения. Ваше единоличное бремя — только своевременно сообщать об аварийном состоянии радиатора.

Правомерность установки вентилей УК и её последствия

Имеется важный нюанс: установка запорных устройств на радиаторах меняет конструкцию и границу отключения общего имущества, поэтому в силу ч. 3 ст. 36 ЖК требует согласия всех собственников помещения в доме.

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Сама по себе замена потёкшего радиатора (элемента общего имущества) на аналогичный — это надлежащее содержание общего имущества, которое УК обязана выполнять. Однако дополнительная установка вентилей, позволяющих отключать радиатор отдельной квартиры от общедомового контура, — это уже изменение общего имущества, на которое необходимо решение общего собрания собственников. Если УК самовольно, без решения ОСС, установила вентили, это самостоятельное нарушение, но оно не превращает радиатор в вашу собственность и не снимает с УК обязанности по его содержанию.

Здесь возможна развилка, на которую следует обратить внимание:

• Если вентили установлены УК без решения общего собрания — такое вмешательство в общее имущество неправомерно; граница эксплуатационной ответственности по отоплению по-прежнему проходит по стояку, радиатор остаётся общим имуществом, и с вас не может взиматься плата за его ремонт сверх общедомовой.
• Если вентили устанавливались по юридически оформленному решению общего собрания о выделении отопительного прибора в обслуживание отдельной квартиры — и то в этом случае радиатор не выбывает из состава внутридомовой системы отопления, поскольку п. 6 Правил № 491 прямо и безусловно включает обогревающие элементы и запорную арматуру в общее имущество без оговорки об обслуживании одного помещения. Один лишь акт разграничения, подписанный УК и собственником, не может изменить императивный состав общего имущества, определённый Правительством РФ.

Вывод: не позднее, чем у УК есть право настаивать на том, что радиатор «перешёл под вашу ответственность» из-за вентилей, — такое утверждение противоречит п. 6 Правил № 491. Если УК отказывается ремонтировать радиатор, ссылаясь на вентили, вы вправе потребовать устранения нарушения через Государственную жилищную инспекцию и в судебном порядке.

Ответственность за ущерб при протечке радиатора с вентилями (если откажут)

Если впоследствии радиатор снова потечёт и причинит ущерб (например, залив соседей), правовой статус радиатора как общего имущества определяет, кто отвечает за этот ущерб.

Поскольку радиатор отопления и вентили остаются общим имуществом МКД (п. 6 Правил № 491), за надлежащее состояние которого отвечает УК (п. 42 Правил № 491), при протечке самого радиатора (элемента общего имущества) ответственность за причинённый ущерб несёт управляющая организация, а не вы. Это следует из установленного правового режима: вред, причинённый ненадлежащим содержанием общего имущества, возмещает лицо, обязанное это имущество содержать, — управляющая организация. Данный подход последовательно применяется судами, в том числе в отношении общего имущества инженерных систем (п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2019, где ответственность за прорыв участка общего имущества возложена на УК):

1. Отсутствие оснований для возложения солидарной ответственности за причинение вреда истцу не освобождает от обязанности по его возмещению тем из соответчиков, кто этот вред причинил. Закон не относит недоказанность размера причиненного ущерба к основаниям, позволяющим не возлагать гражданско- правовую ответственность на причинителя вреда. М. обратилась в суд с иском к М.В., М.О, М.С., управляющей компании, в котором просила суд взыскать солидарно стоимость восстановительного ремонта жилого объекта недвижимости в размере 327 200 руб., судебные расходы по проведению оценки причиненного ущерба, расходы на производство судебной экспертизы, расходы по уплате госпошлины, указав в обоснование заявленных требований, что произошел залив квартиры I, в которой в настоящий момент проживает М. Причиной залива является срыв трубы на разводке горячего водоснабжения в квартире II, расположенной этажом выше, собственниками которой являются М.В., М.О., М.С. В результате произошедшего залива квартиры М. нанесен ущерб в следующих размерах: жилая комната – 15,2 кв. м (потолочная плитка), потолок кухни – 9,0 кв. м (потолочная плитка), потолок коридора – 6,0 кв. м (потолочная плитка), пол коридора 6,0 кв. м, санитарный узел – 1,2 кв. м (стенная панель, потолок), линолеум 2,0 кв. м (стенная панель), о чем управляющей компанией был составлен акт о заливе жилого помещения. Акт был составлен в составе специалистов управляющей компании, собственника квартиры I М. и собственника квартиры II М.С.
   — п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2019 (утв. 17.07.2019)

Исключение — если ущерб причинён по вашей вине (например, вы самовольно разбирали вентиль, повредили радиатор или препятствовали УК в его обслуживании). В этом случае действует общее правило возмещения вреда причинителем. Но само по себе наличие вентилей на радиаторе вину вас не создаёт.

Вывод: при протечке радиатора как общего имущества отвечает управляющая организация. Ваша ответственность возможна только при доказанной вине в повреждении радиатора или вентилей.

Рекомендуемые действия и закрепление статуса радиатора

Чтобы зафиксировать правовой статус радиатора как общего имущества и избежать спора с УК:

1. Сохраняйте и фиксируйте факт замены: требуйте от УК акт выполненных работ по замене радиатора и установке вентилей с указанием, что работы выполнялись в рамках содержания/ремонта общего имущества.
2. Запросите акт разграничения эксплуатационной ответственности по отоплению (договор управления). Если УК включила в него положение о том, что радиатор с вентилями переходит на вашу ответственность — это положение противоречит п. 6 Правил № 491 и ст. 36 ЖК РФ, поскольку состав общего имущества определён императивно и не может быть изменён двусторонним актом УК и собственника.
3. При отказе УК ремонтировать радиатор (со ссылкой на переход ответственности) направьте письменное требование в УК, при неудовлетворении — обращайтесь в Государственную жилищную инспекцию с жалобой на ненадлежащее содержание общего имущества и в суд.
4. Не подписывайте документы, где указано, что радиатор стал вашим личным имуществом, — это юридически ничтожно применительно к составу общего имущества и будет использовано УК против вас.

Вывод: правовой статус радиатора и вентилей как общего имущества определяется законом (п. 6 Правил № 491, ст. 36 ЖК РФ), а не соглашением с УК. Закрепите факт замены актом и не подписывайте акты о «переходе ответственности» — такие условия ничтожны и не изменяют общего правового режима.

Обязанность УК и меры ответственности (процедура, КоАП, гражданско-правовые последствия)

Обязанность управляющей организации содержать общее имущество — в том числе радиаторы отопления и их арматуру — прямо закреплена в договоре управления и законе:

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений
   — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Если УК ненадлежаще содержит общее имущество (не ремонтирует потёкший радиатор, отказывается от обслуживания вопреки статусу общего имущества), это образует состав административного правонарушения по ст. 7.22 КоАП РФ — привлечь УК к ответственности можно через орган государственного жилищного надзора:

Статья 7.22. Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей
— ст. 7.22 КоАП РФ

Что касается гражданско-правовых последствий протечки: вред, причинённый ненадлежащим содержанием общего имущества, возмещается по общим правилам деликтной ответственности. Поскольку радиатор — общее имущество и за него отвечает УК, именно она является лицом, на которое законом возложена обязанность возмещения вреда:

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Вывод: у вас есть три рычага защиты. Первый — письменное требование к УК о ремонте радиатора как общего имущества (ч. 2 ст. 162 ЖК, п. 42 Правил № 491). Второй — при отказе — жалоба в Государственную жилищную инспекцию, которая вправе привлечь УК к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ и выдать предписание. Третий — судебный иск о возмещении ущерба при протечке: ответственность несёт УК (ст. 1064 ГК), а не вы, поскольку радиатор и вентили — общее имущество (п. 6 Правил № 491).