Как расторгнуть договор подряда, заключенный бывшей УК после расторжения договора управления, чтобы не списали деньги за невыполненные работы

Полномочия прежней УК на заключение договора подряда после расторжения договора управления

После того как собственники уведомили прежнюю УК о расторжении договора управления, она утрачивает полномочия распоряжаться средствами дома и заключать от имени собственников договоры на ремонт общего имущества. В самом договоре управления прямо был закреплён запрет на заключение таких договоров без согласия собственников после расторжения — то есть полномочия УК как представителя собственников были ограничены договором.

{p. 1 ст. 174 ГК РФ}

В вашем случае полномочия УК были ограничены не только законом, но и прямо условиями договора управления: она не вправе была заключать договор подряда на ремонт крыши без согласия собственников, тем более после уведомления о расторжении. Такая сделка, совершённая с выходом за пределы договорных ограничений, может быть признана судом недействительной по иску собственников, в интересах которых установлены эти ограничения.

1. Если полномочия лица на совершение сделки ограничены договором или положением о филиале или представительстве юридического лица либо полномочия действующего от имени юридического лица без доверенности органа юридического лица ограничены учредительными документами юридического лица или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в доверенности, в законе либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении такое лицо или такой орган вышли за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях. 2.
   — п. 1 ст. 174 ГК РФ

Для признания сделки недействительной по этому основанию нужно доказать, что подрядчик знал или должен был знать об ограничениях полномочий УК. Поскольку ограничение было прописано непосредственно в договоре управления, у подрядной организации, действующей в сфере ЖКХ разумно и добросовестно, было достаточно возможностей выяснить статус УК и объём её полномочий (в том числе через реестр лицензий, ГИС ЖКХ). Если подрядчик знал о запрете — сделка оспорима и, кроме того, не порождает обязательств для дома: по правилу о сделке неуполномоченного лица она считается заключённой в интересах самой УК.

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 184. Коммерческое представительство 1.
   — п. 1 ст. 183 ГК РФ

Более того, договор подряда, заключённый прежней УК за счёт средств текущего ремонта без решения общего собрания собственников, посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц — всех собственников помещений. Распоряжение средствами текущего ремонта без решения общего собрания нарушает императивное требование законодательства.

1. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 169. Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности Сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. В случаях, предусмотренных законом, суд может взыскать в доход Российской Федерации все полученное по такой сделке сторонами, действовавшими умышленно, или применить иные последствия, установленные законом. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 170. Недействительность мнимой и притворной сделок 1. Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. 2. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 171.
   — п. 2 ст. 168 ГК РФ

Вывод: заключённый прежней УК договор подряда на ремонт крыши после расторжения договора управления и без решения общего собрания собственников является как минимум оспоримой сделкой (при осведомлённости подрядчика об ограничениях — недействительной), а как сделка, посягающая на права собственников, может признаваться ничтожной. Обязательства по такой сделке не возникают у собственников и у новой УК.

Как расторгнуть договор подряда и предотвратить списание денег

Даже не устанавливая предварительно недействительность сделки, есть прямой путь прекратить договор подряда: подрядчики к работам ещё не приступили, что даёт право на отказ от договора в силу закона.

1. Если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. 3. Если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков. Статья 716. Обстоятельства, о которых подрядчик обязан предупредить заказчика 1. Подрядчик обязан немедленно предупредить заказчика и до получения от него указаний приостановить работу при обнаружении: непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи; возможных неблагоприятных для заказчика последствий выполнения его указаний о способе исполнения работы; иных не зависящих от подрядчика обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок. 2.
   — п. 2 ст. 715 ГК РФ

Конкретно для вашей ситуации норма означает: раз подрядчики даже не приступили к выполнению работ по ремонту крыши, то сторона, на которой по договору лежала бы обязанность заказчика, вправе отказаться от исполнения такого договора и потребовать возмещения убытков. Поскольку действительным заказчиком собственники (и новая УК от их имени) не являются, именно прежняя УК как лицо, совершившее сделку с выходом за пределы полномочий, должна сама отказаться от договора либо нести его последствия.

Ключевое материально-правовое основание для признания действий УК неправомерными даёт норма о том, что текущий ремонт общего имущества проводится только по решению общего собрания собственников:

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).
— п. 18 Правил содержания общего имущества в МКД, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Такое решение общего собрания в вашем случае отсутствовало (собственники не только не одобряли ремонт, но уже расторгли договор управления). Следовательно, у прежней УК не было правового основания ни заключать договор подряда, ни тем более списывать средства текущего ремонта на его оплату. После прекращения договора управления УК обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением домом документы вновь выбранной организации, а не продолжать распоряжаться средствами дома:

в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме. (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ) 11. (Часть утратила силу - Федеральный закон от 07.06.2025 № 125-ФЗ) 12.
— ч. 5 ст. 200 ЖК РФ

Вывод: договор подряда подлежит прекращению путём отказа от его исполнения (основание — п. 2 ст. 715 ГК РФ, поскольку работы не начаты), а действия прежней УК по заключению такого договора и списанию средств текущего ремонта являются неправомерными в силу п. 18 Правил № 491 — без решения общего собрания собственников распоряжаться средствами на текущий ремонт нельзя.

Возврат денег (не потерять средства текущего ремонта) и порядок действий

Если прежняя УК всё же спишет средства текущего ремонта на оплату невыполненных работ, эти деньги получены ею (или перечислены подрядчику) без установленных законом оснований — решения общего собрания не было, работы не выполнены, договор управления расторгнут. Возникает неосновательное обогащение.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Это означает, что списанные деньги подлежат возврату в полном объёме владельцу средств. Средства текущего ремонта — это целевые средства собственников, и распорядиться ими могло только лицо, действующее на основании решения общего собрания, то есть новая УК (или ТСЖ) от имени собственников. Прежняя УК обязана либо не списывать деньги, либо вернуть уже списанное.

Порядок действий и сроки:

1. Направить прежней УК письменную претензию (требование): не производить списание средств текущего ремонта, расторгнуть договор подряда с подрядчиком (отказаться от него в связи с тем, что работы не начаты), и вернуть (перечислить новой УК) неизрасходованные средства текущего ремонта в составе остатка по дому.
2. Одновременно направить подрядчику заявление об отказе от договора подряда со ссылкой на п. 2 ст. 715 ГК РФ (работы не начаты) и на то, что договор заключён неуполномоченным лицом (ст. 183 ГК РФ), а потому не порождает обязательств у собственников дома.
3. Подать жалобу в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) о неправомерном распоряжении УК средствами текущего ремонта и заключении договора после прекращения договора управления — это основание для лицензионного контроля и возможного привлечения УК к ответственности.
4. Если требования не исполнены — обратиться в суд с иском: о признании договора подряда недействительным (ст. 174 ГК РФ) либо о применении последствий; и (или) о взыскании с прежней УК неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ) и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Общий срок исковой давности для защиты прав составляет три года:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 197. Специальные сроки исковой давности 1. Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком. 2. Правила статьи 195, пункта 2 статьи 196 и статей 198 - 207 настоящего Кодекса распространяются также на специальные сроки давности, если законом не установлено иное. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 198. Недействительность соглашения об изменении сроков исковой давности Сроки исковой давности и порядок их исчисления не могут быть изменены соглашением сторон. Основания приостановления и перерыва течения сроков исковой давности устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами. Статья 199. Применение исковой давности 1.
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Иск о признании оспоримой сделки недействительной должен быть предъявлен в пределах сроков, установленных ст. 181 ГК РФ (по общему правилу — один год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием недействительности). Поэтому действовать нужно безотлагательно, не дожидаясь, пока прежняя УК фактически спишет деньги.

Вывод (ветвление по ключевым фактам):

• Если деньги ещё не списаны — ваша задача незамедлительно (претензией и жалобой в ГЖИ) заблокировать списание и добиться отказа от договора подряда.
• Если деньги уже списаны и перечислены подрядчику — взыскивать их надо как неосновательное обогащение с того, кто их получил без оснований (прежняя УК и/или подрядчик), а договор оспаривать как заключённый с превышением полномочий.
• Если подрядчик добросовестен (докажет, что не знал о запрете) — обязательства по сделке лежат не на доме, а на самой прежней УК, поэтому собственники и новая УК денег терять не должны: убытки несёт УК, совершившая сделку за пределами полномочий.