Кто должен оплачивать установку лавочки во дворе многоквартирного дома: управляющая компания или жильцы?

Кто обязан финансировать ремонт и установку лавочки — УК или жильцы?

Лавочка во дворе многоквартирного дома расположена на придомовой территории — земельном участке, входящем в состав общего имущества собственников. По прямому указанию закона земельный участок с элементами озеленения и благоустройства принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности:

1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности
   — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Скамеица является типичным элементом благоустройства придомовой территории. Содержание и ремонт таких элементов прямо отнесены к содержанию общего имущества многоквартирного дома подпунктами «ж» и «з» пункта 11 Правил содержания общего имущества:

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества; з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества
— подп. «ж»–«з» п. 11 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

{...для ваших фактов:} Эта норма означает, что и рутинное содержание (подп. «ж»), и текущий и капитальный ремонт (подп. «з») элементов благоустройства — включая лавочку — являются частью содержания общего имущества. Соответственно, это не отдельная «инициатива жильцов», а прямо предусмотренная законом составляющая содержания дома.

{вывод по вопросу 1:} Ремонт и содержание лавочки как элемента благоустройства относятся к содержанию общего имущества МКД и не являются отдельной обязанностью жильцов сверх платы за жильё.

Развилка А: старая лавочка уже была элементом благоустройства → ремонт/замена за счёт платы за содержание, за счёт УК

Если лавочка ранее входила в состав общего имущества (была установлена при застройке либо входила в проект благоустройства), то её восстановление — это текущий ремонт элемента благоустройства, который в силу подп. «з» п. 11 Правил № 491 уже входит в содержание общего имущества (см. c1). Такие работы финансируются из платы за содержание жилого помещения, которую жильцы и так вносят каждый месяц.

Состав платы собственника определён Жилищным кодексом, и текущий ремонт общего имущества туда уже включён:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги
— ч. 2 ст. 154 ЖК РФ

Собственник обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества именно путём внесения платы за содержание жилого помещения, а не дополнительных сборов:

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 28.12.2013 № 417-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 1 1 . В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты.
— ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Управляющая организация по договору управления обязана выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества:

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Управление домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ):

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 1 1 . Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Вывод: если лавочка была существующим элементом благоустройства, её ремонт/замена — обязанность управляющей организации в рамках платы за содержание жилого помещения. Требовать с жильцов дополнительного сбора сверх этой платы неправомерно.

Развилка Б: установка совершенно НОВОЙ лавочки (нового объекта благоустройства) → решение общего собрания и целевой сбор

Если речь идёт не о восстановлении старой, а о создании нового элемента благоустройства, которого в составе общего имущества ранее не было, то это уже не «текущий ремонт» в пределах утверждённой платы, а новое улучшение. Такое решение принимается общим собранием собственников, и финансирование нового объекта определяется им же.

Общее собрание собственников — орган управления МКД, принимающий решения по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом (ст. 44 ЖК РФ):

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме 1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 1 1 . Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ) 2.
— ч. 1–2 ст. 44 ЖК РФ

Бремя расходов на содержание общего имущества несут собственники соразмерно своим долям (ст. 39 ЖК РФ):

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме 1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника
— ст. 39 ЖК РФ

Для ваших фактов: если новая лавочка ставится впервые, председатель прав в том, что нужно решение общего собрания и собранные средства. Однако в этом случае должен проводиться именно сбор по решению общего собрания с утверждением сметы и размера взноса, а не «скидываться наличными как попало».

1. Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года: подметание и уборка придомовой территории; очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 15.12.2018 № 1572) уборка и выкашивание газонов; прочистка ливневой канализации; уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка
   — п. 25 Минимального перечня, утв. ПП РФ № 290 от 03.04.2013 Важный контекст: минимальный перечень работ по содержанию придомовой территории (п. 25) охватывает лишь уборку, покос газонов и очистку урн — ремонт и установку скамеек он НЕ содержит. Поэтому буквальная «установка» именно нового объекта в минимальный перечень не входит.

Вывод: если лавочка новая (ранее отсутствовала) — требуются решение общего собрания и целевой (добровольный) сбор средств; если старая развалившаяся подлежит замене как элемент существующего благоустройства — это обязанность УК в рамках платы за содержание жилого помещения.

Процедура, доказательства и способы добиться замены лавочки от УК

Что проверить (доказательства). Ключевой документ — договор управления многоквартирным домом: в нём в силу закона должен быть указан перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества (п. 3 ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, см. c8). Если в договоре/приложении к нему упомянуто благоустройство придомовой территории или содержание малых архитектурных форм — это прямое основание требовать работ от УК. Дополнительно помогут: акт весеннего/осеннего осмотра общего имущества, проект благоустройства двора, данные кадастрового учёта земельного участка (если участок сформирован — лавочка на нём заведомо относится к общему имуществу по ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, см. c2).

Порядок действий при отказе УК. Если председатель отказывается, жильцам следует:

1. направить в УК письменное коллективное заявление с требованием восстановить элемент благоустройства в рамках платы за содержание (со ссылкой на подп. «ж»—«з» п. 11 Правил № 491 и ч. 2 ст. 162 ЖК РФ);
2. при отказе — обратиться в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию), поскольку надлежащее содержание общего имущества — лицензионное требование к УК, а надзор за ним осуществляют региональные органы государственного жилищного надзора (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ; ч. 1 ст. 161 ЖК РФ — см. c9 с требованием надлежащего содержания);
3. в судебном порядке — иск о понуждении УК выполнить работы по содержанию общего имущества, при длительном невыполнении работ одновременно требовать перерасчёта (уменьшения) платы за содержание жилого помещения.

Сроки. Федеральный акт не устанавливает единого предельного срока ремонта конкретного элемента благоустройства — сроки и периодичность определяются договором управления и перечнем работ. Поэтому ориентир — условия договора управления и разумный срок, необходимый УК для исполнения законной обязанности по надлежащему содержанию общего имущества (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Альтернативные источники, если решено ставить новую лавочку. Помимо целевого взноса по решению общего собрания (ст. 44, 39 ЖК РФ — c7, c3), возможны средства муниципальных программ благоустройства дворовых территорий (регулируются актами конкретного муниципального образования), однако для домов, управляемых УК, основной механизм — именно плата за содержание жилого помещения и решения общего собрания.

Вывод: приоритет — письменное требование в УК с опорой на договор управления; при отказе — жалоба в жилищную инспекцию, далее — иск о понуждении и перерасчёт платы за содержание.

Риски самостоятельной установки лавочки и рычаг контроля через жилищную инспекцию

Риски самовольной установки. Придомовая территория с элементами благоустройства — общее долевое имущество (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, см. c2). Владение и пользование таким имуществом осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности:

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации
— ст. 247 ГК РФ, п. 1

Для ваших фактов: если жильцы самовольно, без решения общего собрания, установят или демонтируют лавочку на общей территории, это чревато претензиями других собственников (вплоть до требования снести самовольно размещённый объект), а также правовой неопределённостью — новый объект без решения собрания не будет юридически «введён» в состав общего имущества. Поэтому любые новые объекты — только через решение общего собрания; замена обветшавшей существующей лавочки такого решения не требует, так как это текущий ремонт.

Рычаг исполнения через жилищный надзор. Госжилнадзор прямо охватывает соблюдение требований к использованию и содержанию общего имущества и к деятельности управляющих организаций:

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
— ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Это означает, что при отказе УК от текущего ремонта элемента благоустройства жилищная инспекция — надлежащий орган для жалобы: по результатам проверки она вправе выдать предписание об устранении нарушений, неисполнение которого влечёт административную ответственность управляющей организации.

Вывод: самовольная установка без решения общего собрания юридически рискованна; добиваться от УК ремонта следует письменным требованием, затем жалобой в госжилнадзор, при необходимости — иском о понуждении к выполнению работ и перерасчёте платы за содержание.