Можно ли не топить печь в съёмной квартире зимой, если в договоре найма это не указано? Последствия и ответственность

Обязан ли наниматель топить печь при умолчании в договоре?

Ядро вопроса — чья это обязанность: нанимателя или наймодателя. Прямой нормы «наниматель обязан отапливать при печном отоплении» нет: печь не входит в перечень коммунальных услуг, а её эксплуатация — часть содержания жилого помещения. Решающее значение имеют две нормы ГК в связке.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей. (В редакции Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ) Статья 680. Временные жильцы Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
— ст. 678 ГК РФ, п. 4

Разбор: ст. 678 ГК возлагает на нанимателя обязанность обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Отказ от отопления зимой в доме, где промерзают трубы, создаёт реальную угрозу порчи оборудования (разрыв труб, трещины): то есть намеренное бездействие, заведомо ведущее к порче, противоречит этой обязанности. Факт, что в договоре «про отопление ничего не сказано», ничего не меняет — обязанность по ст. 678 возникает из закона, а не из договора, и не может быть «выключена» умолчанием.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения 1. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. 2. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане 1. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. 2. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами статьи 679 настоящего Кодекса. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом. 3. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. 4.
— ст. 676 ГК РФ, п. 2

Разбор: ст. 676 ГК возлагает на наймодателя обязанность «осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома… и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении» — то есть текущую эксплуатацию печи и отопительных систем в целом обеспечивает собственник. Это значит, что наймодатель не вправе перекладывать на нанимателя требование топить как «свою» обязанность: если отопление требует регулярного обслуживания/ремонта печи, капитальные элементы — его зона (ст. 681 ч. 2 ГК). Однако обязанность нанимателя не допускать порчи (ст. 678) сохраняется.

Вывод по вопросу: умолчание в договоре не освобождает нанимателя от обязанности обеспечивать сохранность квартиры (ст. 678 ГК). Поэтому «просто взять и не топить», если это заведомо приводит к замерзанию и лопнувшим трубам, — нельзя: это порча имущества. Вместо этого можно законно снять риск иначе (см. следующий блок).

Что будет, если трубы замёрзнут и лопнут из-за неотопления: гражданская и административная ответственность

Если замерзание действительно произойдёт, наступают две линии ответственности нанимателя.

Статья 1064. Общие основания ответственности за причинение вреда 1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— ст. 1064 ГК РФ

Разбор: ст. 1064 ГК обязывает возместить вред в полном объёме «лицом, причинившим вред». Здесь развилка по вине. Если наниматель заранее знал о риске промерзания труб (наймодатель его прямо предупредил — как в вопросе) и сознательно отказался топить, его вина в форме неосторожности очевидна: он причинил вред имуществу наймодателя (и, возможно, соседей при протечке). Ссылка «я целыми днями на работе» не освобождает от ответственности — при печном отоплении от нанимателя в силу самой природы отопления ожидается принятие мер (протопить, оставить на минимальном режиме, договориться со сливом воды).

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
— ст. 7.21 КоАП РФ, п. 3

Разбор: дополнительно появляется административная ответственность — ст. 7.21 КоАП РФ прямо наказывает «порчу жилых помещений или порчу их оборудования» предупреждением или штрафом от 1 000 до 1 500 рублей. Замерзшая и лопнувшая труба — это порча оборудования жилого помещения, и по этой статье отвечает тот, кто допустил порчу, — то есть наниматель, не принявший мер.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
— ст. 687 ГК РФ, п. 2

Разбор: наконец, наймодатель вправе расторгнуть договор в судебном порядке за «разрушение или порчу жилого помещения нанимателем» (п. 2 ст. 687 ГК). При этом суд может дать нанимателю срок до года на устранение нарушений. То есть помимо денежного возмещения за починку труб есть реальный риск выселения через суд.

Вывод по вопросу: при замерзании труб наниматель, отказавшийся топить после предупреждения, рискует: (1) возместить стоимость ремонта (реальный ущерб по ст. 15 и ст. 1064 ГК); (2) получить штраф до 1 500 руб. по ст. 7.21 КоАП; (3) быть выселенным через суд по ст. 687 ГК. Все три последствия реальны и наступают независимо от того, было ли отопление прописано в договоре.

Законный способ не топить без риска: распределение ответственности и защита от промерзания

Обязанность не допускать порчи (ст. 678 ГК) не означает, что наниматель обязательно должен сам жечь дрова. Существуют законные способы снять риск, сохранив и право не топить постоянно, и квартиру в сохранности.

1. В качестве пользователя жилым помещением по договору социального найма наниматель обязан: а) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных статьей 17 Жилищного кодекса Российской Федерации ; б) осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей; в) обеспечивать сохранность жилого помещения, в том числе находящегося в нем санитарно-технического и иного оборудования, не допускать выполнение в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к порче жилого помещения, находящегося в нем оборудования, а также к порче общего имущества в многоквартирном доме; г) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме, соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования в многоквартирном доме, а также соблюдать требования пункта 1 настоящих Правил; д) немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и сообщать о них наймодателю; е) проводить текущий ремонт жилого помещения; ж) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ст.
   — п. 6 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Приказом Минстроя РФ № 292/пр от 14.05.2021

Разбор: п. 6 Правил пользования жилыми помещениями (утв. Приказом Минстроя РФ № 292/пр) — это подзаконный акт, детализирующий обязанности пользователя жильём. Подпункты «в» и «д» требуют «обеспечивать сохранность оборудования» и «немедленно принимать возможные меры к устранению… неисправностей и сообщать о них наймодателю». Из этого следует: наниматель обязан сообщить наймодателю о невозможности/нежелании отапливать и предложить иной способ защиты (например, полностью слить воду из системы отопления на зиму) — тогда сохранность обеспечена, а обязанность топить снимается. Молча сесть и ничего не делать — это и есть нарушение «немедленно принимать меры».

Развилка (важный факт): если в доме водяное отопление с заморозоопасными трубопроводами — без топки или слива воды трубы гарантированно лопнут, и бездействие нанимателя = порча. Если отопление только печное, без водяных труб в морозной зоне — риск промерзания ниже, и «не топить» безопаснее, но сохранность самой печи и стен от промерзания (разрыв кладки) всё равно требует минимального тепла. Поэтому честный вывод: в обоих случаях нужно согласовать с наймодателем способ (топить | слить воду | утеплить трубопроводы), а не молча отказываться.

Также есть гражданско-правовой рычаг в пользу нанимателя: поскольку за капитальные элементы и надлежащую эксплуатацию отопительной системы отвечает наймодатель (ст. 676 ч. 2, ст. 681 ч. 2 ГК), наниматель вправе предложить, чтобы наймодатель за свой счёт обеспечил консервацию системы на зиму (слив воды, теплоизоляция), либо снизил плату за наём в обмен на то, что наниматель берёт на себя топку. Это законный путь договориться без последствий.

Вывод по вопросу: «просто не топить» нельзя, если это ведёт к промерзанию. Но можно законно не топить, если: (1) письменно уведомить наймодателя и согласовать слив воды / консервацию отопительной системы на зиму; либо (2) договориться, что наймодатель за свой счёт защитит трубы от замерзания; либо (3) согласовать снижение платы за наём в обмен на топку. Любой из этих вариантов выводит нанимателя из-под ответственности по ст. 1064 ГК, ст. 7.21 КоАП и ст. 687 ГК.

Деньги и распределение бремени: кто платит за отопление и повреждения

Для точного ответа о деньгах нужна связка норм о бремени содержания и ремонте.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2.
— ст. 210 ГК РФ, п. 4

Разбор: по общему правилу бремя содержания имущества несёт собственник (наймодатель). Однако оговорка «если иное не предусмотрено законом или договором» — ключевая: именно ст. 678 ГК (обязанность нанимателя обеспечивать сохранность) и является таким «иным» законным основанием, перекладывающим на нанимателя обязанность предотвращать порчу, вызванную его собственным бездействием. Отсюда тонкий баланс: сама печь и система отопления как капитальный элемент — бремя наймодателя, но повреждение, возникшее от намеренного неотопления, — бремя лица, допустившего порчу (нанимателя).

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения 1. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается. Статья 682. Плата за жилое помещение 1. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. 2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. 3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации . Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения 1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. 2.
— ст. 681 ГК РФ, п. 4

Разбор: ст. 681 уточняет деление: текущий ремонт — наниматель, капитальный — наймодатель. Замерзание труб из-за неотопления — это не «ремонт» в смысле ст. 681, а порча (ст. 678, ст. 1064 ГК), которую устраняет и оплачивает причинитель — наниматель. Поэтому ссылка «это имущество собственника, пусть он и заботится о трубах» здесь не сработает: сохранность обеспечивает пользователь, а не только собственник.

Статья 15. Возмещение убытков 1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— ст. 15 ГК РФ, п. 2

Разбор: ст. 15 ГК даёт наймодателю право на полное возмещение убытков — расходов на восстановление лопнувших труб и устранение последствий протечки (в том числе ремонт у соседей, если их залило). Это реальный ущерб, который взыскивается с нанимателя при доказанности его вины (непринятие мер после предупреждения).

Вывод по вопросу: бремя содержания капитальных элементов — на наймодателе (ст. 210, 681 ГК), но убытки от порчи, вызванной сознательным отказом топить, возмещает наниматель (ст. 15, 1064 ГК). Итоговое распределение: ремонт печи и системы как таковой — собственник; ущерб от замерзания, спровоцированного бездействием нанимателя после предупреждения, — наниматель.

Сроки: сколько времени есть, чтобы исправить ситуацию

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения 1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. 2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. 3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
— ст. 687 ГК РФ, п. 2

Разбор: ключевой временной параметр даёт абзац 4 п. 2 ст. 687 ГК — «по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора». Это значит: даже если наймодатель пойдёт в суд за порчу, выселение не происходит немедленно — суд обязан рассмотреть возможность дать нанимателю до года на устранение (запустить отопление, отремонтировать трубы). Только после того, как за этот срок наниматель «не примет всех необходимых мер», суд по повторному обращению наймодателя расторгает договор.

Отдельно: расторжение всегда происходит только в судебном порядке (п. 2 ст. 687 ГК) — наймодатель не может выселить нанимателя самовольно или «просто так» без суда. Это защищает нанимателя от силового выселения.

Вывод по вопросу: де-факто у нанимателя есть «подушка» до года (по усмотрению суда) для устранения нарушений, а выселение возможно только через суд. Орган, рассматривающий спор, — суд общей юрисдикции (районный суд) по месту нахождения жилого помещения; это единообразно для всех исков наймодателя по ст. 687 ГК.