Кто должен ремонтировать наклонившееся ограждение жилого комплекса, если застройщик обанкротился и УК отказывается

Ограждение жилого комплекса — общее имущество, следить за ним обязана управляющая компания

Капитальное ограждение жилого комплекса, расположенное в границах земельного участка МКД, является элементом благоустройства придомовой территории и входит в состав общего имущества собственников помещений. Это прямо следует из ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, где общее имущество включает земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, а также из п. 2 Правил № 491, относящего к общему имуществу земельный участок с элементами благоустройства и иные объекты, предназначенные для благоустройства дома, расположенные в границах этого участка (подп. «е», «ж»). На само ограждение как капитальную конструкцию на общей территории жилого комплекса эти положения распространяются напрямую: оно обслуживает все помещения комплекса и не принадлежит отдельному собственнику.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Хотя акт приёма-передачи от застройщика формально возлагает на УК обязанности по содержанию, УК связана ею не только договором, но и законом: общее имущество должно содержаться так, чтобы обеспечивались безопасность жизни и здоровья граждан и надлежащее его состояние (ч. 1 и 1.1 ст. 161 ЖК РФ). Управляющая организация по договору управления обязуется выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 1 1 . Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 05.04.2013 № 38-ФЗ; от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 2 1 .
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Вывод по вопросу 1: капитальное ограждение жилого комплекса входит в состав общего имущества собственников помещений (п. 2 Правил № 491, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Следить за его состоянием и содержать его обязана управляющая компания на основании ст. 161, 162 ЖК РФ и договора управления; передача ограждения по акту лишь фиксирует законодательно существующую обязанность УК, а не создаёт её заново.

Осмотр, установление причин деформации и ремонт ограждения — обязанность УК (угроза безопасности)

Управляющая организация обязана проводить осмотры общего имущества, своевременно выявлять несоответствие его состояния требованиям безопасности и устранять выявленные дефекты. Содержание общего имущества включает текущий и капитальный ремонт элементов благоустройства, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества (подп. «з» п. 11 Правил № 491). Поскольку столбы ограждения наклонились и ограждение «рушится» — налицо угроза безопасности жизни и здоровью граждан, проезда по дороге.

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества ; и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т. д.), за исключением случаев, когда обязанность по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика в соответствии с Федеральным законом "Об электроэнергетике" ;
— подп. «з» п. 11 Правил № 491

Ключевая норма для факта «столбы наклонились в сторону дороги и рушатся»: если физический износ общего имущества достиг уровня, при котором оно не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, собственники (а через плату за содержание — управляющая организация как лицо, обеспечивающее надлежащее содержание) обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов (п. 20 Правил № 491). Результаты осмотра оформляются актом осмотра, который служит основанием для решения о мерах по устранению дефектов (п. 14 Правил № 491). Именно УК обязана зафиксировать состояние ограждения, установить причины деформации (в т.ч. заказать строительно-техническое обследование) и организовать ремонт.

Если физический износ общего имущества достиг установленного законодательством Российской Федерации о техническом регулировании уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечивает безопасность жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, что подтверждается предписанием, выданным соответственно федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными осуществлять государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов. 21. Капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). 22.
— п. 20 Правил № 491

Когда речь идёт об угрозе жизни и здоровью, УК не может «перекладывать» обязанность на общее собрание или на застройщика и оставлять разрушающееся ограждение без действий: неотложная защита от угрозы входит в её лицензионную деятельность по управлению домом. Разграничение текущего/капитального ремонта и источника оплаты (плата за содержание либо фонд капремонта по решению общего собрания — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, п. 21 Правил № 491) происходит внутри обязанности УК организовать работы, а не отменяет её.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 28.12.2013 № 417-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 1 1 . В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты.
— ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Вывод по вопросу 2: исследование причин деформации ограждения и его ремонт обязана организовать управляющая компания: она проводит осмотры, фиксирует дефекты актом осмотра, при угрозе безопасности обязана немедленно принять меры (п. 11 «з», 14, 20 Правил № 491). Мелкий текущий ремонт финансируется из платы за содержание жилого помещения, восстановительный (капитальный) ремонт — по решению общего собрания и за счёт фонда капитального ремонта (ст. 158 ЖК РФ), однако инициировать и организовать его обязана УК.

Развилка: «гарантийный случай» застройщика и его банкротство не освобождает УК от ремонта

УК отказывается ремонтировать, ссылаясь на гарантийный случай и банкротство застройщика. Здесь нужно развести две ветки.

Ветка А (дефект — строительный недостаток, гарантийный срок не истёк). Если деформация ограждения вызвана строительными недостатками и обнаружена в течение гарантийного срока, участник долевого строительства вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков, соразмерного уменьшения цены или возмещения расходов на их устранение (ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ); гарантийный срок по ст. 7 ФЗ-214 — не менее 3 лет со дня передачи объекта. При банкротстве застройщика такое требование предъявляется через конкурсного управляющего и включается в реестр требований кредиторов в порядке § 7 главы IX ФЗ № 127-ФЗ. Но это — отдельный канал взыскания с застройщика и он не снимает с УК обязанности содержать общее имущество надлежащим образом.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. 3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 4. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. 5.
— ч. 2, 5 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ

Ветка Б (дефект из-за износа/эксплуатации либо срок истёк). Застройщик не отвечает за недостатки, вызванные нормальным износом или ненадлежащей эксплуатацией, в т.ч. если они возникли вследствие ненадлежащего ремонта, проведённого самими собственниками или привлечёнными лицами (ч. 7 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ). Наиболее вероятно здесь именно это, раз УК сама длительное время эксплуатировала ограждение и обязана была отслеживать его состояние. В этом случае обязанность по устранению деформации целиком лежит на УК как на лице, отвечающем за содержание общего имущества, независимо от банкротства застройщика.

Общий вывод: банкротство застройщика и наличие/отсутствие гарантийного случая не являются основанием для отказа УК от содержания переданного ей по акту общего имущества. УК обязана организовать осмотр, установить причины деформации и ремонт ограждения; параллельно собственники вправе включить требование о возмещении к банкротящемуся застройщику в реестр требований кредиторов, если недостаток — гарантийный.

Ответственность УК за отказ и порядок действий жителей

Управляющая организация несёт ответственность за нарушение своих обязательств и за ненадлежащее содержание общего имущества (п. 42 Правил № 491). Отказ ремонтировать разрушающееся ограждение при наличии угрозы — нарушение правил содержания и ремонта, что влечёт административную ответственность: по ст. 7.22 КоАП РФ штраф для юрлица 40–50 тыс. руб., а также по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за осуществление лицензируемой деятельности по управлению МКД с нарушением лицензионных требований — штраф для юрлица 250–300 тыс. руб. (нарушение лицензионных требований при управлении домом — прямое основание, по которому ГЖИ составляют протоколы и выдают предписания об устранении).

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. ____________ 5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410) В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
— п. 42 Правил № 491
Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 7.22 КоАП РФ
Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19 2 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 14.12.2015 № 379-ФЗ; от 28.12.2017 № 437-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей . (В редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 26-ФЗ) 3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с грубым нарушением лицензионных требований - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 26-ФЗ) Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. Перечень грубых нарушений лицензионных требований устанавливается Правительством Российской Федерации. (Примечание в редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 26-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ )
— ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ

Порядок действий собственников при отказе УК:

1. Направить УК письменное заявление/претензию с требованием провести внеочередной осмотр ограждения, составить акт осмотра с фиксацией наклона столбов и провести ремонт; если УК бездействует или результатов нет — зафиксировать отказ.
2. Обратиться с жалобой в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) субъекта РФ — она вынесет предписание об устранении нарушения и привлечёт УК к ответственности по ст. 7.22 / ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ.
3. При уклонении — подать иск в суд об обязании УК устранить дефекты ограждения (иначе собственники вправе провести ремонт за свой счёт и взыскать с УК убытки), а при причинении вреда от обрушения — о возмещении вреда (ст. 210, 1064 ГК РФ).
4. Параллельно — при наличии гарантийного случая — включить требование к банкротящемуся застройщику в реестр требований кредиторов через конкурсного управляющего.

Вывод по вопросу 4: отказ УК от ремонта ограждения является нарушением правил содержания общего имущества и влечёт административную ответственность по ст. 7.22 и ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, а также обязательность возмещения убытков/вреда по ГК РФ. Собственникам следует: письменная претензия в УК → жалоба в ГЖИ (предписание) → иск в суд об обязании/возмещении; при банкротстве застройщика — включение гарантийного требования в реестр кредиторов.

Доказательства, альтернативные способы защиты и исполнение решения

Доказательства. Для защиты зафиксируйте: (1) наклон столбов ограждения — фото/видео с датой и привязкой к месту; (2) письменное обращение в УК с требованием провести осмотр и ремонт (заказным письмом с описью либо через ГИС ЖКХ); (3) письменный отказ УК или её бездействие; (4) акт осмотра общего имущества, который по п. 14 Правил № 491 оформляется УК и служит основанием для решения о мерах по устранению дефектов — если УК отказывается его составлять, оформляйте акт с участием совета дома или привлеките представителей ГЖИ. Осмотры общего имущества проводятся управляющей организацией (п. 13 Правил № 491), поэтому акт УК — базовое доказательство для ГЖИ и суда.

Альтернативные способы защиты. Если УК игнорирует требования, собственники вправе выбрать: административный канал — жалоба в ГЖИ с выдачей предписания и привлечением к ответственности по ст. 7.22 и ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ; судебный канал — иск об обязании устранить дефекты; самостоятельный ремонт при угрозе безопасности с последующим взысканием понесённых расходов с УК; смена УК по решению общего собрания. Эти варианты не исключают друг друга.

Исполнение решения. Решение об обязании УК выполнить работы исполняется в порядке исполнительного производства; при уклонении собственники вправе требовать взыскания судебной неустойки (ст. 308.3 ГК РФ). Требование возмещения к банкротящемуся застройщику исполняется в рамках дела о банкротстве путём включения в реестр требований кредиторов (ст. 100 ФЗ № 127-ФЗ).

Вывод: фиксируйте деформацию и отказ УК документально (акт осмотра, переписка, фото); при бездействии одновременно применяйте жалобу в ГЖИ и иск в суд, а при угрозе безопасности вправе отремонтировать за свой счёт с последующим взысканием расходов с УК; решение об обязании исполняется принудительно, при уклонении — судебная неустойка.

Порядок действий: претензия в УК → жалоба в ГЖИ (предписание) → иск в суд

Контроль за соблюдением управляющими организациями требований к содержанию общего имущества и правил его содержания осуществляет государственный жилищный надзор (ГЖИ), предмет которого прямо включает требования к использованию и содержанию общего имущества и к деятельности лиц, управляющих МКД (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ).

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
— ч. 1, 3, 8 ст. 20 ЖК РФ

Органом, рассматривающим жалобу, является уполномоченный исполнительный орган субъекта РФ (госжилинспекция региона), который по итогам проверки вправе выдать предписание об устранении выявленных нарушений (ч. 3, 8 ст. 20 ЖК РФ). Порядок действий собственников при отказе УК ремонтировать разрушающееся ограждение выстроен именно на этом механизме:

Государственный жилищный надзор осуществляется уполномоченными исполнительными органами субъектов Российской Федерации (далее - органы государственного жилищного надзора) в соответствии с положением, утверждаемым высшим исполнительным органом субъекта Российской Федерации, и общими требованиями к организации и осуществлению государственного жилищного надзора, установленными Правительством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 4. Предметом муниципального жилищного контроля является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, указанных в пунктах 1 - 12 части 1 настоящей статьи, в отношении муниципального жилищного фонда. (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 5. Муниципальный жилищный контроль осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления (далее - органы муниципального жилищного контроля) в соответствии с положением, утверждаемым представительным органом муниципального образования (высшим исполнительным органом субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, если иное не предусмотрено законами данных субъектов Российской Федерации). (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 6.
— ч. 3, 8 ст. 20 ЖК РФ

При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности). 9. Согласование назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 232-ФЗ) 10. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации осуществляет координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля при осуществлении ими государственного жилищного надзора, регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, муниципального жилищного контроля, направление высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации представления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора, а также иные полномочия, установленные Правительством Российской Федерации.
— ч. 8, 12 ст. 20 ЖК РФ

При этом орган ГЖИ вправе сам обратиться в суд в защиту прав и законных интересов собственников помещений по их обращению, а также с заявлением о понуждении УК к исполнению предписания (п. 4, 6 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ), что усиливает действенность административного канала.

в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований; 5) о признании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия данного договора обязательным требованиям, установленным настоящим Кодексом; 6) о понуждении к исполнению предписания. 13. Для проведения контрольных (надзорных) мероприятий при поступлении обращений (заявлений) граждан и организаций, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", государственных информационных систем о возможных нарушениях обязательных требований, указанных в части 1 настоящей статьи, органы государственного жилищного надзора, органы муниципального контроля разрабатывают и утверждают индикаторы риска нарушения обязательных требований. Типовые индикаторы риска нарушения обязательных требований устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. 14.
— п. 4 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ

Вывод по вопросу «порядок действий»: последовательность следующая — (1) письменная претензия в УК с требованием осмотра, составления акта и ремонта ограждения; (2) при отказе/бездействии — жалоба в орган государственного жилищного надзора (госжилинспекцию субъекта РФ), который выдаёт УК обязательное предписание об устранении нарушения и вправе привлечь её к административной ответственности по ст. 7.22 и ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, а также самостоятельно обратиться в суд в защиту прав собственников; (3) при неисполнении — иск в суд об обязании устранить дефекты с возможным взысканием убытков и судебной неустойки. Подсудность — районный (городской) суд по месту нахождения ответчика (УК) либо по месту жительства истца-потребителя; надзорный орган — ГЖИ субъекта РФ.