Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры с управляющими компаниями (УК) и ТСЖ

Обязан ли арендатор цокольного помещения платить за капитальный ремонт, если это не прописано в договоре и задолженность возникла до его аренды?

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Направьте арендодателю письменный ответ на претензию с отказом возмещать 18 000 руб. и долг 7 000 руб.descriptionОтвет на претензию арендодателя об отказе возмещения расходов на капитальный ремонт арендуемого нежилого помещения (свободная форма)
  2. 2
    Сошлитесь в ответе на ч. 1 ст. 169 ЖК РФ и п. 1 ст. 616 ГК РФ: капремонт — обязанность собственника.
  3. 3
    Укажите, что договор аренды не возлагает на вас оплату капремонта, а долг возник до начала аренды.
  4. 4
    Сохраняйте платежные документы об оплате аренды за 3 года для подтверждения добросовестности.
  5. 5
    При иске арендодателя заявите возражения: бремя доказывания договорного условия лежит на ней.
  6. 6
    При угрозе расторжения договора помните: отказ платить капремонт не основание по ст. 619 ГК РФ.

Документы и доказательства

  • Договор аренды цокольного помещения (оригинал или заверенная копия) — для подтверждения отсутствия условия об оплате капремонта.
  • Платёжные документы об оплате аренды и всех платежей за 3 года — подтверждение добросовестного исполнения обязательств.
  • Квитанция на капремонт с долгом ~7 000 руб. — доказательство возникновения задолженности до начала аренды.
  • Претензия арендодателя — фиксация её требования и даты для исчисления срока исковой давности.
  • Решение суда, по которому арендодатель оплатила 18 000 руб., — подтверждение её обязанности как собственника.
  • Письменный ответ на претензию со ссылкой на ст. 210, 616 ГК РФ и ст. 169, 158 ЖК РФ — доказательство отклонения незаконного требования.

  • Срочно: первые шаги

    • Не платите взносы на капремонт: по закону это обязанность собственника, а не арендатора.
    • Письменно ответьте на претензию, сославшись на ст. 210 ГК РФ и п. 1 ст. 616 ГК РФ.
    • Сохраните договор аренды и все платежные документы за 3 года — они подтвердят вашу добросовестность.
    • Зафиксируйте, что долг 7 000 руб. возник до начала вашей аренды — это долг собственника.

  • Денежные требования

    • Требование арендодательницы о возмещении 18 000 руб. и долга 7 000 руб. незаконно — обязанность по уплате взносов на капремонт лежит на ней как на собственнике (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ).
    • Долг 7 000 руб. возник до начала аренды — вы не обязаны его погашать, так как он не относится к периоду вашего пользования помещением.
    • Если вы уже заплатили эти суммы, вы вправе взыскать их как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).
    • При взыскании неосновательного обогащения вы можете также потребовать проценты за пользование чужими денежными средствами (п. 1 ст. 395 ГК РФ).

  • Сроки и риски

    • Немедленно подготовьте письменный ответ на претензию со ссылками на ст. 210 ГК РФ и п. 1 ст. 616 ГК РФ, зафиксировав отказ от оплаты капремонта.
    • Сохраняйте все платежные документы по аренде за 3 года — они подтверждают отсутствие у вас долга и добросовестность.
    • При подаче арендодателем иска в суд заявите возражения: обязанность по капремонту лежит на собственнике, договором на вас не возложена.
    • Отказ от оплаты капремонта не является нарушением договора аренды и не дает арендодателю права расторгнуть его по ст. 619 ГК РФ.
    • Риск: арендодатель может создать конфликтную ситуацию или препятствовать пользованию помещением — фиксируйте все действия письменно.

  • Чего не делать

    • Не платите арендодательнице 18 000 руб. и долг 7 000 руб. — это её обязанность как собственника.
    • Не подписывайте никаких соглашений о признании долга за капремонт и не давайте устных обещаний.
    • Не соглашайтесь на расторжение договора из-за отказа платить капремонт — это незаконное основание.
    • Не игнорируйте претензию: направьте письменный ответ с отказом и ссылками на закон.
    • Не вступайте в переписку в мессенджерах без сохранения скриншотов — фиксируйте всё письменно.
    • Не платите «под давлением» — потом возврат через суд займёт время и потребует усилий.

  • Когда нужен адвокат

    • Если арендодатель подаст иск в суд: Обратитесь к юристу, если арендодатель подаст иск о взыскании 18 000 руб. — потребуется защита в суде.
    • Если арендодатель попытается расторгнуть договор: Консультация адвоката нужна при попытке арендодателя расторгнуть договор из-за отказа платить за капремонт.
    • Если арендодатель подаст иск в суд: Привлеките адвоката для составления возражений на иск, если арендодатель заявит требования в суде.
    • Если клиент уже заплатил деньги и хочет их взыскать: Помощь юриста обязательна, если вы уже заплатили деньги и нужно взыскать их как неосновательное обогащение.
    • Адвокат потребуется для оценки договора аренды на предмет скрытых условий о капремонте.
    • Обратитесь за юридической помощью при угрозах арендодателя и давлении, чтобы защитить свои интересы.

  • Альтернативные пути

    • Предложите арендодательнице свериться с юристом или управляющей компанией по вопросу плательщика взносов на капремонт.
    • Предложите заключить дополнительное соглашение к договору аренды, прямо исключающее вашу обязанность по оплате капремонта.
    • Предложите арендодательнице обратиться в фонд капремонта за разъяснением о плательщике взносов.
    • Предложите арендодательнице оформить письменное соглашение о добровольном возмещении ею ваших расходов на текущий ремонт в обмен на отказ от претензий.
    • Предложите арендодательнице рассмотреть вопрос о зачёте её требований в счёт будущих арендных платежей, если она настаивает.
    • Предложите арендодательнице обратиться за консультацией к независимому юристу для подтверждения вашей позиции.

  • Региональные особенности

    • Уточните в договоре аренды, есть ли пункт о возложении на вас обязанности по уплате взносов на капремонт — при его отсутствии требование арендодателя незаконно.
    • Проверьте, не включена ли плата за капремонт в состав арендной платы или коммунальных платежей — если нет, вы не обязаны её компенсировать.
    • Запросите у арендодателя копию решения суда и квитанции об оплате 18 000 руб. — это подтвердит, что долг взыскан с неё как с собственника.
    • Обратите внимание на долг 7 000 руб., возникший до начала аренды — он относится к периоду владения собственника и не может быть переложен на вас.
    • При обращении в суд ссылайтесь на ч. 1 ст. 169 ЖК РФ и п. 1 ст. 616 ГК РФ — обязанность по капремонту лежит на собственнике, а не на арендаторе.
    • Если арендодатель угрожает расторжением договора — помните, что отказ платить капремонт не является основанием для расторжения по ст. 619 ГК РФ.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Между арендатором и арендодателем заключён договор аренды нежилого (цокольного) помещения в многоквартирном доме в г. Краснодаре, действующий три года. Арендатор исправно вносил арендную плату и иные согласованные платежи. Условие о возложении на арендатора обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт в договоре отсутствует, устного соглашения об этом также не было. Арендодатель как собственник помещения уплатила по решению суда задолженность по взносам на капитальный ремонт в размере 18 000 руб. и предъявила арендатору требование о возмещении этой суммы. Кроме того, в квитанции отражён ранее возникший долг по взносам на капитальный ремонт в размере около 7 000 руб., образовавшийся до начала аренды. Из указанных фактов следует, что спор возник не из договора аренды, а из попытки собственника переложить на арендатора свою законную обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Затронутые правоотношения:

  • Обязательство собственника помещения в МКД по уплате взносов на капитальный ремонт — затронуто, поскольку именно собственник в силу закона обязан уплачивать взносы на капитальный ремонт; это определяет, что арендодатель не вправе требовать их возмещения с арендатора без договорного условия.
  • Арендное обязательство по распределению расходов на содержание и ремонт имущества — затронуто, поскольку по общему правилу капитальный ремонт относится на арендодателя, а на арендатора — только текущий ремонт и содержание; отсутствие условия о капремонте в договоре исключает возложение соответствующих расходов на арендатора.
  • Правоотношения из неосновательного обогащения — затронуты, поскольку при получении арендодателем денежных средств без законного или договорного основания у арендатора возникает право требовать их возврата.
  • Процессуальные отношения по возможному иску арендодателя — затронуты, поскольку при предъявлении иска о взыскании спорных сумм арендодатель обязан доказать наличие договорного основания для возложения на арендатора обязанности по уплате взносов на капремонт.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Арендодатель является собственником цокольного помещения в многоквартирном доме, следовательно, именно на ней в силу ч. 1 ст. 169 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ лежит обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт.
  2. В договоре аренды отсутствует условие о возложении на арендатора обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт, устного соглашения также не было, поэтому оснований для переноса этой обязанности на арендатора нет.
  3. Помещение является нежилым (цокольным), но входит в состав многоквартирного дома, что не меняет правило: обязанность платить взносы на капремонт несёт собственник помещения, а не арендатор.
  4. Сумма около 7 000 руб. является задолженностью, возникшей до начала аренды, то есть относится к периоду, когда арендатор помещением не пользовался и не мог нести соответствующие расходы.
  5. Сумма 18 000 руб. уплачена арендодателем во исполнение её собственной законной обязанности по решению суда, а не в счёт обязательства арендатора, поэтому её взыскание с арендатора не основано ни на законе, ни на договоре.
  6. Арендатор в течение трёх лет надлежаще исполнял обязательства по арендной плате и иным платежам, что исключает квалификацию его отказа от уплаты капремонта как нарушения договора аренды.

Кто обязан уплачивать взносы на капитальный ремонт — собственник или арендатор

Обязанность уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт законодатель возлагает прямо и императивно на собственников помещений в многоквартирном доме, а не на арендаторов:

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8 1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ) 2. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на территории закрывающегося населенного пункта.
— ч. 1 ст. 169 ЖК РФ

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 28.12.2013 № 417-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 1 1 . В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты.
— ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Эти нормы устанавливают статутную (законную) обязанность собственника, существующую независимо от того, кто фактически пользуется помещением. Арендатор не является стороной правоотношений по уплате взносов на капремонт (они возникают между собственником и фондом капремонта / региональным оператором). Бремя содержания имущества, закреплённое в вещном праве, также лежит на собственнике:

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

Вывод для вашей ситуации: обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт лежит на арендодателе как собственнике цокольного помещения. Вы как арендатор по закону этой обязанности не несёте. То, что арендодатель по решению суда была обязана уплатить взносы, есть исполнение именно её собственной законной обязанности, а не основание для взыскания этих сумм с вас.

Меняет ли что-то нежилой (цокольный) характер помещения

Ст. 169 ЖК РФ возлагает обязанность уплачивать взносы на «собственников помещений в многоквартирном доме» — под это понятие подпадают и нежилые помещения (цоколь, подвал, встроенно-пристроенные коммерческие площади), являющиеся частью МКД, поскольку их собственники владеют долей в общем имуществе дома:

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8 1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ) 2. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на территории закрывающегося населенного пункта.
— ч. 1 ст. 169 ЖК РФ

Взнос на капремонт в таких домах рассчитывается по суммарной площади всех жилых и нежилых помещений (включая цокольные), однако обязанность его уплачивать и его размер определяются именно по собственнику нежилого помещения. Арендатор в эти правоотношения с фондом капремонта не вступает — он лишь пользуется помещением на срок аренды по ст. 606 ГК РФ.

Бремя содержания имущества по ст. 210 ГК РФ несёт собственник, и этот принцип не зависит от того, жилое помещение или нежилое:

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

Вывод: нежилой (цокольный) характер помещения на ваш случай не влияет — разделителем обязанности платить взносы на капремонт является не тип помещения (жилое/нежилое), а титул: собственник платит, арендатор — нет. Поскольку цоколь входит в состав МКД, собственник обязан уплачивать взносы наравне с владельцами квартир; перекладывать их на вас она не вправе без условия договора.

Вправе ли арендодатель переложить на вас уже уплаченные 18 000 руб. и долг ~7 000 руб.

Для перекладывания на арендатора обязанности, которую закон возлагает на собственника, арендодателю нужно специальное условие договора аренды. Это прямо следует из диспозитивного характера ст. 210 ГК РФ («если иное не предусмотрено… договором») и п. 1 ст. 616 ГК РФ, которая по умолчанию относит капитальный ремонт (и, соответственно, формирование его фонда через взносы) на арендодателя:

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков. 2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
— п. 1 ст. 616 ГК РФ

У вас, как вы указали, ни в договоре, ни устно согласования на погашение капремонта арендатором не было. Значит, договорного основания для требования уплатить взносы (18 000 руб.) нет.

Более того, долг ~7 000 руб. существовал по квитанции ещё до начала вашей аренды — это задолженность арендодателя перед фондом капремонта, возникшая в период, когда помещением владел только собственник. На вас этот долг перейти не может ни по каким основаниям.

Если арендодатель всё же получит с вас эти суммы при отсутствии договорного условия и собственной обязанности, на её стороне возникнет неосновательное обогащение, подлежащее возврату:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Вывод: требование арендодателя уплатить ей капремонт (18 000 руб.) и тем более возместить её ранее накопленный долг (~7 000 руб.) при отсутствии условия в договоре аренды незаконно и необоснованно. Вы не обязаны эти суммы платить; если оплатите — сможете взыскать их обратно как неосновательное обогащение.

Как защититься: ответ на претензию и возможный иск арендодателя

Порядок реагирования. На грубую претензию стоит ответить письменно (заказным письмом с описью): со ссылкой на ч. 1 ст. 169 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ указать, что взносы на капремонт обязана уплачивать она сама как собственник, что соглашения об оплате капремонта арендатором договором не предусмотрено, и что требования о возмещении 18 000 руб. и долга ~7 000 руб. отклоняются как не основанные на законе и договоре. Зафиксируйте, что все причитающиеся по договору аренды платежи (аренда, коммунальные) вы вносили своевременно.

Если арендодатель подаст иск о взыскании. Бремя доказывания оснований требования лежит на ней (ст. 56 ГПК РФ), включая доказательство того, что обязанность платить взносы договором возложена на вас. При отсутствии такого условия договора иск не имеет правового основания — требование направлено на перенос статутной обязанности собственника, что противоречит ст. 210 ГК РФ, ч. 1 ст. 169 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. При предъявлении таких требований вы вправе возражать и, в случае взыскания с вас, — предъявить встречный иск о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ).

Риск расторжения договора. Отказ платить законно не возложенный на вас капремонт не является нарушением обязательств арендатора по ст. 614 и ст. 616 ГК РФ (текущий ремонт и содержание вы поддерживаете), поэтому сам по себе не даёт арендодателю права на одностороннее расторжение договора. Однако, учитывая, что договор, как правило, легко расторжим, и отношения испортились, рекомендую действовать корректно, письменно, и сохранить доказательства исправного поведения (квитанции об оплате аренды за 3 года).

Вывод: ваша позиция юридически устойчива. Требование арендодателя уплатить взносы на капремонт противозаконно. Зафиксируйте письменный ответ на претензию, сохраняйте платёжные документы по аренде; если предъявят иск — оспаривайте его отказом от неосновательного переноса обязанности собственника.

Гражданско-правовые последствия: если вы заплатили или арендодатель начислит неустойку

Если арендодатель, несмотря на отсутствие правового основания, всё же получит от вас деньги за капремонт (или вы уплатите под давлением), эти средства подлежат возврату как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ, см. блок 3). На сумму неосновательно удерживаемых/полученных денежных средств сверх того начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Для вас это означает два защитных встречных инструмента: (1) если вы уже заплатили за капремонт — взыскать с арендодателя эти суммы обратно с процентами за пользование; (2) если арендодатель сама начислит вам неустойку/санкции за «неоплату капремонта» — эти требования также не имеют основания, поскольку взносы на капремонт вам по договору не вменены.

Отказ от уплаты законно не возложенной на вас обязанности не является нарушением договора аренды (ст. 614, 616 ГК РФ), а потому не даёт арендодателю оснований для взыскания неустойки или одностороннего расторжения по ст. 619 ГК РФ. Вы уплачиваете арендную плату и текущее содержание — всё, что закон возлагает на арендатора.

Вывод: если средства за капремонт с вас взысканы или получены арендодателем — вы вправе вернуть их как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ. Любые штрафы/неустойки за отказ платить капремонт неправомерны, так как у вас нет такой обязанности.

Сроки, альтернативные пути и порядок исполнения

Сроки. Если арендодатель решит взыскать с вас капремонт в суде, а вы — защититься, действует общий трёхлетний срок исковой давности:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Применительно к вашему делу: срок исковой давности у арендодателя на взыскание неосновательных сумм понёс бы расходов по текущим требованиям (по каждому периоду отдельно), а если вы, под давлением, уже заплатили — вы в течение трёх лет со дня уплаты вправе взыскать эти суммы обратно как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ) с процентами по п. 1 ст. 395 ГК РФ. Задолженность ~7 000 руб., возникшая до начала вашей аренды, к вам вообще не относится и никакой давности против вас не порождает.

Альтернативы разрешения спора. (1) Письменный ответ на претензию (заказным с описью) — вежливо, но юридически чётко изложить, что взносы на капремонт — обязанность собственника (ч. 1 ст. 169, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ), условия о капремонте в договоре нет, все арендные платежи вносились вовремя; требование отклонить. (2) Предложить арендодателю письменно согласовать, что капремонт продолжает оплачивать она как собственник, во избежание эскалации. (3) Если конфликт обострится и последует иск — защита в суде строится на отсутствии договорного основания для переложения обязанности (ст. 210, 616 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ — бремя доказывания на истце) и, при необходимости, на встречном иске о неосновательном обогащении.

Порядок исполнения / защита от расторжения. Отказ платить законно не возложенную на вас обязанность не нарушает ст. 614 и 616 ГК РФ (вы платите аренду и поддерживаете текущее содержание), поэтому сам по себе не даёт арендодателю права на одностороннее расторжение по ст. 619 ГК РФ. Чтобы снять все риски: сохраняйте квитанции об оплате аренды за 3 года, договор (без условия о капремонте), копию (фото) квитанции с долгом ~7 000 руб., датируемой до начала аренды, и ведите письменную переписку — это доказательства вашей добросовестности на случай суда.

Вывод: действуйте письменно и фиксируйте всё; юридически ваша позиция устойчива по всем титульным, финансовым и процессуальным аспектам. Если средства уже были уплачены или будут взысканы — верните их как неосновательное обогащение с процентами в пределах трёхлетнего срока давности.

Расторжение договора и уведомительный порядок (защита арендатора)

Досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя можно только при наличии оснований, перечисленных в ст. 619 ГК РФ. Показательно, что в перечень оснований входит «не производит капитального ремонта… в тех случаях, когда… производство капитального ремонта является обязанностью арендатора»:

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
— ст. 619 ГК РФ

У вас обязанность производить капитальный ремонт (и, соответственно, финансировать его через взносы) договором не установлена — значит, пункт 4 ст. 619 ГК РФ к вам неприменим. Отказ платить капремонт не подпадает ни под один из пунктов (вы не допускали существенных нарушений, не ухудшали имущество, не просрочивали дважды арендную плату). Дополнительно закон обязывает арендодателя, прежде чем требовать расторжения, направить вам письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок — то есть внезапно «выгнать» вас она не вправе.

Эта же процедура задаёт рамку разрешения конфликта: на грубую устную претензию ответьте письменно (заказным с описью), с опорой на ч. 1 ст. 169, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ и ст. 619, 616 ГК РФ. Если арендодатель пойдёт в суд — бремя доказывания наличия у вас обязанности платить взносы лежит на ней (соответствующий процессуальный принцип закреплён в ст. 56 ГПК РФ, которую я не привожу здесь текстом, но её действие имеется в виду в рамках доказывания).

Вывод: оснований для досрочного расторжения договора из-за отказа платить капремонт у арендодателя нет (п. 4 ст. 619 ГК РФ неприменим, иных нарушений нет), а любой путь к расторжению требует обязательного письменного предупреждения. Ваша добросовестность (своевременная арендная плата на протяжении 3 лет) фиксируется квитанциями и защищает вас от обвинений.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт лежит на собственнике помещения — вашей арендодательнице, а не на вас как арендаторе. Требование возместить ей 18 000 руб. и долг ~7 000 руб. при отсутствии соответствующего условия в договоре аренды незаконно.

По закону взносы на капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома обязаны уплачивать именно собственники помещений — это прямо установлено ч. 1 ст. 169 ЖК РФ и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. Данная обязанность является императивной и не зависит от того, кто фактически пользуется помещением. То, что помещение нежилое (цокольное), ситуацию не меняет: под «помещениями в многоквартирном доме» понимаются и жилые, и нежилые помещения, включая цокольные, поскольку их собственники владеют долей в общем имуществе дома (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ). Арендатор в правоотношения с фондом капремонта не вступает — он лишь пользуется помещением на срок аренды.

Общее правило ст. 210 ГК РФ закрепляет: бремя содержания имущества несёт собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. В вашем случае ни договором аренды, ни устным соглашением обязанность по оплате капремонта на вас не возлагалась. Более того, п. 1 ст. 616 ГК РФ возлагает на арендодателя обязанность производить капитальный ремонт за свой счет, что корреспондирует с обязанностью собственника уплачивать взносы на капитальный ремонт по ч. 1 ст. 169 ЖК РФ. Следовательно, уплаченные арендодательницей по решению суда 18 000 руб. — это исполнение её собственной законной обязанности как собственника, а не основание для взыскания с вас.

Долг ~7 000 руб., существовавший по квитанции ещё до начала вашей аренды, тем более не может быть переложен на вас: эта задолженность возникла в период, когда помещением владела только собственница, и к вашим обязательствам по договору аренды отношения не имеет.

Если арендодательница всё же получит с вас эти суммы при отсутствии договорного условия, на её стороне возникнет неосновательное обогащение, которое подлежит возврату на основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ, с начислением процентов по п. 1 ст. 395 ГК РФ. Отказ от уплаты законно не возложенной на вас обязанности не является нарушением договора аренды (ст. 614, 616 ГК РФ) и не даёт арендодательнице оснований для взыскания неустойки или одностороннего расторжения договора по ст. 619 ГК РФ.

Пошаговые действия

  1. Направьте арендодательнице письменный ответ на претензию (заказным письмом с описью вложения). Со ссылкой на ч. 1 ст. 169 ЖК РФ, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, ст. 210 ГК РФ и п. 1 ст. 616 ГК РФ укажите, что обязанность по уплате взносов на капремонт лежит на ней как собственнике, соглашения об оплате капремонта арендатором договор не содержит, а потому требования о возмещении 18 000 руб. и долга ~7 000 руб. отклоняются как не основанные на законе и договоре. Отметьте, что все платежи по договору аренды вы вносили своевременно.

  2. Сохраните все платёжные документы об оплате арендной платы и иных платежей за 3 года аренды — они подтверждают ваше добросовестное исполнение обязательств.

  3. Если арендодательница подаст иск в суд (суд общей юрисдикции по месту её жительства или месту нахождения помещения) — заявляйте возражения со ссылкой на указанные нормы. Бремя доказывания того, что обязанность платить взносы возложена на вас договором, лежит на ней. При отсутствии такого условия договора иск не имеет правового основания.

  4. Если вы уже заплатили (под давлением или по ошибке) — в течение трёх лет со дня уплаты (п. 1 ст. 196 ГК РФ) вы вправе обратиться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения (п. 1 ст. 1102 ГК РФ) и процентов по п. 1 ст. 395 ГК РФ.

  5. При угрозе расторжения договора — помните, что отказ платить законно не возложенный на вас капремонт не является основанием для расторжения договора по ст. 619 ГК РФ. Если арендодательница попытается расторгнуть договор в одностороннем порядке по этому основанию, вы вправе оспорить такие действия в суде.