Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите у УК кадастровую выписку на земельный участок и проектную документацию, чтобы подтвердить единство общего имущества всех корпусов.
  2. 2
    Если все три корпуса расположены на одном земельном участке и образуют единый объект общего имущества: Инициируйте общее собрание собственников всех корпусов для утверждения распределения расходов на полив соразмерно долям.
  3. 3
    Направьте в УК письменную претензию с требованием перерасчёта и начисления платы за полив всем собственникам.descriptionПретензия в управляющую компанию (свободная форма)
  4. 4
    При отказе УК обратитесь с жалобой в орган государственного жилищного надзора вашего региона.descriptionЖалоба в ГЖИ (свободная форма)
  5. 5
    Подайте иск в суд по месту нахождения УК о понуждении распределять расходы и произвести перерасчёт.

Документы и доказательства

  • Запросите в УК кадастровую выписку на земельный участок и проектное решение.
  • Получите схему подключения поливочных кранов и расчет объема воды на полив.
  • Запросите сведения о наличии отдельного прибора учета на поливочную линию.
  • Соберите документы, подтверждающие единство земельного участка всех корпусов.
  • Зафиксируйте отказ УК распределять расходы в письменном виде.
  • Если общее собрание собственников проведено и решение принято: Подготовьте протокол общего собрания собственников о распределении расходов.

  • Сроки и риски

    • При бездействии УК подайте жалобу в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) вашего региона.
    • Риск: если под каждым корпусом отдельный земельный участок, требование распределить расходы на другие корпуса неправомерно.

  • Когда нужен адвокат

    • Если уК не исполнит решение общего собрания о перерасчёте: Обратитесь к адвокату, если УК не исполнит решение общего собрания о перерасчёте — потребуется исковое производство.
    • Если гЖИ не восстановит справедливость по жалобе: Адвокат нужен для подготовки иска в суд, если ГЖИ не восстановит справедливость по вашей жалобе.
    • Без юриста сложно оспорить отказ УК, если она настаивает на раздельных земельных участках под корпусами.
    • Если уК игнорирует запросы документов о границах участка: Привлеките адвоката для досудебной претензии, если УК игнорирует запросы документов о границах участка.
    • Если соседи из других корпусов отказываются голосовать за справедливое распределение расходов: Юрист обязателен, если соседи из других корпусов отказываются голосовать за справедливое распределение расходов.
    • Помощь адвоката потребуется для взыскания излишне уплаченных сумм за полив через суд.

  • Альтернативные пути

    • Проверьте, один ли кадастровый номер у земельного участка под всеми тремя корпусами — это ключевой фактор.
    • Если участок единый, предложите УК распределять расходы на полив пропорционально долям всех собственников.
    • Если все три корпуса расположены на одном земельном участке и образуют единый объект общего имущества: Инициируйте общее собрание собственников всех корпусов для утверждения порядка оплаты полива.
    • Предложите установить отдельный прибор учёта на линию полива за счёт всех собственников.
    • Запросите в УК проектное решение и схему подключения поливочных кранов для фиксации общего имущества.
    • При отказе УК пересчитать плату — обращайтесь в ГЖИ с жалобой на порядок начислений.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Собственники помещений трёх корпусов жилого комплекса несут бремя содержания общего имущества. Управляющая компания относит расходы на воду для полива озеленённой территории только на собственников одного корпуса, к инженерным сетям которого фактически подключены поливочные краны, и отказывается распределять эти расходы между собственниками всех трёх корпусов. Проектным решением озеленение и полив отнесены к общему имуществу. Юридическое значение имеет не фактическое подключение кранов к одному корпусу, а принадлежность земельного участка и поливочной системы к общему имуществу всех трёх корпусов: если участок и система полива являются общим имуществом, расходы на их содержание должны распределяться между всеми собственниками соразмерно долям в праве общей собственности.

Затронутые правоотношения:

  • Общая долевая собственность на общее имущество многоквартирного дома — определяет, кто именно является собственником земельного участка с озеленением и поливочной системы и, соответственно, кто обязан нести расходы на их содержание.
  • Обязательства по содержанию общего имущества — устанавливают, что бремя содержания общего имущества несут все собственники помещений соразмерно своим долям, а не тот корпус, к сетям которого технически подключено оборудование.
  • Расчёты за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества — вода на полив озеленения квалифицируется как коммунальный ресурс на содержание общего имущества, поэтому её стоимость включается в расходы на содержание общего имущества и распределяется по общему правилу.
  • Компетенция общего собрания собственников — порядок распределения расходов на полив и решения о благоустройстве земельного участка принимаются общим собранием собственников, а не единоличным решением управляющей компании.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  • Единство земельного участка и общего имущества трёх корпусов. Если все три корпуса расположены на одном земельном участке и озеленённая территория с поливочной системой входит в состав общего имущества всех собственников, расходы на полив обязаны нести все собственники соразмерно долям. Если под каждым корпусом сформирован отдельный земельный участок и каждый корпус является самостоятельным многоквартирным домом, распределение расходов между корпусами без соглашения собственников неправомерно.
  • Отнесение поливочной системы и озеленения к общему имуществу. Проектное решение, в котором озеленение и полив указаны как общее имущество, подтверждает, что вода на полив расходуется на содержание общего имущества, а не на личные нужды собственников одного корпуса.
  • Фактическое подключение поливочных кранов к сетям одного корпуса. Это обстоятельство не изменяет правило распределения расходов: при единстве общего имущества техническая схема подключения не освобождает остальных собственников от участия в расходах на содержание общего имущества.
  • Отказ управляющей компании распределять расходы. Такой отказ при доказанном единстве общего имущества противоречит правилу о несении расходов на содержание общего имущества всеми собственниками соразмерно долям и может быть преодолён решением общего собрания, обращением в орган государственного жилищного надзора или в суд.

Является ли поливочная система и озеленяемая территория общим имуществом всех корпусов

По закону земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения, находятся в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме.

  1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 .
    — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Ключевой признак здесь — «обслуживающее более одного помещения (квартиры)». Поливочные краны и система полива, указанные в проектном решении как обслуживающие общую озеленённую территорию, которой пользуются жители всех трёх корпусов, по смыслу относятся к объектам, предназначенным для обслуживания и благоустройства общего земельного участка. Аналогично Правила № 491 прямо относят к общему имуществу земельный участок с озеленением.

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; е 1 ) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. 20.
— п. 2 подп. «е» Правил № 491

И гражданское законодательство подтверждает: земельный участок входит в общую долевую собственность наравне с санитарно-техническим оборудованием, обслуживающим более одного помещения.

  1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
    — п. 1 ст. 290 ГК РФ

Решающий факт — единство объекта. Вывод «территория и полив — общее имущество» верен, только если все три корпуса расположены на одном земельном участке (один кадастровый номер) и представляют собой единый жилой комплекс либо один многоквартирный дом. Признак, по которому расходы распределяются на всех, — не «все гуляют и сидят в тени», а юридическая принадлежность: если земельный участок и поливочная система являются общим имуществом всех собственников помещений трёх корпусов, то и бремя их содержания несут все. Если же под каждым корпусом сформирован отдельный земельный участок и корпуса юридически являются отдельными МКД, то общее имущество у каждого корпуса своё, и требовать распределения расходов полива на другие корпуса неправомерно — это было бы возложением чужих расходов.

Вывод: правовая квалификация зависит от того, образуют ли три корпуса единый МКД (единый комплекс) с одним земельным участком. Если участок с озеленением и поливочной системой является общим имуществом всех трёх корпусов — УК неправа, отказываясь распределять расходы; если у каждого корпуса свой участок и своё общее имущество — отказ УК обоснован, а спор решается не перераспределением платы, а приведением учёта в соответствие с фактической схемой подключения.

По какому правилу распределяются расходы на полив (воду) между собственниками

Полив растений и приобретение холодной воды для содержания общего имущества прямо отнесены законом к составу работ по содержанию общего имущества.

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;
— п. 11 подп. «ж» Правил № 491

л) приобретение холодной воды, горячей воды и электрической энергии, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, а также отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в таком доме (далее - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества) [...]
— п. 11 подп. «л» Правил № 491

То есть вода, расходуемая на полив озеленения, — это не чья-то «личная» коммунальная услуга одного корпуса, а коммунальный ресурс, потребляемый при содержании общего имущества. А расходы на содержание общего имущества распределяются между всеми собственниками пропорционально их доле в праве общей собственности, а не пропорционально тому, к чьему корпусу физически подсоединены краны.

  1. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
    — ч. 2 ст. 39 ЖК РФ
  1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество [...]
    — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Из этих норм следует: если полив озеленения — содержание общего имущества, а общее имущество принадлежит собственникам всех трёх корпусов на праве общей долевой собственности, то каждый собственник платит за полив соразмерно своей доле, независимо от того, к какому именно корпусу технически подключены поливочные краны. «Раскидывать» расходы — это не произвол УК, а прямое требование закона: бремя содержания общего имущества лежит на всех долевых сособственниках.

Возражение УК «так делать нельзя, это незаконно» — несостоятельно при условии единства общего имущества. Напротив, именно отнесение всей стоимости воды на полив только на жителей одного корпуса при общем имуществе противоречит ч. 2 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ. Если же корпуса юридически раздельны (свои участки, свои договоры управления), то распределение расходов между ними действительно невозможно без соглашения всех собственников либо изменения схемы подключения.

Как исправить распределение расходов и куда обращаться

Если общее имущество едино, порядок распределения и размер платы за содержание (включая воду на полив) устанавливается решением общего собрания собственников помещений, а не единоличным решением УК. Более того, вопросы размещения и эксплуатации элементов озеленения отнесены к компетенции общего собрания.

2 1 ) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;
— п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Из этого следует алгоритм действий собственников:

  1. Запросить у УК документы — кадастровую выписку на земельный участок, техническую документацию на дом, проектное решение, схему подключения поливочных кранов, а также расчёт объёма воды на полив (есть ли отдельный прибор учёта на поливочную линию). От этого зависит ключевой вывод о единстве общего имущества.

  2. Инициировать общее собрание собственников (всех трёх корпусов, если имущество едино) с вопросом об утверждении справедливого распределения расходов на полив и о дооборудовании линии полива отдельным прибором учёта, с отнесением этих затрат на всех собственников соразмерно долям.

  3. Если УК отказывается и начисляет плату только одному корпусу — направить претензию в УК, а при отказе обратиться с жалобой в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) о незаконном порядке начисления платы за содержание общего имущества, а также в суд с требованием обязать УК производить начисление соразмерно долям (и при наличии переплаты — о перерасчёте/возврате излишне уплаченного).

Вывод: при доказанном единстве общего имущества распределение расходов на полив на всех собственников соразмерно долям является обязанностью, вытекающей из ч. 2 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, и оформляется решением общего собрания (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Отказ УК со ссылкой на «незаконность» распределения не основан на законе и преодолевается через общее собрание, ГЖИ и суд. Орган контроля по начислениям — ГЖИ субъекта РФ; спор о перерасчёте платы подлежит рассмотрению в суде по месту нахождения ответчика (УК) либо по выбору потребителя.

УК неправа, если все три корпуса расположены на одном земельном участке и образуют единый объект общего имущества: расходы на полив озеленения должны распределяться между всеми собственниками соразмерно их долям, а не возлагаться только на жителей одного корпуса.

Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, а также оборудование, обслуживающее более одного помещения, входят в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 подп. «е» Правил № 491, п. 1 ст. 290 ГК РФ). Полив растений и приобретение холодной воды для содержания общего имущества прямо отнесены к работам по содержанию общего имущества (п. 11 подп. «ж» и «л» Правил № 491). Следовательно, вода, расходуемая на полив, — это коммунальный ресурс, потребляемый при содержании общего имущества, а не личная услуга одного корпуса.

Расходы на содержание общего имущества несут все собственники пропорционально своей доле в праве общей собственности (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). Техническое подключение поливочных кранов к сетям одного корпуса не меняет юридическую принадлежность имущества и не освобождает остальных собственников от бремени его содержания. Отказ УК распределять расходы на все корпуса при условии единства общего имущества противоречит указанным нормам.

Ключевое условие: вывод о неправомерности действий УК справедлив только если все три корпуса расположены на одном земельном участке (один кадастровый номер) и представляют собой единый многоквартирный дом или единый жилой комплекс с общим имуществом. Если под каждым корпусом сформирован отдельный земельный участок и корпуса юридически являются самостоятельными МКД, то общее имущество у каждого корпуса своё, и требовать распределения расходов на другие корпуса неправомерно.

Пошаговые действия

  1. Запросите у УК документы: кадастровую выписку на земельный участок, техническую документацию на дом, проектное решение, схему подключения поливочных кранов, расчёт объёма воды на полив и сведения о наличии отдельного прибора учёта на поливочную линию. Это позволит подтвердить, что земельный участок и поливочная система являются общим имуществом всех трёх корпусов.

  2. Инициируйте общее собрание собственников всех трёх корпусов (если имущество едино) с вопросами об утверждении распределения расходов на полив между всеми собственниками соразмерно долям и о дооборудовании линии полива отдельным прибором учёта с отнесением затрат на всех собственников. Решение общего собрания по вопросам благоустройства и эксплуатации элементов озеленения обязательно для УК (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

  3. Если УК отказывается исполнять решение собрания или продолжает начислять плату только одному корпусу — направьте письменную претензию в УК с требованием произвести начисление соразмерно долям и сделать перерасчёт.

  4. При отказе УК удовлетворить претензию — обратитесь с жалобой в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) субъекта РФ о незаконном порядке начисления платы за содержание общего имущества.

  5. Для принудительного перерасчёта и возврата излишне уплаченного — подайте иск в суд по месту нахождения УК либо по вашему выбору как потребителя с требованием обязать УК производить начисление соразмерно долям всех собственников и произвести перерасчёт.