Кто должен подписывать договор аренды мест общего пользования в паркинге после решения ОСС при ТСН

Кто должен заключать договор аренды мест общего пользования при действующем ТСН

Сдача пустых площадей паркинга в аренду — это передача общего имущества собственников помещений в МКД в пользование иным лицам. Такое решение относится к компетенции общего собрания собственников (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), и вопрос о том, какое именно лицо уполномочено подписывать договор, также решается общим собранием.

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ ) 3 1 ) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ ;
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Особое значение имеет п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — он прямо предписывает, что общее собрание должно не просто разрешить сдачу, но и определить конкретное лицо, уполномоченное заключать договор об использовании общего имущества, а также порядок получения денежных средств:

3 1 ) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ;
— п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

На эти два пункта (о пользовании общим имуществом — п. 3, и об определении уполномоченных лиц — п. 3.1) распространяется требование квалифицированного большинства не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников:

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Разбор применительно к вашей ситуации. Решение о том, что места общего пользования можно сдавать, принято 2/3 — это сам по себе достаточный кворум для разрешения передачи общего имущества в пользование. Но протокол не определил, кто именно уполномочен подписывать договор аренды. Это пробел: п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ требует отдельного (или содержащегося в том же решении) определения уполномоченного лица и порядка получения денежных средств. Пока это лицо не определено решением собрания, ни ТСН, ни УК, ни отдельный житель не вправе самостоятельно подписывать такой договор от имени всех собственников — их полномочия должны исходить из решения общего собрания.

Какое лицо уполномочено: ТСН, УК или физическое лицо — и на основании чего

ТСН. Товарищество — это специально созданное объединение собственников, которому закон даёт право обеспечивать владение, пользование и в установленных пределах распоряжение общим имуществом, а также предоставлять часть общего имущества в пользование:

Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме
— ч. 1 ст. 135 ЖК РФ (фрагмент)

1. предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; 2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме
   — п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ

Однако реализация этого права ТСН по общему имуществу собственников (а не собственному имуществу ТСН) возможна лишь при принятии решения собственниками по п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ и при наделении ТСН полномочиями по п. 3.1 этой же статьи. ТСН становится представителем собственников, если решением общего собрания оно определено таким уполномоченным лицом. Тогда от имени самого ТСН договор подписывает председатель правления — без доверенности:

1. Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества. (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
   — ч. 2 ст. 149 ЖК РФ

Физическое лицо (житель, член правления). Отдельное физическое лицо может подписывать договор только в двух случаях: (1) если решение общего собрания прямо наделило его полномочием по п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — тогда полномочие содержится в самом решении собрания, что по п. 4 ст. 185 ГК РФ приравнивается к доверенности, и доверенность от каждого собственника не требуется; либо (2) по доверенности, выданной собственниками. Без одного из этих оснований физлицо действует неуполномоченно (см. блок «Риски»).

УК. Заключение договора управления (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, > 1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ, от 21.07.2014 № 255-ФЗ, от 21.07.2014 № 263-ФЗ, от 26.07.2019 № 214-ФЗ) 1 1 .

— ч. 1 ст. 162 ЖК РФ (фрагмент)) само по себе не даёт управляющей организации права распоряжаться общим имуществом — УК может стать арендодателем общего имущества только если решением общего собрания (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) именно она определена уполномоченным лицом.

Вывод: поскольку протокол не определил уполномоченное лицо, до принятия дополнительного решения собрания подписывать договор аренды мест общего пользования нельзя ни одному из перечисленных лиц. Наиболее правильный путь — провести дополнительное ОСС и п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ определить лицо-арендодателя (как правило, ТСН либо управляющую организацию) и порядок поступления арендной платы. Если решением собрания уполномочено ТСН — договор от имени ТСН подписывает председатель правления без доверенности; если уполномочено физическое лицо — оно действует на основании самого решения собрания без отдельной доверенности от каждого собственника.

Риски подписания договора неуполномоченным лицом и судьба арендной платы

Если договор аренды подписал кто-то без решения общего собрания о наделении его полномочиями (председатель правления без такого решения, житель, член правления, УК), применяются последствия сделки, заключённой неуполномоченным лицом по ст. 183 ГК РФ:

1. При отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении. (Пункт в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения. 3. Если представляемый отказался одобрить сделку или ответ на предложение представляемому ее одобрить не поступил в разумный срок, другая сторона вправе потребовать от неуправомоченного лица, совершившего сделку, исполнения сделки либо вправе отказаться от нее в одностороннем порядке и потребовать от этого лица возмещения убытков. Убытки не подлежат возмещению, если при совершении сделки другая сторона знала или должна была знать об отсутствии полномочий либо об их превышении. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) Статья 184. Коммерческое представительство 1.
   — п. 1 ст. 183 ГК РФ

Сделка от имени собственников без их полномочий считается заключённой от имени и в интересах совершившего её лица, пока собственники (представляемые) не одобрят её — например, последующим решением общего собрания, претензиями к арендатору о плате и т.п. До одобрения контрагент вправе отказаться от договора, а после отказа от одобрения неуполномоченное лицо может быть принуждено к исполнению договора за свой счёт или к возмещению убытков. Тем самым неуполномоченное подписание создаёт для подписавшего личную имущественную ответственность.

Куда поступает арендная плата

Паркинг — общее имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников помещений (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, > 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в да

— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (фрагмент)). Следовательно, доходы от его сдачи распределяются между всеми собственниками соразмерно их долям:

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям
— ст. 248 ГК РФ

Из этого следует: даже при надлежащем оформлении аренды арендная плата не является доходом ТСН, УК или отдельного жителя — она поступает в общий «котёл» собственников и должна распределяться соразмерно долям (в т.ч. направляться на содержание общего имущества либо распределяться по решению собрания). Дополнительное решение собрания по п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ должно установить и порядок получения денежных средств.

1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого
   — п. 1 ст. 182 ГК РФ

Вывод. Договор аренды мест общего пользования вправе подписать лишь лицо, прямо уполномоченное решением общего собрания собственников (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Без такого определения протоколом собрания договор никем надлежащим образом не заключается: ТСН и УК не имеют «подразумеваемого» права распоряжаться общим имуществом собственников, а действующее без полномочия физлицо рискует личной ответственностью по ст. 183 ГК РФ. Следует принять дополнительное решение собрания (2/3 голосов) об определении уполномоченного лица (обычно ТСН либо УК) и порядка поступления платы; тогда председатель правления ТСН подпишет договор без доверенности (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ), а доход распределится соразмерно долям собственников.

Сроки, оспаривание, доказательства полномочий, альтернативы и исполнение

Действие и обязательность решения собрания. Принятое в установленном порядке решение ОСС о передаче общего имущества в пользование обязательно для всех собственников, в том числе не голосовавших:

1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании
   — ч. 5 ст. 46 ЖК РФ

Соответственно и последующее решение по п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ о наделении конкретного лица полномочиями на подписание договора распространяется на всех собственников. Пока это лицо не определено, договор не считается заключённым от имени всех собственников.

Сроки и оспаривание (ветка «если кто-то из собственников против»). Собственник, не участвовавший в собрании или голосовавший против, вправе оспорить решение собрания в суде в течение шести месяцев с момента, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении; суд вправе оставить решение в силе, если нарушения несущественны:

1. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику
   — ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

Для вашей ситуации это означает: риск оспаривания решения ОСС существует до истечения шести месяцев, и на этот срок желательно не проводить необратимых сделок (либо оформлять договоры с оговоркой о возможности их пересмотра при отмене решения). Сам по себе факт потенциального оспаривания не приостанавливает исполнение решения, но делает договор аренды уязвимым, если решение будет признано недействительным.

Доказательства полномочий подписанта. Основанием полномочия лица, подписывающего договор от имени всех собственников, служит либо решение собрания, либо доверенность. Закон прямо приравнивает полномочие, закреплённое в решении собрания, к доверенности:

1. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений
   — п. 4 ст. 185 ГК РФ

Поэтому при заключении договора аренды общего имущества полномочия подписанта подтверждаются: (1) протоколом ОСС с решением по п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ об определении уполномоченного лица (отдельная доверенность от каждого собственника при этом не требуется); (2) если уполномочено ТСН — подтверждением статуса председателя правления (выписка из ЕГРЮЛ, протокол избрания), который по ч. 2 ст. 149 ЖК РФ подписывает договор без доверенности.

Альтернатива единому договору от имени всех. Поскольку общее имущество находится в общей долевой собственности, п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ как раз и направлен на то, чтобы избежать договора с каждым из многочисленных собственников: если ОСС определило уполномоченное лицо, оно подписывает один договор от имени всех собственников (обязательность решения для всех подтверждена ч. 5 ст. 46 ЖК РФ). Альтернативой был бы самостоятельный договор с каждым сособственником по его доле, что для общего имущества МКД практически неприменимо. Рекомендуемая модель — решение ОСС, определяющее уполномоченное лицо и порядок сбора платежей.

Исполнение и распределение платы. Арендная плата за пользование общим имуществом поступает в общее имущество и распределяется между собственниками соразмерно долям (ст. 248 ГК РФ, > Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям

— ст. 248 ГК РФ) — либо направляется по решению собрания на содержание и ремонт общего имущества. Обязанным платить является арендатор по договору, заключённому уполномоченным лицом; порядок получения денежных средств должен быть установлен тем же решением по п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Вывод по процедуре. Для легитимного заключения договора аренды пустых площадей паркинга: (1) решение по п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ о допустимости сдачи уже принято 2/3 — это достаточный кворум; (2) для подписания договора необходимо дополнительное решение собрания по п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, определяющее конкретное уполномоченное лицо (ТСН, УК либо физическое лицо) и порядок получения платы; (3) если уполномочено ТСН — договор подписывает председатель правления без доверенности; если физлицо — оно действует на основании решения собрания без доверенности от каждого (п. 4 ст. 185 ГК РФ); (4) плата распределяется между собственниками соразмерно долям; (5) риск оспаривания решения — 6 месяцев с момента, когда голосовавший против узнал о решении.