Куплен дом, УК прислала договор с незаконными пунктами: одностороннее повышение платы, отключение электричества за неуплату — что делать, подписывать с протоколом разногласий или отказаться?

Нельзя ли отказаться от навязанного договора УК в посёлке: применимость ЖК РФ и свобода договора

Ключевая развилка вашего дела. Если дом — индивидуальный (ИЖС, таунхаус/коттедж с отдельным участком), то нормы ЖК РФ о договоре управления многоквартирным домом (ст. 161–162 ЖК) прямо не применяются, а отношения выстраиваются на общих гражданско-правовых началах. Для ИЖС договор о коммунальных услугах вообще заключается «по выбору» собственника — навязывание одной конкретной УК законом не предписано.

Условия предоставления коммунальных услуг собственнику и пользователю жилого дома (домовладения) по его выбору определяются: а) в договорах холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), заключаемых собственником жилого дома (домовладения) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией; б) в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом собственником жилого дома (домовладения) с организацией
— п. 10 Правил № 354, утв. ПП РФ от 06.05.2011 № 354

Для собственника индивидуального дома это означает: обязательного договора именно с этой УК нет. Условия предоставления коммунальных услуг определяются по выбору собственника — напрямую с ресурсоснабжающей организацией либо через организацию-посредника. Свобода заключения договора прямо гарантирована Гражданским кодексом — понуждение к заключению не допускается, если обязанность не установлена законом.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
— п. 1 ст. 421 ГК РФ

Применительно к вашим фактам: если в посёлке нет решения общего собрания собственников, обязывающего всех заключить договор с этой УК, а сам дом — не многоквартирный (нет общего имущества в смысле ст. 36 ЖК), то вы вправе не подписывать договор и заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями либо выбрать иную обслуживающую организацию. Если же посёлок оформлен как многоквартирный жилой комплекс с общим имуществом, договор заключается «на условиях, указанных в решении общего собрания», и тогда действуют правила ст. 156, 158, 162 ЖК, разобранные ниже.

Вывод: вы вправе отказаться от подписания навязанного договора, если он не обусловлен решением общего собрания собственников посёлка (МКД). Понуждение к заключению договора с конкретной УК при таком раскладе неправомерно (ст. 421 ГК РФ).

Пункт о праве УК в одностороннем порядке повышать плату — ничтожен

Одностороннее изменение цены со стороны исполнителя в договоре с гражданином-потребителем — это прямое нарушение императивных норм. Гражданский кодекс прямо запрещает односторонний отказ и одностороннее изменение обязательства.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами
— п. 1 ст. 310 ГК РФ

При этом п. 1 ст. 310 ГК адресован отношениям, где обе стороны — предприниматели (п. 2), а для потребителя введено ещё более строгое правило Законом о защите прав потребителей: условия, дающие исполнителю право на одностороннее изменение цены, отнесены к недопустимым и ничтожным.

1. Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 настоящего Закона. Требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления. 2. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: 1) условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права;
   — п. 1, 2 ч. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Прямо к вашей ситуации: пункт договора, позволяющий УК единолично поднимать плату, относится к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, и ничтожен (не требует признания судом — он недействителен с момента заключения). Если посёлок является МКД, дополнительно действует специальное правило Жилищного кодекса: плата за содержание жилого помещения утверждается общим собранием собственников и устанавливается на срок не менее года; УК не вправе самовольно её менять.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9 2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год
— ч. 7 ст. 156 ЖК РФ

Позицию Верховного Суда по этому поводу прямо подтверждает пункт Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017.

Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный
— п. 17 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017

Вывод: условие о праве УК в одностороннем порядке повышать плату незаконно и ничтожно (п. 1 ст. 310 ГК, п. 2 ч. 2 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», для МКД — ч. 7 ст. 156 ЖК и п. 17 Пленума ВС № 22 от 27.06.2017). Оно не создаёт для вас обязанности платить больше, чем согласовано, и подлежит исключению из договора по вашему требованию.

Обязанность платить за «общее имущество, которым не пользуюсь» — правомерна только при наличии реального общего имущества и решения собрания

Бремя содержания собственного имущества несёт его собственник, но общее имущество, находящееся в общей долевой собственности, содержат все сособственники соразмерно доле.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором
— ст. 210 ГК РФ

Для многоквартирного дома эта обязанность конкретизирована: собственник обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно своей доле.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество
— ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Важно: платить за общее имущество вы обязаны только в том случае, если такое общее имущество реально существует и вы являетесь сособственником доли в нём (дороги, сети, инженерные коммуникации посёлка), и только в размере, установленном решением общего собрания, а не по произволу УК. Судебная практика по коттеджным посёлкам прямо исходит из того, что начисления за содержание общего имущества правомерны лишь постольку, поскольку тариф и перечень услуг не оспорены и услуги фактически оказывались.

обязанности нести расходы по содержанию помещения и оплачивать оказываемые ему управляющей организацией услуги, при этом управляющая компания является лицом, ответственным за содержание общего имущества жилого комплекса, правомерно производила начисления за содержание общего имущества истцу, в том числе за оказание дополнительной услуги «Содержание земельного участка и элементов благоустройства», тарифы и перечень услуг управляющей компании истцом не оспаривались, доказательств того, что такие услуги ответчиком не оказывались, истцом суду не предъявлено, представленный Ч. протокол внеочередного общего собрания от 3 июля 2018 г., согласно которому решение об утверждении тарифа за содержание земельного участка и элементов благоустройства общим собранием не принято, суд не признал допустимым доказательством, поскольку копия протокола надлежащим образом не заверена, оригинал данного документа не представлен. Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции и его правовым обоснованием. Кассационный суд общей юрисдикции оставил судебные постановления судов первой и апелляционной инстанций без изменения. 27 Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда признала состоявшиеся по делу судебные постановления незаконными в связи со следующим. Согласно ч. 2 ст.
— п. 8 Обзора судебной практики, утв. Президиумом ВС РФ 16.02.2022

Для индивидуального дома составляющая «плата за содержание жилого помещения» (ч. 1 ст. 158 ЖК) не начисляется — она относится к общему имуществу многоквартирного дома. Если у вас ИЖС с самостоятельным участком и сетями, единственная законная плата УК — за фактически заказанные и оказанные услуги возмездного договора, а не за «принадлежность» к посёлку.

Вывод: обязанность платить за общее имущество возникает только при наличии реального общего имущества в долевой собственности и утверждённого решением общего собрания тарифа. Формулировка «платите, даже если не пользуетесь» законна лишь в пределах соразмерной доли в реальном общем имуществе (ст. 210 ГК, ч. 1 ст. 158 ЖК, п. 8 Обзора ВС от 16.02.2022). Если общего имущества нет или тариф не утверждён — начисление неправомерно.

Пункт о «собственном определении форс-мажора» и снятии ответственности за качество — ничтожен

Как отмечалось, условия, которые исключают или ограничивают ответственность исполнителя по основаниям, не предусмотренным законом, по Закону о защите прав потребителей ничтожны.

1. условия, которые исключают или ограничивают ответственность продавца (изготовителя, исполнителя, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера, владельца агрегатора) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по основаниям, не предусмотренным законом; 5) условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом; 6) условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя; 7) условия, которые ограничивают установленное статьей 16 1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг); 8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации; 9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки; 10) условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, которые могут быть предъявлены продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества;
   — п. 4 ч. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Что же такое форс-мажор (непреодолимая сила) по закону? Это чрезвычайные и непредотвратимые обстоятельства; при этом наступление таких обстоятельств должна доказывать сама УК, а в понятие не включаются, например, отсутствие денежных средств или нарушение обязательств контрагентами.

чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. 4. Заключенное заранее соглашение об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства ничтожно.
— п. 3 ст. 401 ГК РФ

Смысл для вас: УК не может «по своему усмотрению» объявлять любое событие форс-мажором и снимать с себя ответственность. Признание обстоятельства непреодолимой силой — вопрос факта, решаемый судом на основании доказательств УК (чрезвычайность + непредотвратимость), а не её собственное решение, зафиксированное в договоре. К тому же заранее согласованное ограничение ответственности за умышленное нарушение вовсе ничтожно (п. 4 ст. 401 ГК). Условие, позволяющее УК самой определять форс-мажор и не отвечать за качество, — это ограничение ответственности «по основаниям, не предусмотренным законом», следовательно, ничтожно.

Вывод: пункт, где УК сама решает, что есть форс-мажор, и на этом основании освобождается от ответственности за качество услуг, ничтожен (п. 4 ч. 2 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», п. 3 ст. 401 ГК). Наличие форс-мажора при споре обязана доказывать сама УК, и оценивает его суд, а не она.

Угроза УК «отключить электричество за неуплату» — неправомерна в отношении гражданина

В отношении гражданина, использующего электроэнергию для бытовых нужд, действует особый режим: прекращение или ограничение подачи энергии допускается по соглашению сторон, а не по произвольному решению, причём обязанность предупредить тоже установлена.

1. В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии. В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает юридическое лицо, энергоснабжающая организация вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным статьей 523 настоящего Кодекса, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами. 2. Перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии допускаются по соглашению сторон, за исключением случаев, когда удостоверенное органом государственного энергетического надзора неудовлетворительное состояние энергетических установок абонента угрожает аварией или создает угрозу жизни и безопасности граждан. О перерыве в подаче, прекращении или об ограничении подачи энергии энергоснабжающая организация должна предупредить абонента.
   — ст. 546 ГК РФ, п. 1

Применительно к вашей ситуации важно, что субъектом, который вводит ограничение/приостановление подачи электроэнергии, является энергоснабжающая (сетевая, ресурсоснабжающая) организация — гарантирующий поставщик или сетевая компания, у которой есть энергооборудование и право на ввод ограничения. Управляющая компания, не являющаяся ни гарантирующим поставщиком, ни сетевой организацией, не наделена правом самостоятельно «отключать электричество» — для ввода ограничения режима потребления (даже за долги) требуется соблюсти установленный законом порядок через РСО, с предварительным уведомлением потребителя и при наличии подтверждённой задолженности сверх установленного порога. Прямая формулировка «за неуплату отключим» в договоре, вручённом вам УК, — это угроза, не основанная на её полномочиях, и условие, ущемляющее ваши права как потребителя.

Для многоквартирных домов приостановление коммунальной услуги допускается только в порядке и по основаниям, установленным Правилами № 354 (предупреждение не менее чем за 20 дней, задолженность свыше 2 платежных периодов, запрет на отключение некоторых услуг), а не произвольно. Для индивидуального дома, если УК не является исполнителем коммунальной услуги в смысле Правил № 354, она тем более не вправе вводить какие-либо ограничения электроснабжения по своему договору.

Вывод: угроза УК «отключить электричество за неуплату» в договоре незаконна. Правом на прекращение/ограничение подачи электроэнергии обладает энергоснабжающая организация и только в установленном порядке с предупреждением (ст. 546 ГК РФ). Указанное условие договора — недопустимое, ущемляющее права потребителя, и не создаёт для УК права на отключение.

Что делать: подписать с протоколом разногласий или не подписывать. Куда жаловаться

Поскольку ничтожные условия договора недействительны с момента заключения и не требуют судебного признания, вы можете подписать договор, исключив оспариваемые пункты, либо не подписывать вовсе. Механизм протокола разногласий (ст. 445–446 ГК) рассчитан на случаи, когда для одной из сторон заключение договора обязательно (например, для УК, уже управляющей МКД); в отношениях с навязывающим договором исполнителем потребитель вправе потребовать исключения недопустимых условий — и исполнитель обязан рассмотреть такое требование. Даже если договор подписан с сохранившимися ничтожными условиями, они не действуют.

Практическая рекомендация: если вы хотите получить услуги УК, но против её «творческих» пунктов, направьте ей заявление с требованием исключить из договора недопустимые условия (одностороннее повышение платы, произвольный форс-мажор, угрозу отключения) — по Закону о защите прав потребителей исполнитель обязан рассмотреть такое требование в течение 10 дней с мотивированным ответом (ч. 3 ст. 16 Закона). Если домашнее хозяйство фактически обслуживается и вы получаете коммунальные ресурсы — оформите прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (п. 10 Правил № 354).

При нарушении обращайтесь в государственную жилищную инспекцию и Роспотребнадзор; для УК, управляющей многоквартирным домом по лицензии, нарушение лицензионных требований влечёт административный штраф (ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП — в текущей редакции ст. 14.1.3 КоАП РФ).

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19 2 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 14.12.2015 № 379-ФЗ; от 28.12.2017 № 437-ФЗ) влечет наложение административного штрафа
— ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ

За защитой своих прав как потребителя вы вправе обратиться в суд по своему месту жительства (ст. 17 Закона «О защите прав потребителей»); при неправомерном взыскании — также взыскать неосновательное обогащение и проценты.

Итоговый вывод по всем пунктам: перечисленные вами условия (одностороннее повышение платы, плата за «общее имущество без пользования» без реального общего имущества и решения собрания, «самостоятельное определение форс-мажора», отключение за неуплату) — недопустимые, ущемляющие права потребителя и ничтожные. Вы вправе не подписывать навязанный договор (свобода договора, ст. 421 ГК) или подписать с требованием исключить эти пункты (ч. 3 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей»), а в суде эти условия не будут применены независимо от подписания. Платить обязаны только за фактически оказанные услуги и/или соразмерно доле в реальном общем имуществе при утверждённом собранием тарифе.