Относятся ли протекающие трубы ГВС/ХВС и воздуховоды к общему имуществу МКД
Проходящие по центру магазина водопроводные стояки горячей и холодной воды являются внутридомовой инженерной системой водоснабжения и входят в состав общего имущества в силу прямого указания закона.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ
Конкретизируя, в состав общего имущества включаются именно стояки холодного и горячего водоснабжения:
- В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях
— п. 5 Правил № 491, утв. ПП РФ от 13.08.2006
Для фактов клиента это означает: трубы, о которых идёт речь, — общее имущество всех собственников помещений дома, а не частное имущество владельца магазина. Важно, что состав общего имущества не зависит от того, где коммуникации физически проложены — за пределами или внутри помещения, и не зависит от того, «зашил» ли их собственник коробом: тот факт, что стояки проходят по центру нежилого помещения и закрыты гипсокартоном, не меняет их правового статуса (аналогично выводу по радиатору в ранее рассмотренном вопросе — запорная арматура и обшивка не переводят общедомовое имущество в личное).
Аналогично воздуховоды вытяжной вентиляции, если они обслуживают более одного помещения дома, а не только магазин, относятся к механическому оборудованию, находящемуся внутри помещения и обслуживающему более одного помещения, то есть также являются общим имуществом (п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Если же конкретный воздуховод обслуживает только сам магазин (локальная вытяжка, сделанная владельцем), он остаётся личным имуществом собственника.
Вывод по вопросу: протекающие трубы ГВС/ХВС — безусловно общее имущество МКД; замена протекающего участка — обязанность управляющей организации, а не личный расход собственника магазина. Воздуховоды относятся к общему имуществу постольку, поскольку обслуживают более одного помещения.
Кто обязан заменить трубу и за чей счёт
Как управляющая организация обязана содержать общее имущество — устанавливают ст. 161 и 162 ЖК РФ.
Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 1 1 . Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ
оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 05.04.2013 № 38-ФЗ; от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 2 1 . Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 263-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 24.06.2023 № 276-ФЗ) 3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ
Ответственность управляющей организации за надлежащее содержание общего имущества закреплена и в подзаконном акте:
- Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором
— п. 42 Правил № 491, утв. ПП РФ от 13.08.2006
В совокупности эти нормы означают: устранение течи и замена протекающего участка стояка ГВС/ХВС — это работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества, которые УК обязана выполнять в рамках договора управления за счёт платы за содержание жилого помещения, а не за отдельный счёт, выставляемый лично владельцу магазина. Собственник несёт лишь долю расходов пропорционально своей доле в праве общей собственности — через ежемесячную плату.
Цитата > Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника
— ст. 39 ЖК РФ, п. 1 дополнительно подтверждает: бремя расходов на содержание общего имущества распределяется на всех собственников долями, а не возлагается целиком на того, в чьём помещении физически проходит труба.
Что касается текущего ремонта общего имущества — по общему правилу решение о нём относится к компетенции общего собрания:
4 1 ) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ ) 4 2 ) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ ) 4 3 ) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161 1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ ) 4 4 ) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами и об определении даты заключения соответствующих договоров ;
— п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
Однако это не означает, что УК вправе перекладывать стоимость аварийной замены на владельца помещения: аварийно-восстановительные работы по устранению течи как содержание общего имущества УК обязана проводить за счёт платы за содержание, и требование «восстановить короб за свой счёт» сверх этого правового основания не имеет.
Вывод по вопросу: заменить протекающий участок общедомовой трубы обязанность и расход УК (за счёт платы за содержание общего имущества), а не личный расход собственника магазина. Возложение на вас стоимости самой замены трубы неправомерно.
Правомерность требования разобрать короб и восстановить его за свой счёт
Здесь сталкиваются два начала, и разбор нужен по обеим веткам.
Обязанность УК — только обеспечить доступ, а не «зашить».
Требование УК разобрать короб правомерно в той мере, в какой доступ к общедомовому стояку действительно необходим для ремонта: вы, как собственник помещения, обязаны не создавать препятствий к доступу к общему имуществу (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ о пользовании жилым помещением, п. 32-34 Правил предоставления коммунальных услуг № 354 о допуске представителей исполнителя). Но это обязанность обеспечить доступ, а не обязанность за свой счёт демонтировать и восстанавливать частную отделку.
Короб и шумоизоляция — ваше личное имущество.
Гипсокартонный короб и шумоизоляция не входят в состав общего имущества: это отделка, сделанная владельцем помещения за свои средства. Поскольку эти элементы не являются общим имуществом, расходы на их демонтаж и последующее восстановление не относятся к содержанию общего имущества и не могут быть безусловно переложены на УК, но — и это ключевое — УК не вправе требовать, чтобы вы демонтировали короб и сами же восстановили его «за свой счёт» как условие выполнения её собственной обязанности по замене трубы.
Правомерная схема при течи общедомового стояка:
- УК обязана заменить трубу за счёт платы за содержание (блок 2);
- вы обязаны обеспечить доступ к месту течи (демонтировать короб или вскрыть участок, где достаточно ревизионного люка);
- вопрос о том, кто восстанавливает ваш короб после ремонта, решается так: работы по повторной обшивке — ваше имущество, и если вы хотите его восстановить в прежнем виде, это, по общему правилу, ваш расход, если только демонтаж не был вызван ненадлежащим исполнением УК своих обязанностей (авария по её вине) либо если УК не обязалась восстановить отделку.
Развилка, зависящая от не выясненных фактов:
- Если в коробе есть смотровой (ревизионный) люк, обеспечивающий доступ к стояку без полного демонтажа, — требование полностью разобрать короб чрезмерно и неправомерно.
- Если течь возникла возле воздуховодов вентиляции, то есть на участке, где трубы не были закрыты коробом, — разбор короба для доступа, по вашей версии, избыточен.
- Если демонтаж короба и вентиляции требуется только для того, чтобы УК могла устранить свою же аварию (свищ общедомовой трубы), расходы на восстановление короба вы можете взыскать с УК как убытки, причинённые ненадлежащим содержанием общего имущества (ст. 15, п. 1 ст. 1064 ГК РФ) — при условии, что докажете причинно-следственную связь.
Вывод по вопросу: требование УК разобрать короб правомерно лишь в части обеспечения доступа, необходимого для замены общедомовой трубы, и не обосновывает возложение на вас ни стоимости замены трубы, ни безусловной обязанности за свой счёт восстанавливать короб. Если доступ возможен через люк или демонтаж короба не вызван именно местом течи — требование чрезмерно. Если демонтаж стал следствием ненадлежащего содержания УК общедомового стояка, расходы на восстановление короба подлежат возмещению УК как убытки.
Что делать, если УК настаивает на незаконном требовании (процедура и защита)
Обязанность УК содержать общее имущество в надлежащем состоянии прямо установлена:
- Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома
— п. 10 Правил № 491, утв. ПП РФ от 13.08.2006
Нарушение УК лицензионных требований по содержанию общего имущества образует состав административного правонарушения (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ), а ненадлежащее содержание жилых домов — ст. 7.22 КоАП РФ, что даёт вам рычаг воздействия.
Порядок действий (единый во всех ветках):
- Письменно (заказным письмом или через ГИС ЖКХ) зафиксировать требование УК и дать ей мотивированный ответ: труба — общее имущество, замена — за счёт платы за содержание; обеспечить доступ готовы, но восстановление короба и стоимость трубы вам не вменяется.
- Если УК отказывается заменять трубу либо уклоняется — направить жалобу в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) вашего субъекта: он вправе выдать предписание и привлечь УК к ответственности.
- Для защиты от убытков (повреждение короба, восстановление отделки) — зафиксировать состояние имущества (фото/видео, акт), и взыскать убытки с УК в судебном порядке по ст. 15 и п. 1 ст. 1064 ГК РФ, если демонтаж и ущерб вызваны ненадлежащим содержанием ею общего имущества.
Подсудность и сроки: имущественный иск к УК о возмещении убытков и понуждении к выполнению работ подаётся в районный суд по месту нахождения ответчика (либо, по выбору истца-потребителя, — по месту жительства/нахождения истца при применении Закона о защите прав потребителей). Административная жалоба в ГЖИ рассматривается в течение 30 дней (ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ).
Вывод по вопросу: вы вправе не оплачивать замену общедомовой трубы и не обязаны за свой счёт безусловно восстанавливать короб; при отказе УК — жалуйтесь в ГЖИ и/или взыскивайте убытки через районный суд. Приоритетный способ — письменное требование и жалоба в жилищную инспекцию.
