Законна ли реконструкция с котлованом и оголением свай без согласия жильцов?
Нет. Оголённые сваи — это несущие конструкции здания, которые входят в состав общего имущества собственников помещений МКД.
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ, от 06.04.2024 № 67-ФЗ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3.
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (подп. 3)
Ваши сваи и фундамент не являются «собственностью медцентра» — это общее имущество всех собственников дома, включая вас как жильцов. Соответственно любые работы, затрагивающие их, касаются и ваших прав.
Раскопка котлована с обнажением свай под устройство бассейна по смыслу закона является реконструкцией объекта капитального строительства:
реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов
— п. 14 ст. 1 ГрК РФ
Устройство котлована и вмешательство в фундамент/сваи — это как раз «замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций», что прямо отнесено к реконструкции. Реконструкция требует разрешения на строительство:
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей
— ч. 2 ст. 51 ГрК РФ
Порядок для таких работ двойной: во-первых, нужно согласие всех собственников, во-вторых — согласование с органом местного самоуправления и разрешительная документация.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ
Устройство бассейна в котловане на сваях не может быть сделано без изменения общего имущества (свай, фундамента), поэтому согласие всех собственников помещений в доме, включая всех жильцов, — обязательное условие законности этих работ. Вашей подписи и подписи других жильцов в протоколе о согласии всех собственников нет — следовательно, реконструкция ведётся незаконно.
Вывод: возобновление строительства бассейна с раскопкой котлована и воздействием на сваи без согласия всех собственников и без разрешительной документации — незаконно. Реконструкция должна была получить согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ) и вестись на основании разрешения на строительство (ч. 2 ст. 51 ГрК РФ). Продолжение работ без этих условий — самовольное вмешательство в общее имущество.
Можно ли исключить собственника нежилых помещений (медцентр) из голосования?
Нет, исключить его из голосования на общем собрании нельзя — закон не предусматривает такого механизма. Право голоса принадлежит каждому собственнику в силу самого факта собственности на помещение, а количество голосов пропорционально доле.
Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. 2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185 1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 267-ФЗ ) 3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме
— ч. 1 и 3 ст. 48 ЖК РФ
Из этой нормы следует, что медцентр (как собственник ~2,5 тыс. кв. м нежилых помещений) — такой же участник общего собрания, как и вы, и голосует всеми голосами, пропорциональными своей доле. Никаких оснований «отсечь» его голоса по вопросам, которые вы считаете «только жилецкими», жилищное законодательство не устанавливает: перечня вопросов, по которым голосуют только собственники жилых помещений, не существует.
Важно понимать обратную сторону той же нормы: точно так же и медцентр не может «самостоятельно» решать вопросы реконструкции, затрагивающие общее имущество, минуя общее собрание. Для реконструкции дома или работ с присоединением общего имущества закон требует решения общего собрания:
принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1 1 ) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ) 1 1-1 ) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
— п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ
А для уменьшения размера общего имущества или реконструкции, связанной с присоединением части общего имущества (к чему и относится устройство бассейна на сваях), — согласия всех собственников, а не простого большинства:
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ
То есть зависимость в голосовании работает в обе стороны, но выровнять её за счёт «лишения голоса» медцентра нельзя — закон этого не допускает. Снизить влияние крупного собственника можно только фактическими способами: обеспечивать явку жильцов и реальный кворум (ст. 45 ЖК РФ допускает и заочную, и очно-заочную форму), а также оспаривать конкретные решения собрания в суде, если они приняты с нарушением порядка.
Вывод: исключить медцентр из голосования по «жилецким» вопросам юридически невозможно — право голоса принадлежит каждому собственнику и пропорционально его доле (ч. 1 и 3 ст. 48 ЖК РФ), исключений для нежилых помещений закон не содержит. Зато и медцентр не вправе проводить реконструкцию общего имущества без согласия всех собственников и без решения общего собрания.
Какие способы защиты доступны жильцам против незаконного возобновления стройки?
Жильцы вправе добиваться остановки работ и приведения общего имущества в прежнее состояние через надзорные органы и суд.
Самовольная реконструкция влечёт ответственность. Работы без разрешения на строительство и без согласования — административное правонарушение:
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 243-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток
— ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ
Кроме того, самовольное переустройство признаётся таковым и обязывает собственника вернуть всё в прежнее состояние:
Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса
— ч. 1 ст. 29 ЖК РФ
Для гражданско-правовой защиты у каждого собственника есть негаторный иск — требование устранить нарушение, не связанное с лишением владения:
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ
Спорный объект (котлован/реконструируемое помещение), возведённый без необходимых согласований и разрешений, подпадает под признаки самовольной постройки, которая подлежит сносу или приведению в соответствие:
Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки
— п. 1 ст. 222 ГК РФ (абз. 1, 3)
Итоговая линия действий жильцов:
- Зафиксировать факт: акт осмотра с фото/видео котлована и оголённых свай (можно оформить актом совместно с управляющей организацией, поскольку осмотры общего имущества регулируются Правилами № 491).
- Обратиться в ГЖИ (орган государственного жилищного надзора) с заявлением о самовольной реконструкции общего имущества — проверка на предмет ст. 7.21 и 9.5 КоАП РФ.
- Обратиться в орган госстройнадзора субъекта РФ — по факту реконструкции без разрешения на строительство.
- Обратиться в прокуратуру при бездействии надзорных органов.
- Подать иск в районный суд по месту нахождения дома: о запрете продолжения работ, приведении общего имущества в прежнее состояние (засыпка котлована, восстановление свай) и, при наличии проекта реконструкции, о сносе/приведении объекта в соответствие (ст. 222 ГК, ст. 304 ГК). Иск вправе подать любой собственник помещения.
Вывод: у жильцов есть полный набор средств защиты — жалобы в ГЖИ, госстройнадзор и прокуратуру, а также негаторный иск в районный суд о прекращении незаконных работ и восстановлении общего имущества. Возобновление стройки без согласия всех собственников и без разрешения незаконно и подлежит пресечению.
Сроки, альтернативная квалификация и исполнение
Сроки. По негаторному иску (требование устранить нарушение, не связанное с лишением владения) исковая давность не применяется:
требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом. Раздел II. Право собственности и другие вещные права Глава 13. Общие положения
— ст. 208 ГК РФ (абз. 5)
Это значит, что даже если котлован существует уже длительное время, жильцы вправе обратиться в суд с требованием о прекращении незаконных работ и восстановлении общего имущества в любой момент, пока нарушение продолжается (а возобновление стройки означает, что нарушение длящееся). Специального пресекательного срока для жалоб в ГЖИ, госстройнадзор и прокуратуру закон не устанавливает — обратиться можно, пока идёт нарушение.
Альтернативная ветка (когда строительство может оказаться законным). Изложенный выше вывод о незаконности действует при условии, что у медцентра нет одновременно двух документов: (1) разрешения на строительство (реконструкцию) и (2) оформленного согласия всех собственников помещений на реконструкцию с присоединением части общего имущества (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Если оба документа существуют и оформлены надлежащим образом, строительство формально может вестись в законном поле. Поэтому первый практический шаг жильцов — запросить у медцентра и у органа местного самоуправления (строительного надзора) эти документы: разрешение на строительство, утверждённую проектную документацию с заключением экспертизы и протокол общего собрания о согласии всех собственников. Отсутствие хотя бы одного из них делает стройку незаконной при любом раскладе.
Исполнение. Добиться фактического устранения нарушения можно несколькими параллельными путями: предписание ГЖИ/госстройнадзора об устранении нарушений и прекращении работ; привлечение к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ (вплоть до приостановления деятельности юрлица на срок до 90 суток); судебное решение, обязывающее засыпать котлован и восстановить сваи, с возможностью обращения решения к немедленному исполнению при угрозе безопасности здания.
Вывод: исковая давность по негаторному требованию не течёт (ст. 208 ГК РФ), поэтому обращаться можно в любой момент, пока нарушение длится. Незаконность конечна зависит от наличия у медцентра разрешения на строительство и согласия всех собственников — при их отсутствии стройка подлежит безусловному пресечению; именно эти два документа следует проверить в первую очередь.
