Как снять старшую по дому с должности и не платить ей, если она бездействует: пошаговая инструкция для дома с 30 квартирами

Статус «старшей по дому»: председатель совета МКД, избрание и переизбрание

Юридически «старшая по дому» в доме без ТСЖ — это председатель совета многоквартирного дома. Совет МКД избирается из собственников, а его председатель — на общем собрании собственников.

Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома. 7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме. 8. Председатель совета многоквартирного дома: 1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса; 2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части; 3) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса.
— ч. 6 ст. 161.1 ЖК РФ

При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ) 11. Для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом, могут избираться комиссии собственников помещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательными органами управления многоквартирным домом. 12. Комиссии собственников помещений в многоквартирном доме избираются по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме или по решению совета многоквартирного дома. 13. Общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято решение об использовании системы или иной информационной системы с учетом функций указанных систем в деятельности совета многоквартирного дома, председателя совета многоквартирного дома, комиссий собственников помещений в многоквартирном доме в случае их избрания, а также об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на обеспечение деятельности указанных совета, председателя, комиссий. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 263-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ)
— ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ

В вашем доме (30 квартир) совет и председатель избираются общим собранием собственников. Из процитированной части 12 статьи 161.1 прямо следует: при ненадлежащем исполнении обязанностей совет МКД, а значит и его председатель, может быть досрочно переизбран общим собранием собственников. Ваши факты — она бездействует, не решает вопросы, не посещает собрания — являются «ненадлежащим исполнением своих обязанностей», что даёт правовое основание для досрочного переизбрания. Смена председателя оформляется решением общего собрания.

Вывод по вопросу: председателя совета МКД («старшую по дому») можно снять досрочно решением общего собрания собственников на основании ч. 12 ст. 161.1 ЖК РФ именно в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей (бездействие, неявка на собрания). В повестку включается вопрос о досрочном переизбрании совета и (или) избрании нового председателя из числа членов совета.

Условия и процедура общего собрания: кворум, решение, заочное голосование

Чтобы решение о переизбрании было законным, собрание должно быть проведено по установленным правилам: соблюдён кворум и порядок принятия решения.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ ) 2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. 2 1 . Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ ) 2 2 .
— ч. 1, 2 ст. 45 ЖК РФ

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4 5 и 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум): (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
— ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) . (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ, от 29.06.2015 № 176-ФЗ, от 04.08.2023 № 441-ФЗ) 2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 3.
— ч. 1 ст. 47 ЖК РФ

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Вывод по порядку: собрание созывается по инициативе любого собственника (внеочередное — ч. 2 ст. 45), правомочно при участии собственников, владеющих более чем 50% голосов (кворум — ч. 3 ст. 45), а решения по вопросам повестки (включая переизбрание председателя и отмену вознаграждения) принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих (ч. 1 ст. 46). Если на очное собрание нет кворума, ту же повестку можно провести заочно (сбор письменных решений — ст. 47) либо очно-заочно — это существенно упрощает снятие председателя в доме из 30 квартир. Решение фиксируется протоколом.

Вывод: для снятия председателя нужно провести внеочередное общее собрание (или очно-заочное голосование) с кворумом более 50% голосов; достаточно простого большинства голосов от участвующих. Оформление протокола — обязательное условие юридической силы решения (ч. 1 ст. 46).

Прекращение выплаты вознаграждения (как «не платить ей»)

Вознаграждение членам совета МКД и председателю выплачивается только если и в том порядке, как оно установлено решением общего собрания. Это ключ к ответу «как не платить».

вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 9. Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья. 10. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае непринятия в установленный срок на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решения о переизбрании совета многоквартирного дома полномочия совета многоквартирного дома продлеваются на тот же срок. При ненадлежащем исполнении своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ) 11.
— ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ

Из части 8.1 статьи 161.1 следует: выплата вознаграждения председателю — не обязанность, а решение собственников, которое должно содержать условия, порядок и размер. Поэтому решением того же общего собрания вознаграждение можно прекратить или отменить для вновь избранного (или переизбранного) председателя. Если выплата была установлена решением собрания и всё ещё начисляется после переизбрания — новое решение собрания о прекращении действует с момента его принятия.

Вывод: «не платить ей» правомерно настолько, насколько выплата основана на решении общего собрания: отмените/не установите вознаграждение решением собрания при переизбрании, и обязанность платить отпадёт. Если выплата оформлена отдельным договором или трудовым договором — это самостоятельная развилка (см. блок о договоре).

Развилка: если создано ТСЖ (председатель правления, а не совета МКД)

Если в вашем доме создано товарищество собственников жилья, то «старшая по дому» юридически — председатель правления ТСЖ, и порядок отличается: её полномочия и вознаграждение прекращает общее собрание членов ТСЖ, а не собрание собственников.

избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; 5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; 7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; 8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 8 1 ) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 8 2 ) утверждение годового отчета о деятельности товарищества;
— п. 3 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ

определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 12) (Пункт утратил силу - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ) 13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами. 3. Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов. 4. Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
— п. 11 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ

При ТСЖ председатель правления обычно избирается из числа членов правления (ст. 149 ЖК РФ), а досрочное прекращение его полномочий относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ (п. 3 ч. 2 ст. 145), равно как и определение размера его вознаграждения (п. 11 ч. 2 ст. 145). Это значит: прекратить полномочия и перестать платить можно только решением общего собрания членов ТСЖ (с учётом устава ТСЖ).

Вывод: если у вас ТСЖ — принимайте решение на общем собрании членов ТСЖ (в ряде случаев председателя правления может переизбирать само правление, если так установлено уставом, ст. 147 ч. 3). Если ТСЖ нет — действует ветка совета МКД (ст. 161.1). Уточните, какой у вас способ управления, и следуйте соответствующей процедуре.

Риски и гражданско-правовые последствия (договорная развилка)

Предупреждение о границах: прекращение выплаты законно, если оно основано на решении собрания (см. блок 3). Если же вознаграждение председателю оформлено отдельным договором возмездного оказания услуг либо трудовым договором, просто «перестать платить» нельзя — потребуется расторжение договора в соответствии с его условиями и нормами ГК РФ (возмездное оказание услуг) или ТК РФ (увольнение), иначе у неё возникнет право требовать выплат/возмещения. Переизбрание на должности председателя совета МКД/члена совета носит общественный характер и само по себе не создаёт трудовых отношений без соответствующего договора.

Вывод: во всех случаях ключевой документ — протокол общего собрания с решением о переизбрании и о прекращении/неустановлении вознаграждения. При оформленном отдельном договоре дополнительно расторгайте его по правилам ГК РФ/ТК РФ, иначе риск взыскания с вас выплат по иску.** Если она откажется исполнять решение — решение собрания обязательно для всех собственников и её (как избранного лица), а отказ подчиниться можно оспорить, само решение действует с момента принятия.

Альтернатива и вступление решения в действие (исполнение)

Альтернатива полному переизбранию совета. По части 6 статьи 161.1 ЖК РФ председатель избирается из числа уже действующих членов совета. Поэтому не обязательно переизбирать весь совет: решением собрания можно избрать нового председателя из действующего состава совета, а её полномочия прекратить тем же решением. Однако при ненадлежащем исполнении обязанностей собрание вправе переизбрать и совет целиком (ч. 12 ст. 161.1), что убирает её и с должности члена совета.

Исполнение решения. В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ подлинники протокола и решений представляются инициатором собрания в управляющую организацию (при способе управления УК), правление ТСЖ или — при непосредственном управлении — в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через 10 дней после собрания. Только после этого решение заработает для практики: управляющая организация прекратит начисление ей вознаграждения, а орган надзора зафиксирует нового председателя.

Вывод: для прекращения выплат недостаточно проголосовать — протокол необходимо передать в УК/правление ТСЖ (или орган жилищного надзора при непосредственном управлении) в 10-дневный срок; с этого момента начисление вознаграждения бывшему председателю прекращается на основании решения собрания.

Риски: оспаривание решения и его юридическая устойчивость

Главный риск после снятия «старшей по дому» — её попытка оспорить ваше решение собрания в суде. Однако право на обжалование ограничено и условиями, и сроком.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1.
— ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

Для снижения риска вашего решения важно соблюсти все формальные требования: надлежащие уведомление о собрании, кворум (более 50% голосов), правильный подсчёт голосов и оформление протокола. Тогда даже при подаче ею иска суд вправе оставить решение в силе, если её голосование не могло повлиять на результат, а допущенные нарушения несущественны (ч. 6 ст. 46). Наличие у вас протоколов, где «все вопросы решаются без неё», суд будет учитывать как доказательство ненадлежащего исполнения ею обязанностей — основания для досрочного переизбрания по ч. 12 ст. 161.1.

Вывод: риск оспаривания минимален при соблюдении процедуры собрания; срок её обращения в суд — 6 месяцев со дня, когда она узнала о решении. Самовольно (без решения собрания) прекращать выплаты не следует: только решение собрания о переизбрании и прекращении вознаграждения даёт законное основание не платить. Подсудность таких споров — районный суд по правилам об оспаривании решений общих собраний собственников (гл. 22 ГПК РФ / ст. 181.4–181.5 ГК РФ).