Иконка поиска
Логотип Все адвокаты
Вопрос
Споры с управляющими компаниями (УК) и ТСЖ

Проверка УК собственником МКД: на какие пункты правил и ЖК РФ сослаться, если управляющая компания не пускает осмотреть внутридомовое оборудование

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Оформите единоличное решение о проведении осмотра труб и электрики, указав дату, время и состав комиссии.
  2. 2
    Направьте в УК письменное уведомление о предстоящем осмотре, сославшись на пп. «а» п. 11 и п. 13 Правил № 491.
  3. 3
    При отказе УК зафиксируйте его письменно (акт, письмо, отметка на уведомлении) — это понадобится для ГЖИ и суда.
  4. 4
    Проведите осмотр с участием своих представителей или привлечённой экспертной организации, оформите акт осмотра.
  5. 5
    Направьте в УК требование об устранении выявленных дефектов с приложением акта осмотра, установив разумный срок.descriptionТребование в управляющую компанию о проведении осмотра внутридомового оборудования и устранении выявленных дефектов (с приложением акта осмотра) (свободная форма)
  6. 6
    При бездействии УК подайте жалобу в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) по месту нахождения дома.descriptionЖалоба в ГЖИ (свободная форма)

Документы и доказательства

  • Оформите письменное решение единственного собственника о проведении осмотра общего имущества (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ).
  • Зафиксируйте отказ УК в допуске письменно (акт, письмо, отметка на уведомлении).
  • Проведите осмотр с привлечением своих специалистов или экспертной организации, оформите акт осмотра (п. 14 Правил № 491).

  • Срочно: первые шаги

    • Направьте в УК письменное уведомление об осмотре со ссылкой на пп. «а» п. 11 и п. 13 Правил № 491.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к юристу, если УК продолжит препятствовать доступу после письменного требования.
    • Консультация адвоката нужна для подготовки иска в суд о понуждении обеспечить доступ.
    • Привлеките адвоката для обжалования бездействия УК в жилищную инспекцию.
    • Юрист поможет оценить акт осмотра и составить претензию к УК об устранении дефектов.
    • Без адвоката сложно оспорить отказ УК, если он ссылается на отсутствие пункта в договоре.
    • Адвокат потребуется, если спор перейдет в плоскость лицензионных требований и КоАП РФ.

  • Альтернативные пути

    • Проведите осмотр с привлечением независимой экспертной организации — её заключение усилит вашу позицию.
    • Оформите акт осмотра по п. 14 Правил № 491 — он станет основанием для требований к УК.
    • Направьте УК письменное требование устранить выявленные дефекты с приложением акта осмотра.
    • Если произошла авария, опасное природное явление, катастрофа или иное бедствие: Рассмотрите возможность инициировать внеочередной осмотр в течение суток после аварии (п. 13.1 Правил № 491).

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Организация является единственным собственником всех помещений в многоквартирном доме, управление которым на основании договора осуществляет управляющая организация. Договор управления не содержит порядка проведения проверок внутридомового оборудования и коммуникаций. От жителей поступают жалобы на неудовлетворительное состояние труб и электрики. Управляющая организация отказывает собственнику в допуске к осмотру общего имущества.

Из указанных фактов следует, что между сторонами возник спор о праве собственника контролировать исполнение управляющей организацией обязанностей по содержанию общего имущества и о доступе к этому имуществу для проведения осмотра.

Затронутые правоотношения:

  • Правоотношения собственности на общее имущество МКД — организация как единственный собственник помещений владеет и пользуется общим имуществом (инженерные сети, трубы, электрооборудование, технические помещения) в силу ст. 36 ЖК РФ, что даёт ей право доступа к этому имуществу для осмотра.
  • Обязательственные правоотношения по договору управления — управляющая организация обязана выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества по заданию собственника (ст. 162 ЖК РФ), а собственник вправе контролировать исполнение этой обязанности.
  • Административно-правовые (контрольно-надзорные) отношения — отказ УК в допуске к осмотру может являться основанием для обращения в орган государственного жилищного надзора, что создаёт механизм принуждения к исполнению обязанностей.

Юридически значимые обстоятельства:

  1. Организация является единственным собственником всех помещений в МКД, поэтому решения по вопросам, отнесённым к компетенции общего собрания, принимаются ею единолично (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ). Для организации проверки не требуется ни согласия УК, ни созыва общего собрания.
  2. Осмотр общего имущества прямо предусмотрен как составная часть содержания общего имущества и проводится именно собственниками помещений или привлекаемыми ими лицами (пп. «а» п. 11, п. 13 Правил № 491). Право на осмотр вытекает из нормативного акта, а не из договора управления, поэтому отсутствие в договоре условия о проверках не является препятствием.
  3. Жалобы жителей на состояние труб и электрики дают основание для проведения частичного (текущего) или внеочередного осмотра соответствующих элементов общего имущества (п. 13.1 Правил № 491).
  4. Результаты осмотра оформляются актом, который является основанием для принятия собственником решения о несоответствии проверяемого имущества требованиям безопасности и о мерах по устранению выявленных дефектов (п. 14 Правил № 491).
  5. Договор управления должен содержать порядок контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств (п. 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Отсутствие такого порядка в договоре не лишает собственника права на контроль, но смещает его реализацию на общие нормы — самостоятельный осмотр и последующее предъявление требований на основании акта.

Правовое основание для проведения осмотра общего имущества самим собственником

Осмотр общего имущества — это прямо предусмотренная законом составная часть содержания общего имущества, которую вправе проводить именно собственники помещений, а не только управляющая организация.

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;
— пп. «а» п. 11 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Ключевая норма — пункт 13 Правил содержания общего имущества. Обратите внимание: перечень уполномоченных осматривать лиц носит альтернативный («или») характер — осмотры проводятся «собственниками помещений… или… управляющей организацией». Это означает, что проведение осмотра собственником (и привлекаемыми им лицами) — самостоятельное законное основание, не зависящее от того, предусмотрена ли такая процедура условиями договора управления.

Осмотры общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (далее - ответственные лица) или управляющей организацией, а при непосредственном управлении многоквартирным домом - лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы. 13 1 . Осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные. Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества. Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества. Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год: весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту;
— п. 13 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

То есть отсутствие в договоре управления оговорки о проверках — не препятствие: право на осмотр вытекает не из договора, а напрямую из подзаконного акта. Объём осмотра не ограничен: проверке подлежат в том числе трубы (санитарно-техническое оборудование) и электрика (электрическое оборудование), поскольку они входят в состав общего имущества.

Осмотры общего имущества могут быть текущие, сезонные и внеочередные. Текущие осмотры могут быть общие, в ходе которых проводится осмотр всего общего имущества, и частичные, в ходе которых осуществляется осмотр элементов общего имущества. Общие и частичные осмотры проводятся в сроки, рекомендуемые в технической документации на многоквартирный дом и обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в том числе в зависимости от материалов изготовления элементов общего имущества. Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год: весенний осмотр проводится после таяния снега или окончания отопительного периода в целях выявления произошедших в течение зимнего периода повреждений общего имущества. При этом уточняются объемы работ по текущему ремонту; осенний осмотр проводится до наступления отопительного периода в целях проверки готовности многоквартирного дома к эксплуатации в отопительный период. Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия.
— п. 13.1 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Осмотры могут быть текущие, сезонные и внеочередные. Жалобы жителей на плохое состояние труб и электрики дают основание провести именно частичный (текущий) или внеочередной осмотр соответствующих элементов общего имущества.

Вывод: организация как собственник помещений вправе — независимо от наличия условий о проверках в договоре управления — организовать осмотр внутридомовых инженерных коммуникаций и электрооборудования на основании пп. «а» п. 11 и п. 13 Правил содержания общего имущества (утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006), а также привлечь для этого специалистов (в т.ч. для строительно-технической экспертизы) по договору.

Порядок оформления решения о проверке при единоличном собственнике

Все помещения в многоквартирном доме принадлежат одной организации. Общее имущество (трубы, электрическое и санитарно-техническое оборудование, технические помещения) в силу закона принадлежит именно ей.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 .
— ч. 2 ст. 36 ЖК РФ

Организация владеет и пользуется общим имуществом, а значит, вправе обеспечить к нему доступ своих представителей для осмотра. Поскольку иных сособственников нет, для принятия решения о проведении проверки не требуется созыв общего собрания.

все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются
— ч. 7 ст. 46 ЖК РФ

Решение о проведении осмотра организация оформляет единолично (например, приказом или решением единственного собственника) — по аналогии с решением общего собрания, которое при единственном собственнике принимается им единолично. Этим же решением целесообразно определить лиц, которым поручается осмотр (свои работники и/или привлечённая экспертная организация).

Вывод: для организации проверки не требуется ни согласия УК, ни решения общего собрания — достаточно единоличного решения организации-собственника в силу ч. 7 ст. 46 ЖК РФ, поскольку общее имущество принадлежит ей на праве собственности и осмотр его входит в её правомочия (ст. 36 ЖК РФ, п. 13 Правил № 491).

Оформление результатов осмотра и его правовое значение

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра). Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра). (Дополнение абзацем - Постановление Правительства Российской Федерации от 27.03.2018 № 331) 15. В состав услуг и работ не входят: а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования; б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования; в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.
— п. 14 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006

Результаты осмотра оформляются актом. Именно акт осмотра является законным основанием для того, чтобы собственник принял решение о несоответствии проверяемого имущества (труб, электрики) требованиям безопасности и о мерах, необходимых для устранения дефектов.

Для договора управления принципиален пункт 4 части 3 статьи 163 ЖК — точнее, пункт 4 части 3 статьи 162 ЖК: в договоре управления должен быть указан порядок контроля за выполнением УК её обязательств.

  1. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления; 5) обязанность управляющей организации заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено). (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Договор управления многоквартирным домом заключается: 1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет; 2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года; 3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца. (Часть в редакции Федерального закона от 05.04.2013 № 38-ФЗ) 6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. 7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
    — п. 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ

Если в вашем договоре такой порядок не прописан, это не лишает вас права на контроль, но фактически смещает реализацию контроля на общие нормы: самостоятельный осмотр (п. 13 Правил № 491) и последующее предъявление УК требований об устранении недостатков на основании акта.

Договор управления построен как обязанность УК действовать «по заданию» собственников.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
— ч. 1 и 2 ст. 162 ЖК РФ

Отсюда следует, что допуск собственника к осмотру общего имущества — не «услуга по договору», а обязательная предпосылка исполнения УК своих же обязанностей по содержанию имущества, принадлежащего заказчику. УК, закрывая доступ к общему имуществу от его законного владельца, фактически препятствует и собственному контролю со стороны заказчика, и самому осмотру.

Вывод: результаты проверки фиксируются актом осмотра (п. 14 Правил № 491); на его основании организация формулирует УК требования об устранении дефектов труб и электропроводки, а при отказе — использует механизмы понуждения (см. следующий блок).

Что делать, если УК не пускает: механизмы защиты и ответственность УК

Собственник, которого УК не допускает к осмотру принадлежащего ему общего имущества, вправе защищаться в трёх направлениях.

Во-первых, претензионный/договорный порядок. Право на контроль закреплено и на уровне совета многоквартирного дома (если он избран), который «осуществляет контроль за оказанием услуг… по содержанию и ремонту общего имущества».

  1. осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;
    — п. 5 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ

Направьте в УК письменное требование с указанием на п. 13 Правил № 491 и на обязанность обеспечить доступ для осмотра; зафиксируйте письменный отказ (он потребуется для надзорного органа и суда).

Во-вторых, надзорный/лицензионный механизм. Деятельность по управлению МКД лицензируема, нормы о надлежащем содержании общего имущества относятся к лицензионным требованиям, а надзор за их соблюдением ведёт орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) через региональный государственный лицензионный контроль (ст. 20 и ст. 196 ЖК РФ). Жалоба в ГЖИ — наиболее оперативный путь: по обращению собственника инспекция вправе провести контрольное мероприятие и выдать предписание УК, в том числе об обеспечении доступа и устранении нарушений содержания общего имущества.

В-третьих, административная ответственность УК за нарушение лицензионных требований.

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19 2 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 14.12.2015 № 379-ФЗ; от 28.12.2017 № 437-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей . (В редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 26-ФЗ) 3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с грубым нарушением лицензионных требований - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 26-ФЗ) Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. Перечень грубых нарушений лицензионных требований устанавливается Правительством Российской Федерации. (Примечание в редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 26-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ )
— ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ

Ненадлежащее содержание общего имущества (в т.ч. игнорирование осмотров и отказ в доступе к инженерным системам, которые УК обязана обслуживать) квалифицируется как нарушение лицензионных требований и влечёт за собой штраф либо дисквалификацию должностного лица.

Вывод: при отказе УК допустить к осмотру следует: (1) направить письменное требование о допуске со ссылкой на п. 13 Правил № 491; (2) при отказе — обратиться в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) субъекта РФ, который в рамках лицензионного контроля проведёт проверку и выдаст предписание; (3) одновременно УК несёт административную ответственность по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Самовольно взламывать технические помещения не следует — доступ обеспечивается через эти правовые механизмы, а при злостном воспрепятствовании — через суд.

Вы вправе самостоятельно организовать осмотр внутридомовых труб и электрики на основании пп. «а» п. 11 и п. 13 Правил содержания общего имущества (ПП РФ № 491), и отсутствие в договоре управления условия о проверках этому не препятствует.

Развёрнутый вывод

1. Основание для проверки. Право собственника на осмотр общего имущества прямо закреплено в пп. «а» п. 11 Правил № 491: осмотр общего имущества осуществляется собственниками помещений и обеспечивает своевременное выявление несоответствия состояния имущества требованиям законодательства и угрозы безопасности. Согласно п. 13 Правил № 491 осмотры проводятся собственниками помещений или управляющей организацией — перечень лиц альтернативный, поэтому ваше право на осмотр не зависит от того, прописана ли такая процедура в договоре управления. Трубы и электрика входят в состав общего имущества (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), а значит, подлежат осмотру в рамках указанных норм.

2. Вид осмотра. Поскольку жители жалуются на плохое состояние труб и электрики, вы вправе провести частичный текущий осмотр соответствующих элементов общего имущества (п. 13.1 Правил № 491). Внеочередной осмотр проводится в течение одних суток после аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия; текущие и сезонные — в сроки, рекомендуемые технической документацией на дом.

3. Оформление решения. Так как все помещения в МКД принадлежат одной организации, решения по вопросам компетенции общего собрания принимаются вами единолично и оформляются письменно (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ). Созывать общее собрание или получать согласие УК не требуется — достаточно оформить приказ или решение единственного собственника о проведении осмотра, указав в нём лиц, которым поручается проверка (свои работники и/или привлечённая экспертная организация).

4. Результаты осмотра. По итогам проверки составляется акт осмотра (п. 14 Правил № 491), который является основанием для принятия вами решения о соответствии или несоответствии проверяемого имущества требованиям законодательства и о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов. На основании этого акта вы формулируете УК требования об устранении недостатков.

5. Если УК не пускает. Право собственника на осмотр (п. 13 Правил № 491) и обязанность УК действовать по заданию собственников (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) предполагают необходимость обеспечения доступа к общему имуществу. Отказ в доступе вы можете обжаловать:

  • в УК — направить письменное требование обеспечить доступ со ссылкой на п. 13 Правил № 491 (это общий претензионный порядок, а не реализация права, прямо установленного п. 4 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ);
  • в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) — подать жалобу на нарушение лицензионных требований (ст. 20, 196 ЖК РФ; ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ); при этом квалификация отказа в доступе как нарушения лицензионных требований требует дополнительного обоснования, не содержащегося в приведённых нормах;
  • в суд — с иском о понуждении обеспечить доступ к общему имуществу и об устранении нарушений.

Пошаговые действия

  1. Оформите единоличное решение (приказ или решение единственного собственника) о проведении осмотра внутридомовых труб и электрики, указав дату, время, состав комиссии и привлекаемых специалистов (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ).
  2. Направьте в УК письменное уведомление о предстоящем осмотре со ссылкой на пп. «а» п. 11 и п. 13 Правил № 491, потребовав обеспечить доступ к общему имуществу.
  3. При отказе УК зафиксируйте отказ письменно (акт, письмо, отметка на уведомлении) — это понадобится для надзорного органа и суда.
  4. Проведите осмотр с участием своих представителей и/или привлечённой экспертной организации, оформите акт осмотра (п. 14 Правил № 491).
  5. Направьте в УК требование об устранении выявленных дефектов с приложением акта осмотра, установив разумный срок исполнения.
  6. Если УК не реагирует — подайте жалобу в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) по месту нахождения МКД с приложением акта осмотра и доказательств отказа в доступе.
  7. При необходимости обратитесь в суд с иском о понуждении УК обеспечить доступ к общему имуществу и устранить выявленные нарушения.