Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Запросите в управляющей организации или местной администрации технический паспорт и проектную документацию МКД, чтобы определить, является ли снесённая стена несущей.
  2. 2
    Проверьте, проводилось ли общее собрание собственников с решением о реконструкции или перепланировке общего имущества; без него работы самовольны.
  3. 3
    При несущей стене требуйте от инициаторов работ представить разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления.descriptionПисьменное требование о предоставлении разрешения на строительство при перепланировке в многоквартирном доме (свободная форма)
  4. 4
    При ненесущей стене требуйте согласование перепланировки с органом местного самоуправления, проведённое до начала работ.descriptionТребование в орган местного самоуправления о согласовании перепланировки общего имущества многоквартирного дома (свободная форма)
  5. 5
    Если уменьшение размера общего имущества (присоединение тамбура к квартире): При уменьшении размера общего имущества (присоединении тамбура к квартире) требуйте письменное согласие всех собственников помещений МКД.descriptionПисьменное требование о предоставлении согласия всех собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение размера общего имущества (присоединение тамбура (свободная форма)
  6. 6
    При отсутствии документов направьте обращение в Государственную жилищную инспекцию для проверки и выдачи предписания о приведении стены в прежнее состояние.descriptionЖалоба в Госжилинспекцию (свободная форма)

Документы и доказательства

  • Запросите в управляющей организации копию технического паспорта МКД и проектную документацию для определения несущей способности снесённой стены.
  • Запросите в органе местного самоуправления (архитектуре) сведения о наличии разрешения на строительство (реконструкцию) по данному адресу.
  • Соберите доказательства проведения работ: акт осмотра, фото- и видеосъёмка места сноса стены и установки перегородки.
  • Запросите в управляющей организации копию протокола общего собрания собственников о реконструкции или перепланировке общего имущества.
  • Запросите в управляющей организации копию решения о согласовании перепланировки с органом местного самоуправления (если оно выдавалось).
  • Зафиксируйте факт обращения в Государственную жилищную инспекцию с заявлением о самовольных работах и сохраните отметку о принятии.

  • Срочно: первые шаги

    • Немедленно зафиксируйте факт сноса стены и установки перегородки на фото и видео.
    • Проверьте наличие решения общего собрания собственников о проведении таких работ.
    • При отсутствии решения собрания — срочно направьте жалобу в Государственную жилищную инспекцию.
    • Укажите в жалобе, что работы ведутся без согласия всех собственников общего имущества.
    • Потребуйте от ГЖИ провести проверку и выдать предписание о приостановке работ.

  • Сроки и риски

    • Срочно зафиксируйте факт сноса стены и установки перегородки (фото, видео, дата), это подтвердит начало самовольных работ.
    • Запросите в управляющей организации или местной администрации техпаспорт и проектную документацию МКД для определения несущей способности стены.
    • Проверьте наличие решения общего собрания собственников о реконструкции или перепланировке — без него работы самовольны.
    • При отсутствии решения собрания и согласований вы вправе требовать привести общее имущество в прежнее состояние.
    • Риск: при бездействии вы можете быть привлечены к ответственности за самовольную перепланировку (штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ).
    • Риск: если стена несущая, реконструкция без разрешения на строительство влечет штраф по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ и обязанность вернуть стену.

  • Чего не делать

    • Не проводите работы по сносу стены и установке перегородки без решения общего собрания собственников МКД.
    • Не соглашайтесь на уменьшение общего имущества (тамбура) без письменного согласия всех собственников помещений дома.
    • Не начинайте работы, если не установлено, является ли снесённая стена несущей — это определяет порядок согласования.
    • Не игнорируйте необходимость согласования перепланировки с органом местного самоуправления или разрешения на строительство.
    • Не продолжайте работы, если они уже начаты без документов, — это самовольная реконструкция или перепланировка.
    • Не пытайтесь скрыть факт сноса стены — это повлечёт обязанность вернуть всё в прежнее состояние.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для определения несущей способности снесённой стены: от этого зависит квалификация работ как реконструкции или перепланировки.
    • Привлеките юриста для оценки законности действий инициаторов работ и подготовки жалобы в жилищную инспекцию.
    • Если решение общего собрания принято без согласия всех собственников на уменьшение общего имущества: Адвокат поможет оспорить решение общего собрания, если оно принято без согласия всех собственников на уменьшение общего имущества.
    • Юрист необходим для представительства в суде, если потребуется обязать привести общее имущество в прежнее состояние.
    • Консультация адвоката нужна для проверки наличия разрешения на строительство при реконструкции несущих конструкций.
    • Если самовольные работы привели к ущербу: Обратитесь к адвокату для взыскания убытков с виновных лиц, если самовольные работы привели к ущербу.

  • Альтернативные пути

    • Запросите в управляющей организации проектную документацию и техпаспорт МКД, чтобы установить, является ли снесённая стена несущей.
    • Если стена несущая, инициируйте общее собрание собственников для решения вопроса о реконструкции, а не о перепланировке.
    • При присоединении тамбура к чьему-либо помещению потребуется письменное согласие всех собственников дома, а не только большинства.
    • Предложите инициаторам работ согласовать проект с органом местного самоуправления до начала работ, чтобы избежать сноса перегородки.
    • Рассмотрите вариант восстановления стены в прежнем виде, если согласование получить не удастся — это дешевле судебных издержек.
    • Обратитесь в Государственную жилищную инспекцию с заявлением о проверке законности работ — это может остановить их на ранней стадии.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация юридическим языком. В многоквартирном доме (панельная пятиэтажка) в подъезде — помещении общего пользования — демонтирована стена возле тамбурной (второй) двери; на её месте планируется установка железной перегородки. Демонтированная стена и место установки перегородки находятся за пределами жилых помещений, в тамбуре/подъезде, обслуживающем более одного помещения дома. Из этого следует, что объект работ входит в состав общего имущества собственников помещений МКД, а его демонтаж и замена затрагивают общую долевую собственность, поэтому такие работы не могут проводиться произвольно — требуется соблюдение жилищного и градостроительного порядка.

  2. Затронутые правоотношения:

    • Общая долевая собственность на общее имущество МКД — снесённая стена находится в подъезде, то есть в помещении, не являющемся частью квартиры и обслуживающем более одного помещения; она относится к общему имуществу. Это означает, что распоряжение ею возможно только по воле собственников помещений дома, а не отдельных лиц.
    • Отношения по перепланировке помещения в МКД — если стена является ненесущей перегородкой, её снос и установка железной перегородки изменяют внутреннюю планировку помещения общего пользования, что подпадает под понятие перепланировки и требует решения общего собрания и согласования с органом местного самоуправления.
    • Отношения по реконструкции объекта капитального строительства — если демонтированная стена является ограждающей несущей конструкцией, её замена на железную перегородку квалифицируется как реконструкция МКД, что требует решения общего собрания, а при уменьшении общего имущества — согласия всех собственников и разрешения на строительство.
    • Административно-правовые и восстановительные последствия — проведение таких работ без необходимых решений, согласований или разрешений влечёт признание их самовольными, обязанность привести имущество в прежнее состояние и административную ответственность.

  3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

    • Является ли демонтированная стена несущей или ненесущей. Если стена несущая — это реконструкция; если ненесущая перегородка — перепланировка помещения общего пользования. От этого зависит, какой порядок легализации и какие согласования обязательны.
    • Находится ли стена/перегородка в помещении общего пользования. Стена расположена в подъезде возле тамбурной двери, то есть вне квартир, поэтому она входит в общее имущество собственников помещений МКД; это исключает единоличное распоряжение ею.
    • Уменьшается ли размер общего имущества либо тамбур присоединяется к чьему-либо помещению. Если в результате работ часть общего имущества уменьшается или присоединяется к квартире, требуется согласие всех собственников помещений в доме, а не только решение большинства на общем собрании.
    • Наличие решения общего собрания собственников. Для перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества, и для реконструкции МКД необходимо решение общего собрания, принятое по соответствующему вопросу повестки.
    • Наличие согласования с органом местного самоуправления либо разрешения на строительство. Перепланировка помещения в МКД проводится по согласованию с органом местного самоуправления; реконструкция с изменением несущих конструкций требует разрешения на строительство. Отсутствие этих документов делает работы самовольными.

Является ли снесённая стена тамбура общим имуществом собственников МКД

Стена т.н. «второй» (тамбурной) двери находится в подъезде — в помещении, не являющемся частью чьей-либо квартиры и обслуживающем более одного помещения дома. Такие помещения и ограждающие конструкции прямо отнесены к общему имуществу:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции
— п. 2 (подп. «в»–«г») Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491

Разбор для клиента. И сам тамбур (второй тамбурный холл), и его ограждающие конструкции (стена, дверь) относятся либо к помещениям общего пользования (подп. «а» п. 2 Правил № 491, через ст. 36 ЖК РФ), либо к ограждающим несущим/ненесущим конструкциям (подп. «в»–«г»). То есть даже при установке железной перегородки на месте стенки речь идёт об объекте, находящемся в общей долевой собственности всех собственников помещений МКД, а не в чьей-то единоличной собственности. Само по себе это означает, что распоряжаться стеной/перегородкой вправе только собственники сообща.

Ветка А: снос несущей стены = реконструкция (требуется решение собрания, согласие всех и разрешение)

Если снесённая стена тамбура является ограждающей несущей конструкцией (что для панельной пятиэтажки следует проверять по техническому паспорту и проекту), демонтаж и замена на железную перегородку изменяют несущие конструкции дома. Такие работы квалифицируются как реконструкция объекта капитального строительства:

реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов
— п. 14 ст. 1 ГрК РФ

Проведение реконструкции в общем имуществе МКД допустимо только на основании решения общего собрания, а при уменьшении размера общего имущества — с согласия всех собственников и при получении разрешения на строительство:

Для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1–3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 62 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции
— п. 27 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Разбор для клиента. Если стена несущая и тем более если в результате работ площадь общего имущества (тамбура/подъезда) уменьшается либо присоединяется к чьей-то квартире, требуется (1) решение общего собрания собственников в порядке п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, (2) согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), (3) разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ). Без всего этого реконструкция самовольна. Параллельно любое решение общего собрания не отменяет необходимости разрешения на строительство при изменении несущих конструкций.

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме
— п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Вывод по ветке А: если снесена несущая стена, работы являются реконструкцией МКД, а не перепланировкой; при отсутствии решения собрания, согласия всех собственников и разрешения на строительство они самовольны и подлежат приведению в прежнее состояние.

Ветка Б: снос ненесущей перегородки тамбура = перепланировка помещения общего пользования (требуется согласование и решение собрания)

Если снесённая стена — внутренняя ненесущая перегородка тамбура, установка вместо неё железной перегородки есть изменение внутренней планировки и границ помещения — то есть перепланировка по ст. 25 ЖК РФ:

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки
— ч. 2 ст. 25 ЖК РФ

Поскольку перегородка находится в помещении общего пользования, перепланировка такого помещения прямо отнесена к компетенции общего собрания собственников, а проведение перепланировки любого помещения требует согласования с органом местного самоуправления:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме
— п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Особое внимание: если тамбур (общий коридор) после сноса перегородки присоединяется к чьей-то квартире, увеличивая её площадь за счёт общего имущества, на это необходимо согласие всех собственников — большинством голосов здесь не обойтись:

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме 1. Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. 2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Разбор для клиента. Если стена ненесущая и тамбур не присоединяется к квартире, а лишь меняется его внутренняя перегородка (стена → железная перегородка), это перепланировка помещения общего пользования: необходимо решение общего собрания (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) + согласование с органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Если же тамбур присоединяется к чьей-то квартире, то вдобавок обязательно согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ) — это подтверждается и правоприменительной позицией о том, что уменьшение размера общего имущества при реконструкции требует согласия всех собственников.

Вывод по ветке Б: снос ненесущей стены тамбура и замена её железной перегородкой — это перепланировка помещения общего пользования; без решения общего собрания и согласования (а при присоединении тамбура к квартире — без согласия всех собственников) она самовольна.

Последствия самовольных работ и что делать собственнику жилого помещения

Если работы (по любой из веток) проведены без согласования/решения/разрешения, они являются самовольными и влекут обязанность привести объект в прежнее состояние:

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность
— ч. 1–2 ст. 29 ЖК РФ

Самовольные перепланировка/реконструкция также образуют административные составы: за самовольную перепланировку — ст. 7.21 КоАП РФ, за реконструкцию без разрешения на строительство — ст. 9.5 КоАП РФ:

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей
— ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство
— ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ

Для реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений и машино-мест в таком доме, принятое в соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Проведение реконструкции многоквартирного дома, в результате которой произойдет уменьшение размера общего имущества (например, частичного использования внешней стены дома (ограждающей несущей конструкции) и части придомовой территории для оборудования отдельного входа в помещение), требует согласия всех собственников помещений и машино-мест в многоквартирном доме (части 1–3 статьи 36, часть 2 статьи 40, пункт 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ). Такое решение или согласие является необходимым основанием для выдачи соответствующего разрешения на строительство (пункт 62 части 7 статьи 51 ГрК РФ). Осуществление реконструкции многоквартирного дома в отсутствие соответствующего решения или согласия, а равно в отсутствие разрешения на строительство является основанием для признания ее самовольной и возложения на ответчика обязанности осуществить приведение объекта в состояние, существовавшее до начала такой реконструкции
— п. 27 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023

Разбор для клиента. Варианты действий жителя: (1) направить обращение в жилищную инспекцию (ГЖИ) и в орган местного самоуправления с требованием проверить законность работ — если не было решения собрания, согласования и (при несущей стене) разрешения на строительство, орган выдаст предписание о приведении в прежнее состояние; (2) при бездействии органа — оспорить/потребовать восстановления в суде. Причинитель вреда (УК, подрядчик или собственник — смотря кто инициировал) обязан привести объект в состояние, существовавшее до работ, а также возместить причинённый вред. Решение общего собрания большинством голосов не легитимирует реконструкцию, затрагивающую несущие конструкции или уменьшающую общее имущество без согласия всех собственников.

Вывод: при выявлении самовольных работ по сносу стены владелец квартиры вправе требовать (через жилищную инспекцию/ОМС и суд) восстановления прежнего состояния; виновные могут быть привлечены к административной ответственности (ст. 7.21 или 9.5 КоАП РФ).

Да, снос стены тамбура в подъезде МКД и установка вместо неё железной перегородки квалифицируется как реконструкция (если стена несущая) либо перепланировка помещения общего пользования (если стена ненесущая) — в обоих случаях такие работы требуют решения общего собрания собственников, а при присоединении части общего имущества — согласия всех собственников (ст. 36, 40, 44, 25, 26 ЖК РФ). Для реконструкции также требуется разрешение на строительство, а для перепланировки — согласование с органом местного самоуправления.

Если снесённая стена — несущая конструкция

В этом случае работы являются реконструкцией многоквартирного дома, а не перепланировкой. Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция включает замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства. Стена тамбура в подъезде относится к общему имуществу собственников помещений МКД (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, подп. «в»–«г» п. 2 Правил содержания общего имущества, утв. ПП РФ № 491).

Для проведения такой реконструкции требуются одновременно:

  • решение общего собрания собственников помещений МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • согласие всех собственников, если происходит уменьшение размера общего имущества (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ);
  • разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023).

Без указанных документов реконструкция признаётся самовольной, и на лицо, её осуществившее, возлагается обязанность привести объект в состояние, существовавшее до начала работ (п. 27 Постановления Пленума ВС РФ № 44).

Если снесённая стена — ненесущая перегородка

В этом случае замена стены на железную перегородку является перепланировкой помещения общего пользования, поскольку изменяются границы и (или) внутренняя планировка помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Тамбур и его ограждающие конструкции относятся к общему имуществу собственников (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, подп. «в»–«г» п. 2 Правил № 491).

Для такой перепланировки необходимы:

  • решение общего собрания собственников помещений МКД (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ);
  • согласование с органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).

Если в результате работ тамбур присоединяется к чьей-либо квартире (уменьшается размер общего имущества), дополнительно требуется согласие всех собственников помещений МКД (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ).

Последствия самовольных работ

Если работы проведены без необходимых решений и согласований, они признаются самовольными (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ). Лицо, осуществившее самовольную перепланировку или реконструкцию, обязано привести помещение в прежнее состояние (ч. 2 ст. 29 ЖК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВС РФ № 44).

Кроме того, предусмотрена административная ответственность:

  • за самовольную перепланировку — штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ: на граждан от 2 000 до 2 500 рублей, на должностных лиц от 4 000 до 5 000 рублей, на юридических лиц от 40 000 до 50 000 рублей;
  • за реконструкцию без разрешения на строительство — ответственность по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ.

Пошаговые действия

  1. Установите статус снесённой стены — запросите в управляющей организации или в органе местного самоуправления технический паспорт МКД и проектную документацию, чтобы определить, является ли стена несущей или ненесущей. От этого зависит квалификация работ (реконструкция или перепланировка).

  2. Проверьте наличие решения общего собрания собственников — если работы проводятся без такого решения, они уже являются самовольными (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

  3. Направьте обращение в Государственную жилищную инспекцию по месту нахождения МКД — укажите адрес дома, опишите произведённые работы (снос стены, установка железной перегородки), приложите фотофиксацию. ГЖИ уполномочена проводить проверку и выдавать предписания об устранении нарушений.

  4. Направьте обращение в орган местного самоуправления — если работы квалифицируются как перепланировка, именно этот орган осуществляет согласование (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ) и вправе зафиксировать отсутствие такого согласования.

  5. При необходимости обратитесь в суд — если самовольные работы не прекращаются и нарушают ваши права как собственника помещения в МКД, вы вправе требовать приведения общего имущества в прежнее состояние (ч. 2 ст. 29 ЖК РФ, п. 27 Постановления Пленума ВС РФ № 44).

  6. Если вы являетесь инициатором работ — до их продолжения получите решение общего собрания собственников, а при уменьшении общего имущества — согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ), затем согласуйте перепланировку с органом местного самоуправления либо получите разрешение на строительство при реконструкции.