УК ремонтирует только возле лифтов и мусоропровода, а лестницы и жилые отсеки не трогает: как добиться полного ремонта мест общего пользования

Лестницы, холлы и коридоры — общее имущество, а их ремонт — обязанность УК по договору управления

Клиент описывает неремонт «лестниц и жилых отсеков». Ключевой вопрос — является ли это общим имуществом и чья это обязанность. Межквартирные лестничные площадки, лестницы, коридоры прямо названы в составе общего имущества:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
   — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Это означает: лестницы, лестничные марши и площадки, приквартирные холлы и коридоры — общее имущество собственников, и именно управляющая организация отвечает за его надлежащее содержание и ремонт. На заявителя это возлагается не напрямую, а через обязанности УК по договору управления:

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 05.04.2013 № 38-ФЗ; от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 2 1 .
   — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем его безопасность и доступность:

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) ;
— п. 10 Правил № 491

Применительно к фактам клиента это значит: УК обязана содержать лестницы и холлы в надлежащем состоянии независимо от того, заложены ли эти работы в конкретную смету, — это содержание договорной обязанности УК (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ), а не её свободное усмотрение. Ссылка УК «в смете только лифты и мусоропровод» не освобождает её от обязанности обеспечить надлежащее состояние остального общего имущества.

Вывод: лестницы, лестничные площадки и коридоры — общее имущество МКД; обязанность по их содержанию и текущему ремонту лежит на управляющей организации в силу закона и договора управления, независимо от того, что конкретная смета предусматривает ремонт только зоны лифтов и мусоропровода.

Ремонт лестниц и отделки холлов — это текущий ремонт, финансируемый из платы за содержание; «нет денег» — не основание для отказа

Плата, которую собственники уже вносят УК, включает плату именно за «содержание и текущий ремонт общего имущества»:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги. (Часть в редакции Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ) 3. Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными, в том числе в электронной форме с использованием системы, с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 263-ФЗ) 4. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами. (В редакции Федерального закона от 02.06.2016 № 175-ФЗ) 5.
— п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ

Текущий ремонт общего имущества прямо входит в состав работ по его содержанию:

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества ; и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т. д.), за исключением случаев, когда обязанность по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика в соответствии с Федеральным законом "Об электроэнергетике" ;
— подп. «з» п. 11 Правил № 491

Минимальный перечень № 290 (обязательный минимум для любой УК) прямо включает работы по внутренней отделке и полам помещений, относящихся к общему имуществу, — то есть стены, потолки, отделку и полы лестничных площадок и холлов:

1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, - проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений. 12. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания полов помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме: проверка состояния основания, поверхностного слоя и работоспособности системы вентиляции (для деревянных полов); при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ. 13. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания оконных и дверных заполнений помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме: проверка целостности оконных и дверных заполнений, плотности притворов, механической прочности и работоспособности фурнитуры элементов оконных и дверных заполнений в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; при выявлении нарушений в отопительный период - незамедлительный ремонт. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ. II. Работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме 14.
   — п. 11 Минимального перечня № 290 (внутренняя отделка) и п. 1 Перечня

Минимальный перечень также прямо называет лестничные площадки и марши, холлы и коридоры как объекты работ по содержанию помещений общего имущества:

сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек; мытье окон; очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов); проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, дезинфекция септиков, дворовых туалетов, находящихся на земельном участке, на котором расположен этот дом. 24. Работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), в холодный период года: очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см; сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см; очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова); очистка придомовой территории от наледи и льда; очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка;
— п. 23 Минимального перечня № 290 (содержание помещений общего имущества)

Для фактов клиента это означает следующее. Косметический и восстановительный ремонт отделки лестниц и холлов (окраска, штукатурка, полы, ступени, перила) — это текущий ремонт, а не капитальный, и он финансируется за счёт уже вносимой платы за содержание жилья. Отказ УК со ссылкой на то, что «на остальное нет денег», юридически несостоятелен: плата за содержание устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества по требованиям законодательства:

Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 3.
— ч. 1 ст. 156 ЖК РФ

Если собранной платы объективно не хватает на приведение мест общего пользования в порядок, механизм решения — не «отказ от ремонта», а пересмотр размера платы и перечня работ на общем собрании собственников (это компетенция собрания), о чём — в следующем блоке. При этом капитальные работы (замена конструктивных элементов лестниц, инженерных систем) — это уже капитальный ремонт, финансируемый из взносов на капремонт и проводимый по решению общего собрания/региональной программе, а не из платы за содержание.

Вывод: ремонт лестниц, лестничных площадок, отделки и полов холлов и коридоров относится к текущему ремонту общего имущества, который УК обязана выполнять за счёт уже вносимой собственниками платы за содержание жилья; ссылка УК на нехватку средств закона не освобождает её от этой обязанности. Если требуются капитальные работы (конструктив, инженерные системы), применяется иной порядок — за счёт взносов на капремонт по решению общего собрания/региональной программе.

Рычаги принуждения: претензия → общее собрание → ГЖИ → суд; административная ответственность УК

Обязанность УК обеспечивать надлежащее содержание общего имущества закреплена императивно, поэтому за её неисполнение предусмотрена административная ответственность. По ст. 7.22 КоАП РФ наказуемо нарушение правил содержания и ремонта жилых домов:

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 7.22 КоАП РФ

Кроме того, поскольку УК действует по лицензии, а исполнение обязанностей по договору управления (в т.ч. надлежащее содержание и ремонт общего имущества — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ) отнесено к лицензионным требованиям, за их неисполнение применяется ст. 14.1.3 КоАП РФ со значительными штрафами:

Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами на основании договоров управления многоквартирными домами, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей. 2. Невыполнение указанными в части 1 настоящей статьи лицами обязанностей, предусмотренных правилами осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, в период прекращения действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулирования, если указанные лица обязаны надлежащим образом осуществлять предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста тысяч до двухсот тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на индивидуальных предпринимателей - от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до пятисот тысяч рублей. Примечание.
— ст. 14.1.3 КоАП РФ, п. 1

Эту позицию подтверждает Верховный Суд:

правонарушением признается осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований. Подпункт «б» п. 3 Положения о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами (утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 28 октября 2014 г. № 1110) к лицензионным требованиям относит исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных ч. 2 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которой по данному договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственники помещений и т.д.) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. Таким образом, лицензионными требованиями, административная ответственность за нарушение которых установлена ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ, является оказание всех услуг и (или) выполнение работ по управлению многоквартирным домом, а также по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме управляющей организацией, что предполагает и соблюдение Правил № 170. Обществу выдана лицензия на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.
— п. 29 Обзора ВС РФ № 3/2017 (утв. Президиумом 12.07.2017)

Для фактов клиента это означает наличие реального рычага: жалоба в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ субъекта РФ) на бездействие УК в отношении лестниц и холлов чревата для УК предписанием, штрафом и даже (при систематических грубых нарушениях) аннулированием лицензии. Последовательность действий: (1) письменное требование (претензия) в УК с перечнем работ и ссылками на п. 10–11 Правил № 491 и Минимальный перечень № 290; (2) при отказе — инициировать внеочередное общее собрание собственников для утверждения перечня работ и, при необходимости, размера платы за содержание (компетенция собрания — п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ в части капремонта; размер платы за содержание — ч. 7 ст. 156 ЖК РФ); (3) одновременно или после — жалоба в ГЖИ о проведении проверки и выдаче предписания; (4) при бездействии — иск в суд общей юрисдикции о понуждении УК выполнить работы и (или) о перерасчёте платы.

Вывод: УК, не выполняющая текущий ремонт лестниц и холлов, может быть привлечена к административной ответственности (ст. 7.22, ст. 14.1.3 КоАП РФ), а собственники вправе добиваться ремонта через претензию, решение общего собрания, предписание ГЖИ и суд. Орган надзора — ГЖИ субъекта РФ; иск о понуждении и/или перерасчёте подаётся в районный суд общей юрисдикции.

Развилка: что именно в «удручающем состоянии» — текущий ремонт или капитальный/аварийный

Исход требований зависит от характера дефектов, и это надо зафиксировать по факту.

Ветка А — текущий ремонт (отделка, полы, перила, косметика). Если речь об облупившейся окраске, стёртых ступенях, повреждённой штукатурке без угрозы конструктивной надёжности — это текущий ремонт. Он обязан совершаться УК за счёт платы за содержание (см. блок 2), срок исполнения устанавливается предписанием ГЖИ или судом; ссылка на смету и нехватку денег не работает. Дополнительно собственники вправе требовать перерасчёта платы за содержание ввиду ненадлежащего качества услуг (Правила изменения размера платы, утв. тем же ПП № 491).

Ветка Б — капитальный ремонт/аварийность. Если «удручающее состояние» означает разрушение конструктивных элементов лестниц (несущие марши, межэтажные перекрытия лестничных клеток), замену инженерных систем — это капитальный ремонт. Решение о капремонте принимается общим собранием собственников, финансируется из фонда капитального ремонта (взносы) либо по региональной программе. В таком случае требовать от УК выполнения таких работ бесплатно «из текущей платы» нельзя — рычагом будет ускорение капремонта через регионального оператора/спецсчёт и решение собрания. Решение о капремонте — компетенция общего собрания (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Как разграничить: истребовать у УК акты осмотра общего имущества (сезонные осмотры проводятся 2 раза в год — п. 13.1 Правил № 491), зафиксировать состояние фото/видео, при споре — строительно-техническая экспертиза. Именно акт осмотра служит основанием для решения о необходимых мероприятиях.

Вывод: если дефекты лестниц и холлов носят характер текущего ремонта (отделка, полы, перила) — это безусловная обязанность УК за счёт платы за содержание, и собственники вправе принуждать к ней через ГЖИ и суд; если же это капитальные/аварийные дефекты конструкций и систем — применяется иной механизм (общее собрание + фонд капремонта/региональная программа), и требовать их от УК «из текущей платы» нельзя. Разграничение фиксируется актом осмотра, а при споре — экспертизой.