Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Определите вид вашего договора найма: социальный/муниципальный или коммерческий — от этого зависит ответ.
  2. 2
    При социальном или муниципальном найме оплачивайте строку «управдом» — это ваша обязанность по закону, даже если в договоре не прописано.
  3. 3
    При коммерческом найме направьте письменное требование администрации и УК об исключении строки «управдом» из ваших квитанций.descriptionПретензия в управляющую организацию и наймодателю (свободная форма)
  4. 4
    Проверьте в квитанции, не выделен ли отдельно взнос на капремонт — его вы не платите ни при каком виде найма.
  5. 5
    При социальном найме не допускайте просрочки оплаты — будут начислены пени и возможен судебный иск о взыскании.

Документы и доказательства

  • Определите вид договора найма: социальный/муниципальный или коммерческий — от этого зависит ваша обязанность платить за «управдом».
  • При социальном или муниципальном найме плата за услуги УК по управлению и содержанию дома — ваша обязанность по закону, даже если в договоре не прописана.
  • При коммерческом найме платить за содержание и обслуживание дома обязана администрация как собственник, а вы — только за наём и коммунальные услуги.
  • Проверьте расшифровку строки «управдом» в квитанции: если это взнос на капремонт — он в любом случае не ваша обязанность.
  • Сохраняйте договор найма и платёжные документы по коммунальным услугам — они подтвердят вашу позицию при споре с УК или администрацией.
  • Запросите в управляющей организации документы об утверждении размера платы за содержание, если сомневаетесь в обоснованности начисления.

  • Срочно: первые шаги

    • При социальном найме не затягивайте с оплатой: с 31-го дня просрочки начнут капать пени.
    • При коммерческом найме срочно направьте письменную претензию в УК и администрации о перерасчете.

  • Денежные требования

    • Если у вас социальный найм — оплачивайте строку «управдом», иначе будут пени и судебное взыскание.

  • Сроки и риски

    • При социальном/муниципальном найме вы обязаны платить за содержание и управление домом по ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, даже если в договоре это не указано.
    • Взнос на капитальный ремонт — всегда обязанность администрации, не оплачивайте его, если он выделен отдельной строкой.
    • Неуплата за «управдома» при социальном найме грозит пенями: 1/300 ставки ЦБ с 31-го дня просрочки, далее 1/130.
    • При коммерческом найме направьте письменную претензию администрации о незаконном начислении строки «управдом» и требуйте перерасчета.

  • Чего не делать

    • Не отказывайтесь от оплаты строки «управдом», если у вас договор социального или муниципального найма — это ваша обязанность по закону.
    • Не ждите, пока долг вырастет: при социальном найме неуплата грозит пенями и судебным взысканием.
    • Не требуйте от администрации оплаты «управдома» при социальном найме — по ч. 1 ст. 154 ЖК РФ платите вы.
    • Не игнорируйте квитанцию: сначала выясните, что именно скрывается за строкой «управдом» — содержание или капремонт.
    • Не платите взнос на капитальный ремонт, если он выделен отдельно, — это обязанность собственника, а не нанимателя.
    • Не полагайтесь на отсутствие условия в договоре: при социальном найме обязанность оплаты установлена законом, а не договором.

  • Когда нужен адвокат

    • Определите вид договора: социальный/муниципальный найм или коммерческий — от этого зависит, кто платит за «управдома».
    • При социальном найме плата за содержание и управление домом — ваша обязанность по закону, даже если в договоре не прописана.
    • При коммерческом найме платить за «управдома» обязана администрация как собственник, а вы — только за наём и коммуналку.
    • Взнос на капитальный ремонт в любом случае — обязанность администрации, а не ваша.
    • Уточните в управляющей компании, что именно включено в строку «управдом»: содержание или капремонт.
    • Если ваша обязанность платить, вносите плату вовремя, иначе начислят пени и взыщут долг через суд.

  • Альтернативные пути

    • Уточните в администрации и УК, какой у вас договор: социального/муниципального найма или коммерческий — от этого зависит ответ.
    • При коммерческом найме требуйте от администрации оплаты содержания дома — это обязанность собственника по ст. 210 ГК РФ.
    • Проверьте квитанцию: если строкой «управдом» выделен взнос на капремонт, его оплачивает только администрация.
    • При коммерческом найме направьте в УК и администрации письменное требование исключить строку «управдом» из ваших платежей.
    • При отказе пересчитать плату при коммерческом найме жалуйтесь в жилищную инспекцию по месту нахождения квартиры.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

Клиент проживает в жилом помещении на основании договора найма, собственником которого является администрация района (муниципальное образование). Клиент вносит плату за все коммунальные услуги, однако не оплачивает отдельно выделенную в квитанции строку «управдом» (услуги управляющей компании по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома). В договоре найма условие о распределении этой обязанности отсутствует. Из обоснования следует, что правовая квалификация зависит от вида договора найма: при договоре социального найма или найма жилого помещения государственного/муниципального жилищного фонда обязанность по внесению платы за содержание, включая услуги по управлению МКД, императивно возложена на нанимателя; при договоре коммерческого найма соответствующее бремя остаётся на собственнике-наймодателе.

Затронутые правоотношения:

  • Отношения по договору социального найма / найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда — определяют специальную структуру платы нанимателя, в которую закон прямо включает плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ). Это означает, что при таком виде найма строка «управдом» входит в обязанность нанимателя независимо от того, прописано ли это в договоре.

  • Отношения по договору коммерческого найма жилого помещения — регулируются общими положениями гражданского законодательства о найме жилого помещения и о бремени содержания имущества собственником (ст. 210 ГК РФ). В этом случае плата за содержание общего имущества и услуги управляющей организации остаётся на собственнике-наймодателе, а наниматель обязан вносить только плату за пользование (наём) и коммунальные услуги.

  • Отношения по управлению многоквартирным домом и содержанию общего имущества — услуга «управдом» представляет собой плату за услуги и работы по управлению МКД и содержанию общего имущества, что прямо охватывается понятием «плата за содержание жилого помещения» в структуре платы нанимателя по ч. 1 ст. 154 ЖК РФ.

  • Отношения по внесению взноса на капитальный ремонт — независимо от вида найма взнос на капитальный ремонт общего имущества входит в плату собственника, а не нанимателя (п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, ч. 2 ст. 65 ЖК РФ), поэтому начисление нанимателю такой строки незаконно.

Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

  1. Вид договора найма и статус жилищного фонда. Если квартира предоставлена по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного/муниципального жилищного фонда — плата за содержание и услуги управляющей компании является обязанностью нанимателя в силу ч. 1 ст. 154 ЖК РФ. Если договор является коммерческим наймом — обязанность по содержанию общего имущества несёт администрация как собственник (ст. 210 ГК РФ, п. 29 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017).

  2. Содержание отдельной строки в квитанции. Если строкой «управдом» начисляется плата за услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества — при социальном/муниципальном найме она подлежит оплате нанимателем. Если отдельной строкой выделен взнос на капитальный ремонт — его наниматель платить не обязан в любом случае, это бремя собственника.

  3. Отсутствие условия в договоре найма. Не влияет на обязанность нанимателя при социальном/муниципальном найме, поскольку соответствующая обязанность установлена императивной нормой ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, а не соглашением сторон.

  4. Факт внесения платы за коммунальные услуги. Не освобождает нанимателя от обязанности вносить плату за содержание жилого помещения, поскольку это самостоятельный элемент платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, ст. 678 ГК РФ).

Кто обязан платить за содержание и обслуживание дома (услуги УК/"управдом") при найме у администрации района

Ответ зависит от типа договора найма, но для наиболее вероятного случая — договора социального найма или договора найма жилого помещения государственного/муниципального жилищного фонда (а собственник здесь — администрация района, т.е. муниципальное образование) — закон императивно возлагает плату за содержание на нанимателя.

ЖК РФ устанавливает специальную структуру платы именно для нанимателя такого жилья:

  1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию
    — ч. 1 ст. 154 ЖК РФ

Эта норма прямо включает в плату нанимателя «плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества». Услуги "управдома" (управляющей компании) в квитанции — это и есть услуги по управлению и содержанию общего имущества МКД, а потому они входят в обязанность нанимателя, а не освобождаются ею. То, что в договоре найма этот пункт не прописан, значения не имеет: обязанность установлена императивной нормой ст. 154 ЖК, а не договором.

Пленум Верховного Суда подтверждает этот вывод:

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя, а также собственника включает в себя: - плату за содержание жилого помещения (плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме); - плату за коммунальные услуги (плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плата за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами ( пункты 2 , 3 части 1 , пункты 1 , 3 части 2 , часть 4 статьи 154 ЖК РФ). В случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме, а также в случаях, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, плата за коммунальные услуги включает в себя в том числе плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме ( часть 5 статьи 154 ЖК РФ). 10. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя включает в себя также плату за пользование жилым помещением
— п. 9 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017

Плата за коммунальные услуги (которые наниматель, по его словам, вносит) и плата за содержание (управление МКД) суть разные, но обе входят в платёжный документ нанимателя; отказ от внесения платы за содержание незаконен.

Наниматель обязан вносить плату за жилое помещение (включая содержание) и коммунальные услуги — ст. 678 ГК РФ распространяет обязанность вносить плату за жилое помещение и на нанимателя:

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи
— ст. 678 ГК РФ

Вывод по ветке социального найма / найма муниципального жилищного фонда: если квартира сдана администрацией по договору социального найма или договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, плата за содержание и услуги управляющей компании (обслуживание дома, "управдом") является обязанностью нанимателя по ч. 1 ст. 154 ЖК РФ. Оснований, чтобы её платила администрация вместо вас, в этом случае нет — администрация вправе и обязана выставлять эту плату вам.

Ветка: если квартира сдана администрацией по договору КОММЕРЧЕСКОГО найма (жилищный фонд коммерческого использования)

Здесь применяются иные правила, противоположные по смыслу. Если администрация сдаёт муниципальную квартиру по договору коммерческого найма (который регулируется нормами о найме жилого помещения в частном жилищном фонде по гл. 35 ГК РФ), то бремя содержания жилого помещения и общего имущества остаётся на собственнике-наймодателе.

Общее правило гражданского законодательства:

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

Пленум Верховного Суда РФ в этой связи прямо разъясняет, что в отношениях собственника, передавшего квартиру другому лицу (не по договору социального найма), обязанность по внесению платы за содержание и капремонт лежит на собственнике:

Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт несет только собственник жилого помещения ( статьи 30 , 158 ЖК РФ и статья 210 ГК РФ). 30. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива ( часть 1 статьи 155 ЖК РФ). При этом следует иметь в виду, что, если иной срок не установлен, последним днем срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги является десятое число месяца включительно ( статьи 190 - 192 ГК РФ). 31. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства ( пункт 9 статьи 2 , часть 2 статьи 155 ЖК РФ). На потребителя услуг не может быть возложена обязанность по получению платежного документа только на бумажном носителе или только в электронном виде. 32.
— п. 29 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017

Этот вывод согласуется с ранее сделанным по иной ситуации выводом (близкий вопрос 1 о найме у частного собственника): при коммерческом найме наниматель отвечает лишь за коммунальные услуги и наёмную плату, а содержание общего имущества — бремя собственника.

Важно про различие веток: разница между веткой 1 и веткой 2 определяется именно статусом наймодателя и видом жилищного фонда. Для жилых помещений, предоставляемых по договорам социального найма и найма государственного/муниципального жилищного фонда, действует специальная императивная норма ч. 1 ст. 154 ЖК РФ, которая включает содержание (в т.ч. услуги по управлению МКД) в плату нанимателя. Для коммерческого найма (в т.ч. жилищный фонд коммерческого использования) применяется общее правило ст. 210 ГК РФ и п. 29 Пленума № 22, по которому содержание общего имущества остаётся на собственнике.

Вывод по ветке коммерческого найма: если ваш договор — обычный коммерческий найм квартиры, находящейся в собственности администрации (не социальный, не найм специализированного/муниципального фонда по ст. 154 ЖК), то плату за содержание и услуги "управдома" должна нести администрация-собственник; ваша обязанность — только коммунальные платежи и наёмная плата, и включение в ваш платёжный документ строки "управдом" незаконно. Для точной квалификации решающее значение имеет название и основание договора.

Капитальный ремонт общего имущества — наниматель не платит в любом случае

Независимо от типа найма наниматель не обязан вносить взнос на капитальный ремонт — это бремя собственника. Перечень обязанностей наймодателя по договору социального найма прямо относит капитальный ремонт к обязанности наймодателя:

  1. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. 3. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.
    — ч. 2 ст. 65 ЖК РФ

Кроме того, взнос на капитальный ремонт входит в плату собственника (п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), а не нанимателя; для нанимателя по ч. 1 ст. 154 ЖК РФ в плату включаются плата за наём и содержание (включая управление и текущий ремонт общего имущества), но не взнос на капремонт.

Практическое следствие для вашего платёжного документа: проверьте, не выделена ли в квитанции отдельной строкой плата за капитальный ремонт. Если такой строкой вам начисляют взнос на капремонт — это незаконно, его должен оплачивать собственник (администрация). Если же отдельно выделена строка за услуги управляющей организации по содержанию и текущему обслуживанию дома (содержание/управление/текущий ремонт, "управдом") — в ветке социального/муниципального найма она входит в вашу обязанность по ч. 1 ст. 154 ЖК РФ.

Вывод: за капитальный ремонт общего имущества вы как наниматель платить не обязаны в любом случае — это бремя собственника (администрации). Отдельная строка "управдом" за содержание и текущее обслуживание подлежит оплате вами при социальном/муниципальном найме, но не при коммерческом найме.

Последствия неуплаты и порядок действий при спорной строке

Риски неуплаты за содержание при социальном/муниципальном найме существенны: законодатель предусмотрел пеню за несвоевременную или неполную оплату платы за жилое помещение и коммунальные услуги:

  1. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается. (В редакции Федерального закона от 03.11.2015 № 307-ФЗ) 14 1 .
    — ч. 14 ст. 155 ЖК РФ

То есть если плата за содержание (строка "управдом") относится к вашей обязанности (ветка социального/муниципального найма), её невнесение влечёт начисление пеней и взыскание задолженности в судебном порядке.

Порядок действий для правильного решения:

  1. Определите вид жилищного фонда и договора (название договора, ссылки на статьи). Для муниципального жилья это чаще всего договор социального найма — тогда вы обязаны платить за содержание по ч. 1 ст. 154 ЖК РФ.
  2. Если вы считаете строку незаконной (коммерческий найм, либо строкой выделен взнос на капремонт, либо начисление не подтверждено решением общего собрания о размере платы) — направьте письменное требование-претензию управляющей организации и наймодателю (администрации) о перерасчёте либо обращайтесь в государственную жилищную инспекцию с жалобой на незаконное начисление.
  3. Жалоба в ГЖИ рассматривается в порядке, установленном для рассмотрения обращений граждан; при подтверждении нарушения управляющей организации выдаётся предписание об устранении.
  4. Споры о начислении платы при отказе добровольно разрешить вопрос разрешаются в судебном порядке.

Вывод: при социальном/муниципальном найме вы обязаны платить за содержание (управление МКД) и неуплата повлечёт пени и взыскание; поэтому спорную строку не следует игнорировать молча — её правомерность при сомнении оспаривайте через управляющую организацию, ГЖИ или суд, параллельно уточнив вид вашего договора найма у администрации.

Ответственность нанимателя и разграничение ремонтных обязательств

Для договора социального найма законодатель прямо установил ответственность нанимателя за неисполнение жилищных обязанностей, включая обязанность вносить плату за жилое помещение:

Наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.
— ст. 68 ЖК РФ

Это подтверждает, что уклонение от внесения платы за содержание (услуги управляющей организации) при социальном найме есть нарушение жилищных обязанностей, влекущее ответственность (пени по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, взыскание в суде).

Дополнительно гражданское законодательство прямо разграничивает, кто отвечает за какой ремонт при найме:

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 2. Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения. 3. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.
— ст. 681 ГК РФ, п. 1

То есть текущий ремонт жилого помещения и по общему правилу обязанность нанимателя, а капитальный — наймодателя (для социального найма обязанность наймодателя по капремонту продублирована в п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ). Это согласуется с выводом: строка "управдом" за содержание и текущее обслуживание общего имущества — обязанность нанимателя (при муниципальном/социальном найме), а взнос на капремонт — обязанность собственника.

Вывод: при социальном/муниципальном найме неуплата платы за содержание (строки "управдом") незаконна и влечёт ответственность нанимателя; при этом текущий ремонт и содержание общего имущества — на нанимателе, капитальный ремонт — на администрации-собственнике.

Доказательства и порядок оспаривания спорной строки

Ключевое доказательство правомерности строки «управдом» — вид и основание вашего договора найма. От него зависит вывод (см. блок 1 и блок 2).

Документы, которые следует собрать/проверить:

  1. Текст договора найма — наименование договора (социальный найм, найм жилого помещения муниципального фонда, найм специализированного жилого помещения либо коммерческий найм) и ссылки в нём на нормы ЖК/ГК. Именно это определяет, применяется ли специальная норма ч. 1 ст. 154 ЖК РФ (бремя содержания на нанимателе) или общее правило ст. 210 ГК РФ (бремя на собственнике).
  2. Платёжный документ УК с расшифровкой строк — чтобы понять, что скрывается под строкой «управдом»: плата за услуги/работы по управлению и содержание общего имущества (обязанность нанимателя при соцнайме) или взнос на капремонт (обязанность собственника), либо иная плата.
  3. Протокол общего собрания собственников об утверждении размера платы за содержание (в силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание устанавливается с учётом решения общего собрания, для нанимателей муниципального фонда — органами местного самоуправления). При отсутствии правового основания начисления (решения собрания/тарифа ОМС) начисление само может быть оспорено.

Порядок действий при споре:

  • сначала письменное обращение (претензия) в управляющую организацию о предоставлении расчёта и основания начисления, а также к наймодателю (администрации) за разъяснением вида жилищного фонда;
  • при незаконном начислении — жалоба в государственную жилищную инспекцию (орган регионального госжилнадзора), которая вправе провести проверку и выдать предписание управляющей организации об устранении нарушений;
  • при недостижении результата — обращение в суд (спор о начислениях платы за жилое помещение). Для нанимателя по договору социального найма обязанность по оплате и ответственность установлены нормами ЖК (ст. 68, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ), а спор о перерасчёте разрешается в судебном порядке по общим правилам о защите жилищных прав.

Вывод: прежде чем решать, кто платит, определите вид договора найма (это решающий факт). Локально его подтверждает текст договора и платёжный документ с расшифровкой строк; при сомнении в правомерности начисления последовательно обращайтесь в УК, ГЖИ, а затем в суд. Сроки и подведомственность: жалоба в ГЖИ — внесудебный порядок, спор о взыскании/перерасчёте — суд общей юрисдикции (гражданский процесс).

Ключевой вывод: обязанность платить за «управдома» (содержание и обслуживание дома) зависит от вида вашего договора найма — при социальном или муниципальном найме платите вы, при коммерческом найме — администрация как собственник.

Если у вас договор социального найма или найма жилого помещения муниципального жилищного фонда (наиболее вероятный случай, когда наймодатель — администрация района), то плата за услуги управляющей компании по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД входит в вашу обязанность как нанимателя. Это прямо установлено ч. 1 ст. 154 ЖК РФ: плата за жилое помещение для нанимателя включает плату за содержание, в том числе «плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества». То, что в договоре найма это не прописано, значения не имеет — обязанность установлена императивной нормой закона, а не договором. Администрация в этом случае не обязана платить за вас, и отказ от оплаты строки «управдом» повлечёт начисление пеней по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ с 31-го по 90-й день просрочки, далее — 1/130) и взыскание задолженности в судебном порядке (ст. 68 ЖК РФ).

Если у вас договор коммерческого найма (жилищный фонд коммерческого использования, а не социальный/муниципальный найм по смыслу ч. 1 ст. 154 ЖК РФ), то действует общее правило ст. 210 ГК РФ: бремя содержания имущества несёт собственник. Пленум ВС РФ в п. 29 Постановления № 22 от 27.06.2017 прямо разъяснил, что обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и взносов на капремонт несёт только собственник (ст. 30, 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ). В этом случае платить строку «управдом» должна администрация, а вы обязаны вносить только плату за наём и коммунальные услуги (ст. 678 ГК РФ). Включение этой строки в ваш платёжный документ незаконно.

Капитальный ремонт — в любом случае не ваша обязанность. Взнос на капремонт входит в плату собственника (п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), а не нанимателя. По договору социального найма обязанность осуществлять капитальный ремонт прямо возложена на наймодателя (п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ), по общему правилу ст. 681 ГК РФ капитальный ремонт — также обязанность наймодателя. Если в квитанции отдельной строкой выделен именно взнос на капремонт — это незаконное начисление, платить его должна администрация.

Пошаговые действия

  1. Определите вид вашего договора найма. Возьмите текст договора и посмотрите его наименование и ссылки на нормы: «договор социального найма», «договор найма жилого помещения муниципального жилищного фонда» либо «коммерческий найм». Это ключевой документ, от которого зависит ответ. Если договор утерян или неясен — запросите копию в администрации района.

  2. Проверьте расшифровку строки «управдом» в квитанции. Уточните в управляющей организации, что именно включено в эту строку: плата за услуги по управлению и содержание общего имущества (при социальном/муниципальном найме — ваша обязанность) либо взнос на капитальный ремонт (обязанность администрации в любом случае).

  3. Если у вас социальный/муниципальный найм и строка «управдом» — это содержание и управление: оплачивайте её, чтобы избежать пеней по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ и судебного взыскания. Если вы считаете размер платы завышенным или не утверждённым — запросите в УК протокол общего собрания собственников об утверждении размера платы за содержание (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ) и при несогласии обжалуйте начисление.

  4. Если у вас коммерческий найм либо в квитанции отдельно выделен взнос на капремонт: направьте письменную претензию в управляющую организацию и наймодателю (администрации района) с требованием исключить эту строку из вашего платёжного документа и произвести перерасчёт, приложив копию договора найма.

  5. При отказе или отсутствии ответа подайте жалобу в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) по месту нахождения жилого помещения — на незаконное начисление платы. ГЖИ рассматривает обращение и при подтверждении нарушения выдаёт управляющей организации предписание об устранении.

  6. Если спор не разрешён в досудебном порядке — обращайтесь в суд по месту жительства с иском о признании начислений незаконными и обязании произвести перерасчёт. Срок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги — ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим (п. 30 Постановления Пленума ВС РФ № 22 от 27.06.2017), учитывайте это при расчёте периода спорных начислений.