Кто должен обслуживать вентиляцию в квартире, если она была установлена за счет собственника, а дом сдан в 2005 году?

Относится ли вентиляция к общему имуществу дома

Ключевой критерий — обслуживает ли элемент инженерной системы более одного помещения.

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма)
— ч. 1 п. 3 ст. 36 ЖК РФ

Здесь закреплён принцип: к общему имуществу относится механическое, санитарно-техническое и иное оборудование, «обслуживающее более одного помещения», независимо от того, находится оно снаружи или внутри помещения. Общедомовые вентиляционные шахты и каналы, проходящие сквозь весь дом и обслуживающие квартиры по вертикали, подпадают под это определение.

1. В состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.02.2017 № 232) б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)
   — п. 2 (абз. «а», «д») Правил № 491

Правила № 491 воспроизводят тот же критерий «обслуживающее более одного помещения» и прямо включают в состав общего имущества «иное инженерное оборудование».

Итог первого вывода: система вентиляции дома — вентиляционные шахты и каналы, обслуживающие более одной квартиры, — входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Если смонтированная владелицей вентиляция подключена к общедомовому вентиляционному каналу или шахте (вытяжка уходит в общую вертикаль), то эта часть системы остаётся общим имуществом, а не «личным» оборудованием собственника.

Кто обязан обслуживать вентиляцию — УК (ТСЖ) или собственник

Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме 1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
— ч. 1, 3 ст. 39 ЖК РФ

Собственники несут расходы на содержание общего имущества соразмерно доле, а правила содержания устанавливает Правительство РФ. Это значит: обслуживание общего имущества финансируется за счёт платы за содержание жилья, которую все собственники вносят УК или ТСЖ.

1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции и дымоудаления многоквартирных домов: техническое обслуживание и сезонное управление оборудованием систем вентиляции и дымоудаления, определение работоспособности оборудования и элементов систем; контроль состояния, выявление и устранение причин недопустимых вибраций и шума при работе вентиляционной установки; проверка утепления теплых чердаков, плотности закрытия входов на них; устранение неплотностей в вентиляционных каналах и шахтах, устранение засоров в каналах, устранение неисправностей шиберов и дроссель-клапанов в вытяжных шахтах, зонтов над шахтами и дефлекторов, замена дефективных вытяжных решеток и их креплений; проверка исправности, техническое обслуживание и ремонт оборудования системы холодоснабжения; контроль и обеспечение исправного состояния систем автоматического дымоудаления; сезонное открытие и закрытие калорифера со стороны подвода воздуха; контроль состояния и восстановление антикоррозионной окраски металлических вытяжных каналов, труб, поддонов и дефлекторов; при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ. 15 1 .
   — п. 15 Минимального перечня № 290

Работы по содержанию систем вентиляции (техническое обслуживание, устранение засоров в каналах и шахтах, ремонт вытяжных решёток и дефлекторов) прямо включены в Минимальный перечень услуг и работ, которые обязана выполнять организация, управляющая домом, за счёт уже взимаемой платы за содержание.

15 1 . Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания дымовых и вентиляционных каналов в многоквартирных домах: проверка состояния и функционирования (наличия тяги) дымовых и вентиляционных каналов при приемке дымовых и вентиляционных каналов в эксплуатацию при газификации здания, при подключении нового газоиспользующего оборудования, при переустройстве и ремонте дымовых и вентиляционных каналов; проверка состояния и функционирования (наличия тяги) дымовых и вентиляционных каналов в процессе эксплуатации дымовых и вентиляционных каналов (периодическая проверка) - не реже 3 раз в год (в период с августа по сентябрь, с декабря по февраль, с апреля по июнь), при этом очередная проверка дымовых и вентиляционных каналов должна быть проведена не ранее чем в третьем месяце и не позднее чем в четвертом месяце после месяца проведения предыдущей проверки; очистка и (или) ремонт дымовых и вентиляционных каналов при отсутствии тяги, выявленном в процессе эксплуатации, при техническом обслуживании и ремонте внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, техническом диагностировании газопроводов, входящих в состав внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования, и аварийно-диспетчерском обеспечении внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования. (Дополнение пунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 29.05.2023 № 859) 16.
— п. 15.1 Минимального перечня № 290

Периодическая проверка наличия тяги в дымовых и вентиляционных каналах (не реже 3 раз в год) и их очистка при отсутствии тяги — также обязанность лица, отвечающего за содержание общего имущества.

1. Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается: а) собственниками помещений: путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации ; путем заключения договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении многоквартирным домом), - в соответствии со статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации ; б) товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (при управлении многоквартирным домом): путем членства собственников помещений в указанных организациях - в соответствии с разделами V и VI Жилищного кодекса Российской Федерации ; путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации ;
   — п. 12, 16 Правил № 491

Содержание общего имущества обеспечивает управляющая организация (по договору управления) либо ТСЖ — в зависимости от выбранного способа управления домом.

Вывод по данному вопросу: обслуживание вентиляции, входящей в состав общего имущества, — обязанность УК (или ТСЖ), а не отдельного собственника. Эта обязанность выполняется за счёт платы за содержание жилого помещения, которую собственник уже вносит. Утверждение УК о том, что «дальше обслуживание вентиляции за счёт собственника, так как вентиляция индивидуальная», не соответствует закону: критерием является не то, кто заплатил за монтаж, а то, обслуживает ли данная вентсистема (канал/шахта) более одного помещения.

Развилка: что именно смонтировано собственником

Ответ зависит от того, куда и как устроена установленная вентиляция. Здесь две ветки.

Ветка А — вытяжка подключена к общедомовому каналу/шахте (вентиляция уходит в общую вертикаль дома).
В этом случае вентиляционный канал и шахта обслуживают более одной квартиры и входят в состав общего имущества (см. выше). Их обслуживание, прочистку, проверку тяги обязана проводить УК/ТСЖ за счёт платы за содержание. Индивидуальным является лишь оконечное устройство (вентилятор, вытяжной прибор внутри квартиры до границы с общим каналом) — его собственник действительно обслуживает сам, но не сами каналы и шахту.

Ветка Б — установлено полностью автономное устройство с выводом наружу через фасад/окно, не связанное с общими каналами, обслуживающее только одну квартиру.
Такое оборудование по критерию «обслуживающее более одного помещения» не относится к общему имуществу и обслуживается собственником самостоятельно. Однако это самостоятельное решение и самостоятельная конструкция уже не является «системой вентиляции дома»; закон не обязывает УК обслуживать оборудование, присоединённое собственником лишь к своему помещению.

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
— ч. 1 ст. 25 ЖК РФ

Установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, требующие изменения технического паспорта помещения, — это переустройство. Если смонтированная вентиляция (особенно с выводом через фасад, пробивкой наружной стены или ограждающей конструкции) изменила технические характеристики квартиры, такие работы должны были быть согласованы.

Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
— ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

Вывод: если вентиляция подключена к общедомовому каналу — обслуживать её обязана УК/ТСЖ; если это автономное устройство внутри только вашей квартиры с выводом наружу — его обслуживание ложится на собственника. Решающий факт — куда выводится вытяжка и связана ли она с общедомовой вентиляционной шахтой. Изложенное в вопросе («вентиляции нет вообще», она ставила её за свой счёт через фирму) указывает на вероятную ветку с индивидуальным устройством, но окончательный юридический вывод определяется по фактическому способу подключения.

Что делать, если УК отказывается обслуживать вентиляцию

Если фактически смонтированная вентиляция подключена к общедомовой шахте (ветка А), а УК/ТСЖ отказывается её обслуживать и прочищать каналы, отказ неправомерен. Алгоритм действий:

1. Зафиксировать факт и статус системы. Запросить у УК/ТСЖ и выяснить по проектной (технической) документации дома, какие вентиляционные шахты/каналы проходят через вашу квартиру и куда подключена система. Составить акт осмотра с представителями УК (ст. 36, п. 2 Правил № 491 устанавливают, что относится к общему имуществу).

2. Направить письменное требование в УК/ТСЖ выполнить работы по п. 15 и п. 15.1 Минимального перечня № 290 (прочистка каналов, проверка тяги, устранение засоров) за счёт платы за содержание. Письменное обращение фиксирует дату — с неё можно отсчитывать сроки и впоследствии взыскивать.

3. Пожаловаться в ГЖИ (государственную жилищную инспекцию) субъекта РФ: орган Госжилнадзора вправе выдать УК/ТСЖ предписание об устранении нарушения и привлечь к административной ответственности за ненадлежащее содержание общего имущества.

4. В судебном порядке — при продолжающемся бездействии можно взыскать с УК/ТСЖ понуждение выполнить работы по содержанию вентсистемы, а также убытки и моральный вред, если бездействие причинило вред (ст. 15 ГК РФ, Закон «О защите прав потребителей»).

Вывод: обслуживание общедомовых вентиляционных каналов и шахт — обязанность УК/ТСЖ, и при отказе её понуждают через ГЖИ и суд. Однако если вентиляция автономна и не связана с общим имуществом, УК не обязана её обслуживать — в этом случае требование законных оснований не имеет.