Иконка поиска
Логотип Все адвокаты

Краткий ответ

Ваша ситуация отличается?Опишите её своими словами — Нейроадвокат ответит за 5 минут
Опишите ситуацию своими словами — ответ за 5 минут

Рекомендуемые действия

  1. 1
    Заключите с мамой договор купли-продажи принадлежащей ей 1/3 доли и удостоверьте его у нотариуса.descriptionДоговор купли-продажи доли в квартире
  2. 2
    Зарегистрируйте переход права собственности на 1/3 доли в Росреестре на свое имя.
  3. 3
    Подайте в СФР заявление о распоряжении средствами маткапитала для оплаты доли по договору.descriptionЗаявление в Социальный фонд России о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала на покупку жилого помещения у близкого родственника по договору к (свободная форма)
  4. 4
    Если наличие зарегистрированного брака и согласие супруга на участие в соглашении: Составьте и подпишите с супругом и детьми соглашение о распределении долей в купленной 1/3.
  5. 5
    Зарегистрируйте соглашение о выделении долей в Росреестре в установленный шестимесячный срок.
  6. 6
    Помните: 2/3 старшего сына остаются его личной собственностью и перераспределению не подлежат.

Документы и доказательства

  • Договор купли-продажи 1/3 доли у вашей мамы, удостоверенный нотариусом.
  • Если наличие зарегистрированного брака и согласие супруга на участие в соглашении: Соглашение о распределении долей в приобретенной 1/3 между вами, супругом и детьми.
  • Документы, подтверждающие право собственности старшего сына на его 2/3 доли.
  • Если наличие зарегистрированного брака для предоставления документа о браке: Свидетельства о рождении обоих сыновей и документ о браке (при наличии).
  • Сертификат на материнский (семейный) капитал и документы на квартиру.
  • Письменное обязательство о выделении долей для предоставления в СФР.

  • Когда нужен адвокат

    • Обратитесь к адвокату для сопровождения сделки: нотариус и СФР проверят законность выделения долей детям.
    • Адвокат нужен, если возник спор с СФР об отказе перечислить средства маткапитала продавцу.
    • Привлеките юриста для составления соглашения о распределении долей, чтобы избежать ошибок и претензий.
    • Без адвоката сложно обойтись, если у другой стороны сделки возникнут возражения против условий договора.
    • Консультация адвоката обязательна, если вы не уверены в правильности расчета долей для всех членов семьи.
    • Адвокат защитит ваши интересы в суде, если потребуется обжаловать отказ в регистрации прав.

Столкнулись с похожей ситуацией?

Подробно опишите детали, и Нейроадвокат подберёт решение

Развёрнутый ответ Нейроадвоката

  1. Ситуация. В трёхкомнатной квартире площадью около 48 м² сложилась долевая собственность: старшему сыну принадлежит 2/3 доли в праве (1/3 — по договору купли-продажи, 1/3 — по договору дарения), матери клиентки (бабушке детей) — 1/3 доли. Клиентка намерена выкупить у матери её 1/3 доли за счёт средств материнского (семейного) капитала. Нотариус подтвердил допустимость такой сделки. Из этого следует: предметом сделки выступает не квартира в целом, а конкретная доля — 1/3 в праве общей долевой собственности; покупателем является владелец сертификата на МСК; продавцом — её мать, то есть близкий родственник; в семье двое детей, оба — сыновья клиентки, один из которых уже обладает самостоятельными 2/3 доли в этой же квартире.

  2. Затронутые правоотношения:

    • Правоотношения по распоряжению средствами материнского (семейного) капитала (ФЗ № 256-ФЗ). Затронуты, поскольку покупка доли оплачивается средствами МСК, а значит, возникает обязанность оформить приобретённое за эти средства жилое помещение в общую собственность владельца сертификата, его супруга (при наличии) и детей. Это определяет круг лиц, которым выделяются доли, и исключает автоматическое перераспределение всей квартиры.

    • Правоотношения общей долевой собственности на недвижимое имущество (ГК РФ, ФЗ № 218-ФЗ). Затронуты, поскольку отчуждается доля в праве общей долевой собственности, а не целый объект. Это влечёт обязательное нотариальное удостоверение сделки и сохранение ранее возникших долей как самостоятельных прав, не подлежащих «пересчёту» в рамках сделки с МСК.

    • Правоотношения по государственной регистрации прав на недвижимость (ФЗ № 218-ФЗ). Затронуты, поскольку переход права на долю и последующее выделение долей членам семьи подлежат регистрации в Росреестре. Это фиксирует итоговое распределение прав: 2/3 старшего сына остаются отдельной записью, а купленная 1/3 распределяется по соглашению.

    • Семейные правоотношения в части определения состава семьи владельца сертификата. Затронуты, поскольку от наличия зарегистрированного брака зависит, включается ли супруг в число лиц, которым выделяется доля из приобретённой на МСК 1/3.

  3. Юридически значимые обстоятельства, которые решают дело:

    • Предмет сделки — только 1/3 доли, а не вся квартира. В силу ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ в общую собственность оформляется именно приобретённое за средства МСК жилое помещение, то есть выкупаемая 1/3. Поэтому ранее возникшие 2/3 старшего сына сохраняются и не перераспределяются; вариант «у всех по 1/3 во всей квартире» исключён.

    • Продавец — мать клиентки, отчуждающая долю отдельно. Сделка подпадает под обязательное нотариальное удостоверение по ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, поскольку отчуждается доля в праве общей долевой собственности не всеми участниками по одной сделке. Это подтверждает правомерность позиции нотариуса и определяет форму договора.

    • Круг лиц, которым выделяются доли из купленной 1/3. Это владелец сертификата (клиентка), её супруг (если брак зарегистрирован) и оба сына. Старший сын входит в этот круг как ребёнок владельца сертификата, несмотря на то что уже владеет 2/3 доли в квартире.

    • Размер долей определяется соглашением, а не законом. Ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ допускает определение долей по соглашению; при его отсутствии применяется презумпция равенства долей (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Следовательно, купленную 1/3 можно разделить между членами семьи в любых пропорциях, а не обязательно «на троих поровну».

    • Автономность ранее возникших прав старшего сына. Его 2/3 доли приобретены по самостоятельным основаниям (купля-продажа и дарение) и не связаны с режимом МСК. Эти доли не «обнуляются», не поглощаются и не пересчитываются; итоговая доля старшего сына лишь увеличивается за счёт его части из купленной 1/3.

Как делится доля, купленная на маткапитал: сохраняются ли 2/3 старшего сына

Ключевую норму закрепляет ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ, которая говорит о предмете, подлежащем оформлению в общую собственность, — это приобретённое жилое помещение, то есть именно та доля (1/3), которая покупается на средства материнского капитала:

  1. Лицо, получившее сертификат, его супруг (супруга) обязаны оформить жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую собственность такого лица, его супруга (супруги), детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению. В этом случае правила части 1 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации не применяются. (В редакции федеральных законов от 01.03.2020 № 35-ФЗ, от 14.07.2022 № 310-ФЗ) 5. Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий устанавливаются Правительством Российской Федерации. 6. Средства (часть средств) материнского (семейного) капитала могут направляться на уплату первоначального взноса и (или) погашение основного долга и уплату процентов по кредитам или займам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору (договору займа), заключенному с организацией, в том числе кредитной организацией, независимо от срока, истекшего со дня рождения (усыновления) ребенка, в связи с рождением (усыновлением) которого возникло право на дополнительные меры государственной поддержки . (Дополнение частью - Федеральный закон от 25.12.2008 № 288-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 29.12.2010 № 440-ФЗ, от 23.05.2015 № 131-ФЗ, от 07.06.2025 № 131-ФЗ) 7.
    — ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ

Из буквального текста нормы следует: в общую собственность оформляется не «вся квартира целиком», а только жилое помещение (доля), приобретённая с использованием средств МСК. В вашей ситуации таковой объект — купленная у мамы 1/3. Поэтому «уравнивания всей квартиры по 1/3 у всех» не происходит: собственные 2/3 старшего сына, приобретённые им ранее по купле-продаже и дарению, не пересматриваются и юридически не соприкасаются с режимом средств МСК.

При этом в общую собственность эта купленная за МСК доля оформляется с кругом лиц «владелец сертификата + его супруг + дети». Поскольку сертификат принадлежит вам, а сыновья — оба ваши дети (включая старшего, уже владеющего 2/3), старший сын одновременно входит в число детей, которым по соглашению должна быть выделена доля из покупаемой 1/3. То есть схема не «2/3 у сына + 1/3 делим на маму и младшего сына», а: титульные 2/3 сына сохраняются как отдельное право, а приобретаемая за МСК 1/3 по соглашению разбивается между членами семьи (вами, супругом при его наличии и обоими детьми). Совокупно это технически увеличит долю старшего сына в квартире, но его первоначальные 2/3 не «обнуляются» и не поглощаются.

Практическое итоговое распределение прав на квартиру (2/3 сына + 1/3, раздробленная по соглашению) фиксируется в Росреестре отдельными записями о долях. Заверяю: при покупке на МСК доли у бабушки не происходит переучреждающего перераспределения всей квартиры.

Вывод: права в равные доли по всей квартире («у всех по 1/3») при этой сделке НЕ возникают. Сохраняются существующие 2/3 старшего сына и доля бабушки (1/3) выкупается на средства МСК; в общую долевую собственность членов семьи по соглашению переходит только эта приобретаемая 1/3 — между владельцем сертификата, супругом (при наличии) и обоими детьми.

Процедура: нотариальное удостоверение сделки с долей, обязательство и распределение долей детям

Ваша мама владеет не целым жильём, а долей 1/3 в праве общей долевой собственности, и отчуждает её отдельно (не по одной сделке со всеми участниками). Такая сделка подлежит нотариальному удостоверению — это подтверждает верность слов нотариуса:

Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-I "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7 3 указанного Закона ); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.04.2021 № 120-ФЗ) 2.
— ст. 42 ч. 1.1 ФЗ № 218-ФЗ

Здесь продавец — ваша мама (не все участники долевой собственности), поэтому исключение, предусмотренное п. 1 ч. 1.1 ст. 42 (отчуждение всеми участниками по одной сделке), не срабатывает — купля-продажа 1/3 удостоверяется нотариально.

Далее нотариус удостоверяет договор, после чего регистрируется переход права и вы подаёте заявление в СФР о распоряжении средствами МСК: они перечисляются продавцу безналично. Обязанность оформить купленную за МСК долю в общую собственность членов семьи возлагается на получателя сертификата (на вас) с определением долей по соглашению, которое стороны вправе составить самостоятельно, без заданного законом равенства — однако с учётом требования, чтобы выделенные детям доли отражали их право. В силу ч. 4 ст. 10 ФЗ (цитата выше) это соглашение должно быть исполнено по правилам тех же норм, и при буквальном толковании назначение долей производится соглашением, а не автоматически «на троих поровну».

Если вы состоите в браке — супруг также участник круга лиц, которым должна быть выделена доля (ч. 4 ст. 10 ФЗ указывает «владелец сертификата, его супруг, дети»); если брак не зарегистрирован, супруг в распределении не участвует.

Вывод: порядок таков: (1) нотариальное удостоверение договора купли-продажи 1/3 у мамы; (2) регистрация перехода права в Росреестре; (3) обращение в СФР с заявлением — средства МСК перечисляются продавцу; (4) подача в Росреестр соглашения участников о распределении купленной 1/3 на владельца сертификата, супруга (при наличии) и обоих сыновей. Существующие 2/3 старшего сына сохраняются.

Сверка сквозной консистентности: все блоки опираются на ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ и ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, органы едины (Росреестр, СФР), дробление купленной доли — по соглашению within the круг членов семьи. Сроки исполнения соглашения о выделении долей урегулированы п. 15(1) Правил (утв. ПП № 862 от 12.12.2007) — в 6 месяцев после перечисления средств.

Размер долей при выделении детям: можно ли делить «на троих поровну» — и что происходит с прежними 2/3

Ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ допускает определение размера долей «по соглашению», не требуя их равенства. Балансирующее правило для ситуации, когда соглашение о размере долей не достигнуто, даёт ст. 245 ГК РФ:

  1. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. 2. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. 3. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
    — ст. 245 ГК РФ, п. 1

Для вашего дела это означает две вещи. Первое: доли членов семьи в приобретаемой за МСК 1/3 стороны вправе зафиксировать соглашением в любых пропорциях (и необязательно «по 1/3 каждому»). Если же соглашение не удастся оформить и доли не определены законом, применяется презумпция равенства — тогда купленная 1/3 разойдётся между всеми участниками соглашения равными долями. То есть юридически вопрос «делим 1/3 на троих или иначе» решается именно соглашением участников, а не автоматически.

Второе — и это важное ограничение для вашего конкретного плана — касается так и не отменённых титульных 2/3 старшего сына. П. 2 ст. 245 ГК (порядок определения и изменения долей в зависимости от вклада) применяется к общей долевой собственности в целом, но он не «пересчитывает» уже возникшее у сына право собственности на 2/3: эти 2/3 остаются отдельной записью ЕГРН и отдельным правом, не смешиваются в единую массу с купленной за МСК 1/3. Поэтому правовой режим выглядит так: 2/3 сына (его личное, вне рамок МСК) + 1/3, приобретённая за МСК и распределяемая по соглашению между членами семьи. Итоговая совокупная доля сына в квартире формально увеличивается (к 2/3 прибавится его часть из купленной 1/3), но сами 2/3 остаются неприкосновенными.

Это следует из прямого смысла ч. 4 ст. 10 ФЗ (в общую собственность оформляется «жилое помещение, приобретённое… с использованием средств МСК»), а не вся квартира, и из автономии первоначальных титулов сына. Следовательно, вариант «вся квартира у всех станет по 1/3» невозможен в описанной конструкции сделки.

Вывод: выделение долей — в пропорциях, определяемых соглашением (при его отсутствии — равными) только в пределах купленной за МСК 1/3. Ранее возникшие у старшего сына 2/3 доли не перераспределяются и не «уравниваются» с остальными.

Приобретаемая на средства материнского капитала 1/3 доли не влечёт перераспределения всей квартиры: ваши 2/3 у старшего сына сохраняются, а в общую собственность семьи оформляется только купленная у мамы доля.

Согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей оформляется именно жилое помещение, приобретённое с использованием средств материнского капитала. В вашей ситуации таким объектом является только 1/3 доли, которую вы покупаете у мамы. Существующие 2/3 старшего сына, полученные им ранее по договорам купли-продажи и дарения, являются его личной собственностью и не подлежат перераспределению или «уравниванию» с остальными долями. Вариант «у всех будет по 1/3 во всей квартире» в данной конструкции сделки невозможен.

Распределение приобретаемой доли

Купленная за средства материнского капитала 1/3 доли подлежит оформлению в общую долевую собственность следующих лиц (ч. 4 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ):

  • вы (владелец сертификата);
  • ваш супруг (если состоите в зарегистрированном браке);
  • оба сына — старший и младший (все дети владельца сертификата).

Размер долей в пределах этой 1/3 определяется соглашением сторон, а не автоматически поровну. Если соглашение о размере долей не будет достигнуто, применяется презумпция равенства долей (п. 1 ст. 245 ГК РФ) — тогда купленная 1/3 делится между всеми участниками соглашения равными частями. Старший сын, уже владеющий 2/3, также входит в круг лиц, которым выделяется доля из приобретаемой 1/3, поэтому его совокупная доля в квартире увеличится, но его первоначальные 2/3 остаются неизменными.

Нотариальное удостоверение сделки

Сделка по отчуждению доли в праве общей долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Поскольку ваша мама отчуждает свою 1/3 долю отдельно, а не все участники долевой собственности продают свои доли по одной сделке, исключение, предусмотренное п. 1 ч. 1.1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ, не применяется. Нотариус прав: сделка возможна и должна быть удостоверена нотариально.

Пошаговые действия

  1. Обратитесь к нотариусу для удостоверения договора купли-продажи 1/3 доли у вашей мамы. Нотариус подготовит договор с учётом использования средств материнского капитала.

  2. Зарегистрируйте переход права собственности на 1/3 доли в Росреестре. После регистрации вы станете собственником этой доли (до выделения долей членам семьи).

  3. Подайте заявление в СФР (Социальный фонд России) о распоряжении средствами материнского капитала. Средства будут перечислены продавцу (вашей маме) безналичным платежом.

  4. Оформите соглашение о распределении долей в приобретённой 1/3 доли между вами, супругом (при наличии) и обоими сыновьями. Размер долей определяется по вашему соглашению.

  5. Зарегистрируйте соглашение о выделении долей в Росреестре в срок, установленный подзаконным нормативным актом Правительства Российской Федерации, который определяет правила направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий (ч. 5 ст. 10 ФЗ № 256-ФЗ).

  6. При отказе СФР в перечислении средств — получите письменный отказ с указанием причин, устраните замечания (если они устранимы) и подайте заявление повторно. При несогласии с отказом вы вправе обжаловать его в судебном порядке по месту жительства.