Можно ли утвердить смету ТСЖ сразу на два года на очно-заочном собрании, если в уставе указан календарный год

Можно ли утвердить смету и тариф сразу на два года по ЖК РФ

Закон устанавливает для платы за содержание минимальный, а не максимальный срок. Формулировка «на срок не менее чем один год» означает, что тариф нельзя менять чаще чем раз в год; установить его на более длительный период закон не запрещает.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива. 8 1 .
— ч. 7 ст. 156 ЖК РФ

Для ТСЖ размер обязательных платежей членов товарищества определяется органами управления в соответствии с уставом — то есть конкретную периодичность задаёт сам устав, а не ЖК РФ. Это ключевое место: закон отсылает к уставу.

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья
— ч. 8 ст. 156 ЖК РФ

ЖК РФ прямо описывает смету и тариф как годовые величины — и в правах товарищества, и в компетенции общего собрания.

определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели; 3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; 7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу. 2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: 1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; 2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
— подп. 2 п. 1 ст. 137 ЖК РФ

устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; 4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги; 5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством; 6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги; 7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу. 2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе: 1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; 2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; 3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
— подп. 3 п. 1 ст. 137 ЖК РФ

утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 8 2 ) утверждение годового отчета о деятельности товарищества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 07.06.2025 № 125-ФЗ) 8 3 ) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
— подп. 8.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ

Таким образом, ЖК РФ оперирует категорией «смета на год» и «годовой план», а срок платы за содержание определяет как минимальный. Поскольку ч. 8 ст. 156 ЖК РФ ставит определение размера обязательных платежей членов ТСЖ в зависимость от устава, двухлетняя смета и тариф допустимы только тогда, когда это не противоречит уставу вашего ТСЖ. Если в уставе закреплено, что смета утверждается на календарный год, решение собрания о смете сразу на два года войдёт в противоречие с уставом и окажется уязвимым.

Вывод: утвердить единую смету и зафиксировать тариф сразу на 2025–2026 годы правомерно, если устав ТСЖ не содержит императивной нормы о годичном сроке сметы. Двухлетний период сам по себе закону не противоречит (срок «не менее года» — это минимум, а не максимум). Но при действующем уставе с формулировкой «смета утверждается на календарный год» правильный путь — сначала внести изменение в устав (подп. 1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ), а затем утверждать двухлетнюю смету, либо ежегодно переутверждать следующий год.

Компетенция собрания и конфликт решения с уставом (ветка «устав требует год»)

Утверждение сметы и установление размера обязательных платежей — вопросы компетенции общего собрания членов ТСЖ, но конкретные параметры (периодичность) закон отдаёт уставу.

утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 8 2 ) утверждение годового отчета о деятельности товарищества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 07.06.2025 № 125-ФЗ) 8 3 ) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; 10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных настоящим Кодексом, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
— подп. 8.1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ

установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; 5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; 7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; 8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 8 1 ) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок); (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 8 2 ) утверждение годового отчета о деятельности товарищества; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 07.06.2025 № 125-ФЗ) 8 3 ) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
— подп. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ

Значит, при уставе с годичной сметой собрание не вправе «перепрыгнуть» устав: периодичность, закреплённая в уставе, обязательна и для общего собрания до тех пор, пока устав не изменён. Устав утверждается и изменяется тем же общим собранием (подп. 1 п. 2 ст. 145 ЖК РФ), поэтому правильный порядок — включить в повестку отдельный вопрос об изменении устава (например, изложить норму как «смета утверждается на срок не менее одного года, в том числе на два года») и только после этого утверждать двухлетнюю смету.

Если в уставе периодичность не установлена — ограничения нет вовсе, и действует диспозитивная норма ч. 8 ст. 156 ЖК РФ, отсылающая к уставу; в этом случае двухлетняя смета принимается обычным порядком.

Вывод: собственной компетенции утверждать смету вопреки положению устава о годичном сроке у собрания нет. ЖК РФ (ч. 8 ст. 156) прямо подчиняет определение размера обязательных платежей уставу, а изменение устава — самостоятельный вопрос повестки. При действующей редакции устава с годичной сметой нужно либо переутверждать смету каждый год, либо сначала изменить устав, а затем утверждать двухлетнюю смету и тариф.

Очно-заочная форма, кворум и порядок принятия решения

Форма очно-заочного голосования прямо допускается: на порядок проведения общего собрания членов ТСЖ распространяются ст. 45–48 ЖК РФ. Это значит, что очный этап (обсуждение) и заочный (передача письменных решений) можно совместить, а ваши бюллетени должны соответствовать требованиям к письменным решениям.

Однако у решения собрания членов ТСЖ свои пороги: кворум — более 50% голосов, а по вопросам изменения устава и утверждения сметы/платежей — большинство.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества. (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 4. Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. (В редакции Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ) 5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества. 6. Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 7.
— ч. 3 ст. 146 ЖК РФ

Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6 и 7 части 2 статьи 145 настоящего Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей. (В редакции Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ) 5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества. 6. Решение общего собрания членов товарищества собственников жилья может быть принято путем проведения заочного голосования в порядке, установленном статьями 47 и 48 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 7. В случае, предусмотренном частью 2 1 статьи 135 настоящего Кодекса, проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья с использованием системы осуществляется с соблюдением требований, установленных статьей 47 1 настоящего Кодекса. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 263-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ)
— ч. 4 ст. 146 ЖК РФ

Обратите внимание: по вопросу об изменении устава (подп. 1 п. 2 ст. 145) и по вопросам, отнесённым ЖК РФ к компетенции по п. 2, 6, 7 ч. 2 ст. 145, требуется не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества; по смете (подп. 8.1) и тарифу (подп. 4) — большинство от общего числа голосов членов товарищества (а не присутствующих). Это высокий порог, который надо обеспечить заранее.

Также действует запрет решать вопросы вне повестки — он важен, если двухлетний срок «спрятать» в обычную формулировку.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания. 3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в статье 45 настоящего Кодекса иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ ) 4. Копии протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания. (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ ) 5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 6.
— ч. 2 ст. 46 ЖК РФ

Вывод: очно-заочное голосование допустимо, и само решение правомерно при соблюдении двух условий: (1) вопрос о смете/тарифе на два года (а если надо — и об изменении устава) прямо включён в повестку в недвусмысленной формулировке с указанием периода «2025–2026», и (2) обеспечен кворум более 50% и требуемое большинство — по смете/тарифу большинство от общего числа голосов членов ТСЖ, по изменению устава — не менее 2/3. «Размытая» формулировка в повестке (например, просто «утвердить смету») создаёт риск ничтожности по подп. 1 ст. 181.5 ГК РФ.

Риски оспаривания решения и сроки обращения в суд

Решение собрания членов ТСЖ может быть оспорено участником (членом товарищества), а по вопросу о размере платы — и собственником помещения. Основания для оспаривания и срок установлены ГК РФ.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования ; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола
— п. 1 ст. 181.4 ГК РФ

Решение, принятое с существенным нарушением порядка созыва/проведения или оформления протокола, — оспоримо. Кроме того, есть отдельный перечень безусловных (ничтожных) дефектов.

принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности. Глава 10. Представительство. Доверенность Статья 182. Представительство 1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3.
— подп. 1 ст. 181.5 ГК РФ

принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности. Глава 10. Представительство. Доверенность Статья 182. Представительство 1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом. Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы.
— подп. 3 ст. 181.5 ГК РФ

Здесь важно: если в повестке не будет прямо указан двухлетний срок/период, а собрание утвердит смету на два года, это может быть квалифицировано как принятие решения по вопросу, не относящемуся к заявленной в повестке формулировке, либо как нарушение устава — что даёт основания для оспаривания. Если же принято по вопросу, вообще не относящемуся к компетенции собрания (чего здесь нет — смета и тариф в компетенции собрания), — решение ничтожно.

Сроки обращения в суд — короткие и специальные:

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1.
— ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. 6. Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу. Участники соответствующего гражданско-правового сообщества, не присоединившиеся в порядке, установленном процессуальным законодательством, к такому иску, в том числе имеющие иные основания для оспаривания данного решения, в последующем не вправе обращаться в суд с требованиями об оспаривании данного решения, если только суд не признает причины этого обращения уважительными. 7. Оспоримое решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия. Статья 181 5 . Ничтожность решения собрания Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества;
— п. 5 ст. 181.4 ГК РФ

Решение, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия (п. 7 ст. 181.4 ГК РФ), но суд вправе оставить его в силе, если ваш голос не мог повлиять на результат, нарушения несущественны и убытков нет.

Существенно, что собрание может «вылечить» процедурный дефект: решение не может быть оспорено по процедурным основаниям, если подтверждено последующим решением собрания, принятым в установленном порядке.

Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено последующим решением собрания , принятым в установленном порядке до вынесения решения суда. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 3. Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено. 4. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица. 5. Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. 6.
— п. 2 ст. 181.4 ГК РФ

Вывод: риск оспаривания реален, если двухлетняя смета противоречит уставу или повестка сформулирована неопределённо. Обжаловать решение член товарищества/собственник может в течение шести месяцев со дня, когда узнал или должен был узнать о решении (но не позднее двух лет с момента его общедоступности). Если решение будет признано недействительным, оно считается недействительным с момента принятия — поэтому безопаснее заранее устранить конфликт с уставом и чётко оформить повестку.

Последствия отмены решения: перерасчёт и платежи

Если решение о двухлетней смете/тарифе признают недействительным, начисленные по нему платежи окажутся без правового основания. Тогда встаёт вопрос о перерасчёте с собственниками и о возврате излишне полученного.

В этой части применим общий механизм возврата неосновательного обогащения: если ТСЖ получило средства без установленного законом или решением собрания основания, они подлежат возврату. При этом срок исковой давности по такому требованию — общий.

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива. 8 1 .
— ч. 7 ст. 156 ЖК РФ

Содержание помещения оплачивается собственниками по правилам, установленным решением общего собрания; именно это решение — основание начисления. При его отмене база для начисления «отпадает», и суммы, собранные по отменённому тарифу сверх того, что должно было начисляться, могут быть предъявлены к возврату как неосновательно сбережённые.

Вывод: при отмене решения ТСЖ обязано будет произвести перерасчёт, а излишне собранные суммы могут быть взысканы как неосновательное обогащение (гл. 60 ГК РФ) в пределах общего трёхлетнего срока исковой давности (ст. 196, 200 ГК РФ). Экономический риск отмены двухлетней сметы выше, чем от ежегодной: отмене подлежит решение, действовавшее оба года, что затрагивает весь массив начислений.

Соотношение сметы, обоснования платы и подзаконных требований

Помимо ЖК РФ, требования к обоснованию платы за содержание установлены Правилами содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ № 491). Хотя эта норма адресована управляющим организациям, она задаёт стандарт обоснованности и «годового» характера платы, который учитывается и для ТСЖ.

срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - гг.
— п. 31 Правил № 491

Это важно для вашей ситуации: смета должна быть не «рамочной», а содержать расчёт (смету) и обоснование на каждый год. Для двухлетнего периода решение нужно строить так, чтобы обоснование было раздельным по 2025 и 2026 годам (объёмы работ, цены подрядчиков, инфляционные допущения). Единый «усреднённый» тариф без привязки к каждому году — слабое место при проверке и при возможном споре.

Также для платы за содержание прямо не установлен верхний предел срока в подзаконном акте — правило «не менее года» лишь задаёт минимальную периодичность пересмотра.

Вывод: двухлетняя смета допустима по общему правилу, но должна содержать расчёт и обоснование по каждому году (2025 и 2026) с указанием объёмов работ и цен. Отсутствие обоснования — самостоятельный дефект, на который может указать суд или орган жилищного надзора. Рекомендуется приложить к смете дефектные акты, коммерческие предложения и расчёт по годам.

Сроки, альтернативные варианты действий и исполнение решения

Сроки. Все процессуальные сроки для этого дела сосредоточены в двух нормах и должны применяться единообразно: обжалование решения общего собрания — шесть месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о решении; срок исковой давности по возврату неосновательно полученных платежей — общий, три года.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику. 7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1.
— ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

Альтернатива (если не хотите менять устав). Возможен второй, полностью безопасный путь: утверждать смету ежегодно, а на собрании зафиксировать принцип индексации тарифа на второй год. Такое решение не противоречит уставу (смета утверждается на год) и снижает риск. Однако прямое «замораживание» тарифа на два года в рамках годовой сметы устава не соответствует — тогда снова требуется изменение устава.

Исполнение и «лечение» дефекта. Если решение уже принято и содержит процедурный дефект (нечёткая повестка, недостаточный кворум), ГК РФ позволяет подтвердить его последующим решением собрания — до вынесения судебного решения.

Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено последующим решением собрания , принятым в установленном порядке до вынесения решения суда. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 3. Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено. 4. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица. 5. Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. 6.
— п. 2 ст. 181.4 ГК РФ

То есть при выявлении процедурного нарушения до спора ТСЖ может провести новое собрание с правильной повесткой в тот же период и подтвердить смету.

Вывод: рекомендуемая последовательность: (1) включить в повестку отдельным вопросом изменение устава (если он требует годичной сметы); (2) включить вопрос об утверждении сметы и тарифа на 2025 и 2026 годы с расчётом по каждому году; (3) обеспечить кворум более 50% и не менее 2/3 по вопросу устава; (4) оформить протокол и решения по требованиям к письменным решениям. Обжалование возможно в течение шести месяцев (ст. 181.4 ГК РФ, ч. 6 ст. 46 ЖК РФ), а при уже принятом дефектном решении его можно «оздоровить» повторным голосованием (п. 2 ст. 181.4 ГК РФ). Судебные споры такого рода рассматривает суд по месту нахождения ответчика (ТСЖ) — районный суд, поскольку спор не связан с защитой прав потребителей в узком смысле и носит корпоративный характер.

Обоснование платы: расчёт (смета) по каждому виду работ и по каждому году

Подзаконное требование к содержанию сметы установлено Правилами содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ № 491). Хотя норма прямо описывает порядок действий управляющей организации, она фиксирует стандарт обоснованности платы, применяемый и к ТСЖ при определении обязательных платежей.

В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - гг. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), - в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.03.2018 № 331) 32.
— абз. 3 п. 31 Правил № 491

Ключевой элемент — «детализация размера платы с указанием расчёта годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества с указанием периодичности их выполнения». Это прямо указывает на годовую структуру расчёта и требует, чтобы по каждому виду работ была видна годовая стоимость и периодичность. Для двухлетней сметы это означает раздельный расчёт по 2025 и 2026 годам: единый «усреднённый» тариф без годовой детализации противоречит данному стандарту обоснования.

срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников помещений в этом доме в целях принятия решения по вопросу об определении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме посредством размещения такого предложения на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - гг.
— п. 31 Правил № 491

Вывод: даже если двухлетняя смета допустима по существу, она должна соответствовать стандарту обоснованности п. 31 Правил № 491 — содержать расчёт годовой стоимости каждого вида работ и услуг с указанием периодичности выполнения, отдельно по каждому году (2025 и 2026), с приложением расчёта и обоснования. Отсутствие такой детализации — самостоятельное основание для претензий (в том числе со стороны ревизионной комиссии и органа жилищного надзора) и дополнительный риск при оспаривании.