Должна ли управляющая компания бесплатно заменить полотенцесушитель и установить краны, если они были в смете капремонта, но не сделаны, а в акте приемки не указаны?

Являются ли полотенцесушитель и краны на стояке ГВС общим имуществом дома

Ключевой вопрос — что именно признаётся общим имуществом в системе горячего водоснабжения. Закон относит к нему внутридомовую систему ГВС до первого отключающего устройства (крана) на ответвлении от стояка и включая это устройство; всё, что находится после первого запорно-регулировочного крана (внутриквартирная разводка), — уже зона собственника.

в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Из приведенных правовых норм следует, что внутридомовые инженерные системы горячего и холодного водоснабжения до первого отключающего устройства, а также это устройство включаются в состав общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с п. 21 ст.
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ № 2/2019 (утв. Президиумом ВС РФ 17.07.2019)

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410) В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
— п. 5 Правил № 491

Отсюда распределение: стояк ГВС и запорная арматура на ответвлении от стояка (краны) — это общее имущество (ответственность и расходы УК), а участок трубы и прибор после первого отключающего устройства, если он обслуживает только вашу квартиру, — зона собственника. Поскольку с 14.05.2013 формулировка п. 5 Правил № 491 прямо называет «первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков» в составе общего имущества, краны на стояке ГВС к вашей квартире — общедомовые, и их установку/замену обеспечивает УК, а не собственник за свой счёт. Аналогичный критерий закреплён и на уровне ЖК РФ — обслуживание более одного помещения.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Вывод: стояк ГВС и запорные (отключающие) краны на ответвлении от стояка в вашу квартиру относятся к общему имуществу; их содержание, ремонт и замену обеспечивает УК в рамках договора управления. Требование УК оплатить вам установку этих кранов неправомерно в той части, в какой речь идёт о первых кранах на отводе от стояка (общедомовой части). Если же предложенный УК кран относится к чисто внутриквартирной разводке (после стояка) либо речь о новом дополнительном приборе, который не входит в состав общего имущества по проекту, — этот участок зоной общего имущества не является, и оплата возможна. Решающий факт здесь — проектная схема системы ГВС вашего дома и место установки конкретного крана.

Обязанность УК выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества за уже взимаемую плату

Содержание общего имущества — это обязанность УК, обеспеченная собираемой платой за содержание жилого помещения. Плата за содержание устанавливается именно в размере, обеспечивающем такое содержание, и включает в себя текущий ремонт (в т.ч. включённые в смету работы по системе ГВС), а работы капитального характера — взнос на капремонт.

Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 3.
— ч. 1 ст. 156 ЖК РФ

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт
— п. 2 ч. 1 ст. 154 ЖК РФ

Договор управления прямо возлагает на УК обязанность за плату выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Конкретный состав работ по системе ГВС (запорная арматура, краны, восстановление работоспособности оборудования систем водоснабжения) закреплён в Минимальном перечне, то есть эти работы в любом случае входят в обязанности УК и не могут требовать отдельной дополнительной оплаты сверх платы за содержание.

1. Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах: проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем; контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.); восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации; контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации; переключение в целях надежной эксплуатации режимов работы внутреннего водостока, гидравлического затвора внутреннего водостока; промывка участков водопровода после выполнения ремонтно-строительных работ на водопроводе; очистка и промывка водонапорных баков; проверка и обеспечение работоспособности местных локальных очистных сооружений (септики) и дворовых туалетов; промывка систем водоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений.
   — п. 18 Минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ № 290

Ответственность УК за ненадлежащее содержание установлена прямо.

1. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. ____________ 5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410) В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
   — п. 42 Правил № 491

1. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома ; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении
   — п. 10 Правил № 491

Общая норма об исполнении обязательств надлежащим образом подтверждает: если работы были включены в смету (перечень работ по договору управления) и оплачены в составе платы за содержание, УК обязана их выполнить — это её договорная обязанность, а не новая платная услуга.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ)
— ст. 309 ГК РФ

Вывод: УК не вправе повторно взимать плату за работы по содержанию/ремонту общего имущества (в т.ч. по системе ГВС и запорной арматуре), которые уже были предусмотрены сметой/договором и оплачены в составе платы за содержание либо взносов на капремонт. Такие работы УК выполняет безвозмездно для собственника, за счёт собранной платы. Если УК утверждает, что данные работы в смету не входили и относятся к улучшению/индивидуальному переоборудованию, — она обязана это документально обосновать; в этом случае возможна оплата. Решающие факты: относились ли работы к текущему или капитальному ремонту и за счёт каких средств они финансировались.

Подписанный акт приёмки: означает ли он, что вы согласились с качеством и объёмом работ

Вопрос о силе вашей подписи в акте. Акт приёмки подтверждает принятие работ, но не лишает вас права заявлять о недостатках (невыполненных работах). Закон прямо сохраняет за потребителем право предъявить требования по недостаткам, если их невозможно было обнаружить в момент принятия.

Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
— п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Для скрытых недостатков (в т.ч. когда отдельные позиции сметы просто не сделаны и это выявилось позже) установлен разумный срок, а для недвижимого имущества — пятилетний срок; для существенных недостатков — до десяти лет.

Разбор применения: то, что в подписанном вами акте приёмки не упомянуты полотенцесушитель и краны, — не согласие с невыполнением, а как раз признак того, что объём фактически выполненных работ меньше сметного. Вы вправе требовать безвозмездного устранения недостатков — то есть выполнения недостающих работ по смете (замена полотенцесушителя, установка кранов) силами УК.

Развилка по ветке защиты УК: если УК докажет, что вы приняли работы без замечаний и недостатки возникли после приёмки вследствие ваших действий, третьих лиц или непреодолимой силы, ответственность может быть снята. Для работ без гарантийного срока бремя доказывания причин появления недостатков лежит на потребителе.

Вывод: подпись в акте приёмки сама по себе не лишает вас права требовать выполнения невыполненных работ и безвозмездного устранения недостатков; заявить требование можно в разумный срок, а по недвижимости — в пределах пяти лет (при существенных недостатках — до десяти лет). Ветка защиты: если УК докажет, что недостатки возникли после приёмки не по её вине, требование к ней может быть отклонено. Рекомендуется письменно зафиксировать отсутствие спорных работ (акт осмотра, фото) и хранить смету и акт приёмки как доказательства.

Денежные последствия: перерасчёт, неустойка, убытки, проценты и моральный вред

Если УК не выполнила оплаченные работы, у вас есть денежные требования. Прежде всего — право на уменьшение цены (перерасчёт платы за невыполненные работы) и возмещение расходов, если вы устранили недостатки сами.

Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
— п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Срок удовлетворения требования об уменьшении цены и возмещении расходов — десять дней.

Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
— п. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»

За нарушение сроков выполнения работ и за просрочку удовлетворения требований начисляется неустойка 3 % за каждый день.

Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе: (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 25.10.2007 № 234-ФЗ) назначить исполнителю новый срок; (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов; потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги); отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
— п. 1 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»

В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги)
— п. 5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Убытки возмещаются в полном объёме сверх неустойки.

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1 ст. 15 ГК РФ

Если УК неправомерно удерживает ваши деньги, дополнительно начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ по ключевой ставке Банка России.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Статья 16. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, запреты и обязанности, налагаемые на продавца (исполнителя, владельца агрегатора) 1. Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 5

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
— п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод: вы вправе требовать: (1) перерасчёта (уменьшения) платы за невыполненные работы; (2) возмещения ваших расходов, если краны/полотенцесушитель вы поставили за свой счёт; (3) неустойку 3 % за каждый день просрочки устранения недостатков/выполнения работ, но не более цены работы; (4) убытки сверх неустойки; (5) проценты по ст. 395 ГК РФ при удержании денег; (6) компенсацию морального вреда; (7) штраф 50 % от присуждённого при отказе от добровольного удовлетворения. Взыскание морального вреда и штрафа — прерогатива суда.

Куда обращаться и какова подсудность при отказе УК

При отказе УК выполнить работы бесплатно защита идёт по двум каналам. Первый — административный: бездействие УК по содержанию общего имущества — нарушение правил, за которое предусмотрена ответственность; с жалобой следует обратиться в орган регионального государственного жилищного надзора (ГЖИ).

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) Статья 7.23. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами 1. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. 2.
— ст. 7.22 КоАП РФ, п. 2

Второй канал — суд. Спор потребителя с УК подсуден суду по вашему выбору (по месту жительства, месту нахождения УК или месту исполнения договора), госпошлина не уплачивается.

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 242-ФЗ) ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ ПРИ ПРОДАЖЕ ТОВАРОВ ПОТРЕБИТЕЛЯМ Статья 18. Права потребителя при обнаружении в товаре недостатков (Наименование в редакции Федерального закона от 25.10.2007 № 234-ФЗ) 1. Потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе: потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула); потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены; потребовать соразмерного уменьшения покупной цены; потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
— п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод: при отказе УК выполнить работы бесплатно направьте письменную претензию (в 10-дневный срок по требованию об уменьшении цены/возмещении расходов), затем — жалобу в региональный государственный жилищный надзор, при необходимости — иск в суд по правилам ст. 17 Закона о защите прав потребителей (по вашему выбору места, без госпошлины). Условия и суммы требований одинаковы во всех блоках: работы по общедомовой части (стояк, первые краны) — за счёт УК; перерасчёт платы, неустойка 3 %, убытки сверх неустойки, моральный вред и штраф 50 %.

Можно ли поставить краны и заменить полотенцесушитель своими силами

Ветка развилки: если УК отказывается/затягивает, вправе ли вы сделать это сами. Здесь важно различать общедомовую часть (стояк, первые краны) и внутриквартирную. Вмешательство в общедомовую систему ГВС своими силами без оформления — рискованно, так как это изменение общего имущества и может квалифицироваться как переустройство.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) Статья 7.23. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами 1. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. 2.
— ст. 7.22 КоАП РФ, п. 2

Вместе с тем в отношении работ, которые УК обязана выполнять по содержанию, вы можете поручить их третьим лицам и потребовать возмещения расходов с УК.

Если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) - сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе: (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 25.10.2007 № 234-ФЗ) назначить исполнителю новый срок; (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов; потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги); отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
— п. 1 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод: самостоятельно менять запорную арматуру на стояке и вмешиваться в общедомовую систему ГВС без оформления (заявки, допуска, контроля УК) не следует — это создаёт риск ответственности за повреждение общего имущества и аварии, вплоть до штрафов по ст. 7.22 КоАП РФ в адрес виновных лиц. Правомерный путь: сначала требовать выполнения работ от УК, а при её бездействии — выполнить работы по своему выбору (через третьих лиц) с письменным уведомлением и взыскать расходы как убытки, поскольку закон прямо предоставляет потребителю такое право при нарушении сроков. Работы на чисто внутриквартирной части (после первого крана) собственник ведёт сам за свой счёт.

Какие документы доказывают состав невыполненных работ

Для подтверждения того, что замена полотенцесушителя и установка кранов входили в оплаченные, но не сделанные работы, важен состав технической документации дома и документы о приёмке результатов работ: именно сметы, описи работ по текущему ремонту и акты о приёмке прямо названы обязательной частью документации на МКД.

документация на многоквартирный дом включает в себя: а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; а 1 ) документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 25.12.2015 № 1434) б) документы (акты) о приемке результатов работ , сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ;
— п. 24 Правил № 491

Смета (расчёт) и обоснование размера платы за содержание — обязательные документы, которые УК представляет собственникам; они и фиксируют, какие работы покрыты платой.

В предложении управляющей организации о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме должны содержаться расчет (смета) и обоснование размера платы за содержание жилого помещения, а в случае, если размер такой платы превышает размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, установленный органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - гг. Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований), - в том числе обоснование такого превышения, предусматривающее детализацию размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 27.03.2018 № 331) 32.
— п. 31 Правил № 491

Разбор применения: ваши ключевые доказательства — (1) смета/дефектная ведомость/описи работ, где фигурируют замена труб по стояку ГВС и полотенцесушители; (2) акт приёмки, который вы подписывали, с отсутствием спорных позиций; (3) протокол общего собрания о перечне работ и источнике финансирования (если ремонт текущий — плата за содержание, если капремонт — взносы); (4) отчёт УК о выполнении договора управления (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ); (5) платёжные документы, подтверждающие внесение платы. Эти документы вы вправе запросить у УК; их отсутствие или несоответствие объёму фактически выполненных работ работает против УК.

Вывод: состав невыполненных, но оплаченных работ доказывается сметой/описями работ по текущему ремонту, актами о приёмке результатов работ и протоколом общего собрания; эти документы обязаны храниться в составе технической документации на дом и доступны собственнику. Именно сопоставление сметы (где работы есть) с актом приёмки (где их нет) — ваше главное доказательство в споре с УК.

Как инициировать устранение нарушений и перерасчёт платы

Порядок действий строится на уже процитированных нормах. УК обязана исполнить обязательства надлежащим образом и несёт ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества перед собственниками.

1. Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором. ____________ 5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410) В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
   — п. 42 Правил № 491

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Условиями сделки может быть предусмотрено исполнение ее сторонами возникающих из нее обязательств при наступлении определенных обстоятельств без направленного на исполнение обязательства отдельно выраженного дополнительного волеизъявления его сторон путем применения информационных технологий, определенных условиями сделки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ)
— ст. 309 ГК РФ

Механизм перерасчёта: вы как потребитель вправе потребовать соразмерного уменьшения цены (платы) за невыполненные работы, и это требование подлежит удовлетворению в десятидневный срок со дня его письменного предъявления.

Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
— п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
— п. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Административный рычаг: нарушение УК правил содержания и ремонта жилых домов образует состав административного правонарушения, с жалобой на которое следует обращаться в орган регионального государственного жилищного надзора (государственную жилищную инспекцию субъекта РФ), а по вопросам, затрагивающим права потребителя, — также в Роспотребнадзор.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) Статья 7.23. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами 1. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. 2.
— ст. 7.22 КоАП РФ, п. 2

Вывод: алгоритм таков: (1) подать в УК письменную претензию с требованием безвозмездно выполнить невыполненные по смете работы (замена полотенцесушителя и установка кранов на общедомовой части стояка ГВС) и сделать перерасчёт платы, приложив смету и акт приёмки; (2) при отказе или молчании свыше 10 дней — направить жалобу в региональный ГЖИ (основание — нарушение правил содержания и ремонта жилых домов, ст. 7.22 КоАП РФ); (3) взыскать в суде перерасчёт, расходы, неустойку 3 %, убытки, моральный вред и штраф 50 % (подсудность — по выбору истца, без госпошлины). Сроки, орган и подсудность во всех разделах ответа одинаковы.