Можно ли в мансарде многоквартирного дома поставить окно в крыше, если кровля — общее имущество: нужно ли согласие всех собственников, разрешение администрации, как оформить и чем грозит самовольная установка

Квалификация работ: перепланировка, переустройство или реконструкция

Ключевая развилка — чем юридически является врезка окна в скат крыши. Жилищный кодекс знает два «помещенческих» вида работ.

1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
   — ч. 1 ст. 25 ЖК РФ

Устройство мансардного окна в кровле не меняет ни границ, ни площади квартиры, ни её внутренней планировки — окно ставится в конструкцию крыши, а не в перегородки внутри квартиры. Значит, под ч. 1 ст. 25 ЖК РФ (переустройство как работа с инженерными сетями и оборудованием) и под ч. 2 ст. 25 ЖК РФ (перепланировка как изменение границ/площади/внутренней планировки) эти работы прямо не подпадают.

1. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения).
   — ч. 2 ст. 25 ЖК РФ

Переустройство — это установка/замена/перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или иного оборудования, требующие изменения техпаспорта. Мансардное окно — не «сеть» и не «оборудование» в смысле этой нормы, а элемент ограждающей конструкции кровли. Поэтому определяющим становится градостроительный критерий: затрагиваются ли конструктивные характеристики надёжности и безопасности дома.

1. реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;
   — п. 14 ст. 1 ГрК РФ

Реконструкция — это, в частности, замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций. Если при устройстве окна производится вырезка стропил, обрешётки, изменение узлов кровли, формально это уже работа с несущими элементами крыши, а изменение внешнего облика и конструкции крыши (элемента общего имущества) означает изменение параметров части объекта капитального строительства. Такой подход подтверждает и практика ВС РФ.

1. Изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома.
   — п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Из анализа приведенных норм следует, что проекты работ по перепланировке помещений многоквартирного дома как части объекта капитального строительства в виде устройства в них дополнительных входов не могут быть согласованы в порядке, предусмотренном главой 4 ЖК РФ, если такое устройство затрагивает конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности жилого дома. Ввиду того, что устройство отдельного входа в помещение сопряжено с разрушением части стены многоквартирного дома и может затрагивать конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности дома
— п. 4 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Суды прямо указывают: работы, затрагивающие конструктивные характеристики надёжности и безопасности дома, не могут быть согласованы по главе 4 ЖК РФ, а идут по градостроительному законодательству. Для мансардного окна вывод зависит от того, врезается ли оно в стропильную систему или монтируется в лёгкий ненесущий элемент кровли без вырезки несущих стропил.

Вывод: однозначной квалификации «только перепланировка» здесь нет. Если работы сводятся к созданию проёма в кровельном пироге без вмешательства в стропильную систему — это перепланировка/переустройство по ст. 25–29 ЖК РФ с согласованием органа местного самоуправления. Если затрагиваются несущие элементы крыши и меняются конструктивные параметры дома — это реконструкция по п. 14 ст. 1 ГрК РФ, требующая проекта, согласия всех собственников и, при затронутых характеристиках надёжности, разрешения по ст. 51 ГрК РФ. До выхода проектной документации квалификацию следует подтвердить у проектировщика, поскольку от неё зависит весь дальнейший порядок.

Кровля как общее имущество: чьё согласие требуется и в каком объёме

Окно врезается в кровлю, а кровля — общее имущество всех собственников дома, а не часть квартиры клиента.

1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
   — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
— подп. «б», «в» п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

Крыша и ограждающие конструкции прямо отнесены к общему имуществу и Жилищным кодексом, и Правилами № 491. Квартира клиента на мансардном этаже не даёт ему единоличного права распоряжаться скатом крыши: он такой же участник общей долевой собственности, как и остальные.

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 246 ГК РФ

Распоряжение общим имуществом допускается по соглашению всех участников. Владение и пользование общим имуществом также осуществляется по соглашению всех участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — ст. 247 ГК РФ, п. 1

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

1. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 2 ст. 40 ЖК РФ

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие 37 реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из положений приведенных выше правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома. При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание, что суду не представлены сведения о наличии согласия всех жильцов многоквартирного дома, в то время как требуется согласие всех собственников многоквартирного дома, поскольку выполненные работы касаются общего имущества в многоквартирном доме. Более того, в материалах дела содержится коллективное обращение жильцов многоквартирного дома (всего 57 подписей), категорически возражающих против расширения балкона и присоединения балкона к квартире А.
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 26.12.2018 № 4/2018

Верховный Суд прямо указал: согласие всех собственников помещений является обязательным условием для проведения работ, влекущих присоединение к помещению части общего имущества, а выполненные работы касаются общего имущества.

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
   — п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Решение о реконструкции дома принимается не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников.

Вывод: для врезки окна в кровлю, которая затрагивает общее имущество (крышу), порога «2/3» недостаточно — в силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ и п. 1 ст. 246 ГК РФ требуется согласие всех (100%) собственников, поскольку работы осуществляются в общем имуществе. Порог 2/3 (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) применим лишь к решению о реконструкции дома, не влекущей присоединения и уменьшения общего имущества, — но и оно не заменяет согласия всех при фактическом использовании/присоединении части кровли к квартире. При возражении хотя бы одного собственника законного внесудебного пути нет (см. блок 5).

Порядок и документы: куда обращаться и роль УК/застройщика

Если работы квалифицируются как перепланировка/переустройство, действует разрешительный порядок главы 4 ЖК РФ.

1. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.
   — ч. 1 ст. 26 ЖК РФ

1. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса;
   — п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ

Заявление подаётся в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения — в г. Венёве это администрация Венёвского района (муниципального округа). К заявлению прикладывается проект, а при необходимости присоединения части общего имущества — протокол ОСС о согласии ВСЕХ собственников. Именно протокол ОСС о 100%-ном согласии (по ч. 2 ст. 40 ЖК РФ) требует п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, а не простое большинство.

1. Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать от заявителя представление других документов кроме документов, истребование которых у заявителя допускается в соответствии с частями 2 и 2 1 настоящей статьи. Заявителю выдается расписка в получении от заявителя документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим согласование, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам.
   — ч. 3 ст. 26 ЖК РФ

Орган не вправе требовать иных документов, кроме перечисленных в ч. 2 и ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ, и обязан выдать расписку с перечнем принятых документов и запрашиваемых по межведомственным запросам. Это защищает от «дополнительных» требований УК или администрации.

1. По завершении переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме заявитель способом, предусмотренным частью 9 статьи 23 настоящего Кодекса, направляет в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении указанных работ. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения, подготовленный заявителем в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". В случае перепланировки помещения в многоквартирном доме в уведомлении о завершении перепланировки помещения указываются сведения об уплате заявителем государственной пошлины за осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество. (В редакции Федерального закона от 07.06.2025 № 125-ФЗ ) 2. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме подтверждаются актом приемочной комиссии, утверждение которого осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, уведомления, предусмотренного частью 1 настоящей статьи.
   — ч. 1, 2 ст. 28 ЖК РФ

После завершения работ следует уведомить согласующий орган, после чего приёмочная комиссия в срок до 30 дней утверждает акт. Роль УК состоит в передаче протокола ОСС в жилищную инспекцию и в эксплуатационном контроле, роль застройщика — в соблюдении гарантийных обязательств по кровле: согласование с застройщиком законом как обязательный элемент не предусмотрено, но вмешательство в кровлю в период гарантии может повлечь отказ в гарантийном ремонте повреждённых участков, поэтому позицию застройщика/УК целесообразно зафиксировать письменно.

Вывод: пошаговый порядок: 1) заказать проект у организации-проектировщика с заключением о том, затрагиваются ли конструктивные характеристики (квалификация работ); 2) провести ОСС и получить согласие всех собственников; 3) подать в администрацию заявление по форме, правоустанавливающие документы на квартиру, проект и протокол ОСС; 4) получить решение о согласовании (или мотивированный отказ); 5) выполнить работы по проекту; 6) направить уведомление о завершении и получить акт приёмочной комиссии; 7) при перепланировке — внести изменения в ЕГРН. В Администрацию города Венёва/Венёвского района; при реконструкции — дополнительно разрешение по ст. 51 ГрК РФ.

Когда требуется разрешение на строительство (реконструкция)

Если работы квалифицируются как реконструкция, включается градостроительный режим.

1. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1 1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
   — ч. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения, за исключением случаев, прямо названных в ст. 51 ГрК РФ. Практика ВС РФ при этом разъясняет, что разрешение не требуется, если изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности (п. 4 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ), — на это указано в том же Обзоре, из которого приведён п. 4.

Вывод: если проект покажет, что врезка окна не затрагивает несущие элементы кровли и характеристики надёжности дома, разрешение на строительство не требуется — достаточно согласования по главе 4 ЖК РФ. Если стропильная система и конструктив кровли затрагиваются, работы являются реконструкцией, разрешение по ст. 51 ГрК РФ обязательно, как и согласие всех собственников (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Ответ на вопрос «нужно ли согласование администрации» — да, в обоих вариантах: как согласование перепланировки или как разрешение на реконструкцию; различается орган, состав документов и результат.

Основания отказа и что делать при отказе или возражении соседей

Отказ не может быть произвольным — перечень оснований закрыт.

1. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме допускается в случае: (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 1) непредставления определенных частью 2 статьи 26 настоящего Кодекса документов, обязанность по представлению которых с учетом части 2 1 статьи 26 настоящего Кодекса возложена на заявителя; (В редакции Федерального закона от 03.12.2011 № 383-ФЗ ) 1 1 ) поступления в орган, осуществляющий согласование, ответа органа государственной власти, органа местного самоуправления либо подведомственной органу государственной власти или органу местного самоуправления организации на межведомственный запрос, свидетельствующего об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2 1 статьи 26 настоящего Кодекса, если соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме по указанному основанию допускается в случае, если орган, осуществляющий согласование, после получения такого ответа уведомил заявителя о получении такого ответа, предложил заявителю представить документ и (или) информацию, необходимые для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме в соответствии с частью 2 1 статьи 26 настоящего Кодекса, и не получил от заявителя такие документ и (или) информацию в течение пятнадцати рабочих дней со дня направления уведомления; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 03.12.2011 № 383-ФЗ ) (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2) представления документов в ненадлежащий орган; 3) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме требованиям законодательства. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, предусмотренные частью 1 настоящей статьи.
   — ч. 1, 2 ст. 27 ЖК РФ

1. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.
   — ч. 3 ст. 27 ЖК РФ

1. Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
   — ч. 1 ст. 219 КАС РФ

При возражении соседей (нет 100% согласия) обжаловать решение ОСС бесперспективно, если оно принято с соблюдением требований закона: обжалование по ч. 6 ст. 46 ЖК РФ возможно лишь при нарушении порядка проведения собрания или прав конкретного собственника, а не как способ «переголосовать».

1. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
   — ч. 6 ст. 46 ЖК РФ

1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
   — ст. 247 ГК РФ, п. 1

При недостижении согласия сособственников о пользовании общим имуществом спор решается судом (ст. 247 ГК РФ): участник долевой собственности вправе требовать предоставления ему в пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Для врезки окна в кровлю это означает судебное установление порядка пользования только при доказанности, что это не нарушает права других собственников и не снижает безопасность дома.

Вывод: при отказе администрации — административный иск в районный суд по правилам КАС РФ в течение трёх месяцев (ч. 1 ст. 219 КАС РФ); отказ подлежит отмене, если не основан на ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. При отказе соседей дать согласие — путь через ст. 247 ГК РФ (судебное определение порядка пользования частью общего имущества) либо повторное ОСС с гарантиями сохранности кровли и компенсацией расходов на её содержание. Законного способа принудить соседа к согласию на уменьшение/использование общего имущества без суда не существует. Орган по всем спорам один — районный (городской) суд по месту нахождения дома.

Что грозит при самовольном выполнении работ

1. Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.
   — ч. 1 ст. 29 ЖК РФ

1. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
   — ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

1. На основании решения суда помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
   — ч. 4 ст. 29 ЖК РФ

Если соответствующее помещение в многоквартирном доме не будет приведено в прежнее состояние в указанный в части 3 настоящей статьи срок в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа при условии непринятия решения, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, принимает решение: (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов такого помещения в многоквартирном доме с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения в многоквартирном доме средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения в многоквартирном доме обязанности по приведению его в прежнее состояние;
— п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ

1. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей
   — ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

1. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, - (В редакции Федерального закона от 18.07.2011 № 243-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до пяти тысяч рублей
   — ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Административная ответственность наступает: по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ — за самовольную перепланировку/переустройство; по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ — за реконструкцию без разрешения на строительство, когда такое разрешение требовалось (штраф для граждан от 2 000 до 5 000 руб.). Гражданско-правовое последствие — возмещение в полном объёме вреда, причинённого общему имуществу (протечки, повреждение кровли, ущерб соседям), по п. 1 ст. 1064 ГК РФ, а также риск иска УК/соседей о приведении кровли в первоначальное состояние и утрата гарантии застройщика на повреждённые участки кровли.

Вывод: самовольная врезка окна в кровлю означает: обязанность демонтировать окно и восстановить крышу (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ), риск продажи квартиры с торгов при неисполнении (п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ), штраф 2 000–2 500 руб. (ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ) или 2 000–5 000 руб. при реконструкции без разрешения (ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ), возмещение вреда общему имуществу и соседям (п. 1 ст. 1064 ГК РФ) и утрату гарантии на кровлю. Судебное сохранение результата (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ) — исключительный путь и требует доказательств безопасности работ.

Соблюдение прав соседей, технических норм и что делать при неполных данных

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ)
— ч. 4 ст. 17 ЖК РФ

Пользование жилым помещением запрещает нарушать права и законные интересы соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и иные требования. Мансардное окно влияет на инсоляцию, тепловой контур и пожарную безопасность, поэтому проект должен подтверждать соответствие этим требованиям — отсутствие такого подтверждения лежит в основе отказов и судебных решений о демонтаже.

1. Изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки подлежит квалификации как реконструкция многоквартирного дома.
   — п. 3 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

Квалификация последствий также зависит от фактических характеристик работ: если вмешательство меняет внешний облик и параметры крыши как части дома — это реконструкция.

Вывод: до подачи заявления необходимо получить у проектировщика заключение о том, затрагивается ли стропильная система и конструктивные характеристики надёжности и безопасности дома, и о соответствии работ нормам инсоляции, пожарной безопасности и сохранности теплового контура. Если стропила не затрагиваются — идёт разрешительный порядок главы 4 ЖК РФ (ст. 26–29 ЖК РФ) с согласием всех собственников; если затрагиваются — это реконструкция (п. 14 ст. 1 ГрК РФ, ст. 51 ГрК РФ) с проектом, 100%-ным согласием и разрешением. Пока этот вопрос не решён документально, начинать работы нельзя.