Кто должен восстанавливать полы и кафель после замены стояков горячей и холодной воды в квартире во время капремонта

Является ли замена стояков ХВС/ГВС общим имуществом и капремонтом, оплачиваемым из фонда

Стояки горячей и холодной воды, проходящие транзитом через квартиры и обслуживающие более одного помещения, прямо отнесены к общему имуществу: закон называет санитарно-техническое оборудование, «находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Их замена — не текущее содержание, а капитальный ремонт: ремонт внутридомовых инженерных систем водоснабжения включён в закрытый перечень работ, финансируемых за счёт средств фонда капремонта, который вы формируете взносами.

Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
— п. 1 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ

{s3}

Значит, требование ремонтников оплатить замену стояков отдельно (сверх платы за содержание и взносов на капремонт) незаконно: расходы на эти работы уже покрыты фондом капремонта, а ваши обязательства исчерпываются взносами (ч. 1 ст. 158 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
— ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Кто именно является заказчиком (ТСЖ/региональный оператор/подрядчик) и на каком основании проводятся работы — определяется решением общего собрания, а при формировании фонда на счёте регионального оператора — без него (ч. 6 ст. 189 ЖК РФ) работы проводятся на основании региональной программы; само решение о капремонте принимается собранием.

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 6 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.11.2023 № 561-ФЗ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе. 3.
— ч. 1 ст. 189 ЖК РФ

Вывод: замена стояков ГВС/ХВС — капитальный ремонт общего имущества, финансируемый за счёт фонда капремонта; действия бригады правомерны по сути, но требование «восстанавливайте отделку сами и за свой счёт» само по себе не покрывается этими нормами и должно оцениваться по правилам о возмещении вреда (см. блоки 3–4). Если дом формирует фонд на счёте регионального оператора — требования адресуйте региональному оператору; если на спецсчёте — ТСЖ (правлению) и подрядчику.

Доступ в квартиру: объём требования и его пределы

Общее имущество должно содержаться так, чтобы обеспечивалась, в частности, сохранность имущества физических лиц, — ваша отделка охраняется как элемент правомерного режима содержания дома, и на это же опирается обязанность собственников не препятствовать работам по обслуживанию внутридомовых систем.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
— п. 10 Правил № 491

Отсюда следуют два взаимосвязанных вывода. С одной стороны, замена стояка, обслуживающего несколько помещений, объективно требует доступа в вашу квартиру, и полный отказ в доступе поставит вас в уязвимое положение, а при аварии старого стояка — под риск быть признанным виновным в её последствиях. С другой стороны, обязанность доступа не означает согласия на любые объёмы разрушения: объём и техническое решение должны следовать из проекта/сметы капремонта и дефектной ведомости. Если требование «снимать все полы» не подтверждено проектной документацией и может быть заменено менее разрушительным решением (вскрытие участками, изменение трассы), вы вправе письменно потребовать обоснование и отразить несогласие в акте до начала работ, не отказываясь при этом от доступа как такового.

Вывод: отказ в доступе не является защитой вашей отделки и чреват признанием вас виновным в срыве ремонта или в аварийной ситуации; однако вы вправе (не отказывая в доступе) письменно потребовать проектную/сметную документацию и зафиксировать в акте, что объём вскрытия превышает необходимый, а повреждения отделки должны быть компенсированы (ст. 1064, 1082 ГК РФ). Порядок и обязательность предоставления доступа при ремонте общего имущества детально урегулированы также на региональном уровне и в договоре управления/подряда — проверьте их применительно к вашему дому.

Кто и по каким правилам обязан восстановить отделку: гражданско-правовое последствие

Причинение вреда имуществу (вашему линолеуму, стяжке, кафелю) влечёт возмещение в полном объёме — независимо от того, было ли повреждение «попутным» следствием правомерных по цели ремонтных работ.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Лицо, причинившее вред, освобождается только если докажет отсутствие вины; причинение вреда правомерными действиями возмещается лишь в предусмотренных законом случаях — а работы по капремонту таковыми закон прямо не объявил, поэтому ссылка «мы действовали по проекту» сама по себе от возмещения не освобождает, хотя и влияет на распределение ответственности между заказчиком и подрядчиком.

Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— п. 2 ст. 1064 ГК РФ

Убытки — это ваши расходы на восстановление нарушенного права, включая стоимость восстановительного ремонта отделки (реальный ущерб).

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Суд обязывает причинителя возместить вред либо в натуре (исправить повреждённую вещь, то есть восстановить полы и кафель), либо возместить убытки — это ваш выбор требования.

Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).
— ст. 1082 ГК РФ

Вывод: отказ «восстанавливайте сами» неправомерен. Вы вправе требовать от причинителя вреда (подрядчика-бригады, а при его неплатёжеспособности/по договору — от заказчика: ТСЖ или регионального оператора) либо восстановления отделки в натуре, либо возмещения стоимости восстановительного ремонта по смете/заключению специалиста. Ответственность может быть распределена между заказчиком и подрядчиком, поэтому в претензии указывайте обоих.

Защита прав потребителя: неустойка, штраф, моральный вред, подсудность

Отношения с ТСЖ/подрядчиком по выполнению работ для вашего личного (не предпринимательского) имущества — это услуга потребителю, поэтому работа должна быть выполнена качественно.

Если при выполнении работ (капремонт) недостатки причинили ущерб вашей отделке и не устранены, вы по своему выбору можете потребовать, среди прочего, возмещения расходов на устранение недостатков своими силами или третьими лицами.

Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
— п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Такое требование подлежит удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления, а за просрочку начисляется неустойка (в размере по п. 5 ст. 28 Закона).

Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования.
— п. 1 ст. 31 Закона РФ «О защите прав потребителей»

При отказе от добровольного удовлетворения суд взыскивает штраф 50% от присуждённой суммы.

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
— п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Дополнительно вы вправе требовать компенсацию морального вреда.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 5

Иск можно подать по вашему выбору — в том числе по месту жительства, и вы освобождены от госпошлины.

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора.
— п. 2 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод: работа с привлечением ТСЖ/подрядчика даёт вам переговорные и судебные инструменты помимо чисто жилищных: досудебную претензию с 10-дневным сроком, неустойку, штраф 50% и компенсацию морального вреда, а также удобную подсудность (по вашему месту жительства) и освобождение от госпошлины. Если ущерб причинён подрядчиком, но договор у вас фактически с ТСЖ/заказчиком, требования предъявляйте к исполнителю работ; окончательный круг ответчиков зависит от того, кто был заказчиком капремонта.

Ответственность за нарушение правил ремонта и куда обращаться (перечень, процедура, сроки)

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов, правил содержания и ремонта жилых домов влечёт административный штраф на должностных и юридических лиц.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) Статья 7.23. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами 1. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. 2.
— ст. 7.22 КоАП РФ, п. 2

Из этого следует, что при грубом нарушении технологии капремонта (порча имущества, отказ устранить последствия, работы без соблюдения правил) на ТСЖ/подрядчика может быть наложен штраф по ст. 7.22 КоАП РФ, что подталкивает их к добровольному урегулированию. Обращаться с жалобой следует в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию вашего региона) — он вправе выдать предписание об устранении нарушений.

При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности). 9. Согласование назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 232-ФЗ ) 10. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации осуществляет координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля при осуществлении ими государственного жилищного надзора, регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, муниципального жилищного контроля, направление высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации представления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора, а также иные полномочия, установленные Правительством Российской Федерации.
— ч. 8 ст. 20 ЖК РФ

Вывод: жалобы на нарушения при капремонте и отказ восстановить повреждённую отделку подавайте: (1) в государственную жилищную инспекцию — для проверки и предписания, (2) в Роспотребнадзор — как защита прав потребителя услуг, (3) письменную претензию — непосредственно ТСЖ (и подрядчику). Досудебный порядок обязателен только если он предусмотрен договором; претензия всё равно нужна для последующего взыскания штрафа и неустойки. При отказе — иск в суд к причинителю вреда с требованием восстановления в натуре либо возмещения стоимости ремонта; исковая давность по требованию о возмещении ущерба — общий трёхлетний срок со дня, когда вы узнали о нарушении права. Составьте фотофиксацию, привлеките независимого оценщика (или специалиста) для определения стоимости восстановительного ремонта; дефекты (при вскрытии) важно зафиксировать актом с участием представителя ТСЖ и, желательно, инспектора.

Риски отказа в доступе, доказывание и исполнение решения

Ключевой риск — не только потеря отделки, но и ваше возможное признание виновным: общее имущество должно содержаться так, чтобы обеспечивалась сохранность имущества, а доступ к внутридомовым системам для капремонта — элемент этого режима.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
— п. 10 Правил № 491

Поэтому «блокировать» работы недопустимо: при полном отказе в доступе именно вы рискуете быть признанным виновным в срыве капремонта и в возможной аварийной ситуации (например, при прорыве старого стояка), что ослабит вашу позицию по возмещению. Правильная тактика — не отказ, а фиксация условий: доступ предоставляется, но объём вскрытия определяется проектом/сметой, а повреждённая отделка включается в акт с обязательством восстановления или возмещения.

Для доказывания подготовьте: фото- и видеофиксацию отделки и коммуникаций до и после работ, экземпляр уведомления о работах, письменное требование о предоставлении проекта и дефектной ведомости, акт с участием представителя ТСЖ (при отказе подписывать — акт с отметкой о несогласии либо акт независимого специалиста), заключение оценщика о стоимости восстановительного ремонта, переписку/претензию. Стоимость восстановительного ремонта — реальный ущерб, подлежащий возмещению по ст. 15 ГК РФ.

Вывод: доступ обеспечьте и зафиксируйте в акте объём вскрытия и состояние отделки; при отказе ТСЖ подписать акт оформляйте его с независимым специалистом. Исполнение будущего решения: при восстановлении в натуре — через исполнительный лист и приставов, при возмещении убытков — взыскание денежных средств. Суд по вашему выбору — в том числе по месту жительства (п. 2 ст. 17 ЗоЗПП), госпошлина не уплачивается. Исковая давность — общий трёхлетний срок со дня, когда вы узнали о нарушении права.

Порядок фиксации объёма и повреждений: акт осмотра и приёмка работ

Основанием для решения о мерах по устранению выявленных повреждений служит именно акт осмотра — его и нужно использовать как основной инструмент фиксации состояния отделки до и после работ.

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений)
— п. 14 Правил № 491

Приёмка выполненных работ по капремонту в доме со счётом регионального оператора обеспечивается с созданием комиссии с участием представителей уполномоченных органов; в любом случае приёмка подтверждается актами, а собственники вправе участвовать в приёмке через уполномоченное собранием лицо (ч. 5 ст. 189 ЖК РФ, блок 1).

Вывод: до начала работ требуйте составления акта осмотра с описанием состояния полов и санузла и дефектной ведомости с указанием объёма вскрытия; после работ — акта приёмки, в котором фиксируются повреждения и обязательство их устранения либо их стоимость. При отказе ТСЖ/подрядчика подписывать акт составляйте его с привлечением независимого специалиста и фотофиксацией. Дальнейшие спор и взыскание — в суде по вашему месту жительства (п. 2 ст. 17 ЗоЗПП), госпошлина не уплачивается; исковая давность — три года.