Кто должен платить за замену газового крана в приватизированной квартире, если домом управляет ТСЖ: собственник или ТСЖ?

Относится ли газовый кран на опуске перед плитой к общему имуществу дома

Ключевой вопрос — где именно расположен кран относительно «границы» между внутридомовым (общим) и внутриквартирным газовым оборудованием. Закон проводит эту границу чётко и она совпадает в двух подзаконных актах.

Правила содержания общего имущества прямо включают запорную арматуру на опусках в состав общего имущества:

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению. (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410; от 09.09.2017 № 1091) 6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. 7.
— п. 5 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006

Это означает: всё, что проложено до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на опуске к внутриквартирному оборудованию, — общее имущество. Сам кран, стоящий на опуске на входе в квартиру (на ответвлении к плите), по прямому тексту нормы входит в состав общего имущества.

То же правило закреплено в определении внутридомового газового оборудования (ВДГО):

внутридомовое газовое оборудование": в многоквартирном доме - являющиеся общим имуществом собственников помещений газопроводы, проложенные от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарные и (или) групповые баллонные установки сжиженных углеводородных газов, предназначенные для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующее оборудование (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технические устройства на газопроводах, в том числе трубопроводная арматура, системы контроля загазованности помещений, установленные после запорной арматуры (крана), расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, системы контроля загазованности помещений, коллективные (общедомовые) приборы учета газа, а также приборы учета газа, фиксирующие объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению
— п. 2 Правил пользования газом, утв. Постановлением Правительства РФ № 410 от 14.05.2013 (абзац «внутридомовое газовое оборудование»)

А вот всё, что находится после первого крана на опуске, — уже внутриквартирное газовое оборудование (ВКГО):

внутриквартирное газовое оборудование" - газопроводы многоквартирного дома, проложенные после запорной арматуры (крана), расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, до бытового газоиспользующего оборудования, размещенного внутри помещения, бытовое газоиспользующее оборудование и технические устройства на газопроводах, в том числе трубопроводная арматура, системы контроля загазованности помещений, индивидуальный или общий (квартирный) прибор учета газа
— п. 2 Правил пользования газом, утв. Постановлением Правительства РФ № 410 от 14.05.2013 (абзац «внутриквартирное газовое оборудование»)

Разбор применения к фактам. Газовый кран, который находится на опуске (ответвлении) перед плитой и является первым отключающим устройством на входе в квартиру, по прямому тексту п. 5 Правил № 491 и п. 2 Правил № 410 относится к общему имуществу многоквартирного дома, а не к имуществу собственника квартиры. Приватизация квартиры и нахождение крана физически внутри квартиры этого вывода не меняют — граница определяется не «стенами» квартиры, а местом расположения запорной арматуры. Если же спорный кран стоит после уже имеющегося отключающего крана на опуске (то есть это «второй» кран ближе к плите), он относится к ВКГО и тогда это уже имущество собственника — об этой развилке отдельный блок ниже.

Вывод: первый запорный кран на опуске к плите относится к общему имуществу дома, и расходы на его замену несёт не собственник квартиры единолично, а все собственники через плату за содержание общего имущества, администрируемую ТСЖ.

Кто обязан содержать этот кран и платить за его замену, если домом управляет ТСЖ

Поскольку кран (первое отключающее устройство на опуске) входит в состав общего имущества, содержание этого имущества возложено на всех собственников помещений пропорционально их долям, а функции по организации такого содержания при управлении ТСЖ — на само товарищество.

Общее имущество принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
   — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Собственники несут бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле:

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника
   — ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ

Расходы собственник несёт через плату за содержание жилого помещения:

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт
   — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

ТСЖ, управляя домом, обязано обеспечивать надлежащее техническое состояние общего имущества:

Товарищество собственников жилья обязано: 1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества; 2) осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; 4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме
— ст. 138 ЖК РФ (п. 1 и п. 4)

А содержание систем внутридомового газового оборудования (и, при выявлении неисправностей, способных повлечь скопление газа, — организацию работ по их устранению) прямо входит в минимальный перечень работ по содержанию общего имущества:

1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме: организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов; организация технического обслуживания и ремонта систем контроля загазованности помещений; при выявлении нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях, - организация проведения работ по их устранению
   — п. 21 Минимального перечня услуг и работ, утв. Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013

Разбор применения к фактам. ТСЖ — это не самостоятельный «владелец» крана и не тот, кто платит «из своего кармана»: расходы на замену общего имущества финансируются за счёт средств, которые все собственники вносят в составе платы за содержание жилого помещения (та самая строка «содержание и ремонт» в квитанции). Роль ТСЖ — организовать и выполнить эту работу за счёт уже собираемых средств. То, что в расшифровке квитанции конкретно «газовый кран» не поименован, значения не имеет: замена негерметичной запорной арматуры — это текущий ремонт/устранение неисправности общего имущества, который покрывается действующим размером платы за содержание. Отдельно с вас требовать дополнительной оплаты за замену крана, относящегося к общему имуществу, ТСЖ не вправе — вы эти расходы уже финансируете через ежемесячную плату за содержание.

На отнесение расходов не влияет и то, что дом обслуживает не УК, а ТСЖ: обязанность по надлежащему содержанию общего имущества у ТСЖ та же (ст. 138 ЖК РФ), а при заключении ТСЖ договора на техническое обслуживание ВДГО оно выступает заказчиком — то есть стороной, которая обязана обеспечить ТО и ремонт внутридомового оборудования.

Вывод: замену негерметичного запорного крана на опуске (относящегося к общему имуществу) организует и финансирует ТСЖ за счёт собираемой платы за содержание и ремонт; дополнительной платы с собственника за эту работу ТСЖ требовать не должно.

Развилка: если кран расположен ПОСЛЕ первого отключающего устройства — платит собственник

Если спорный кран стоит не на границе (на опуске), а уже дальше по ходу газа — после первого отключающего крана, ближе к плите, — он относится к внутриквартирному газовому оборудованию (ВКГО), а не к общему имуществу:

внутриквартирное газовое оборудование" - газопроводы многоквартирного дома, проложенные после запорной арматуры (крана), расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, до бытового газоиспользующего оборудования, размещенного внутри помещения, бытовое газоиспользующее оборудование и технические устройства на газопроводах, в том числе трубопроводная арматура, системы контроля загазованности помещений, индивидуальный или общий (квартирный) прибор учета газа
— п. 2 Правил пользования газом, утв. Постановлением Правительства РФ № 410 от 14.05.2013 (абзац «внутриквартирное газовое оборудование»)

В этом случае действует общее гражданско-правовое правило о бремени содержания имущества его собственником:

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2.
— ст. 210 ГК РФ, п. 4

Разбор применения к фактам. При таком расположении кран — часть газоиспользующего оборудования вашей квартиры, и расходы на его замену, а также обязанность заключить договор на техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования несёте вы как собственник. Именно поэтому решающее значение имеет фактическое место крана: первый кран на опуске — общее имущество (платит ТСЖ через «содержание и ремонт»), второй и последующие краны (внутри квартиры, после отключающего устройства) — ваше имущество (платите вы).

Вывод: если кран — первый на опуске, платит ТСЖ за счёт платы за содержание; если кран установлен после первого отключающего устройства (ближе к плите), платите вы как собственник. Точку в споре поставит акт специализированной газовой организации, где должно быть указано, к внутридомовому или внутриквартирному оборудованию относится негерметичный кран.

Как обязать ТСЖ выполнить замену и куда жаловаться при отказе

Если кран относится к общему имуществу, а ТСЖ отказывается его менять, это нарушение обязанности по содержанию общего имущества, и у собственника есть инструменты воздействия.

ТСЖ обязано обеспечивать надлежащее техническое состояние общего имущества (ст. 138 ЖК РФ, цитирована выше), а замена запорной арматуры при негерметичности — это содержание/ремонт общего имущества, покрываемое платой за содержание. Неисполнение этих обязанностей влечёт административную ответственность:

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей
— ст. 7.22 КоАП РФ, п. 2

Кроме того, за нарушение правил обеспечения безопасного использования и содержания газового оборудования (в том числе невыполнение работ по ТО и ремонту ВДГО) предусмотрена специальная ответственность:

1. Нарушение требований к качеству (сроку, периодичности) выполнения работ (оказания услуг) по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования либо невыполнение работ (неоказание услуг) по техническому обслуживанию и ремонту внутридомового и (или) внутриквартирного газового оборудования
   — ч. 1 ст. 9.23 КоАП РФ

Надзор за соблюдением этих требований, включая законодательство о газоснабжении в отношении жилищного фонда, осуществляет орган государственного жилищного надзора:

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда
   — ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Разбор применения к фактам. Порядок действий собственника: 1) направить ТСЖ письменное заявление (претензию) с требованием заменить негерметичный кран, приложив акт/предписание газовой организации об утечке; 2) при отказе или бездействии — обратиться с жалобой в Госжилинспекцию субъекта РФ, которая вправе выдать ТСЖ предписание и привлечь к административной ответственности по ст. 7.22 (штраф на ТСЖ до 50 000 руб.) либо по ст. 9.23 КоАП РФ; 3) при сохранении утечки — незамедлительно сообщить в аварийно-диспетчерскую газовую службу, поскольку негерметичная запорная арматура создаёт угрозу жизни и здоровью, а отключение/локализация аварии не терпит отлагательства.

Вывод: если ТСЖ отказывается менять негерметичный кран, относящийся к общему имуществу, вы вправе письменно потребовать замены, а при отказе — пожаловаться в Госжилинспекцию (ст. 20 ЖК РФ); ТСЖ грозит административная ответственность по ст. 7.22 и ст. 9.23 КоАП РФ. При продолжающейся утечке газа следует немедленно вызвать аварийную газовую службу — безопасность важнее любых споров о платеже.

Гражданско-правовые последствия: возмещение убытков и риски бездействия

Независимо от того, кто обязан оплатить замену, у собственника есть риск, связанный с самим фактом негерметичности: эксплуатация неисправного крана опасна, а устранение утечки — первоочередная задача.

Если из-за бездействия ТСЖ (при отнесении крана к общему имуществу) собственнику причинены убытки — например, он был вынужден срочно за свой счёт менять общий кран или отключали газ, — он вправе требовать возмещения:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Разбор применения к фактам. Расходы, которые собственник произвёл (или должен произвести) для восстановления нарушенного права — в том числе вынужденная самостоятельная замена крана, относящегося к общему имуществу, — являются реальным ущербом и могут быть взысканы с ТСЖ в судебном порядке при доказанности, что кран относился к общему имуществу и ТСЖ уклонялось от его замены. Для этого важно зафиксировать: акт/предписание газовиков об утечке с указанием места крана, письменное обращение в ТСЖ, документы об оплате (если меняли сами), а при отказе ТСЖ — передать вопрос в суд общей юрисдикции по месту нахождения ТСЖ (ответчика) с иском о возмещении убытков на основании ст. 15 ГК РФ.

Вывод: бремя и риск содержания негерметичного крана несёт тот, чьё это имущество (при кране на опуске — общее имущество и, соответственно, ТСЖ в организации работ); при вынужденном устранении неисправности за свой счёт собственник вправе взыскать понесённые расходы как убытки по ст. 15 ГК РФ.