Обязана ли УК приостановить начисление пеней при письменном соглашении о рассрочке долга по квартплате, если про пени в нём не сказано?

Что означает заключённое соглашение: изменён ли срок исполнения и прекращена ли просрочка

Пени по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ начисляются «от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки», то есть сама возможность начисления привязана к нарушению установленного срока оплаты. Значит, ключевой вопрос — сохранился ли прежний срок или он был изменён соглашением.

1. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается. (В редакции Федерального закона от 03.11.2015 № 307-ФЗ) 14 1 .
   — ч. 14 ст. 155 ЖК РФ

Норма о пенях прямо говорит о «не выплаченной в срок сумме»: если график платежей изменил срок, то в период действия рассрочки сумма ещё не является «не выплаченной в срок», а потому основание для начисления пеней на остаток за этот период отсутствует.

Далее закон прямо допускает изменение обязательства соглашением сторон:

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
— ст. 450 ГК РФ, п. 1

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 407 ГК РФ, п. 3

Заключённое письменное соглашение о рассрочке — это и есть соглашение сторон об изменении срока исполнения денежного обязательства (ст. 450 ГК РФ), а по своей цели — соглашение о порядке прекращения долга, что охватывается п. 3 ст. 407 ГК РФ. Поскольку срок платежей по графику перенесён соглашением, до наступления каждой новой даты платёж не является просроченным, и пени на соответствующий остаток за период рассрочки начисляться не должны.

Вывод по вопросу: заключённое с УК соглашение о рассрочке изменяет первоначальный срок внесения платы, поэтому в период действия графика, при условии внесения платежей в срок, задолженность не находится в просрочке, и УК не вправе начислять пени на остаток долга за этот период. Это следует не из прямого условия о пенях (которого в соглашении нет), а из того, что пени по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ привязаны исключительно к «не выплаченной в срок сумме».

Влияет ли молчание соглашения о пенях на право УК их начислять

Клиент верно отмечает: в соглашении про пени прямо не сказано, только сумма долга и сроки. Это порождает развилку в толковании, которое регулируется ст. 431 ГК РФ:

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ)
— ст. 431 ГК РФ

Молчание соглашения о пенях не означает автоматически ни отказа УК от них, ни их сохранения. По буквальному смыслу соглашения (сумма долга + график) изменён только срок уплаты основной суммы. Толкование «по букве» здесь работает в пользу клиента только относительно периода рассрочки: раз установлен срок, нет просрочки. Отдельного условия «УК отказывается от пеней» соглашение не содержит, поэтому отказ УК от уже начисленных пеней за прошлое молчанием соглашения не подтверждается.

Однако Пленум ВС разъясняет, что толкование производится с учётом действительной общей воли сторон и цели договора, и при неясности условия оно толкуется против стороны, подготовившей договор (Обзор судебной практики ВС от 27.11.2024, п. 2). Поскольку типовые соглашения о рассрочке обычно составляет УК, спорное условие о пенях при неясности толкуется в пользу гражданина.

Вывод по вопросу: само по себе отсутствие в соглашении условия о пенях не лишает УК права начислить пени за период, предшествующий рассрочке, но и не даёт ей права начислять пени на остаток за период действия графика — на этот период срок исполнения изменён. При споре о содержании соглашения его неясные условия толкуются в пользу гражданина как более слабой стороны (ст. 431 ГК РФ).

Судьба пеней, начисленных до заключения соглашения

Соглашение о рассрочке изменяет срок исполнения на будущее, но не отменяет уже возникшую просрочку за прошлые периоды. Пени по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, начисленные за месяцы, когда оплата фактически не вносилась в срок (до подписания соглашения), возникли правомерно:

1. Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается. (В редакции Федерального закона от 03.11.2015 № 307-ФЗ) 14 1 .
   — ч. 14 ст. 155 ЖК РФ

Важная деталь: ответственность наступает не с первого дня просрочки — пени начисляются начиная с тридцать первого дня, следующего за днём наступления срока оплаты, и увеличение их размера не допускается. Значит, если УК включила в квитанции пени за первые 30 дней просрочки или применила повышенный размер, такое начисление неправомерно.

Вывод по вопросу: УК сохраняет право требовать пени, начисленные за периоды до заключения соглашения (за уже состоявшуюся просрочку). Освобождение от них возможно только если соглашение прямо содержит условие об отказе от пеней или о прощении долга — а этого в нём, по словам клиента, нет. Пени же за сам период рассрочки (при оплате строго по графику) начисляться не должны. Если УК включила в требование пени за первые 30 дней просрочки или применила размер больше установленного ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, требование в этой части незаконно.

Моратории на начисление пеней за ЖКУ

Если период образования задолженности приходится на время действия мораториев, пени не начисляются в силу прямого запрета. Правительство РФ уже вводило такой мораторий постановлением № 424:

Приостановить до 1 января 2021 г. действие положений подпункта "а" пункта 32 в части права исполнителя коммунальной услуги требовать уплаты неустоек (штрафов, пеней), подпункта "д" пункта 81 12 , подпункта "а" пункта 117, пункта 119, положений подпункта "а" пункта 148 23 в части права исполнителя коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами требовать уплаты неустоек (штрафов, пеней), пункта 159 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2011, № 22, ст. 3168; 2013, № 16, ст. 1972; № 39, ст. 4979; 2017, № 2, ст. 338; № 11, ст. 1557; 2019, № 1, ст. 4; № 30, ст. 4300). 2. Положения договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальных услуг, договоров, содержащих положения о предоставлении коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами, заключенных в соответствии с пунктами 19, 21, 148 1 и 148 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г.
— п. 1 постановления Правительства РФ № 424

Этот мораторий действовал до 1 января 2021 года и на текущий период не распространяется, — он важен, только если долг сформировался в 2020 году.

Отдельно действовал мораторий на банкротство, который также приостанавливал начисление финансовых санкций:

Ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. 2. Положения пункта 1 настоящего постановления не применяются в отношении должников: а) являющихся застройщиками многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в соответствии со статьей 23 1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в единый реестр проблемных объектов на дату вступления в силу настоящего постановления;
— п. 1 постановления Правительства РФ № 497 от 28.03.2022

Вывод по вопросу: следует сверить период образования долга с действием мораториев. Если задолженность (или её часть) сформировалась в период до 01.01.2021, пени за это время начислению не подлежат в силу постановления № 424. Если период попал в действие моратория по постановлению № 497 от 28.03.2022 (6 месяцев с даты опубликования), начисление неустоек за это окно также приостанавливалось. В остальной части действует общее правило: пени начисляются только за реальную просрочку.

Денежные последствия: снижение пеней и очерёдность зачёта платежей

Даже если часть пеней начислена правомерно, их размер можно оспорить. Пени явно несоразмерны, если значительно превышают ставку и последствия просрочки:

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. 2. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды. 3. Правила настоящей статьи не затрагивают право должника на уменьшение размера его ответственности на основании статьи 404 настоящего Кодекса и право кредитора на возмещение убытков в случаях, предусмотренных статьей 394 настоящего Кодекса. (Статья в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) § 3. Залог (Параграф в редакции Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ) 1. Общие положения о залоге
— п. 1 ст. 333 ГК РФ

Уменьшение неустойки по ст. 333 ГК РФ производит суд, поэтому имеет смысл заявить об этом, если УК обратится за взысканием. Также важно, как УК распределяет поступающие платежи: по ст. 319 ГК РФ недостаточный платёж сначала закрывает издержки кредитора и проценты за пользование деньгами, и лишь затем — основную сумму долга:

Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.
— ст. 319 ГК РФ

При этом ВС РФ уточняет, что пени (неустойка как мера ответственности) к «процентам» по смыслу ст. 319 ГК РФ не относятся и погашаются только после суммы основного долга:

Проценты, являющиеся мерой гражданско-правовой ответственности, например проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, к указанным в ст. 319 ГК РФ процентам не относятся и погашаются после суммы основного долга.
— Обзор судебной практики ВС РФ от 27.09.2017, п. 19

Это значит, что УК не вправе в первую очередь погашать пени из текущих платежей — они засчитываются после основного долга. Тем не менее во избежание спора в каждом платёжном документе следует прямо указывать назначение — «в счёт погашения основного долга по соглашению от ____», что соответствует праву должника определить, в счёт какого однородного обязательства засчитывается исполнение (п. 1 ст. 319.1 ГК РФ).

Вывод по вопросу: размер правомерно начисленных пеней может быть снижен судом по ст. 333 ГК РФ при явной несоразмерности последствиям нарушения. Поступившие платежи при отсутствии иного соглашения погашают основной долг прежде пеней (ст. 319 ГК РФ, п. 19 Обзора ВС от 27.09.2017), а чтобы оплата по графику однозначно сокращала основной долг, в платёжках следует указывать назначение платежа.

Порядок защиты, если УК всё равно начисляет пени

Какого-либо обязательного досудебного порядка для спора о начислении пеней закон не устанавливает. Если УК продолжает включать пени в квитанции, действовать следует поэтапно:

1. Письменное обращение в УК с требованием исключить из начислений пени за период рассрочки, приложив копию соглашения и платёжные документы. Обращение оформляется в двух экземплярах, один — с отметкой о получении, либо направляется заказным письмом с уведомлением.
2. Жалоба в государственную жилищную инспекцию (региональный орган жилищного надзора), который контролирует правильность начисления платы.
3. Обращение в суд — при рассмотрении иска УК о взыскании задолженности заявляются возражения о неправомерности пеней за период рассрочки; требование об уменьшении неустойки заявляется по ст. 333 ГК РФ. Спор о размере начислений рассматривается мировым судьёй (при сумме до 100 000 руб.) или районным судом по месту нахождения ответчика.

Вывод по вопросу: при споре о пенях достаточно письменных доказательств — соглашения о рассрочке и документов об оплате по графику. Сначала направьте письменное требование в УК об исключении пеней за период рассрочки; при отказе — жалоба в жилищную инспекцию, а при взыскании задолженности в суде — возражения со ссылкой на изменение срока соглашением и заявление о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ.