Переход из кооператива в управляющую компанию: судьба арендных платежей от магазинов и распоряжение договорами аренды

Правовой режим площадей магазинов: кому принадлежат арендные поступления

Исходный вопрос — кто собственник (правообладатель) помещений, которые сдаются магазинам. Кооперативный дом в целом регулируется теми же правилами об общем имуществе, что и любой многоквартирный дом, если хотя бы у одного члена паевой взнос выплачен полностью.

1. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью. 2. На отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса
   — ст. 129 ЖК РФ, п. 1

Для клиента это означает: раз паевой взнос выплачен (в том числе и им самим), на отношения собственности в доме распространяются общие правила главы 6 ЖК РФ об общем имуществе. Собственником своей квартиры он стал в силу самого факта полной выплаты пая.

Далее — что именно относится к общему имуществу. В общее имущество входят только помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения (подвалы, лестницы, техэтажи и т.п.).

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме
   — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Ключевой вывод для ситуации: магазины на первых этажах, сдаваемые в аренду как самостоятельные торговые площади, по общему правилу общим имуществом не являются — это либо отдельные объекты, принадлежащие конкретным собственникам (в том числе кооперативу как юрлицу), либо части помещений, не предназначенные для обслуживания других помещений. В общее имущество попадает только то, что обслуживает более одного помещения. Поэтому необходимо установить по ЕГРН и техдокументации, что именно записано за кооперативом, а что — за собственниками.

Собственники распоряжаются только общим имуществом и только в пределах, установленных ЖК РФ и ГК РФ.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме
   — ч. 2 ст. 36 ЖК РФ

Собственники вправе передать объекты общего имущества в пользование иным лицам (в аренду) только по решению общего собрания.

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Если сдаваемые площади — это общее имущество (например, часть подвала, техпомещение, часть земельного участка), то право сдавать их в аренду принадлежит собственникам помещений, а решение принимается общим собранием; тогда и доход принадлежит собственникам, а не кооперативу как юрлицу. Если же это отдельные нежилые помещения, оформленные в собственность кооператива, — арендодателем выступает сам кооператив как юридическое лицо, и доход поступает в его распоряжение по правилам о хозяйственной деятельности.

Вывод: судьба арендных денег определяется не переходом в УК, а правовым режимом конкретных площадей. Если магазины — отдельная собственность кооператива, плата идёт кооперативу как юрлицу и при смене способа управления домом автоматически никому не переходит. Если это общее имущество — деньги принадлежат всем собственникам помещений, а распоряжение ими возможно только по решению общего собрания. Точный ответ даёт выписка из ЕГРН и технический паспорт на конкретные нежилые помещения; без них ситуация разветвляется на две ветки.

Доходы от аренды внутри кооператива и их целевое назначение

Сдача в аренду части общего имущества прямо отнесена к разрешённой хозяйственной деятельности товарищества/кооператива.

1. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме
   — п. 2 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ

Порядок использования дохода от такой деятельности жёстко привязан к решению общего собрания членов и целям устава.

1. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные настоящей главой и уставом товарищества
   — ч. 2, 3 ст. 152 ЖК РФ

Дополнительно статья 151 ЖК РФ закрепляет: доходы от хозяйственной деятельности входят в состав средств товарищества, направляются на цели, задачи и обязанности товарищества, а распоряжение средствами на счёте в банке осуществляется правлением в соответствии с финансовым планом.

1. доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества; 3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий; 4) прочих поступлений. 3. На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества. 4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
   — п. 2 ч. 2 ст. 151 ЖК РФ

1. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества
   — ч. 4 ст. 151 ЖК РФ

Для клиента это значит: арендные поступления от сдачи площадей — это доход от хозяйственной деятельности, входящий в средства кооператива, и расходуются они строго на цели, задачи и обязанности кооператива (содержание и ремонт дома — ремонт подъездов, замена стояков, кровля), а также по решению общего собрания членов могут направляться в специальные фонды либо на общие расходы. Они по своей природе носят целевой характер применительно к нуждам данного дома и не могут произвольно изыматься в пользу третьих лиц; распоряжение ими ограничено финансовым планом и решением собрания.

Вывод: пока кооператив управляет домом, арендные поступления — целевые средства кооператива на задачи дома, расходуемые по решению общего собрания членов и финансовому плану. Автоматически «уйти» в управляющую компанию они не могут: УК не становится ни собственником площадей, ни стороной договоров аренды, ни получателем этих целевых средств.

Смена способа управления: что меняется и что не меняется

Собственники вправе выбрать один из способов управления домом, включая управление управляющей организацией.

1. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией
   — пп. 2, 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ

Смена способа управления — это решение общего собрания собственников помещений (не членов кооператива).

1. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. 2 1 . Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 2 2 . Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса срока размещения в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.06.2022 № 217-ФЗ) 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов
   — ч. 2, 3 ст. 45 ЖК РФ

Кворум — более 50% голосов от общего числа голосов собственников.

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Для клиента: решение о переходе в УК принимается общим собранием собственников помещений (а не только членов кооператива), большинством голосов, а само собрание правомочно при явке более 50% голосов. При этом смена способа управления меняет только лицо, управляющее домом (содержание, ремонт, коммунальные услуги), — она не прекращает право собственности на общее имущество и не передаёт автоматически имущество кооператива управляющей компании. Изменение способа управления — не отчуждение имущества.

Вывод: переход в УК меняет управляющего домом, но не собственника общего имущества и не собственника имущества кооператива. Право собственности собственников помещений на общее имущество и права кооператива на его собственные объекты сохраняются; УК получает функции управления, а не титул на площади магазинов.

Судьба договоров аренды: меняется ли арендодатель

Право сдавать имущество в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— ст. 608 ГК РФ

Смена собственника сданного в аренду имущества не расторгает договор — аренда продолжается на прежних условиях, меняется лишь фигура арендодателя.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. 2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
— п. 1 ст. 617 ГК РФ

Для клиента: если площади магазинов — собственность кооператива, то смена способа управления домом на УК не делает УК собственником этих помещений и не передаёт ей права арендодателя — УК не является ни собственником, ни управомоченным лицом по этим конкретным объектам. Договоры аренды продолжают действовать, арендодателем остаётся кооператив. Если же площади относятся к общему имуществу, то арендодателями являются сами собственники помещений, и договоры продолжают действовать, при этом УК как управляющая организация может лишь администрировать использование общего имущества по поручению собрания — титул и доход остаются у собственников, но конкретное уполномоченное на заключение/сопровождение договоров лицо определяют собственники.

Вывод: договоры аренды при смене способа управления не прекращаются и не «переходят» к УК автоматически. Если арендодатель — кооператив, он остаётся им и после перехода в УК; если арендодатели — собственники общего имущества, они остаются таковыми, а УК лишь исполняет порученное ей управление. Автоматического перехода арендных поступлений в УК нормы права не предусматривают.

Кто управомочен распоряжаться имуществом и договорами при парализованном председателе

Общее собрание членов кооператива — орган управления, избирающий органы управления и органы контроля.

3 1 ) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ ;
— п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Правление руководит текущей деятельностью и избирает председателя из своего состава.

1. Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме
   — п. 2 ч. 2 ст. 152 ЖК РФ

Председатель действует от имени кооператива без доверенности и должен действовать добросовестно и разумно.

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
— ч. 1 ст. 122 ЖК РФ

Для клиента: если председатель тяжело болен и не исполняет функции, руководство текущей деятельностью обязан осуществлять правление кооператива, а высший орган — общее собрание членов, которое вправе переизбрать органы управления. Ни один из этих органов не вправе единолично распоряжаться имуществом без полномочий по уставу — это защита от злоупотреблений, но одновременно и механизм восстановления управления без участия больного председателя. Право подписи и совершения сделок привязано к должности председателя, поэтому без его участия распоряжение арендой затруднено, и выход — замена председателя решением правления или общего собрания либо выдача доверенности другим органам в порядке, установленном уставом.

Вывод: пока председатель не исполняет обязанности, распоряжение договорами и распорядительные действия должны осуществляться через правление и общее собрание членов, которые вправе переизбрать председателя; без этого распоряжаться арендой и подписывать сделки некому, что само по себе — управленческий, а не правовой тупик, и решается заменой председателя.

Если арендные деньги начнёт собирать УК или спишет кооператив

Если лицо приобретает или сберегает чужое имущество без установленного законом или сделкой основания, оно обязано возвратить неосновательное обогащение.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Для клиента это означает: если УК (или иное лицо) начнёт получать арендную плату по договорам, где арендодателем она не является и где собственником площадей являются кооператив или собственники, — такие суммы удерживаются без правового основания и подлежат возврату в порядке неосновательного обогащения. То же правило работает и в обратную сторону: если кооператив перестанет перечислять собственникам причитающуюся им часть дохода от общего имущества, эти суммы взыскиваются с кооператива.

Вывод: при неправомерном удержании арендных поступлений у собственников/кооператива есть требование о взыскании неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). Это денежный рычаг, который применяется независимо от того, перешёл ли дом в УК, и подкрепляет вывод: УК не может просто «присвоить» арендные поступления, если не является собственником или уполномоченным лицом.

Утраченные документы и оспаривание решения о переходе

Право собственности и режим площадей подтверждаются ЕГРН и техдокументацией, а решение общего собрания о смене способа управления может быть оспорено, если нарушена процедура.

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Передача общего имущества в пользование иным лицам, а также определение уполномоченных на заключение договоров лиц, — это компетенция общего собрания собственников, принимаемая по установленной процедуре.

1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
   — ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Решения по вопросам пользования общим имуществом и определения уполномоченных лиц принимаются квалифицированным большинством — не менее двух третей голосов.

Для клиента: инициаторам перехода в УК важно соблюсти кворум собрания собственников и порядок голосования, иначе решение может быть оспорено в суде. По восстановлению документов: протоколы общих собраний и решения хранятся у арендаторов, в органе жилищного надзора, куда они сдаются на хранение, и в государственной информационной системе; договоры аренды можно получить у самих арендаторов (второй экземпляр) и в архиве кооператива. Росреестр подтвердит правообладателя по каждому нежилому помещению — это и есть исходный документ для решения вопроса, кому принадлежат поступления.

Вывод: оспаривание незаконно проведённого собрания и восстановление документов (через Росреестр, арендаторов, орган жилищного надзора) — два дополняющих инструмента защиты. Определить правообладателя площадей следует по ЕГРН, а законность собрания о переходе в УК может быть проверена судом, если будет нарушен кворум или процедура голосования.

Доказательства, альтернативы и исполнение

Способ управления и определение уполномоченных на заключение договоров лиц — предмет решения общего собрания собственников.

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Доказательственная база по режиму площадей: выписка из ЕГРН по каждому нежилому помещению (кто правообладатель — кооператив или иное лицо), технический паспорт дома, устав кооператива и реестр членов. Именно эти документы разводят две ветки (собственность кооператива либо общее имущество собственников) и определяют, кому принадлежит плата.

Альтернатива смене способа управления: до голосования собственники вправе восстановить управление самим кооперативом — переизбрать председателя и правление на общем собрании членов, поскольку общее собрание членов избирает органы управления, а правление избирает председателя и осуществляет руководство текущей деятельностью. Это позволяет сохранить арендные поступления и обслуживание дома без перехода в УК; если же решение о переходе принято, оно оформляется решением общего собрания собственников по правилам о выборе способа управления.

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.
— ч. 1 ст. 122 ЖК РФ

Исполнение после решения вопроса о режиме площадей: определение уполномоченного собранием лица на заключение договоров об использовании общего имущества и порядка получения денежных средств.

3 1 ) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ ;
— п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Практически это значит: арендные платежи должны поступать на счёт того лица, которое является арендодателем (кооператива либо определённого собранием уполномоченного лица), а расходование контролируется решением общего собрания. Смена способа управления сама по себе не меняет эти реквизиты и не передаёт сбор платежей УК, если она не собственник и не уполномочена собранием.

Вывод: режим площадей подтверждается ЕГРН и техдокументацией; управление домом можно сохранить у кооператива путём переизбрания председателя и правления как альтернативы переходу в УК; уполномоченное на сопровождение аренды лицо и порядок получения платежей определяются решением общего собрания, и это решение защищает поступления от их передачи управляющей компании.