Нужно ли согласие собственников на аренду нежилого цокольного помещения в многоквартирном доме и какое количество голосов требуется

Является ли цокольное помещение со стояками общим имуществом собственников МКД

Ключевой вопрос — правовой режим помещения: если оно относится к общему имуществу, любые действия с ним возможны только по воле собственников; если это самостоятельный объект — распоряжается им его титульный владелец.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)
   — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Для вашего дома это означает: подвал, в котором имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения (у вас по стенам проходят стояки и трубы, обслуживающие квартиры всего стояка), прямо назван в законе как общее имущество — «технический подвал». Перечень в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ открытый и относит к общему имуществу помещения, «не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения», — критерий функциональный, а не документальный.

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Значит, право собственников на это имущество уже существует в силу закона, и оно не зависит от того, что помещение поставлено на кадастровый учёт как отдельный объект. Наличие своего кадастрового номера и записи «нежилое» в ЕГРН само по себе не превращает технический подвал в чужой самостоятельный объект: регистрация лишь фиксирует объект учёта, но не создаёт права, противоречащего закону. Собственники владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных ЖК РФ и ГК РФ.

Обратите внимание: ответ зависит от фактического состава коммуникаций. Если по результатам технической документации окажется, что помещение не содержит инженерного оборудования, обслуживающего другие помещения, и представляет собой изолированный объект, созданный как самостоятельный (например, встроенно-пристроенное нежилое помещение, никогда не входившее в состав общего имущества), — оценка меняется, и тогда применяется ветка, разобранная в отдельном блоке ниже.

Вывод: поскольку в цокольном помещении проходят стояки и трубы, обслуживающие более одного помещения, оно является общим имуществом собственников МКД (технический подвал) в силу п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Управляющая компания неправа в утверждении, что помещение «не общее имущество»: кадастровый номер и статус «нежилое» в ЕГРН этому не препятствуют. Однако окончательный вывод зависит от того, кто указан собственником в ЕГРН и что записано в техническом паспорте (назначение «технический подвал/подземный этаж» либо «встроенное нежилое помещение»), — это решающий факт, который нужно проверить.

Нужно ли согласие собственников на аренду подвала и сколько голосов: 2/3 или 100%

Если помещение — общее имущество, передача его в аренду ИП относится к пользованию общим имуществом иными лицами.

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ) 3 1 ) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ;
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Это означает, что решение о передаче помещения в пользование (в том числе в аренду) ИП — вопрос исключительной компетенции общего собрания собственников. Ни УК, ни её правление не вправе решить его самостоятельно. Отсюда и следует ответ на вопрос УК «и так можно»: нет, без решения собрания нельзя.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Здесь прямо указано, какие решения принимаются 2/3: к ним относятся решения по п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (пользование общим имуществом иными лицами). То есть для передачи подвала в аренду порог — не менее двух третей голосов от ОБЩЕГО числа голосов всех собственников, а не от числа проголосовавших.

В свою очередь передача имущества в пользование иным лицам возможна на основании решения общего собрания таких собственников в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Указанное решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ)
— п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 10.06.2020

Пленум разъяснил это же применительно к передаче общего имущества в пользование: нужно большинство не менее 2/3 от общего числа голосов.

1. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 .
   — ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

А вот согласие ВСЕХ собственников (100%) требуется только тогда, когда решение влечёт уменьшение размера общего имущества (например, присоединение части подвала к чужому помещению, реконструкция). Простая передача в пользование (аренду) с сохранением помещения в составе общего имущества уменьшением не является, поэтому порог здесь — 2/3, а не 100%.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме
— п. 2 ст. 36 ЖК РФ

При этом само пользование и распоряжение общим имуществом подчинено общему правилу о долевой собственности.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— ст. 247 ГК РФ, п. 1

Это подтверждает, что для одностороннего распоряжения общим имуществом (а УК действует не в своих интересах) недостаточно воли одного участника — требуется согласованное решение собственников.

Вывод: согласие собственников необходимо. Порог — не менее 2/3 голосов от ОБЩЕГО числа голосов собственников МКД (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), а не 100%. Требование 100% применимо только если принимаемым решением фактически уменьшается размер общего имущества (ч. 3 ст. 36, ст. 40 ЖК РФ) — при обычной передаче в пользование (аренду) без таких последствий оно не требуется. Проголосованных 45% недостаточно ни для какого решения.

Кворум собрания и судьба решения, принятого 45% голосов

Проведённое собрание с 45% голосов изначально неправомочно.

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания
   — ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Поскольку в собрании приняли участие собственники, обладающие лишь 45% голосов, то есть менее 50%, собрание не имело кворума. Решения такого собрания не имеют силы независимо от того, как голосовали участники.

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено. 4. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица. 5. Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. 6. Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.
— п. 3 ст. 181.4, ст. 181.5 ГК РФ

Здесь два важных последствия. Первое: решение, принятое при отсутствии необходимого кворума, ничтожно (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ) — его не требуется оспаривать в суде, оно не порождает последствий само по себе, а для его применения достаточно констатации в судебном порядке. Второе: даже если бы кворум был формально соблюдён, для передачи подвала в аренду всё равно нужно 2/3 от общего числа голосов — порог, который 45% не достигают.

Вывод: собрание неправомочно (нет кворума), а его решение по вопросу об аренде, если оно оформлено протоколом, ничтожно как принятое при отсутствии кворума (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ). «Молчаливое» согласие 45% голосов не заменяет ни кворума (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ), ни порога 2/3 (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Проводить собрание заново нужно с соблюдением порядка созыва и с обеспечением явки более 50% голосов.

Можно ли оспорить договор аренды, заключённый без согласия собственников

Если договор с ИП будет заключён без необходимого согласия, он не приобретёт законной силы.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— ст. 608 ГК РФ

Право сдачи в аренду принадлежит собственнику либо лицу, управомоченному законом или собственником. УК не названа в законе управомоченной сдавать подвал в аренду, а собственником общего имущества не является. Значит, она подписывает договор без права распоряжения, что является самостоятельным пороком сделки (при этом сама сделка по ст. 168 ГК РФ не становится ничтожной автоматически).

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки
   — п. 1, 2 ст. 168 ГК РФ

Сделка, нарушающая закон, по общему правилу оспорима; ничтожной она будет, только если посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Здесь затронуты интересы собственников помещений, то есть третьих лиц, а также явно выраженный запрет на распоряжение общим имуществом без их воли, — поэтому в судебной практике такая сделка оценивается в зависимости от того, уменьшает ли она общее имущество. Если уменьшения нет и речь о пользовании — договор оспорим; если фактически общее имущество выбывает — вопрос о ничтожности.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа
— п. 1 ст. 173.1 ГК РФ

Сделка, совершённая без необходимого в силу закона согласия третьего лица, оспорима, но требуется доказать, что другая сторона (ИП) знала или должна была знать об отсутствии согласия. Здесь это вполне доказуемо: УК проводила собрание, значит, знала о необходимости согласия, а ИП, действуя разумно и осмотрительно, также должна была это понимать.

Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона. Суды при рассмотрении спора не установили наличие решения всех собственников помещений в спорном здании о порядке пользования общим имуществом, их согласие на передачу кровли здания компании в аренду, а также принятие порядка распределения доходов между собственниками. Поскольку ответчик не представил судам доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске
— п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 10.06.2020

Пленум прямо указал: передача общего имущества в пользование без согласия собственников и получение дохода незаконны, и при отсутствии решения всех собственников о порядке пользования и распределении доходов отказ в иске к пользователю недопустим. Это значит, что у собственников есть судебная защита и против УК, и против фактического пользователя.

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке
   — п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ

Последствие недействительности — двусторонняя реституция: стороны возвращают друг другу полученное. То есть УК и ИП обязаны вернуть полученное по договору, а помещение — поступить в распоряжение собственников.

Вывод: договор аренды, заключённый без согласия собственников, оспорим (в соответствующих случаях — ничтожен), по иску любого собственника помещения в доме его можно признать недействительным и потребовать применения последствий недействительности (возврат помещения и всего полученного). Иск предъявляется в районный (в Москве и области — районный; по правилам исключительной подсудности — по месту нахождения помещения) суд по правилам искового производства; собственник — надлежащий истец, УК и ИП — ответчики, срок исковой давности — три года для ничтожной сделки и один год для оспоримой (ст. 181 ГК РФ), начиная со дня, когда собственник узнал о нарушении права. Кроме того, сама передача подвала в пользование без решения собрания нарушает права собственников, и на этом основании можно также оспорить незаконное действие УК.

Кому причитается плата за аренду подвала

Раз подвал — общее имущество, доход от сдачи его в аренду принадлежит собственникам, а не УК.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

УК, сдающая общее имущество и присваивающая арендную плату, обогащается за счёт собственников без законных оснований. Полученная ею плата подлежит возврату собственникам, а распределяется между ними соразмерно их долям в праве общей собственности на общее имущество.

Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона. Суды при рассмотрении спора не установили наличие решения всех собственников помещений в спорном здании о порядке пользования общим имуществом, их согласие на передачу кровли здания компании в аренду, а также принятие порядка распределения доходов между собственниками. Поскольку ответчик не представил судам доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске
— п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 10.06.2020

Это подтверждает, что получение одним лицом дохода от общего имущества без согласия остальных собственников незаконно, и собственники вправе требовать соответствующего возмещения, в том числе в виде взыскания полученных сумм пропорционально их долям.

Вывод: арендная плата за подвал — доход собственников помещений МКД, распределяемый между ними пропорционально долям. Неосновательно удержанные УК суммы взыскиваются как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ), на них могут начисляться проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда приобретатель узнал о неосновательности обогащения.

Последствия для УК: административная ответственность и регистрация договора

Помимо гражданско-правовых последствий, для управляющей организации есть и административный эффект.

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица.
— ст. 7.21 КоАП РФ, п. 3

Если УК без согласия собственников фактически переустраивала помещение (например, меняла конфигурацию, пробивала проёмы, изменяла назначение с технического на торговое), это образует состав административного правонарушения со штрафом для юридических лиц. Это самостоятельное основание для обращения в органы государственного жилищного надзора.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
— п. 2 ст. 651 ГК РФ

Если договор аренды с ИП будет заключён на срок не менее года, он подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента регистрации. То есть длительный договор без регистрации не создаёт правовых последствий — это ещё один аргумент, помимо отсутствия согласия, против позиции УК.

Вывод: действия УК по переустройству подвала под магазин без согласия собственников могут повлечь административную ответственность по ст. 7.21 КоАП РФ (обращение — в орган государственного жилищного надзора). Договор аренды на срок от года подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ) — без неё он не считается заключённым.

Альтернативная ветка: если помещение — самостоятельный объект (не общее имущество)

Позиция УК проверяется по фактическому критерию. Если техдокументация докажет, что помещение не содержит инженерного оборудования, обслуживающего другие помещения, и создано как отдельный объект (встроенно-пристроенное нежилое помещение), — режим общий долевой собственности не возникает.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы)
   — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Критерий, отделяющий общее имущество от самостоятельного объекта, прямо назван в норме: помещение должно быть «предназначено для обслуживания более одного помещения» и содержать обслуживающее оборудование (технический подвал). Если это не подтверждается, а помещение учтено как самостоятельный объект за конкретным собственником, режим ст. 36 ЖК РФ не применяется.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
— ст. 608 ГК РФ

В такой ветке распоряжается помещением его собственник (или управомоченное им лицо). Если собственником по ЕГРН числится, например, муниципалитет, застройщик или иное лицо, — УК сама сдавать в аренду не вправе без его поручения; а если собственник — собственники помещений МКД (то есть фактически общее имущество), — мы возвращаемся к блоку 2 и порогу 2/3.

Вывод: если помещение является самостоятельным объектом, принадлежащим конкретному собственнику, согласие общего собрания собственников МКД на его аренду не требуется, и договор заключает этот собственник (или управомоченное им лицо). Однако при ваших фактах — наличие стояков и труб, обслуживающих квартиры, статус подвального (технического) помещения в 9-этажном доме — преобладает квалификация как общего имущества (технического подвала), при которой согласие собственников и порог 2/3 обязательны. Решающий факт: назначение помещения по техпаспорту и лицо, указанное собственником в ЕГРН.

Риски для собственников и выбор способа защиты

Бездействие собственников создаёт несколько практических рисков.

Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено. 4. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица. 5. Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества. 6. Лицо, оспаривающее решение собрания, должно уведомить в письменной форме заблаговременно участников соответствующего гражданско-правового сообщества о намерении обратиться с таким иском в суд и предоставить им иную информацию, имеющую отношение к делу.
— п. 3 ст. 181.4, ст. 181.5 ГК РФ

Первый риск — сроки. Решение собрания может быть оспорено в течение шести месяцев со дня, когда лицо узнало о нарушении права, но не позднее двух лет со дня общедоступности сведений о решении (п. 5 ст. 181.4 ГК РФ). Для требований о недействительности сделки действуют сроки ст. 181 ГК РФ: три года для ничтожной и один год для оспоримой. Пропуск срока — самостоятельное основание для отказа, поэтому медлить нельзя.

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке
   — п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ

Второй риск — фактическое пользование помещением ИП. Чем дольше оно длится, тем сложнее и дороже восстановить положение: применяется реституция, а ИП может ссылаться на добросовестность. При этом уже полученные УК суммы арендной платы сами по себе «легитимации» не создают.

Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона. Суды при рассмотрении спора не установили наличие решения всех собственников помещений в спорном здании о порядке пользования общим имуществом, их согласие на передачу кровли здания компании в аренду, а также принятие порядка распределения доходов между собственниками. Поскольку ответчик не представил судам доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске
— п. 27 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2020), утв. Президиумом ВС РФ 10.06.2020

Третий риск — позиция суда о добросовестности. Если УК и ИП докажут, что действовали открыто и получали согласие, спор может усложниться; но бремя доказывания правомерного распоряжения и получения дохода лежит на ответчике, что в вашу пользу.

Альтернативы защиты (выбор между ними): (а) иск о признании решения собрания ничтожным (нет кворума) и/или о признании договора аренды недействительным с реституцией; (б) самостоятельный иск о неосновательном обогащении к УК о взыскании полученной арендной платы пропорционально долям — он возможен и без оспаривания сделки; (в) обращение в орган государственного жилищного надзора по факту переустройства (ст. 7.21 КоАП РФ); (г) оспаривание конкретных действий УК как нарушения прав собственника (ст. 304 ГК РФ — требование об устранении нарушений, не связанных с лишением владения). Отдельно: повторное общее собрание с соблюдением кворума (>50%) и порога 2/3 — как способ перевести отношения в законную плоскость, если собственники в принципе не против аренды, но на своих условиях (в том числе об арендной плате в пользу собственников).

Вывод: приоритетный путь — оспаривание ничтожного решения собрания (нет кворума) с одновременным требованием о признании договора аренды недействительным и о взыскании с УК неосновательного обогащения в виде полученной арендной платы; параллельно — жалоба в жилищную инспекцию по факту переустройства. Сроки: 6 месяцев на оспаривание решения собрания, 1 год (оспоримая сделка)/3 года (ничтожная) на оспаривание договора — по месту нахождения помещения, истец — любой собственник помещения в доме.