Кто должен менять газовую колонку в неприватизированной квартире по договору соцнайма: собственник или наниматель?

К какому виду оборудования относится газовая колонка и где проходит граница ответственности

Газовая колонка (проточный газовый водонагреватель) — это бытовое газоиспользующее оборудование, прямо названное в Правилах:

бытовое газоиспользующее оборудование" - оборудование, предназначенное для использования газа в качестве топлива для бытовых нужд потребителей газа (газовые плиты, газовые проточные водонагреватели, газовые отопительные котлы и др.);
— п. 2 Правил пользования газом, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 № 410 (понятие «бытовое газоиспользующее оборудование»)

По определению Правил № 410 и Правил № 549 бытовое газоиспользующее оборудование, размещённое внутри квартиры, входит в состав внутриквартирного газового оборудования (ВКГО):

внутриквартирное газовое оборудование" - газопроводы многоквартирного дома, проложенные после запорной арматуры (крана), расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, до бытового газоиспользующего оборудования, размещенного внутри помещения, бытовое газоиспользующее оборудование и технические устройства на газопроводах, в том числе трубопроводная арматура, системы контроля загазованности помещений, индивидуальный или общий (квартирный) прибор учета газа;
— п. 2 Правил пользования газом, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 № 410 (понятие «внутриквартирное газовое оборудование»)

внутриквартирное газовое оборудование" - газопроводы многоквартирного дома, проложенные от запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, до бытового газоиспользующего оборудования, размещенного внутри помещения, бытовое газоиспользующее оборудование и технические устройства на газопроводах, в том числе регулирующая и предохранительная арматура, системы контроля загазованности помещений, индивидуальный или общий (квартирный) прибор учета газа; (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410 ; от 09.09.2017 № 1091) "поверка приборов учета газа" - совокупность операций, выполняемых органами государственной метрологической службы (другими уполномоченными на то органами, организациями) с целью определения и подтверждения соответствия приборов учета газа установленным техническим требованиям; "домовладение" - жилой дом (часть жилого дома) и (или) примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты);
— п. 3 Правил поставки газа, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.07.2008 № 549 (понятие «внутриквартирное газовое оборудование»)

Отсюда следует принципиальный вывод: газовая колонка, стоящая в квартире за запорным краном на опуске, относится к внутриквартирному оборудованию, а НЕ к внутридомовому и НЕ к общему имуществу дома. Общее имущество (внутридомовое газовое оборудование) заканчивается на запорной арматуре (кране) на ответвлении (опуске) к квартире. Поэтому довод управляющей компании о том, что колонка — «не общее имущество», формально верен: заменить её в рамках содержания общего имущества (за счёт платы за содержание) УК не обязана. Но из этого НЕ следует автоматически, что платить обязаны именно вы как наниматель, — вопрос «за чей счёт» решается нормами о капитальном и текущем ремонте по договору социального найма (см. следующий блок).

Вывод по вопросу: газовая колонка — внутриквартирное газовое оборудование, не входящее в состав общего имущества дома. Само по себе это не делает её «личным» оборудованием нанимателя и не предрешает, кто оплачивает её замену при износе.

За чей счёт замена газовой колонки: обязанности нанимателя и наймодателя

По договору социального найма наймодатель (муниципалитет) обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, а наниматель — текущий ремонт:

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан: 1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение; 2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; 3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения; 4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
— ч. 2 ст. 65 ЖК РФ

поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; 4) проводить текущий ремонт жилого помещения; 5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
— п. 3, 4 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ

Это же распределение закреплено в Типовом договоре социального найма (утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315), на который ориентируются договоры соцнайма. В нём прямо сказано:

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;
— п. 4 (подп. «е») Типового договора социального найма, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315

Ключевая норма — последнее предложение пункта 4 «е» Типового договора: даже те работы, что формально отнесены к текущему ремонту нанимателя (включая ремонт внутриквартирного газового оборудования), производятся за счёт наймодателя, если их выполнение вызвано неисправностью оборудования либо связано с капитальным ремонтом дома.

Как применить это к вашей ситуации:

• Если колонка вышла из строя вследствие естественного износа / выработки срока службы (что подтверждает акт газовой службы о «невозможности ремонта» и необходимости замены) — это неисправность оборудования, и замена должна производиться за счёт наймодателя (муниципалитета). Позиция «меняйте за свой счёт» в этом случае неправомерна: вы не собственник, а наниматель, и обязанность нести расходы на восстановление оборудования, пришедшего в негодность по сроку службы, закон на вас не возлагает.
• Если колонка повреждена по вашей вине (неправильная эксплуатация, механическое повреждение) — здесь действует общая обязанность нанимателя «поддерживать надлежащее состояние» и «проводить текущий ремонт», и замена может быть отнесена на вас как расход на устранение последствий ненадлежащей эксплуатации.

То есть решающее значение имеет причина неисправности, зафиксированная в акте газовой службы. Ваш акт (неисправна, требует замены, ремонт бесполезен) при отсутствии признаков вины нанимателя свидетельствует об износе — в пользу возложения расходов на наймодателя.

Вывод по вопросу: при естественном износе/выработке ресурса колонку меняет и оплачивает наймодатель (собственник — муниципалитет), а не наниматель. При вине нанимателя расходы ложатся на него.

Кто обязан ответственный субъект — наймодатель или управляющая организация

Вы подали заявление в УК, но надлежащим адресатом требования о замене по основанию капитального ремонта является наймодатель, то есть орган, с которым заключён договор социального найма (администрация муниципального образования / уполномоченная организация).

Сфера ответственности УК ограничена содержанием общего имущества многоквартирного дома. Минимальный перечень работ по внутридомовому газовому оборудованию возлагает на управляющую организацию только организацию проверок, техобслуживания и устранения неисправностей ВДГО:

Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме: организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов; организация технического обслуживания и ремонта систем контроля загазованности помещений; при выявлении нарушений и неисправностей внутридомового газового оборудования, систем дымоудаления и вентиляции, способных повлечь скопление газа в помещениях, - организация проведения работ по их устранению.
— п. 21 Минимального перечня услуг и работ, утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290

Колонка к ВДГО не относится (блок 1), поэтому УК не обязана менять её за счёт платы за содержание. Это подтверждает п. 5 Правил № 491: в общее имущество включается внутридомовая система газоснабжения до первого отключающего устройства на ответвлении от стояка, но не внутриквартирное газоиспользующее оборудование:

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410) В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
— п. 5 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491

Таким образом, есть два раздельных субъекта: УК отвечает за общее имущество (и её отказ по колонке формально обоснован), а замену колонки при износе финансирует наймодатель. Ваше заявление в УК следует продублировать (или переадресовать) наймодателю — тот орган, что указан в договоре соцнайма. При этом у наймодателя есть обязанность обеспечивать предоставление коммунальных услуг надлежащего качества (ГВС), и неработающая колонка как единственный источник горячей воды — это и нарушение этой обязанности.

Вывод по вопросу: правомерным плательщиком за замену колонки при износе является наймодатель (муниципалитет), а не УК; заявление о замене нужно подать наймодателю, а не только в УК.

Сроки и порядок требования; что делать при отказе или молчании

Срок ответа наймодателя (органа власти/местного самоуправления) на письменное обращение — 30 дней с регистрации, с возможностью продления ещё на 30 дней с уведомлением:

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
— ч. 1 ст. 12 Закона № 59-ФЗ

Ваши права при неисполнении наймодателем обязанностей (в т.ч. по замене оборудования, предназначенного для коммунальных услуг) прямо закреплены:

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
— ч. 2 ст. 66 ЖК РФ

При неисполнении или ненадлежащем исполнении Наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем;
— п. 5 (подп. «в») Типового договора социального найма, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315

Это означает: если наймодатель (или УК) не заменит колонку, вы по своему выбору вправе потребовать либо уменьшения платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатка, либо возмещения убытков. То есть даже если вы вынуждены заменить колонку за свой счёт, вы вправе взыскать эти расходы с наймодателя как возмещение расходов на устранение недостатков жилого помещения (реальный ущерб).

Порядок действий:

1. Направьте письменное требование наймодателю (и повторно — в УК) с приложением акта газовой службы, указав, что колонка пришла в негодность по износу и подлежит замене за счёт собственника.
2. Если в 30 дней ответа нет или последовал отказ — направьте жалобу в орган госжилнадзора (госжилинспекцию субъекта РФ) и в прокуратуру о нарушении наймодателем обязанностей по договору соцнайма; при необходимости — иск в суд.
3. Если вы замените колонку самостоятельно — сохраняйте все платёжные и товарные документы, чтобы взыскать расходы с наймодателя.

Спор с наймодателем (требование о возмещении расходов/понуждении к замене) рассматривается судом общей юрисдикции по месту нахождения ответчика в порядке искового производства. При взыскании денежных сумм дополнительно могут применяться проценты по ст. 395 ГК РФ за период неправомерного удержания ваших средств (если вы понесли расходы, а наймодатель их не возмещает):

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Вывод по вопросу: ответ наймодателя — в 30 дней; при отказе/молчании вы вправе требовать уменьшения платы, возмещения расходов или убытков, а также обжаловать действия наймодателя в госжилинспекцию, прокуратуру или в суд.

Ответственность управляющей организации и риски

Если бездействие УК (либо отказ) выражается в неисполнении обязанностей по содержанию общего имущества дома (ВДГО, дымовые и вентиляционные каналы, которые она по перечню обязана обслуживать), УК и её должностные лица несут административную ответственность:

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 7.22 КоАП РФ

Однако применительно именно к колонке (ВКГО) УК не является ответственным лицом, поэтому её отказ заменить колонку сам по себе не образует состав ст. 7.22 КоАП РФ — ответственность за восстановление внутриквартирного оборудования при износе лежит на наймодателе.

Важные риски для вас как нанимателя:

• Эксплуатация неисправной колонки опасна (риск утечки газа/отравления). До замены не пользуйтесь неисправным прибором; при запахе газа звоните в аварийно-диспетчерскую службу (платформа 04/104/112).
• Не устанавливайте колонку самостоятельно и не допускайте неспециализированных лиц: замена газоиспользующего оборудования производится только специализированной организацией в рамках договора ТО; самовольная замена влечёт риски для безопасности и претензии как газоснабжающей организации, так и наймодателя.
• Если вы без согласования с наймодателем замените колонку и затем потребуете возмещения, при наличии спора о причине неисправности (износ vs. ваша вина) суд будет оценивать акт газовой службы и иные доказательства; поэтому акт газовой службы с фиксацией причины — ключевой документ.

Вывод по вопросу: административная ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ касается УК лишь в части общедомового оборудования; замена колонки — обязанность наймодателя. До замены прибором пользоваться нельзя по соображениям безопасности.

Итоговый вывод по ситуации

1. Газовая колонка — внутриквартирное (а не общее/внутридомовое) газовое оборудование, поэтому УК действительно не обязана менять её за счёт платы за содержание общего имущества.
2. Однако это не означает, что платить обязаны вы. По договору соцнайма капитальный ремонт и восстановление неисправного оборудования возлагаются на наймодателя (муниципалитет), а на нанимателя — только текущий ремонт и последствия собственной вины. При естественном износе (что следует из акта газовой службы) замену колонки обязан финансировать наймодатель.
3. Требование о замене адресуйте наймодателю (органу по договору соцнайма), а не только УК. Ответ — в течение 30 дней.
4. При отказе/молчании вы вправе: потребовать уменьшения платы, возмещения расходов или убытков (в т.ч. заменив колонку самостоятельно и взыскав расходы), обжаловать бездействие в госжилинспекцию и прокуратуру, обратиться в суд.

Итог: замена газовой колонки в неприватизированной квартире при её износе производится за счёт собственника жилого помещения — наймодателя, а не за счёт нанимателя.