Правомерно ли управляющая компания выставляет платежки, если договор управления заключен только с 16 квартирами из 100 после заочного ОСС без очной части?

Заключён ли договор управления при охвате лишь 12,5 % голосов

Ключевая норма — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. Она требует, чтобы договор управления был заключён с каждым собственником на условиях решения ОСС, а в качестве одной стороны выступали собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа:

Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
— ч. 1 ст. 162 ЖК РФ

Применение к фактам: директор УК подтверждает договор лишь с 16 квартирами из 100 (12,5 %). Требуемая ч. 1 ст. 162 ЖК РФ сторона договора — собственники, обладающие «более чем пятьюдесятью процентами голосов», — не сформирована. Следовательно, договор управления в смысле этой нормы не заключён; наличие подписей 16 квартир юридически не создаёт сторону договора, предусмотренную законом.

Дополнительно момент начала управления привязан именно к заключению договора. Согласно ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, УК приступает к исполнению договора с даты внесения изменений в реестр лицензий «в связи с заключением договора управления»:

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
— ч. 7 ст. 162 ЖК РФ

Поскольку договор в требуемом объёме не заключён, у УК отсутствует то основание, с которым закон связывает начало её деятельности по управлению. Приказ ГЖИ (запись в реестре) производен от наличия заключённого договора и сам по себе его не заменяет.

Вывод: при подтверждении УК охвата договором только 12,5 % голосов договор управления МКД в соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ не заключён, а управление домом с 01 января лишено договорного основания.

Правомерна ли заочная форма ОСС без очной части

Формы проведения ОСС перечислены в ст. 44.1 ЖК РФ: очное, заочное и очно-заочное голосование:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47 1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования.
— ст. 44.1 ЖК РФ, п. 2

При этом заочная форма по общему правилу — не первичный, а замещающий способ. Согласно ч. 1 ст. 47 ЖК РФ, к заочному голосованию переходят, только если очное собрание (совместное присутствие) не имело кворума:

В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (опросным путем) (передачи инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование) . (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ, от 29.06.2015 № 176-ФЗ, от 04.08.2023 № 441-ФЗ) 2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования (опросным путем), считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 3.
— ч. 1 ст. 47 ЖК РФ

Таким образом, заочное голосование без предварительной очной части допустимо лишь тогда, когда очная часть проводилась, но не собрала кворум. Если инициатор сразу провёл заочное голосование, это нарушение порядка созыва и проведения собрания. Кворум самого собрания определяется по ч. 3 ст. 45 ЖК РФ — более 50 % голосов:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4 5 и 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Если по реестру голосов кворум набран, формальный дефект формы сам по себе может быть оспоримым (а не ничтожным) основанием, и суд оценивает, повлияло ли нарушение на волеизъявление. Но если кворума фактически не было (например, часть решений сфальсифицирована или не соответствует требованиям к оформлению), решение ничтожно в силу п. 2 ст. 181.5 ГК РФ:

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности.
— ст. 181.5 ГК РФ, п. 7

Как оспоримое решение собрания с нарушением порядка созыва/проведения оно может быть признано недействительным по п. 1 ст. 181.4 ГК РФ:

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования ; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181 2 ).
— п. 1 ст. 181.4 ГК РФ

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что решение ОСС «выше» договора, не устраняет дефект процедуры: суд проверяет соблюдение порядка и кворума, а не расставляет приоритеты между документами.

Вывод: заочная форма без очной части правомерна только при доказанном отсутствии кворума на очной части; иначе решение ОСС о выборе УК оспоримо (а при отсутствии кворума — ничтожно).

Законны ли действия ГЖИ и приказ о передаче дома в управление

Изменения в реестр лицензий вносит орган государственного жилищного надзора (ГЖИ). Основанием являются сведения лицензиата о заключении/прекращении договора управления (ч. 2 ст. 198 ЖК РФ), которые направляются в ГЖИ в течение пяти рабочих дней:

В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.
— ч. 2 ст. 198 ЖК РФ

Процедура внесения изменений в реестр установлена п. 2 Порядка, утверждённого Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр, — на основании заявления лицензиата с приложением сведений об основаниях заключения договора управления и реквизитах такого договора:

Изменения в реестр вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации (далее - орган государственного жилищного надзора) на основании решения органа государственного жилищного надзора, принятого в соответствии с частью 17 статьи 161 , частями 3 , 3.1 , 5 - 5.4 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 14; 2020, N 31, ст. 5046) или при непоступлении в установленный срок заявления о продлении срока действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, истечении срока ее действия, если такой срок не продлен в соответствии с частью 4 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации, либо на основании представленного лицом, осуществляющим деятельность по управлению многоквартирным домом (далее - заявитель), заявления о внесении изменений в реестр, а в случаях, предусмотренных частями 6 и 7 статьи 110 , частями 7 и 8 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, - уведомления о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом или сведений о прекращении управления многоквартирным домом.
— п. 2 Порядка, утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр

Условия, которые ГЖИ обязана проверить, прямо перечислены в п. 5 того же Порядка. Среди них — не только достоверность сведений, но и отсутствие признаков ничтожности решения ОСС:

В ходе рассмотрения заявления и документов органом государственного жилищного надзора осуществляется проверка заявления и документов на предмет соблюдения следующих условий: а) соответствия заявления и документов положениям пунктов 2 и 3 настоящего Порядка; б) достоверности сведений, содержащихся в заявлении и документах, указанных в пункте 3 настоящего Порядка; в) отсутствия противоречий сведений, представленных заявителем, содержащимся в реестре на момент рассмотрения заявления сведениям; (пп. "в" в ред. Приказа Минстроя России от 02.03.2018 N 134/пр) г) утратил силу. - Приказ Минстроя России от 02.03.2018 N 134/пр; г) выполнения заявителем требования, установленного частью 2 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации, о размещении указанной в заявлении информации в системе, в случае наличия данной обязанности у заявителя; (подпункт в ред. Приказа Минстроя России от 02.03.2018 N 134/пр) д) отсутствия вступившего в законную силу решения суда о признании заявителя банкротом в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) (Собрание законодательства Российской Федерации 2002, N 43, ст. 4190, 2004, N 35, ст. 3607, 2005, N 1, ст. 18, ст. 46, N 44, ст. 4471, 2006, N 30, ст. 3292, N 52, ст. 5497, 2007, N 7, ст. 834, N 18, ст.
— п. 5 Порядка, утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр

Значит, при внесении изменений в реестр ГЖИ была обязана проверить: (1) заключён ли договор управления (а не только наличие протокола ОСС), (2) нет ли признаков ничтожности решения общего собрания. Если приказ издан на основании одного лишь протокола без проверки фактического заключения договора с >50 % голосов, ГЖИ вышла за пределы своих полномочий и нарушила п. 5 Порядка № 938/пр.

Такой приказ — ненормативный правовой акт органа власти, обжалуемый по правилам главы 22 КАС РФ. Право на обращение закреплено в ст. 218 КАС РФ:

Гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
— ст. 218 КАС РФ, п. 1

Вывод: приказ ГЖИ может быть признан незаконным, поскольку ГЖИ была обязана проверить отсутствие признаков ничтожности решения ОСС и наличие заключённого договора управления, но, судя по фактам, ограничилась протоколом.

Сроки и порядок обжалования

Приказ ГЖИ обжалуется по КАС РФ. Согласно ч. 1 ст. 219 КАС РФ, срок обращения — три месяца со дня, когда лицу стало известно о нарушении его прав:

Если настоящим Кодексом не установлены иные сроки обращения с административным исковым заявлением в суд, административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
— ч. 1 ст. 219 КАС РФ

Собственники узнали о передаче дома в управление «перед новым годом» (уведомление), поэтому трёхмесячный срок отсчитывается с момента получения уведомления. Административное исковое заявление подаётся в районный суд по правилам главы 22 КАС РФ к органу государственного жилищного надзора; по ст. 218 КАС РФ право на иск есть у любого лица, чьи права нарушены (ч. 1 ст. 218 процитирована в блоке 3).

Отдельно оспаривается решение ОСС. Согласно п. 5 ст. 181.4 ГК РФ, срок — шесть месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права, но не позднее двух лет со дня общедоступности сведений о решении:

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
— п. 5 ст. 181.4 ГК РФ

Сроки по двум требованиям (административному и гражданскому) не совпадают и текут самостоятельно: трёхмесячный — для приказа ГЖИ, шестимесячный — для решения собрания. Пропуск каждого влечёт отказ, поэтому заявления следует подавать параллельно и не оставлять на последний день.

Вывод: приказ ГЖИ оспаривается по КАС РФ в течение трёх месяцев с даты уведомления; решение ОСС — по ГПК РФ в течение шести месяцев. Процессуальные сроки по обоим требованиям следует отслеживать раздельно.

Правомерны ли начисления и возврат уплаченного

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ):

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора; 1 1 ) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды; 3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора; 4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом; 5) собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного частью 3 статьи 169 настоящего Кодекса;
— ч. 2 ст. 153 ЖК РФ

Это значит, что обязанность платить не привязана напрямую к факту подписания договора управления с данным конкретным собственником: она существует в силу закона — постольку, поскольку дом фактически обслуживается и услуги оказываются. Поэтому довод «платёжки недействительны, потому что я не подписывал договор» сам по себе слаб. Однако если УК не заключила договор управления в требуемом объёме и её управление лишено законного основания, то полученная ею плата становится полученной без установленного законом или сделкой основания:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения начисляются проценты за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке Банка России (ст. 395 ГК РФ):

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Практический вывод: если вы уже оплатили платёжки спорной УК, уплаченное можно вернуть как неосновательное обогащение с процентами. Если не оплачивали — начисление может быть оспорено в рамках спора с УК; при этом риск состоит в том, что суд признает услуги фактически оказанными и взыщет плату как неосновательное обогащение самой УК либо по нормативу. Расчёт процентов — индивидуальный (зависит от суммы и дат), поэтому его следует готовить по каждому периоду.

Вывод: при установленном отсутствии заключённого договора управления уплаченное УК подлежит возврату по гл. 60 ГК РФ с процентами по ст. 395 ГК РФ; обязанность платить сохраняется лишь при фактическом оказании услуг.

Соотношение решения ОСС и договора управления; невозможность понудить к заключению

Решение ОСС о выборе УК — это внутренний акт сообщества, а не замена договора. По ч. 1 ст. 162 ЖК РФ (процитирована в блоке 1) решение собрания лишь определяет условия и выбор УК; саму сторону договора образуют собственники, обладающие >50 % голосов, а с каждым собственником договор заключается отдельно. Поэтому вывод суда первой инстанции о том, что «решение ОСС заключить договор управления выше заключения этого договора», переворачивает конструкцию закона: решение собрания не может создать обязательство в обход требования о заключении договора. При этом способ управления «управление управляющей организацией» — один из трёх, выбираемых собственниками (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ):

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
   — ч. 2 ст. 161 ЖК РФ

Важная развилка: понудить собственника или УК заключить договор управления в судебном порядке нельзя. Закон наделяет собственников правом выбора и правом отказаться от договора; обязанности заключить договор у них нет. Это подтверждает и позиция Верховного Суда РФ («Обзор судебной практики», утв. Президиумом ВС РФ 24.12.2014): из ЖК РФ не следует обязанность собственника заключить договор с управляющей организацией, а обязанность заключить договор возложена на иных лиц. Значит, отсутствие договора с 84 квартирами — не «недобросовестность» жителей, а последствие того, что инициатор и УК не обеспечили надлежащее заключение договора.

Вывод: решение ОСС не подменяет договор управления; понуждение собственников к заключению договора недопустимо, а вывод суда о приоритете решения над договором юридически несостоятелен.

Что если договор не заключён — защитная ветка и переход к конкурсу

Если оставить ситуацию как есть, а решение ОСС действительно (или не оспорено в срок), УК может ссылаться на фактическое управление и взыскивать плату. Поэтому ключевое — создать процессуальную определённость: оспорить приказ ГЖИ и/или решение ОСС. Признание решения ОСС недействительным — самостоятельное основание для внесения изменений в реестр лицензий. Согласно п. 2 ст. 198 ЖК РФ (процитирована в блоке 3) ГЖИ вносит изменения по сведениям лицензиата, а в случае признания судом решения ОСС недействительным — на основании вступившего в силу решения суда (ч. 3.1 ст. 198 ЖК РФ). Это создаёт зеркальную обязанность ГЖИ исключить спорный дом из реестра лицензий данной УК.

Если дом остаётся без легитимного способа управления (выбранный способ не реализован из-за отсутствия договора), применяется механизм конкурса: орган местного самоуправления объявляет открытый конкурс по отбору управляющей организации. Об этом прямо свидетельствует п. 3 Порядка № 938/пр (процитирован в блоке 3): изменения в реестр вносятся, в частности, на основании протокола открытого конкурса в соответствии с частями 4 и 13 ст. 161 ЖК РФ. То есть правильный путь — не «закрепить» произвольную УК приказом, а провести конкурс либо добиться действительного решения ОСС.

Второе направление защиты — уменьшить негативные денежные последствия: при отказе УК добровольно произвести перерасчёт требовать возврата неосновательного обогащения (блок 5) и параллельно обжаловать приказ (блок 3).

Вывод: при недействительности решения ОСС (или приказа ГЖИ) дом переводится на управление по конкурсу; собственникам следует требовать исключения спорной УК из реестра лицензий по этому дому, а не соглашаться на фактическое управление.