Имеет ли инструкция по эксплуатации квартир МКД юридическую силу и можно ли запретить установку кондиционеров на фасаде голосованием собственников?

Является ли фасад общим имуществом и обязателен ли порядок пользования им через общее собрание

Фасад МКД (ограждающие конструкции, стены) — это общее имущество собственников, а не «ничей» объект, которым каждый волен распоряжаться.

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома
   — ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Верховный Суд прямо приравнял наружный блок кондиционера, размещённый на фасаде, к использованию общего имущества, требующему решения общего собрания.

Использование одним из собственников общего имущества многоквартирного дома (в том числе фасада здания для размещения наружного блока кондиционера) осуществляется в соответствии с решением общего собрания собственников помещений этого дома.
— п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 15.11.2023 № 3/2023

Следовательно, установка кондиционера с креплением на фасад и выводом дренажа на фасад — это пользование общим имуществом, а не «личное дело» собственника квартиры. Для вашей ситуации это означает: любые действия по фасаду допустимы только в порядке, установленном общим собранием, и любой собственник вправе возражать против самовольного размещения.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу пункта 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные 8 для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. При рассмотрении данного дела судами был установлен факт размещения ответчиком внешнего блока кондиционера на фасаде (карнизе фасада) многоквартирного жилого дома, являющемся его ограждающей конструкцией и в силу приведенных норм закона относящемся к общему имуществу собственников помещений в этом доме. Частью 4 статьи 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда 4 декабря 2013 г., лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
— п. 3 Обзора Судебной практики ВС РФ от 15.11.2023 № 3/2023

Для вас это ключевое: практика ВС РФ исходит из того, что использование общего имущества (включая фасад под блок кондиционера) возможно лишь по соглашению всех участников долевой собственности / по решению общего собрания, а не по усмотрению отдельных жильцов.

1. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
   — ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Обратите внимание на оговорку в ч. 4 ст. 36 ЖК РФ: даже решение общего собрания о передаче объекта общего имущества в пользование допустимо только «если это не нарушает права и законные интересы граждан». Значит, решение, из-за которого конденсат льётся на окна и откосы, а фасад разрушается, само по себе выходит за пределы законного.

Вывод: фасад — общее имущество; его использование (в т.ч. под наружный блок кондиционера) требует решения общего собрания и не должно нарушать права других собственников. Самовольное размещение кондиционеров неправомерно независимо от позиции УК.

Юридическая сила Инструкции по эксплуатации квартир, выданной застройщиком

Инструкция по эксплуатации — не «просто бумажка»: её передача прямо вменена застройщику законом.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства). (Дополнение частью - Федеральный закон от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 1 2 . Если в отношении объекта долевого строительства заключен договор, включающий условия, предусмотренные частью 4 7 статьи 4 настоящего Федерального закона, соответствие требованиям к результату производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки подтверждается стандартом застройщика. (Дополнение частью - Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ) 2.
— ч. 1.1 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ

Это означает, что инструкция, которую вам вручили с актом приёма-передачи, — документально оформленный застройщиком источник правил безопасного и эффективного использования квартиры, её конструктивных элементов и инженерных систем. Сама по себе она не является нормативным правовым актом и не создаёт административной ответственности, но она юридически значима: на неё прямо ссылается закон при распределении ответственности за гарантийные дефекты.

Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта долевого строительства или входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий либо вследствие ненадлежащего их ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами, а также если недостатки (дефекты) объекта долевого строительства возникли вследствие нарушения предусмотренных предоставленной участнику долевого строительства инструкцией по эксплуатации объекта долевого строительства правил и условий эффективного и безопасного использования объекта долевого строительства, входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.07.2006 № 111-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ) 8.
— ч. 7 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ

Ключевой для вас вывод: если нарушаются правила и условия эксплуатации, предусмотренные инструкцией, застройщик освобождается от ответственности за возникшие из-за этого дефекты. Именно на этом основании УК-ссылка на «снятие гарантии» реальна — гарантия сохраняется, только пока собственники соблюдают правила инструкции. То есть запрет на наружные блоки на фасаде — это фактически условие сохранения гарантии, а не необязательная рекомендация.

Одновременно срок гарантии установлен законом.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства , а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки , устанавливается договором и не может составлять менее чем три года . Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. (В редакции федеральных законов от 17.06.2010 № 119-ФЗ, от 08.08.2024 № 266-ФЗ, от 26.12.2024 № 482-ФЗ) 5 1 . Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 17.06.2010 № 119-ФЗ) 5 2 . Гарантийный срок на результат производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки устанавливается договором и не может составлять менее чем один год.
— ч. 5 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ

Для вашей ситуации: 5-летняя гарантия (превышающая минимальные 3 года по закону) действует, и любое нарушение правил эксплуатации, закреплённых в инструкции (в т.ч. крепление на фасад, вывод дренажа), создаёт застройщику правовое основание отказать в гарантийном устранении дефектов. Значит, инструкция обязательна к соблюдению в части, которая влияет на сохранность конструкций дома и гарантийные отношения с застройщиком.

Вывод: инструкция по эксплуатации имеет юридическую силу: она предусмотрена законом, передаётся застройщиком, и её нарушение лишает собственников права ссылаться на гарантию застройщика по возникшим из-за этого дефектам. Это не «рекомендация» и не «просто бумажка». Утверждение УК о её необязательности не соответствует закону.

Может ли вопрос об установке кондиционеров решаться голосованием и каким большинством

Общее собрание компетентно принимать решения о пользовании общим имуществом, но только в рамках своей компетенции и с соблюдением порядка.

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Пользование общим имуществом (в т.ч. под кондиционеры) относится к компетенции общего собрания (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), и такое решение принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1 1 ) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ) 1 1-1 ) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Это значит: УК не вправе «объявить голосование» и собственники не вправе простым большинством «разрешить ставить где угодно». Если вопрос касается изменения порядка пользования общим имуществом, требуется квалифицированное большинство — 2/3 от общего числа голосов всех собственников (не от числа проголосовавших).

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
— ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Даже при наличии решения оно не должно нарушать права других собственников. Решение, допускающее вывод конденсата на окна и откосы соседей, изначально недействительно в этой части.

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;
   — п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Отдельная ветка: если работы затрагивают переустройство/перепланировку общего имущества или элементы, влияющие на конструктив (пробивка фасада), они относятся к решениям о переустройстве помещения, входящего в состав общего имущества, — тоже 2/3 голосов.

1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
   — ч. 5, 6 ст. 46 ЖК РФ

Решение, принятое с нарушением этих требований, вы вправе обжаловать в суд в течение шести месяцев со дня, когда узнали о нём, если не участвовали в голосовании или голосовали против и решением нарушены ваши права.

Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями: 1) о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива с нарушением требований настоящего Кодекса; 2) о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям настоящего Кодекса либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер; 3) о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований настоящего Кодекса о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров; 4) в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований;
— п. 1, 4 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ

Более того, орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) вправе сам обратиться в суд о признании недействительным решения общего собрания, принятого с нарушением ЖК РФ, и в защиту прав собственников по их обращению.

Вывод: голосование по этому вопросу законно только как решение общего собрания по компетенции о пользовании общим имуществом и при 2/3 голосов; решение, разрешающее фактическое повреждение фасада и залив соседских окон, ничтожно в части нарушения прав, и вы вправе его обжаловать в суд в 6-месячный срок. Формально «проголосовать разрешение» можно, но в пределах, не нарушающих права других собственников.

Как правильно закрепить запрет протоколом общего собрания

Искомый инструмент — решение общего собрания о запрете размещения наружных блоков на фасаде и об определении допустимых мест (лоджии, специально предусмотренные проектом места). Такое решение принимается по правилам гл. 6 ЖК РФ.

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Поскольку вопрос касается порядка пользования общим имуществом, для его принятия необходимо не менее 2/3 голосов от общего числа собственников:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1 1 ) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 25.12.2012 № 271-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ) 1 1-1 ) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Значит, для «зеркального» запрета вы формируете повестку с вопросом о порядке пользования фасадом/общим имуществом и обеспечиваете явку и голосование, дающие 2/3 от общего числа голосов. Протокол оформляется по требованиям, установленным нормативным актом федерального органа (Минстроя), решения и протокол — официальные документы, подлинники передаются в УК и ГЖИ.

1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. 6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
   — ч. 5, 6 ст. 46 ЖК РФ

Принятое в установленном порядке решение обязательно для всех собственников, включая не голосовавших. Это и есть ваш правовой механизм: запрет, закреплённый решением собрания, становится общеобязательным для всех жильцов дома, а не «мнением части».

Вывод: чтобы запретить кондиционеры на фасаде, нужно провести общее собрание и принять решение о порядке пользования общим имуществом не менее чем 2/3 голосов от общего числа собственников, оформив протокол по требованиям Минстроя и направив его в УК и ГЖИ. Такое решение обязательно для всех, включая тех, кто не голосовал.

Обязанности управляющей компании по содержанию фасада

УК не вправе «самоустраниться»: содержание и ремонт общего имущества — её договорная обязанность.

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме
   — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

По договору управления УК обязана выполнять работы и оказывать услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества — к которому относится фасад. Это её прямая обязанность перед собственниками, за которую она отвечает.

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом
   — ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Управление домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания, надлежащее содержание общего имущества и решение вопросов пользования им — то есть в том числе реагировать на повреждение фасада и залив окон.

1. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях;
   — п. 11 Правил № 491

Содержание общего имущества включает регулярные осмотры, выявление несоответствия состояния требованиям законодательства и угроз безопасности, а также текущий ремонт. Отсюда следует: УК обязана фиксировать состояние фасада, выявлять нарушения (конденсат, повреждения) и принимать меры.

е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома ; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) 11. Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;
— подп. «е» п. 10 Правил № 491

Отдельно закреплено поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией — то есть УК обязана не допускать отступления от проекта (в т.ч. самовольных блоков на фасаде).

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) Статья 7.23. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами 1. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. 2.
— ст. 7.22 КоАП РФ, п. 2

За неисполнение этих обязанностей УК — как лицо, ответственное за содержание жилых домов, — несёт административную ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ (штраф для юридических лиц от 40 до 50 тыс. руб.). Так что утверждение УК о «снятии с себя всей ответственности» юридически несостоятельно.

Вывод: УК обязана содержать фасад в надлежащем состоянии, проводить осмотры, устранять повреждения и поддерживать архитектурный облик по проекту; за бездействие она отвечает перед собственниками и несёт административную ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ. Её отписки неправомерны.

Куда жаловаться и как добиться устранения — ГЖИ, администрация, суд

Основной надзорный орган — государственная жилищная инспекция (орган государственного жилищного надзора субъекта РФ).

Орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями: 1) о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме либо общим собранием членов товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива с нарушением требований настоящего Кодекса; 2) о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям настоящего Кодекса либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер; 3) о признании договора управления многоквартирным домом, договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме недействительными в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении нарушений требований настоящего Кодекса о выборе управляющей организации, об утверждении условий договора управления многоквартирным домом и о его заключении, о заключении договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме либо договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме, об утверждении условий указанных договоров; 4) в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований;
— п. 1, 4 ч. 12 ст. 20 ЖК РФ

ГЖИ вправе по вашему обращению обратиться в суд о признании недействительным решения общего собрания, принятого с нарушением ЖК РФ, и в защиту ваших прав. То есть ГЖИ — не «отписочный» орган, а полноценный путь.

Управляющая компания отвечает перед собственниками, а ГЖИ надзирает за соблюдением правил содержания общего имущества — предписание ГЖИ обязывает УК устранить нарушение и привести фасад в порядок.

Если нарушения носят характер повреждения общего имущества, вы добиваетесь устранения через гражданско-правовые требования.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Негаторный иск (ст. 304 ГК РФ) позволяет требовать устранения всяких нарушений вашего права пользования общим имуществом, даже без лишения владения — это иск о демонтаже блока, восстановлении фасада, прекращении залива окон.

1. Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
   — ст. 1065 ГК РФ, п. 1

Если опасность причинения вреда существует (разрушение фасада, залив), можно требовать запрещения деятельности, создающей такую опасность, — то есть понуждения к демонтажу и запрету дальнейшего размещения.

При уже причинённом вреде фасаду (общему имуществу) и вашим окнам/откосам — требование о возмещении.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
— ст. 1064 ГК РФ, п. 1

Вред, причинённый имуществу (фасаду, окнам), возмещается в полном объёме лицом, его причинившим, — то есть собственником самовольно установленного кондиционера.

Процессуально это иск в суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика/недвижимости; ответчиками могут быть и собственники квартир с блоками, и УК (по требованию о понуждении к содержанию). Администрация в этой схеме — орган муниципального жилищного контроля, участвует в части муниципального жилищного фонда и в общем контроле; для частных квартир основной адресат — ГЖИ.

Вывод: жалуйтесь одновременно в ГЖИ (надзор и предписание УК, а также обращение в суд в защиту собственников) и в суд — негаторный иск об устранении нарушений (ст. 304 ГК РФ), а при вреде — с возмещением (ст. 1064 ГК РФ) и запретом опасной деятельности (ст. 1065 ГК РФ). Администрация — дополнительный адресат в части муниципального контроля. Сначала обычно: заявление в ГЖИ + коллективное требование к УК, затем иск.

Нужна ли экспертиза и как доказать ущерб фасаду

Да, экспертиза имеет смысл — это профильное доказательство причины и размера вреда. Заключение эксперта прямо отнесено законом к доказательствам по делу.

доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
— ч. 1 ст. 55 ГПК РФ

Для вашей ситуации это означает: чтобы подтвердить, что именно крепление блоков и вывод дренажа разрушают фасад (щелевой кирпич, ячеистый блок) и заливают окна, нужно заключение специалиста по строительно-техническим вопросам. Полезно предварительно зафиксировать состояние фасада актом осмотра УК, сделать фото/видео, после чего заказать досудебное строительно-техническое заключение специалиста; в судебном процессе при возникновении вопросов, требующих специальных знаний (строительство, разрушение кладки, сток конденсата), суд назначает экспертизу, и заключение эксперта оценивается судом наряду с другими доказательствами.

Вывод: экспертиза целесообразна: акт осмотра УК, фото/видеофиксация и строительно-техническое заключение специалиста подтверждают причинно-следственную связь между блоками/дренажом и повреждением фасада и окон. Это ключевое доказательство как для требований к соседям-нарушителям, так и для понуждения УК к устранению и для спора с застройщиком о сохранении гарантии.