Законно ли требование УК повторно голосовать и платить за ремонт подъезда, если мы уже платим за текущий ремонт, и как заставить УК отчитаться и сделать ремонт?

Плата за содержание и текущий ремонт уже включает работы по ремонту подъездов

Плата, которую вы вносите отдельной строкой «текущий ремонт и содержание жилья», по закону уже охватывает работы по текущему ремонту общего имущества — повторно требовать за то же самое дополнительную плату УК не вправе.

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт;
   — ч. 2 ст. 154 ЖК РФ

Из этой нормы прямо следует: для собственника плата за содержание жилого помещения включает плату за «содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме». То есть это не «резерв», который УК может использовать по своему усмотрению и «потом дособрать», а уже оплаченная услуга.

1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 3.
   — ч. 1 ст. 156 ЖК РФ

А это — ключевая обязанность УК: плата устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с законодательством. Если тариф исправно собирается годы, а ремонт не делается — это значит, что УК либо не исполняет обязательства, либо неправильно формировала тариф, но не основание доплат.

текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества ; и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т. д.), за исключением случаев, когда обязанность по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика в соответствии с Федеральным законом "Об электроэнергетике" ;
— подп. «з» п. 11 Правил № 491

Текущий ремонт прямо назван в составе обязательного содержания общего имущества. Побежавшая от сырости стена, шатающиеся перила, неработающие лампы в подъездах — это всё элементы общего имущества, которые УК обязана поддерживать в надлежащем состоянии за счёт уже получаемой платы.

Вывод: двойная оплата за один и тот же текущий ремонт незаконна. УК не вправе в качестве условия выполнения работ по текущему ремонту, который уже покрыт вашей ежемесячной платой, требовать от собственников голосовать за «отдельный» ремонт и отдельно вносить дополнительную плату.

Обязанность УК выполнять текущий ремонт вытекает из договора управления и закона

Управляющая организация обязана выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в силу самого договора управления — для этого НЕ требуется отдельное решение собрания и дополнительный сбор.

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
   — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
— подп. «б» п. 10 Правил № 491

Из цитат следует: по договору управления УК «в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества». Общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем безопасность жизни и здоровья граждан. Сыпящаяся побелка, шатающиеся перила, сыреющая стена, неработающие лампы — прямое нарушение этой обязанности, независимо от того, собирались ли собственники на собрание.

Конкретный перечень таких работ (проверка состояния внутренней отделки и её восстановление — п. 11, ремонт осветительных установок и внутридомовых электросетей — п. 20, уборка лестничных клеток и протирка перил — п. 23 Минимального перечня) закреплён императивно:

1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания внутренней отделки многоквартирных домов, - проверка состояния внутренней отделки. При наличии угрозы обрушения отделочных слоев или нарушения защитных свойств отделки по отношению к несущим конструкциям и инженерному оборудованию - устранение выявленных нарушений.
   — п. 11 Минимального перечня, утв. ПП РФ № 290

1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме: проверка заземления оболочки электрокабеля, оборудования (насосы, щитовые вентиляторы и др.), замеры сопротивления изоляции проводов, трубопроводов и восстановление цепей заземления по результатам проверки; проверка и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения; техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования;
   — п. 20 Минимального перечня, утв. ПП РФ № 290

1. Работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме: сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов; влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц
   — п. 23 Минимального перечня, утв. ПП РФ № 290

Эти пункты Минимального перечня (утв. ПП РФ № 290) обязательны для УК независимо от того, «видел» ли кто-то из жильцов план работ. Ссылка УК на некий «план работ, которого мы в глаза не видели», правового значения не имеет: работы по текущему ремонту входят в минимально обязательный объём, который УК обязана выполнять за уже получаемую плату.

Вывод: отказ УК выполнить текущий ремонт подъездов со ссылкой на отсутствие решения собрания неправомерен. Работы (восстановление внутренней отделки, ремонт освещения и электросетей, поддержание лестничных клеток) УК обязана выполнять в рамках действующего договора управления за счёт уже вносимой платы.

Когда дополнительный сбор через собрание законен: только капитальный ремонт

Требование УК «проголосовать за ремонт и внести плату отдельно» может быть законным только в одном случае — если речь идёт о капитальном ремонте, а не о текущем. Капитальный ремонт финансируется отдельно (взнос на капремонт) и решение о нём действительно принимает общее собрание.

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта
   — ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (п. 1)

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт;
   — ч. 2 ст. 154 ЖК РФ

Рассмотрим развилку, от которой зависит законность требований УК.

Если работы относятся к текущему ремонту (побелка, перила, лампы, устранение локальной сырости/протечки в подъезде) — УК не вправе требовать ни отдельного решения собрания, ни доплаты: это её прямая обязанность за счёт уже вносимой платы (см. блоки 1–2).

Если работы носят характер капитального ремонта (например, полная замена инженерных систем, ремонт фасада, крыши, фундамента — перечень в ч. 1 ст. 166 ЖК РФ) — то финансирование идёт через взнос на капремонт, а решение о проведении принимает собрание. Но даже в этом случае капремонт финансируется из фонда капитального ремонта (взносов на капремонт), а не «дополнительной платой за ремонт», которую УК вправе произвольно начислить в квитанцию.

Ключевой признак: сыпящаяся побелка, шатающиеся перила, негорящие лампы, локальное увлажнение стены — это текущие дефекты отделки и освещения, прямо названные в п. 11, 20, 23 Минимального перечня № 290. Они финансируются из уже вносимой платы за содержание и текущий ремонт.

Кворум собрания (для случаев, когда решение всё же требуется) — более 50% голосов собственников:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4 5 и 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум): (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
— ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Вывод: законное основание для «собрания + отдельной платы» есть только при капитальном ремонте (и то — за счёт фонда капремонта, а не произвольной доплаты). Для устранения описанных вами дефектов подъездов (отделка, перила, освещение, сырость) — это текущий ремонт, который УК обязана сделать за уже получаемую плату, без дополнительного сбора и без обязательного для этого решения собрания.

Право требовать отчёт и перечень выполненных работ

УК обязана отчитываться перед собственниками о выполнении договора управления и раскрывать информацию о своей деятельности — отписки «работы выполнены» без подтверждающих актов не соответствуют закону.

достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе: предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом; раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. № 731 ; прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме; обеспечение участия представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке. III. Формирование и утверждение перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме 5. Проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения в зависимости от способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответственно, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме - одним из таких собственников. 6.
— п. 4 Правил № 416

Из этой нормы следует: в стандарт деятельности УК входит предоставление собственникам отчётов об исполнении обязательств по управлению домом и раскрытие информации по Стандарту (ПП РФ № 731). То есть право требовать отчёт у вас есть; бездействие УК (не даёт ни перечня работ, ни актов, ни сведений о расходовании средств) — прямое нарушение.

Порядок фиксации состояния имущества и основание для работ — акт осмотра:

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений)
— п. 14 Правил № 491

Акт осмотра общего имущества — это тот документ, на основании которого принимается решение о необходимых мерах по устранению дефектов. УК обязана проводить осмотры (текущие, сезонные — 2 раза в год, внеочередные) и оформлять акты. Если УК годы не предоставляла вам ни актов осмотра, ни перечня работ, ни отчёта о собранных и потраченных средствах — она систематически уклоняется от раскрытия обязательной информации.

Вывод: вы вправе в письменном заявлении потребовать от УК предоставить: перечень работ по содержанию и текущему ремонту, акты выполненных работ за спорный период и отчёт о расходовании средств, собранных по строке «содержание и текущий ремонт». Отказ или отписка — основание для жалобы в ГЖИ и/или судебного иска.

Перерасчёт платы за невыполненные работы

За фактически невыполненные работы по содержанию и текущему ремонту вы вправе требовать уменьшения платы. Для этого нужно зафиксировать факт нарушения актом.

Факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ отражается в акте нарушения качества или превышения установленной продолжительности перерыва в оказании услуг или выполнении работ. Указанный акт является основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения.
— п. 15 Правил № 491 (изменение платы)

достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе: предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом; раскрытие информации о деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствии со стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 г. № 731 ; прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме; обеспечение участия представителей собственников помещений в многоквартирном доме в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в том числе при их приемке. III. Формирование и утверждение перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме 5. Проект перечня услуг и работ составляется и представляется собственникам помещений в многоквартирном доме для утверждения в зависимости от способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответственно, а в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме - одним из таких собственников. 6.
— п. 4 Правил № 416

Из цитат следует: основание для уменьшения платы за содержание — акт нарушения качества. Если услуги/работы не оказывались или оказывались ненадлежаще, размер платы уменьшается пропорционально (п. 10 Правил изменения размера платы, утв. ПП РФ № 491).

Практический шаг: подайте в УК письменное заявление с требованием составить акт о невыполнении работ (неработающее освещение, сырость, осыпающаяся отделка, шатающиеся перила). УК обязана направить представителя и составить акт. Если УК уклоняется — акт можно составить с участием двух и более соседей и направить в УК и в ГЖИ; такой акт также послужит основанием для перерасчёта и доказательством в суде.

Вывод: вы вправе заявить требование о перерасчёте платы за период, когда работы не выполнялись, подтвердив это актом о нарушениях. В суде — взыскание излишне уплаченного и процентов (см. блок 6).

Гражданско-правовые последствия: возврат неосновательного обогащения, проценты, моральный вред

Если вы исправно платили за «текущий ремонт и содержание», а работы не выполнялись, у УК образовалось неосновательное обогащение в размере той части платы, которая пришлась на невыполненные работы. Эти суммы можно взыскать, а на них начислить проценты.

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение
— ст. 1102 ГК РФ, п. 1

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Итог связки норм: необоснованно полученная за невыполненные работы плата подлежит возврату (ст. 1102 ГК), на сумму неосновательного денежного обогащения начисляются проценты по ключевой ставке Банка России с момента, когда УК узнала о неосновательности получения средств (п. 2 ст. 1107 ГК во взаимосвязи со ст. 395 ГК).

Поскольку вы — потребители услуг УК, дополнительно применяется Закон о защите прав потребителей:

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Статья 16. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, запреты и обязанности, налагаемые на продавца (исполнителя, владельца агрегатора) 1. Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
— ст. 15 Закона РФ № 2300-1, п. 5

Вывод: при доказанном факте невыполнения работ вы вправе через суд взыскать с УК: (1) сумму неосновательно полученной платы за невыполненные работы, (2) проценты по ст. 395 ГК на эту сумму, (3) компенсацию морального вреда, (4) штраф 50% от присуждённого за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя. Срок исковой давности — 3 года (ст. 196, 200 ГК РФ): при взыскании «за те годы, что платили» суд, как правило, ограничивает период тремя годами, предшествующими обращению в суд, если УК заявит о пропуске срока давности.

Куда жаловаться и как заставить УК сделать ремонт

Самый действенный путь — Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) вашего региона. Она надзирает за соблюдением обязательных требований к содержанию общего имущества и за соблюдением лицензионных требований УК, вправе выдать предписание об устранении нарушений и привлечь УК к административной ответственности.

За нарушение правил содержания и ремонта жилых домов предусмотрена административная ответственность:

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) Статья 7.23. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами 1. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. 2.
— ст. 7.22 КоАП РФ, п. 2

За невыполнение предписания ГЖИ (что типично при подобных отписках) — повышенная ответственность вплоть до дисквалификации руководителя:

Невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, в том числе лицензионный контроль в сфере осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, об устранении нарушений лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных частью 24 1 настоящей статьи, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2017 № 437-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от двухсот тысяч до трехсот тысяч рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ) 24 1 . Невыполнение или ненадлежащее выполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего региональный государственный жилищный надзор, об устранении нарушений законодательства Российской Федерации о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.12.2017 № 437-ФЗ)
— ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ

Порядок действий:

1. Направить в УК письменное заявление (заказным с описью): перечень дефектов подъездов, требование выполнить текущий ремонт в разумный срок, предоставить акты осмотра и отчёт о расходовании средств, произвести перерасчёт.
2. Одновременно или после — обращение в ГЖИ с просьбой провести проверку и выдать предписание об устранении нарушений (с приложением копий ваших обращений в УК и их отписок, фото/видео дефектов).
3. Если УК не исполняет предписание — ГЖИ привлекает её по ст. 19.5 ч. 24 КоАП; систематические нарушения могут повлечь исключение дома из реестра лицензий УК (ст. 198 ЖК РФ).
4. Параллельно возможны: жалоба в Роспотребнадзор (по нарушению прав потребителей) и в прокуратуру.
5. Наиболее эффективное для денежных требований — иск в районный суд по месту нахождения ответчика (дома): о понуждении выполнить ремонт, перерасчёте платы, взыскании неосновательного обогащения, процентов, морального вреда и штрафа.

Вывод: жалоба в ГЖИ — основной и быстрый способ понудить УК без суда; при игнорировании предписаний УК грозят штрафы и дисквалификация руководителя. Для возврата переплаченных средств и выполнения ремонта в принудительном порядке — иск в районный суд.