Капитальный ремонт в доме: обязаны ли жильцы снимать натяжные потолки за свой счёт и кто компенсирует расходы?

Является ли замена стояков канализации, труб отопления и радиаторов капремонтом общего имущества

Замена канализационных стояков, труб отопления и радиаторов, обслуживающих более одного помещения, — это работы на общем имуществе собственников, а сами эти коммуникации входят в его состав независимо от того, проходят ли они внутри вашей квартиры.

1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
   — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Для вашей ситуации это означает: натяжные потолки в квартире — это ваша личная отделка (ваше имущество), а стояки и трубы за ними — общедомовое имущество. Именно потому работы и включены в программу капитального ремонта, финансируемую за счёт взносов на капремонт.

1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 434-ФЗ) 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома. (Часть в редакции Федерального закона от 28.12.2013 № 417-ФЗ) 1 1 . Услуги и (или) работы, входящие в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части 1 настоящей статьи, определяются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 07.10.2022 № 378-ФЗ) 2.
   — п. 1 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ

Конкретно «ремонт внутридомовых инженерных систем электро‑, тепло‑, газо‑, водоснабжения, водоотведения» прямо назван в перечне работ капремонта, финансируемых из фонда капремонта. Замена стояков канализации (водоотведение) и труб отопления (теплоснабжение) сюда входит.

1. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников. (В редакции Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ) 3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ) 4.
   — ч. 2 ст. 158 ЖК РФ

Расходы на такой капремонт финансируются за счёт средств фонда капитального ремонта — то есть из тех взносов, которые вы и остальные собственники уже уплачиваете, а не из дополнительных платежей «с каждого жильца» на работы и отделку.

Вывод: замена стояков и радиаторов — это капитальный ремонт общего имущества, выполняемый за счёт средств фонда капремонта. Ваша личная отделка (натяжные потолки) к общему имуществу не относится, и её демонтаж/восстановление не входит в работы, финансируемые фондом капремонта, — следовательно, перекладывать эти расходы на вас как на собственника неправомерно.

Обязанность обеспечить доступ и границы этой обязанности

У вас как собственника действительно есть обязанность допустить ремонтников в квартиру для замены общего имущества, но объём этой обязанности — только обеспечить доступ к стоякам, а не оплачивать подготовку за свой счёт.

1. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 .
   — ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

Из ч. 4 ст. 30 ЖК РФ следует, что собственник поддерживает помещение и соблюдает правила содержания общего имущества, но из этой нормы не вытекает обязанности нести расходы на демонтаж собственной отделки ради чужого доступа.

и) допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля (надзора) для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ
— пп. «и» п. 22 Правил пользования жилыми помещениями (Приказ Минстроя № 292/пр)

Приведённая норма (обязанность «допускать в заранее согласованное время… для выполнения необходимых ремонтных работ») устанавливает обязанность дать доступ к общему имуществу. Обратите внимание: она обязывает вас впустить работников в согласованное время, но нигде не обязывает снимать потолки за свой счёт или оплачивать их повторный монтаж. Если вход к трубам возможен без полного демонтажа (например, через технологическое отверстие, частичный отворот полотна), требование полного снятия потолка несоразмерно.

Это подтверждается и позицией Верховного Суда по аналогичной обязанности нанимателя:

наниматель обязан допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 25.12.2019

Вывод: обязанность собственника сводится к предоставлению доступа в согласованное время. Нормы, которая возлагала бы на вас расходы по демонтажу и повторной установке личной отделки, нет. Требование «снимите потолки за свой счёт, потом вешайте обратно как хотите» — не основано на законе: доступ вы обеспечиваете, а вот кто и за чей счёт разбирает/собирает отделку — отдельный вопрос, решаемый по правилам о возмещении вреда и убытков.

Кто несёт расходы на демонтаж и восстановление отделки, как их взыскать

Ваши натяжные потолки — ваше имущество. Если для замены общедомовых труб их придётся демонтировать, а затем устанавливать заново (или они будут повреждены), возникшие у вас расходы и повреждение имущества подлежат возмещению по общим правилам о вреде и убытках — за счёт тех, кто эти работы организует и фактически выполняет.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Расходы на демонтаж и повторную установку потолков, связанные с доступом к общему имуществу, — это реальный ущерб (расходы, которые вы вынуждены произвести для восстановления нарушенного права), взыскиваемый с причинителя.

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Вред возмещается в полном объёме лицом, его причинившим. Здесь «причинитель» — подрядчик, производивший работы, а в отношениях с вами как потребителем — заказчик работ (УК либо региональный оператор капремонта, если фонд формируется у регоператора). Определить, кто именно заказчик, важно для адресата претензии: это видно из программы капремонта и решения общего собрания/органа местного самоуправления (ст. 189 ЖК РФ).

Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).
— ст. 1082 ГК РФ

Суд может обязать возместить вред в натуре (например, восстановить потолки теми же силами) или взыскать убытки деньгами — то есть вы вправе требовать, чтобы демонтаж и обратный монтаж выполнили аккуратно сами ремонтники (или нанятые ими специалисты), а не вы за свой счёт.

Отказ в замене труб со ссылкой на «не сняли потолки» и составление «акта об отказе в доступе» не снимает с исполнителя ответственности за состояние общего имущества: содержание общего имущества должно обеспечивать сохранность имущества собственников.

б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498) е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома ; ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности. (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) 11.
— пп. «б» п. 10 Правил № 491

Вывод: расходы на демонтаж и восстановление натяжных потолков, если они неизбежны, обязан нести причинитель (подрядчик и/или заказчик работ), а не вы. Форма возмещения — либо восстановление в натуре их силами, либо денежная компенсация (ст. 15, 1064, 1082 ГК РФ). Претензию предъявляйте сначала в досудебном порядке лицу, от которого исходит требование (УК) и заказчику работ; при отказе — иск о возмещении убытков.

Доказательства стоимости потолков при отсутствии чеков

Отсутствие чеков не лишает вас права на возмещение — стоимость восстановления можно подтвердить иными способами.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Понятие реального ущерба включает и расходы, которые вы «должны будете произвести» для восстановления, — то есть размер убытков допустимо доказывать сметой/заключением о стоимости повторного монтажа, а не только историческими чеками. У вас есть договор с фирмой об установке потолков — он подтверждает сам факт и дату работ. Для обоснования стоимости восстановления подойдут: коммерческое предложение или смета от той же либо иной организации на демонтаж/натяжку полотна, при споре — судебная (независимая оценочная) экспертиза. Дополнительно фиксируйте состояние потолков фото/видео до начала работ и составьте совместный акт о передаче доступа.

Вывод: чеков нет — не критично. Расходы подтверждаются договором, сметой на восстановление, а при споре — экспертизой. Чем лучше зафиксированы состояние отделки и объём необходимых работ до начала ремонта, тем проще будет взыскать убытки.

Что будет, если отказаться снимать потолки, и куда жаловаться

Отказ «снимать за свой счёт» не тождествен отказу в допуске. Если вы отказываетесь нести чужие расходы, но готовы предоставить доступ в согласованное время, оснований составлять «акт об отказе в доступе» и оставлять вашу квартиру без замены труб нет. Если же вы вовсе не впускаете работников, УК/подрядчик действительно вправе зафиксировать непредоставление доступа — и тогда спор о замене именно вашего участка стояка может быть разрешён через суд (требование о понуждении обеспечить доступ).

Действия же УК/подрядчика — отказ менять общедомовые трубы и понуждение вас к оплате чужой работы — это нарушение правил содержания и ремонта, за что предусмотрена административная ответственность.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— ст. 7.22 КоАП РФ, п. 2

Защитить свои права можно через орган государственного жилищного надзора (ГЖИ), в предмет ведения которого прямо входит соблюдение требований к использованию и содержанию общего имущества:

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах
   — ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Порядок действий: (1) письменно заявить УК/подрядчику о готовности обеспечить доступ в согласованное время, но об отказе нести расходы на демонтаж/монтаж своей отделки, и потребовать либо выполнить работы аккуратно с восстановлением своими силами, либо письменно компенсировать расходы; (2) зафиксировать состояние потолков; (3) при отказе — жалоба в ГЖИ и, при необходимости, иск о возмещении убытков (по правилам о вреде/убытках, а при споре с исполнителем услуг — с учётом Закона о защите прав потребителей, включая возможность требовать полного возмещения убытков по ст. 29 ЗоЗПП).

1. Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами. Удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги). (В редакции Федерального закона от 17.12.1999 № 212-ФЗ) Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) и потребовать полного возмещения убытков, если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы (оказанной услуги) не устранены исполнителем. Потребитель также вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги), если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы (оказанной услуги) или иные существенные отступления от условий договора.
   — п. 1 ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод: отказ платить за чужие работы правомерен — за это вас не вправе «наказывать» невыполнением капремонта общего имущества. Реальная санкция возможна только за фактическое непредоставление доступа. Досудебный путь — претензия и жалоба в ГЖИ; судебный — иск о возмещении убытков / понуждении выполнить работы. Подсудность — районный суд (спор имущественного характера с УК/подрядчиком, связанный с возмещением ущерба; при сумме требований, относимой к мировой подсудности по цене иска, — мировой суд).

Сроки и дальнейшие шаги при отказе исполнителя

Требование о возмещении убытков (повреждение/демонтаж потолков) — это имущественное требование, на которое распространяется общий срок исковой давности.

{c16}

Общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ). Он начинает течь с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении права — то есть о повреждении отделки либо о предъявленном вам требовании нести чужие расходы. Поскольку работы ещё не завершены и отказ оформляется «актом», срок в любом случае не пропущен — но фиксировать обстоятельства (акты, переписку, даты) следует сразу, чтобы не было спора о моменте начала течения срока.

Если после претензии УК/подрядчик откажутся менять трубы или компенсировать расходы — следующий шаг: (1) жалоба в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) о нарушении правил содержания общего имущества (ст. 20 ЖК РФ) с возможным привлечением к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ; (2) иск в суд — о возмещении убытков (ст. 15, 1064 ГК РФ) и/или о понуждении выполнить капремонт с восстановлением отделки (ст. 1082 ГК РФ — в натуре), а при наличии договорных/потребительских отношений с исполнителем — требования по Закону о защите прав потребителей (ст. 29 ЗоЗПП, при несоблюдении — неустойка и компенсация морального вреда).

Вывод: трёхлетний срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ) к вашим требованиям применим и не пропущен. При отказе исполнителя действуете последовательно: досудебная претензия → жалоба в ГЖИ → иск в районный (при соответствующей цене иска — мировой) суд о возмещении убытков и/или понуждении к выполнению работ с восстановлением отделки.