Может ли совет многоквартирного дома временно работать без председателя, если он заболел или уехал, и нужно ли сразу переизбирать?

Обязателен ли председатель и может ли совет дома временно работать без него

ЖК РФ не рассматривает председателя совета дома как постоянно действующий «обязательный» орган: председатель возглавляет текущую деятельность совета, но обязанности по управлению домом лежат на общем собрании как органе управления и на самом совете.

1. В случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
   — ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ

Обязанность собственников — избрать совет дома; отдельной обязанности «всегда иметь действующего председателя» закон не устанавливает. Регистрация совета не требуется, поэтому ни орган местного самоуправления, ни ГЖИ не следят за персональным составом совета.

1. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома. 7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 6, 7 ст. 161.1 ЖК РФ

Председатель «осуществляет руководство текущей деятельностью» совета и подотчётен собранию. Пока он временно не исполняет обязанности (болезнь, отъезд), текущую деятельность совета — обсуждение вопросов, подготовку предложений, контроль — совет продолжает вести коллективно: эти полномочия по закону принадлежат совету, а не только председателю.

1. Совет многоквартирного дома: 1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; 2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу; 3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме; 4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией; 5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме; 6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;
   — ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ

Это и есть ответ на вопрос о законности: собираться и обсуждать вопросы общей компетенции (подготовка предложений, вынесение их на собрание, контроль за работами и качеством услуг, подготовка отчёта) совет вправе и без председателя — для этого председатель не нужен. Более того, если совет фактически не собирается или решение о совете «не реализовано» в течение календарного года, в дело вступает орган местного самоуправления:

при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
— ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ

То есть бездействие совета/председателя — не тупик: по истечении календарного года с нереализованным решением ОМСУ обязан в трёхмесячный срок созвать собрание, в том числе по вопросу об избрании председателя.

Вывод по вопросу: совет дома может законно работать без председателя (коллегиально решать вопросы своей компетенции, ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ) — прямой обязанности «немедленно переизбрать председателя» при его временной нетрудоспособности или отъезде закон не содержит. Немедленное переизбрание требуется не из-за самого факта отсутствия, а только если совет не может принимать решения, которые по закону или решению собрания отнесены персонально к председателю.

Какие решения совет может принимать без председателя, а какие — нет

Часть полномочий по закону привязана лично к председателю. Если решение о наделении председателя дополнительными полномочиями принималось собранием, его отсутствие блокирует именно эти действия.

принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 4 3 ) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161 1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 4 4 ) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами и об определении даты заключения соответствующих договоров ;
— п. 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Пункт 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ позволяет собранию наделить председателя полномочиями по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ. Такое полномочие персонально: пока председатель отсутствует, другой член совета его автоматически не приобретает.

на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его таким полномочием решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме. По договору управления многоквартирным домом или договорам, указанным в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса, заключенным председателем совета многоквартирного дома в случае наделения его собственниками помещений в многоквартирном доме таким полномочием, удостоверенным доверенностями, приобретают права и становятся обязанными собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома эти доверенности.
— ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ

Это значит: переговоры и заключение договора управления/ресурсных договоров председатель ведёт либо по доверенностям собственников, либо без доверенности, но только при наделении его собранием (ч. 8 ст. 161.1, п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Пока он болен или уехал, такие действия совершать некому — их придётся либо отложить, либо оформить поручение другому лицу решением собрания.

1. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
   — ч. 2 ст. 45 ЖК РФ

Собрание по этому вопросу созывается как внеочередное по инициативе любого собственника.

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов
   — ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Для решения о наделении полномочиями достаточно большинства голосов участвующих при кворуме более 50 % (это не «квалифицированный» вопрос из перечня п. 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Вывод по вопросу: совет без председателя законно решает вопросы своей коллегиальной компетенции (ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ), но не может исполнить персональные полномочия председателя (переговоры, подписание договора управления, ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ), если они были ему делегированы. Для этих действий нужно либо дождаться председателя, либо провести внеочередное общее собрание и оформить полномочия на другое лицо. При кворуме более 50 % (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ) решение принимается большинством голосов участников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Как поступить, если в решении собрания и уставе этот момент не прописан

Если порядок замещения председателя не урегулирован, действует общее правило: избрание председателя — исключительная компетенция общего собрания, и только оно может решить вопрос о замещении.

1. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома. 7. Председатель совета многоквартирного дома осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 6, 7 ст. 161.1 ЖК РФ

Раз председатель избирается собранием из числа членов совета, никто (ни совет, ни управляющая организация) не вправе сам назначить «и.о. председателя» — это компетенция общего собрания. Пробел в решении/уставе восполняется новым решением собрания, а нормы о решениях собраний применяются субсидиарно:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 1 1 . Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. (Дополнение частью - Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ) 2.
— ч. 1 ст. 44 ЖК РФ

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Порядок действий: любой собственник инициирует внеочередное собрание (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ) с вопросом «об избрании председателя совета дома (либо о возложении его полномочий на члена совета Ф.И.О.)». При кворуме более 50 % голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ) решение принимается большинством голосов участников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), оформляется протоколом и доводится до собственников. Совет дома вправе сам вынести этот вопрос на собрание (п. 2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Вывод по вопросу: при отсутствии записи в решении и уставе совет не может сам назначить заместителя или и.о. — вопрос решает общее собрание. До проведения собрания совет продолжает работать без председателя в пределах коллегиальной компетенции.

Если председатель отсутствует длительно и есть риск оспаривания действий совета

Любое решение собрания, принятое с нарушением компетенции, ничтожно (п. 3 ст. 181.5 ГК РФ), а принятое с существенным нарушением порядка — оспоримо (п. 1 ст. 181.4 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности. Глава 10. Представительство. Доверенность Статья 182. Представительство 1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3.
— ст. 181.5 ГК РФ, п. 7

Это означает: если совет или «самозваный» заместитель подпишет от имени собственников документы, относящиеся к исключительной компетенции председателя или общего собрания, решение/сделка может быть признана ничтожной (п. 3 ст. 181.5 ГК РФ) или оспорена собственником (п. 1 ст. 181.4 ГК РФ). Чтобы этого избежать, полномочия на подписание оформляют либо доверенностью собственников, либо решением общего собрания:

Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами. 2. Доверенности от имени малолетних (статья 28) и от имени недееспособных граждан (статья 29) выдают их законные представители. 3. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу, которое вправе удостовериться в личности представляемого и сделать об этом отметку на документе, подтверждающем полномочия представителя. Письменное уполномочие на получение представителем гражданина его вклада в банке, внесение денежных средств на его счет по вкладу, на совершение операций по его банковскому счету, в том числе получение денежных средств с его банковского счета, а также на получение адресованной ему корреспонденции в организации связи может быть представлено представляемым непосредственно банку или организации связи. 4. Правила настоящего Кодекса о доверенности применяются также в случаях, когда полномочия представителя содержатся в договоре, в том числе в договоре между представителем и представляемым, между представляемым и третьим лицом, либо в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений. 5. В случае выдачи доверенности нескольким представителям каждый из них обладает полномочиями, указанными в доверенности, если в доверенности не предусмотрено, что представители осуществляют их совместно. 6.
— п. 1 ст. 185 ГК РФ

Если передача полномочий оформляется доверенностями собственников, действует общее правило о представительстве и доверенности.

Вывод по вопросу: во избежание признания действий незаконными совету при отсутствии председателя следует: (1) фиксировать свои решения протоколом совета в пределах коллегиальной компетенции; (2) не подписывать от имени собственников документы, отнесённые к персональной компетенции председателя, без доверенностей или решения собрания; (3) при необходимости — провести внеочередное общее собрание и наделить полномочиями другого члена совета. Спор об оспаривании решения собрания рассматривается районным судом (ст. 24 ГПК РФ) в трёхмесячный срок, исчисляемый со дня, когда участник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Оформление работы совета без председателя и исполнение решений

Отсутствие председателя не освобождает от обязанности оформлять решения и доводить их до адресатов. Решения общего собрания оформляются протоколом и подлежат размещению в системе и передаче в УК в десятидневный срок:

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания . Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Это значит: лицо, инициировавшее собрание (а не обязательно председатель), обязано не позднее 10 дней разместить протокол в ГИС ЖКХ и передать подлинники в управляющую организацию (или в ГЖИ — при непосредственном управлении). Таким образом, механизм доведения решений не зависит от действующего председателя.

1. Совет многоквартирного дома: 1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; 2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу; 3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме; 4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией; 5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме; 6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;
   — ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ

Решения самого совета в пределах его коллегиальной компетенции (п. 1–6 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ) совет вправе принимать и оформлять протоколом заседания совета, подписанным присутствующими членами. Для подтверждения факта работы совета в отсутствие председателя достаточно оформлять протоколы заседаний совета с фиксацией состава и принятых предложений — это и есть доказательственная база.

Вывод по вопросу: работа совета без председателя оформляется протоколами заседаний совета по вопросам его компетенции; решения общего собрания оформляются и направляются лицом-инициатором собрания в 10-дневный срок (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) независимо от наличия председателя. Если управляющая организация откажется принимать протокол совета из-за отсутствия подписи председателя, её требование неправомерно в части коллегиальных решений совета — для этого закон подписи председателя не требует; при отказе УК принять протокол общего собрания возможно обращение в ГЖИ (орган жилищного надзора).