Обязана ли УК предоставлять совету дома договор аренды помещений на первом этаже общежития и куда обращаться за копией

Обязана ли УК предоставить совету дома договор аренды помещения

Помещения первого этажа, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, по закону входят в состав общего имущества собственников:

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Это значит: если спорные помещения действительно относятся к общему имуществу, они принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений дома, а не муниципалитету как единоличному хозяину. То же следует из ГК РФ:

Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
— ст. 289 ГК РФ

Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
— п. 1 ст. 290 ГК РФ

Следовательно, помещение первого этажа не может считаться «чужим» для жильцов: у них есть законный интерес в сведениях о нём. Распоряжение таким имуществом без согласия собственников недопустимо:

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 . В целях, предусмотренных пунктом 6 статьи 6 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ "О связи", монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, необходимых для оказания услуг связи абоненту-гражданину, являющемуся собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма и заключившему договор об оказании услуг связи, осуществляются без решения общего собрания собственников помещений в этом доме в соответствии с правилами взаимодействия, утвержденными Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 1 статьи 12 настоящего Кодекса.
— ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Отсюда вытекает ключевое правило: решение о передаче объекта общего имущества в пользование иному лицу (в том числе арендатору) принимает общее собрание собственников, а не УК:

принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ ) 3 1 ) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ ;
— п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Такое решение принимается квалифицированным большинством — не менее двух третей голосов:

предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Что касается обязанности УК показать договор. Прямой нормы «УК обязана выдать совету дома копию договора аренды помещения» в жилищном законодательстве нет: совет дома по ст. 161.1 ЖК РФ осуществляет контроль за управлением домом и вправе выносить вопросы пользования общим имуществом на собрание, но не наделён правом безусловного истребования у УК любого договора:

Совет многоквартирного дома: 1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; 2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу; 3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме; 4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;
— п. 5 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ

УК, действительно, не является стороной договора аренды и не обязана по общему правилу раскрывать коммерческие условия сделки собственника с арендатором. Однако ссылка УК «на коммерческую тайну» порочна по другой причине: в этом договоре УК вообще не участник, режим коммерческой тайны устанавливает её обладатель (сторона договора), а не третье лицо — управляющая организация. Если же помещения относятся к общему имуществу дома, договор вообще не может считаться «частным делом» собственника: передача общего имущества в пользование без решения собственников не порождает у жильцов обязанности признавать такую сделку.

Дополнительно: УК обязана раскрывать информацию о своей деятельности в объёме утверждённого Правительством стандарта раскрытия информации, а контроль за соблюдением стандарта возложен на органы жилищного надзора:

предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации такими товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.07.2010 № 237-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 263-ФЗ) 10 1 .
— ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ

Практический вывод по этому вопросу: УК вправе отказать в выдаче копии договора аренды, стороной которого она не является, но её отказ не лишает совет дома права получить эти сведения от собственника помещений. Если же будет доказано, что помещения — общее имущество дома, требование к УК следует переформулировать: запрашивать не «договор аренды», а сведения о составе общего имущества и о поступлении доходов, а сам вопрос о законности передачи имущества решать через оспаривание решения/сделки и обращение в жилищную инспекцию.

Ветка «помещение — общее имущество дома, есть решение собственников»

Если помещения первого этажа признаются общим имуществом дома, то законный режим пользования ими таков: они передаются в пользование иным лицам только по решению общего собрания собственников при условии, что это не нарушает права граждан и организаций (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ — > По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 . В целях, предусмотренных пунктом 6 статьи 6 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ "О связи", монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, необходимых для оказания услуг связи абоненту-гражданину, являющемуся собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма и заключившему договор об оказании услуг связи, осуществляются без решения общего собрания собственников помещений в этом доме в соответствии с правилами взаимодействия, утвержденными Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 1 статьи 12 настоящего Кодекса.

— ч. 4 ст. 36 ЖК РФ); вопрос относится к исключительной компетенции общего собрания (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ — > принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ ) 3 1 ) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ ;
— п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ); решение принимается не менее чем двумя третями голосов (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ — > предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ); на собрании определяются и лица, уполномоченные заключать договоры об использовании общего имущества и получать денежные средства (п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, приведён в той же цитате).

Передача общего имущества в пользование без такого решения — нарушение прав собственников. Позиция Верховного Суда РФ здесь однозначна: без решения общего собрания управляющая организация не вправе распоряжаться общим имуществом и обязана действовать как лицо, представляющее интересы собственников:

по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). В своей деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация, выступая в качестве самостоятельного хозяйствующего субъекта в отношениях с третьими лицами, тем не менее ограничена законом в пределах реализации прав по пользованию и распоряжению имуществом многоквартирного дома и не вправе самостоятельно принимать решение о возможности доступа, в том числе и организаций связи, к общему имуществу многоквартирного дома. При рассмотрении данного дела судами было установлено, что собственниками общего имущества указанного многоквартирного дома в рассматриваемый период не принималось решение о размещении оборудования связи общества в местах общего пользования названного здания. Следовательно, управляющая компания, отказывая сотрудникам общества в допуске в технические помещения здания, действовала не как самостоятельный хозяйствующий субъект, а как лицо, представляющее интересы и выражающее волеизъявление собственников имущества многоквартирного дома относительно размещения оборудования третьего лица, что соответствует положениям ст. 44, 138, 144 ЖК РФ.
— п. 29 Обзора судебной практики ВС РФ № 1 (2017)

Следовательно, первый шаг — установить по техническому паспорту дома и выпискам ЕГРН, что представляет собой помещение (часть общего имущества или самостоятельный объект). Если это общее имущество, а решения о передаче его в аренду не принималось, у собственников есть основание требовать прекращения пользования и возврата имущества; УК и арендатор в такой ситуации действуют без законного основания. Если решение принималось, но собственников о нём не уведомляли и условия аренды (ставка, срок, получатель дохода) не согласовывались, такое решение может быть оспорено в суде.

Доход от использования общего имущества принадлежит собственникам: экономически плату за аренду общего имущества должны получать они, а не постороннее лицо без их согласия. Поэтому закономерно поставить вопрос и о судьбе уже полученной платы:

Ветка «помещение — самостоятельный объект муниципальной собственности»

Проверить надо и противоположную версию: если по техпаспорту и ЕГРН помещение — отдельный объект недвижимости, находящийся в муниципальной казне (а не в составе общего имущества дома), то согласие собственников помещений и решение общего собрания для сдачи его в аренду не требуются — распоряжается им администрация города как собственник. В этом случае требование жильцов «покажите договор» обращено не по адресу: у УК действительно нет ни договора, ни обязанности его раскрывать.

Но и тогда у собственников сохраняется интерес в законности аренды — с точки зрения антимонопольных правил. Аренда муниципального имущества допускается, как правило, только по итогам конкурса или аукциона:

Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество: 1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу; 2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации; 3) государственным и муниципальным учреждениям; (см.
— ч. 1 ст. 17.1 ФЗ № 135-ФЗ

В порядке, предусмотренном частью 1 настоящей статьи, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении: 1) государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям; 2) государственного или муниципального недвижимого имущества, закрепленного на праве оперативного управления за государственными или муниципальными автономными учреждениями; 3) государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве оперативного управления государственным или муниципальным бюджетным и казенным учреждениям, государственным органам, органам местного самоуправления. 3.1. Заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений осуществляется без проведения конкурсов или аукционов в порядке и на условиях, которые определяются Правительством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих требований: (см.
— ч. 3 ст. 17.1 ФЗ № 135-ФЗ

Из этого следует: если частная парикмахерская или магазинчик занимают муниципальное помещение, должны существовать либо проведённый аукцион, либо законное исключение из правила (например, передача имущества государственным/муниципальным учреждениям — п. 9 ч. 1 ст. 17.1, приведён в цитате > Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество: 1) на основании международных договоров Российской Федерации (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента Российской Федерации, актов Правительства Российской Федерации, решений суда, вступивших в законную силу; 2) государственным органам, органам местного самоуправления, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации; 3) государственным и муниципальным учреждениям; (см.

— ч. 1 ст. 17.1 ФЗ № 135-ФЗ, либо один из 17 случаев-исключений). Отсутствие торгов при отсутствии исключения — прямое основание для обращения в Федеральную антимонопольную службу (её территориальное управление). Муниципальный орган, распоряжающийся имуществом, обязан раскрывать сведения об объектах муниципальной собственности, переданных в аренду, в том числе через официальные публичные источники.

Вывод по ветке: прежде чем требовать договор у УК, надо установить правовой режим помещения. Если помещение — самостоятельный объект муниципальной собственности, копию договора аренды и сведения об арендаторе и арендной плате запрашивайте у администрации города и её органа по управлению имуществом (комитет по управлению имуществом / департамент недвижимости), а законность аренды проверяет антимонопольный орган.

Куда и как направить запрос; сроки и последствия отказа

Обращения в администрацию города, комитет по управлению имуществом, жилищную инспекцию, прокуратуру и Роспотребнадзор рассматриваются по правилам Федерального закона № 59-ФЗ: обращение по компетенции обязательно к рассмотрению, отказ «это не наше дело» неправомерен — орган обязан либо ответить по существу, либо переадресовать по подведомственности:

Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, подлежит обязательному рассмотрению. 2. В случае необходимости рассматривающие обращение государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо может обеспечить его рассмотрение с выездом на место. Статья 10. Рассмотрение обращения 1. Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо: 1) обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение; 2) запрашивает, в том числе в электронной форме, необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ ) 3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина; 4) дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, за исключением случаев, указанных в статье 11 настоящего Федерального закона; 5) уведомляет гражданина о направлении его обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу в соответствии с их компетенцией. 2.
— ч. 1 ст. 9 ФЗ № 59-ФЗ

Срок рассмотрения письменного обращения — 30 дней со дня регистрации с возможностью продления не более чем на 30 дней:

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение. Статья 13. Личный прием граждан 1. Личный прием граждан в государственных органах, органах местного самоуправления проводится их руководителями и уполномоченными на то лицами. Информация о месте приема, а также об установленных для приема днях и часах доводится до сведения граждан. 2.
— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ

Поэтому запрос надо направлять письменно (или через портал/ГИС ЖКХ) с приложением протокола общего собрания, которым совет дома уполномочен запрашивать документы по общедомовому имуществу: это фиксирует дату и создаёт обязанность ответить в срок.

Если УК или орган необоснованно откажут в информации, предоставление которой предусмотрено федеральными законами, либо предоставят недостоверные сведения, наступает административная ответственность должностных лиц:

Неправомерный отказ в предоставлении гражданину, в том числе адвокату в связи с поступившим от него адвокатским запросом, и (или) организации информации, предоставление которой предусмотрено федеральными законами, несвоевременное ее предоставление либо предоставление заведомо недостоверной информации - (В редакции Федерального закона от 02.06.2016 № 160-ФЗ ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 01.07.2017 № 146-ФЗ ) (Статья в редакции Федерального закона от 31.05.2010 № 108-ФЗ ) Статья 5.40. Принуждение к участию или к отказу от участия в забастовке Принуждение к участию или к отказу от участия в забастовке путем насилия или угроз применения насилия либо с использованием зависимого положения принуждаемого - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ ) Статья 5.41.
— ст. 5.39 КоАП РФ, п. 2

Особо отмечу: статья 5.39 КоАП РФ наказывает именно за отказ в информации, обязанность предоставить которую предусмотрена законом. Поэтому формулировка запроса должна опираться на конкретную норму (стандарт раскрытия информации, требования к органам местного самоуправления, антимонопольное законодательство), а не на общее «мы хотим посмотреть».

Практическая схема: (1) письменное обращение в УК — повторно, со ссылкой на стандарт раскрытия информации и с требованием сообщить, кем и на каком основании помещения переданы в аренду; (2) параллельно — запрос в администрацию города и комитет по управлению имуществом о статусе помещений и договоре аренды; (3) заявление в Государственную жилищную инспекцию о нарушении УК требований раскрытия информации; (4) при отсутствии торгов по муниципальному имуществу — жалоба в УФАС; (5) при отсутствии решения общего собрания — обращение в прокуратуру и иск в суд. Если собственники хотят сами установить судьбу помещений, решение по п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принимается на общем собрании двумя третями голосов, а внеплановую проверку УК по обращению председателя совета дома инициирует орган местного самоуправления:

Денежные последствия и защита прав собственников

Если помещения относятся к общему имуществу и арендные платежи за них по факту поступали не собственникам (либо плата вообще не собиралась, хотя арендатор пользовался помещением), у собственников возникает требование о возврате неосновательно сбережённого:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Это означает: лицо, получившее выгоду от использования общего имущества без решения собственников, обязано вернуть полученное. Требование предъявляется от имени собственников помещений (по решению общего собрания — уполномоченным лицом), а причитающаяся сумма распределяется между собственниками пропорционально их долям. Поскольку пользование общим имуществом без согласия всех участников долевой собственности недопустимо, дополнительно опираемся на правила ГК РФ о распоряжении и пользовании долевой собственностью:

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
— п. 1 ст. 246 ГК РФ

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. 2. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
— п. 1 ст. 247 ГК РФ

Наконец, если подтвердится, что решение о передаче общего имущества в пользование принято с нарушением порядка (без кворума, без включения вопроса в повестку, с нарушением порядка голосования), результат такого распоряжения может быть оспорен как сделка, нарушающая права третьих лиц:

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 2 ст. 168 ГК РФ

Практический вывод: параллельно с истребованием документов заявите требование о предоставлении отчёта о доходах от использования общего имущества и о зачислении их на счёт дома; если помещения — общее имущество, а решения собрания не было, требуйте возврата имущества и взыскания неосновательного обогащения с фактического пользователя. Спор о взыскании неосновательного обогащения и о признании сделки недействительной рассматривается судом (арбитражным — если ответчиком выступает организация, либо судом общей юрисдикции — в зависимости от сторон спора).

Сроки, альтернативные каналы и исковая давность

Органы местного самоуправления и управляющие организации обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию, прямо установленную законом:

Органы местного самоуправления, управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы обязаны предоставлять гражданам по их запросам информацию, в том числе с использованием системы, об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах и жилых помещений в них, о размерах оплаты в соответствии с установленными ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и размерах оплаты этих услуг, об участии представителей органов местного самоуправления в годовых и во внеочередных общих собраниях собственников помещений в многоквартирных домах. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 21.07.2014 № 263-ФЗ) 3.
— ч. 2 ст. 165 ЖК РФ

Поэтому у совета дома есть несколько независимых каналов получения сведений о помещении и арендаторе, не сводящихся к истребованию договора у УК: (1) запрос в администрацию города и орган по управлению муниципальным имуществом (КУМИ/департамент) — о правовом статусе помещения (в составе общего имущества либо в казне) и о договоре аренды; (2) заявление в Государственную жилищную инспекцию о нарушении УК требований раскрытия информации (контроль за соблюдением стандарта возложен на органы жилищного надзора — > предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. Особенности раскрытия информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются этим стандартом раскрытия информации. Контроль за соблюдением этого стандарта раскрытия информации такими товариществом, кооперативом, управляющей организацией осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, указанными в части 2 статьи 20 настоящего Кодекса, в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (Дополнение частью - Федеральный закон от 27.07.2010 № 237-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 263-ФЗ) 10 1 .

— ч. 10.1 ст. 161 ЖК РФ); (3) жалоба в территориальное управление ФАС при отсутствии конкурса/аукциона в отношении муниципального имущества; (4) обращение в прокуратуру при выявлении признаков незаконного распоряжения общим имуществом; (5) иск в суд о признании сделки недействительной и взыскании неосновательного обогащения.

Сроки: письменное обращение в орган рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации (> Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение. Статья 13. Личный прием граждан 1. Личный прием граждан в государственных органах, органах местного самоуправления проводится их руководителями и уполномоченными на то лицами. Информация о месте приема, а также об установленных для приема днях и часах доводится до сведения граждан. 2.

— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ); обращение по компетенции подлежит обязательному рассмотрению (> Обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, подлежит обязательному рассмотрению. 2. В случае необходимости рассматривающие обращение государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо может обеспечить его рассмотрение с выездом на место. Статья 10. Рассмотрение обращения 1. Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо: 1) обеспечивает объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения, в случае необходимости - с участием гражданина, направившего обращение; 2) запрашивает, в том числе в электронной форме, необходимые для рассмотрения обращения документы и материалы в других государственных органах, органах местного самоуправления и у иных должностных лиц, за исключением судов, органов дознания и органов предварительного следствия; (В редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 227-ФЗ ) 3) принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина; 4) дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, за исключением случаев, указанных в статье 11 настоящего Федерального закона; 5) уведомляет гражданина о направлении его обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу в соответствии с их компетенцией. 2.
— ч. 1 ст. 9 ФЗ № 59-ФЗ), а необходимая информация предоставляется бесплатно при рассмотрении обращения. Для судебных требований действует общий срок исковой давности:

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. 2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года № 35-ФЗ "О противодействии терроризму" и Федеральным законом от 30 ноября 2010 года № 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" . (В редакции федеральных законов от 02.11.2013 № 302-ФЗ, от 10.06.2026 № 167-ФЗ) (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 196 ГК РФ

Это означает: по требованиям о взыскании неосновательного обогащения за пользование общим имуществом без согласия собственников применяется трёхлетний срок исковой давности, исчисляемый по правилам ст. 200 ГК РФ — с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком. Поскольку жильцам о факте использования помещений стало известно только сейчас, срок по взысканию платы «за прошлые годы» ограничен тремя годами, предшествующими обращению в суд.

Органы для жалоб (ГЖИ, УФАС, прокуратура) и срок их рассмотрения (30 дней по ФЗ № 59-ФЗ) совпадают с указанными выше; конкретная судебная инстанция для иска определяется субъектным составом сторон и ценой спора на момент подачи искового заявления.