Кто должен оплачивать ремонт бойлера в подвале многоквартирного дома: управляющая компания или жильцы, и за счет каких средств — содержания общего имущества или капремонта

Относится ли бойлер (водонагреватель, ИТП) к общему имуществу дома

Бойлер, который стоит в подвале и обеспечивает горячей водой все квартиры, прямо подпадает под признаки общего имущества. Собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности оборудование, обслуживающее более одного помещения и расположенное в техническом подвале:

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
   — п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
   — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Специальная норма раскрывает состав внутридомовой системы горячего водоснабжения и прямо включает в неё не только стояки, но и «механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях»:

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410) В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
— п. 5 Правил № 491 (утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491)

Для вашей ситуации это означает: бойлер в подвале, готовящий воду на весь дом, — элемент внутридомовой системы горячего водоснабжения и (или) оборудование, обслуживающее более одного помещения, то есть общее имущество. Нагревательный элемент и прокладки — это составные части этого оборудования, а не имущество отдельной квартиры. Довод УК, что «платят жильцы», не отменяет того факта, что оборудование является общим имуществом, бремя содержания которого закон возлагает на собственников через определённый механизм платежей (об этом ниже), а фактическое выполнение работ — на управляющую организацию.

Вывод: бойлер в подвале, обслуживающий все квартиры, — общее имущество многоквартирного дома (п. 1, 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 5 Правил № 491). УК не вправе перекладывать на жильцов этот ремонт как на «частное» оборудование.

Кто фактически обязан выполнить работы и из каких средств (текущее содержание)

Фактическое выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества — обязанность управляющей организации по договору управления:

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Эта обязанность возникает из закона и не зависит от того, упомянута ли конкретная работа в договоре:

Из системного толкования положений частей 1, 11 и 23 статьи 161, пункта 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что требования, которые предъявляются к выполнению работ по управлению и техническому обслуживанию дома, все текущие и неотложные работы и услуги в отношении общего имущества многоквартирного дома считаются предусмотренными в договоре в силу правил содержания дома как объекта недвижимости и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные работы и услуги.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2023 (утв. 15.11.2023)

Минимальный перечень работ, которые УК обязана выполнять в рамках платы за содержание, прямо включает содержание систем горячего водоснабжения и индивидуальных тепловых пунктов, а также восстановление работоспособности оборудования, относящегося к общему имуществу:

1. Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек в многоквартирных домах: проверка исправности и работоспособности оборудования, выполнение наладочных и ремонтных работ на индивидуальных тепловых пунктах и водоподкачках в многоквартирных домах; постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности оборудования; гидравлические и тепловые испытания оборудования индивидуальных тепловых пунктов и водоподкачек; работы по очистке теплообменного оборудования для удаления накипно-коррозионных отложений; проверка работоспособности и обслуживание устройства водоподготовки для системы горячего водоснабжения. При выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
   — п. 17 Минимального перечня (утв. ПП РФ от 03.04.2013 № 290)

1. Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах: проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем; контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.); восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
   — п. 18 Минимального перечня (утв. ПП РФ от 03.04.2013 № 290)

То есть замена прокладок (устранение подтекания) и замена нагревательного элемента — это работы по надлежащему содержанию/текущему ремонту общего имущества, которые УК выполняет в счёт уже вносимой вами платы. Верховный Суд прямо указал, что такое восстановление производится за счёт платы за содержание:

При ненадлежащем состоянии абонентского почтового шкафа в подъезде многоквартирного дома он подлежит восстановлению (ремонту либо замене) управляющей организацией в счет установленной платы за содержание жилых помещений, вносимой собственниками помещений в многоквартирном доме.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2023 (утв. 15.11.2023)

Источник финансирования — плата за содержание жилого помещения, которая по закону обеспечивает содержание общего имущества, и именно её вносят собственники:

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).
   — ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
   — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ ; от 27.07.2010 № 237-ФЗ ) 4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, исполнительными органами субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. Реализация указанных мероприятий осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными Федеральным законом от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 08.08.2024 № 232-ФЗ , от 23.07.2025 № 232-ФЗ ) Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме 1.
   — ч. 1 ст. 39 ЖК РФ

Вывод: ремонт (замена прокладок и нагревательного элемента) выполняет управляющая организация за счёт средств, уже собираемых по строке «содержание общего имущества» (плата за содержание жилого помещения). Отдельно «сбрасываться» на эти работы жильцы не обязаны; требование УК об отдельной оплате неправомерно. Это текущий, а не капитальный ремонт (об отнесении к капремонту — блок 3).

Развилка: когда работы относятся к капитальному ремонту и финансируются из фонда капремонта

Если по заключению (акту осмотра, техническому обследованию) будет установлено, что требуется не восстановление работоспособности, а именно ремонт внутридомовой инженерной системы ГВС как элемента (например, полная замена бойлера/теплообменника, признанного непригодным), такие работы попадают в перечень капитального ремонта:

1. ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 434-ФЗ) 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома. (Часть в редакции Федерального закона от 28.12.2013 № 417-ФЗ) 1 1 . Услуги и (или) работы, входящие в число услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, и которые включены в перечень, указанный в части 1 настоящей статьи, определяются нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. (Дополнение частью - Федеральный закон от 07.10.2022 № 378-ФЗ) 2.
   — п. 1 ч. 1 ст. 166 ЖК РФ

Источник финансирования в этом случае иной — фонд капитального ремонта, а не текущая плата за содержание:

1. Расходы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме финансируются за счет средств фонда капитального ремонта и иных не запрещенных законом источников. (В редакции Федерального закона от 25.12.2012 № 271-ФЗ) 3. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 257-ФЗ) 4.
   — ч. 2 ст. 158 ЖК РФ

Решение о капитальном ремонте принимает общее собрание собственников, и это решение оформляется протоколом:

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта
   — п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

1. Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 6 1 настоящей статьи.
   — ч. 1 ст. 189 ЖК РФ

Для ваших фактов это означает: разграничение «текущий/капитальный» ремонт определяется характером работ, указанных в акте осмотра. Замена прокладок и нагревательного элемента — это, как правило, текущий ремонт (содержание) за счёт платы за содержание. Если же будет предписана замена всего бойлера как элемента внутридомовой системы ГВС, финансирование идёт из фонда капремонта (взносы на капремонт), а решение принимает общее собрание. В обоих случаях работы выполняет УК, но платёжный источник разный — и путать их нельзя: нельзя списывать капремонт на текущую плату и наоборот. Отнесение работ к капремонту подтверждается актом осмотра (п. 14 Правил № 491) и техническим обследованием.

Вывод: текущий ремонт (прокладки, ТЭН) — за счёт платы за содержание, выполняет УК. Если в ходе обследования будет установлена необходимость замены бойлера как элемента внутридомовой системы ГВС (капитальный характер) — работы финансируются из фонда капитального ремонта по решению общего собрания собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ).

Действия при отказе УК, сроки и ответственность

Акт осмотра, на который вы ссылаетесь, — это юридическое основание для определения мер по устранению выявленных дефектов; он же фиксирует перечень работ:

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений)
— п. 14 Правил № 491

Устранение аварий и выполнение заявок населения на внутридомовых инженерных системах должно производиться УК в установленные предельные сроки:

1. Обеспечение устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнения заявок населения. 29. Проверка состояния и при необходимости выполнение работ по восстановлению конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения многоквартирного дома. (Дополнение пунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) 3. Работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов: выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств; выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков; выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней;
   — п. 28 Минимального перечня (утв. ПП РФ от 03.04.2013 № 290)

УК, уклоняющаяся от ремонта общего имущества, несёт ответственность: общее имущество должно содержаться в состоянии надлежащей готовности к предоставлению коммунальных услуг:

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:
— п. 10 Правил № 491 (утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491)

За нарушение правил содержания и ремонта жилых домов предусмотрена административная ответственность:

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— ст. 7.22 КоАП РФ

Если из-за подтекания бойлера вам причинён ущерб (затопление, порча имущества), вы вправе требовать его полного возмещения, в том числе расходов на восстановление нарушенного права:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Для ваших фактов это означает: отказ УК нужно фиксировать письменно (претензия со ссылкой на акт осмотра и требование устранить неисправность за счёт платы за содержание). Если УК бездействует — жалоба в государственную жилищную инспекцию (по ст. 7.22 КоАП УК привлекается к штрафу), а при наличии ущерба — иск в суд о возмещении убытков. Требовать перерасчёта платы за содержание в связи с ненадлежащим качеством работ также возможно, если услуга не оказывается.

Вывод: при отказе УК от ремонта направьте письменную претензию с опорой на акт осмотра и нормы о текущем ремонте общего имущества, затем жалуйтесь в государственную жилищную инспекцию (ст. 7.22 КоАП РФ) и вправе взыскать причинённый ущерб по ст. 15 ГК РФ в судебном порядке.

Доказательства и порядок понуждения УК к ремонту

Ключевое доказательство у вас уже есть — акт осмотра, который фиксирует как сам факт неисправности, так и перечень требуемых мер:

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений)
— п. 14 Правил № 491

Этот акт — основание для предъявления требования к УК. Дополнительно подтвердить принадлежность бойлера к общему имуществу помогут договор управления (в нём указан состав общего имущества — п. 1 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ) и техническая документация на дом.

Порядок действий (исполнение) выстроен от обязательств УК по содержанию общего имущества:

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Из системного толкования положений частей 1, 11 и 23 статьи 161, пункта 2 статьи 162 ЖК РФ следует, что требования, которые предъявляются к выполнению работ по управлению и техническому обслуживанию дома, все текущие и неотложные работы и услуги в отношении общего имущества многоквартирного дома считаются предусмотренными в договоре в силу правил содержания дома как объекта недвижимости и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные работы и услуги.
— п. 5 Обзора судебной практики ВС РФ № 3/2023 (утв. 15.11.2023)

И его ответственности за неисполнение:

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— ст. 7.22 КоАП РФ

Последовательность: (1) письменная претензия в УК со ссылкой на акт осмотра и требование устранить неисправность за счёт платы за содержание в разумный срок; (2) при бездействии — жалоба в государственную жилищную инспекцию (УК подлежит административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ); (3) при отказе и наличии ущерба — иск в суд о возложении обязанности выполнить ремонт и о возмещении убытков:

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
   — п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Во всех случаях это один и тот же орган судебной защиты — суд общей юрисдикции по месту нахождения ответчика (УК), а внесудебным контролирующим органом является государственная жилищная инспекция.

Вывод: основным доказательством является акт осмотра; порядок понуждения — претензия в УК, затем жалоба в ГЖИ (ст. 7.22 КоАП РФ) и при необходимости иск о понуждении к ремонту и возмещении убытков (ст. 15 ГК РФ) в суд общей юрисдикции.