Могут ли не дать отопление всему дому из-за сгоревшей квартиры, которую не ремонтируют, и что делать соседям

Может ли состояние одной сгоревшей квартиры служить основанием не подать отопление всему дому

Оценка готовности к зиме ведётся не «по квартирам», а по объектам и их общедомовому имуществу. Круг лиц, отвечающих за готовность, и предмет проверки определены так:

1.4. Управляющих организаций, а также товариществ собственников жилья, жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов или иных специализированных потребительских кооперативов при условии осуществления ими деятельности по управлению многоквартирными домами - в части теплопотребляющих установок, инженерных коммуникаций (в том числе тепловые сети при наличии таких сетей) и иного общедомового имущества, обслуживающего более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме (в том числе котельные, бойлерные, элеваторные узлы), обязанность по содержанию и (или) техническому обслуживанию, и (или) ремонту, и (или) эксплуатации которого возложена на соответствующих лиц договором либо требованиями статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
— подп. 1.4 п. 1 Правил, утв. Приказом Минэнерго России № 2234 от 13.11.2024

Для управляющей организации (ТСЖ, кооператива) проверяется готовность теплопотребляющих установок, инженерных коммуникаций и иного общедомового имущества, обслуживающего более одного помещения. Внутренняя отделка и внутриквартирное оборудование отдельной квартиры в этот предмет не входят — они за пределами зоны ответственности УК.

Что именно должна предъявить комиссии УК (ТСЖ), видно из перечня документов, подтверждающих готовность:

11.2. Обеспечить выполнение требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170 12 (далее - Правила № 170), в случае эксплуатации жилищного фонда. ______________________________ 12 Зарегистрирован Минюстом России 15 октября 2003 г., регистрационный № 5176. 11.3. Обеспечить выполнение требования, предусмотренного пунктом 11 Правил пользования газом и предоставления услуг по газоснабжению в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 мая 2002 г. № 317, в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению. 11.4. Обеспечить выполнение предписаний, содержащих требования об устранении нарушений требований пунктов 2.2.1, 2.3.14, 2.3.15, 2.8.1, 6.2.52, 6.2.62, 9.1.53, 9.2.9, 9.2.10, 9.2.12, 9.2.13, 9.2.20, 9.3.10, 9.3.11, 9.3.19, 9.3.24, 9.3.25, 10.1.9, 11.1, 11.2, 11.5 Правил № 115, пунктов 394, 396 - 399, 403 Правил промышленной безопасности. 11.5. Обеспечить выполнение плана подготовки к отопительному периоду, предусмотренного пунктом 3 настоящих Правил, и составленного в соответствии с пунктом 11.1 Правил № 115, подготовить и представить комиссии документы, подтверждающие выполнение требований, установленных подпунктами 11.1 - 11.4 пункта 11 настоящих Правил. 11.5.1.
— подп. 11.2 п. 11 Правил, утв. Приказом Минэнерго России № 2234 от 13.11.2024

Это подтверждает: готовность дома удостоверяется актами промывки, наладки, гидравлических испытаний, проверки запорной арматуры, состояния теплового контура здания, — то есть состоянием общедомовых систем теплоснабжения, а не ремонтом в отдельно взятой квартире.

11.5.16. Акт выполненных работ по подготовке к отопительному периоду теплового контура здания в соответствии с требованиями пункта 2.6.10 Правил № 170. 11.5.17. Акты о проведении дезинфекции систем теплопотребления с открытой схемой теплоснабжения и горячего водоснабжения в соответствии с пунктом 5.2.10 Правил № 170, санитарными правилами и нормами СанПиН 1.2.3685-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания", утвержденными постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28.01.2021 № 2 13 (далее - СанПиН 1.2.3685-21), и акты о результатах отбора проб воды из системы на соответствие с СанПиН 1.2.3685-21, оформленные аккредитованной лабораторией. ______________________________ 13 Зарегистрировано Минюстом России 29 января 2021 г., регистрационный № 62296 (с изменениями, внесенными постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 30 декабря 2022 г. № 24 (зарегистрировано Минюстом России 9 марта 2023 г., регистрационный № 72558). В соответствии с пунктом 3 постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28 января 2021 г. № 2 СанПиН 1.2.3685-21 действует до 1 марта 2027 г. 11.5.18.
— подп. 11.5.16 п. 11 Правил, утв. Приказом Минэнерго России № 2234 от 13.11.2024

Ключевой документ — акт проверки технической готовности, который составляется по результатам анализа документов и визуального осмотра теплопотребляющей установки; неготовность фиксируется именно по техническому состоянию установки и коммуникаций, а не по факту «чёрных стен» в квартире:

11.5.19. Подписанный представителем теплоснабжающей организации и уполномоченным представителем потребителя тепловой энергии акт проверки технической готовности теплопотребляющей установки объекта к отопительному периоду (рекомендуемый образец содержится в приложении к настоящим Правилам), составленный по результатам анализа документов и визуального осмотра, с указанием выявленных замечаний, свидетельствующих о несоблюдении потребителем требований безопасной эксплуатации теплопотребляющих установок и (или) невыполнении мероприятий, обеспечивающих соблюдение указанного в договоре теплоснабжения или предусмотренного нормативными актами режима потребления тепловой энергии.
— подп. 11.5.19 п. 11 Правил, утв. Приказом Минэнерго России № 2234 от 13.11.2024

1. объект проверки технически не готов к отопительному периоду. Приложение к акту проверки готовности № ________ от ________ к отопительному периоду 20__/20__ гг., являющееся его неотъемлемой частью на ___ листах Участники комиссии: ______________________________________________ (подпись, расшифровка подписи) ______________________________________________ (подпись, расшифровка подписи) ______________________________________________ (подпись, расшифровка подписи) С актом проверки готовности ознакомлен, один экземпляр акта получил: "" ________ 20 г. ________________________________________________________ (потребитель тепловой энергии, в отношении которого проводилась проверка готовности к отопительному периоду) Приложение к акту технической готовности теплопотребляющей энергоустановки объекта к отопительному периоду 20/20__ гг.
   — Приложение к Правилам, утв. Приказом Минэнерго России № 2234 от 13.11.2024 (акт проверки готовности), п. 1.6

Вывод по вопросу: паспорт (акт) готовности дома к отопительному периоду не может быть не выдан только из-за того, что собственник одной квартиры не сделал ремонт после пожара. Проверяется готовность общедомового имущества и теплопотребляющих установок; внутриквартирная отделка сгоревшей квартиры в предмет оценки готовности дома не входит. Отказ запустить тепло всему дому со ссылкой на неотремонтированную квартиру неправомерен — это касается только той части внутридомовой системы, которая обслуживает данную квартиру, но не общедомового контура отопления.

Кто обязан восстановить квартиру и нести бремя её содержания

Сгоревшая квартира — это личное имущество собственника, и обязанность содержать её в надлежащем состоянии лежит на нём, а не на УК и не на соседях:

1. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
   — ч. 3 ст. 30 ЖК РФ

1. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
   — ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

Правила пользования жилыми помещениями и судебная практика подтверждают, что именно на собственника возложена обязанность поддерживать помещение в надлежащем состоянии и не допускать бесхозяйственного обращения с ним:

Обязанность поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать 33 права и законные интересы соседей, Правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме ч. 4 ст. 30 ЖК РФ возложена на собственника жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. Согласно пп. 1, 2, 4 ч. 12 указанной статьи надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно- эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей и должно обеспечивать: соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 25.12.2019 № 4/2019

Пользование жильём должно осуществляться с соблюдением прав соседей и требований пожарной безопасности:

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (В редакции Федерального закона от 23.07.2008 № 160-ФЗ) Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением 1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. 2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. 3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года № 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях". Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг. (В редакции федеральных законов от 06.07.2016 № 374-ФЗ , от 15.04.2019 № 59-ФЗ ) 4.
— ч. 4 ст. 17 ЖК РФ

Вывод по вопросу: ремонт сгоревшей квартиры (стены, потолок, внутриквартирная проводка, окна) — обязанность её собственника (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). УК/ТСЖ не обязаны и не вправе за счёт остальных собственников ремонтировать личное помещение. При этом собственник участвует в расходах на общее имущество (ст. 39, 158 ЖК РФ) — и если он не платит и не восстанавливает общедомовые элементы (стояки, общий электрощит), это уже вопрос к УК и надзорным органам, но тоже без права отключить отопление всему дому.

Право на отопление и недопустимость отказа в нём всему дому

Управление домом обязано обеспечивать предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, — это не предмет торга:

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме
   — п. 3 ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Постоянная готовность инженерных коммуникаций и оборудования, входящих в общее имущество, к подаче ресурсов — отдельная обязанность, прямо закреплённая в законе:

в) предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется круглосуточно (коммунальной услуги по отоплению - круглосуточно в течение отопительного периода), то есть бесперебойно либо с перерывами, не превышающими продолжительность, соответствующую требованиям к качеству коммунальных услуг, приведенным в приложении № 1; г) предоставление коммунальных услуг осуществляется в необходимых потребителю объемах в переделах технической возможности внутридомовых инженерных систем, с использованием которых осуществляется предоставление коммунальных услуг; д) качество предоставляемых коммунальных услуг соответствует требованиям, приведенным в приложении № 1 к настоящим Правилам; (Не применяются до 1 января 2024 г. положения подпункта при условии соблюдения определенных требований и выполнении критериев - Постановление Правительства Российской Федерации от 07.03.2023 № 360) е) техническое состояние внутридомовых инженерных систем и внутриквартирного оборудования соответствует установленным требованиям и готово для предоставления коммунальных услуг.
— подп. «в» п. 3 Правил № 354, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011

Коммунальная услуга по отоплению подаётся круглосуточно в течение отопительного периода — бесперебойно, и перерывы не могут превышать нормативы. Отключение тепла из-за ремонта в одной квартире не является основанием приостановления по правилам предоставления коммунальных услуг (приостановление возможно, например, за долги конкретного потребителя, но не «всему дому» за чужую квартиру).

На случай фактической неподачи тепла установлена ответственность за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами:

Статья 7.23. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами 1. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. 2. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц - от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей. 3. Повторное совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 2 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей. Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Статья в редакции Федерального закона от 29.05.2024 № 116-ФЗ) Статья 7.23 1 .
— ст. 7.23 КоАП РФ

Вывод по вопросу: право на отопление имеют все жители дома, и оно не может быть поставлено в зависимость от того, отремонтировал ли сосед свою квартиру. Если тепло не подали — это нарушение нормативного режима обеспечения коммунальными услугами со стороны исполнителя (УК/ТСЖ или РСО), за которое предусмотрена ответственность по ст. 7.23 КоАП РФ. Заявление об этом — самостоятельное основание для проверки надзорным органом.

Куда жаловаться и как понудить к восстановлению нарушенного права

Государственный жилищный надзор охватывает в том числе требования к содержанию общего имущества, к предоставлению коммунальных услуг и к правилам их приостановления:

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме;
   — ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Это означает: и неподача тепла, и бездействие УК по проверке состояния внутридомовых сетей после пожара — предмет надзора региональной жилищной инспекции.

Заставить собственника сгоревшей квартиры не «мешать» остальным и содержать помещение надлежащим образом можно через требование об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Если пожаром повреждено общее имущество (стояки, проводка в местах общего пользования, конструкции) — его восстановление относится к зоне ответственности УК/ТСЖ, а понесённые ими и вами расходы взыскиваются с виновника пожара:

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — п. 1 ст. 15 ГК РФ

Вывод по вопросу: защита строится по трём направлениям. (1) Не подают тепло / дом незаконно признаётся неготовым — обращение в органы государственного жилищного надзора (жилищная инспекция субъекта) с требованием проверки правил приостановления коммунальной услуги и правил содержания общего имущества. (2) Собственник квартиры не устраняет нарушения, создаёт угрозу аварий и пожарной опасности — иск в суд об обязании устранить нарушения и привести помещение в надлежащее состояние (ст. 304, ч. 4 ст. 30 ЖК РФ). (3) Есть реальный ущерб (затопление, повреждение общего имущества при повторных авариях) — взыскание убытков с причинителя вреда по ст. 15, 1064 ГК РФ, при необходимости по месту нахождения ответчика в порядке гражданского судопроизводства. Копия требований направляется и в адрес УК/ТСЖ как доказательство вашего обращения до проверки.

Что делать, если тепло всё же откажутся подавать, и какие документы собрать

Процедура признания дома готовым/неготовым устроена так, что решение принимает комиссия на основании документов и, по её решению, осмотра оцениваемых объектов:

1. В целях проведения оценки обеспечения готовности комиссия рассматривает документы, подтверждающие выполнение требований по обеспечению готовности. По решению комиссии проводится осмотр объектов оценки обеспечения готовности. 19. Значение индекса готовности лиц, указанных в подпунктах 1.3 - 1.5 пункта 1 настоящего Порядка, не может быть более 0,8 в случае, если хотя бы один из нижеперечисленных показателей готовности равен 0: показатель наличия акта промывки теплопотребляющей установки (подпункт 11.5.1 пункта 11 Правил обеспечения готовности к отопительному периоду); показатель наличия акта о проведении наладки режимов потребления тепловой энергии и (или) теплоносителя (в том числе тепловых и гидравлических режимов) оборудования теплового пункта и внутридомовых сетей (подпункт 11.5.2 пункта 11 Правил обеспечения готовности к отопительному периоду); показатель наличия акта о проведении гидравлических испытаний на прочность и плотность оборудования теплового пункта, тепловых сетей в границах балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, включая трубопроводы теплового ввода и внутридомовых сетей (подпункт 11.5.5 пункта 11 Правил обеспечения готовности к отопительному периоду). 2. Действие настоящего Порядка не распространяется на организации, подведомственные федеральным органам исполнительной власти в сфере обороны, обеспечения безопасности, государственной охраны, внешней разведки, которые производят тепловую энергию только для собственных нужд.
   — п. 18 Порядка, утв. Приказом Минэнерго России № 2234 от 13.11.2024

Из этого порядка следует: оценка готовности касается именно объектов, подлежащих оценке (общедомовое имущество и теплопотребляющие установки), и фиксируется в паспорте готовности. Отказ в подаче тепла без такого паспорта либо с указанием причины «не отремонтирована квартира» — это уже не оценка готовности, а неправомерное ограничение коммунальной услуги, обжалуемое в органы жилищного надзора (см. блок 4).

Для защиты позиции и жалоб в надзорные органы и суд соберите и зафиксируйте: (1) справку (акт, постановление) органа государственного пожарного надзора о факте пожара и его причинах — она подтверждает обстоятельства возгорания и виновника; (2) акт обследования, составленный с участием УК/ТСЖ, о состоянии квартиры и внутридомовых сетей (стояков, общей проводки); (3) фото- и видеофиксацию состояния помещения и общего имущества с датами; (4) письменные обращения в УК/ТСЖ и ответы на них — они доказывают сам факт вашего обращения и бездействие. В суде эти документы предоставляются по общим правилам доказывания (ст. 55–57 ГПК РФ), при необходимости суд истребует их от УК, ТСЖ или органа ГПН.

Вывод по вопросу: алгоритм действий при фактическом отказе пускать тепло: зафиксировать факт неподачи (акт, обращения в аварийно-диспетчерскую службу по п. 105–106 Правил № 354), затем — одновременные обращения в орган государственного жилищного надзора (жилинспекцию) по факту нарушения режима коммунальной услуги (ст. 7.23 КоАП РФ) и, при наличии ущерба, в суд о возмещении вреда. Собранные документы о пожаре и состоянии квартиры — основание для иска об обязании собственника устранить нарушения (ст. 304 ГК РФ, ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).