Кому принадлежит стояк и разрушенный участок стены, через который он проходит
Стояк водоотведения/водоснабжения, который меняли работники УК, — это однозначно общее имущество собственников помещений в МКД.
В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.05.2013 № 410) В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе
— п. 5 Правил № 491
Для вашего случая это означает: стояк канализации (и водоснабжения), проходящий через перекрытие и обслуживающий более одного помещения, целиком относится к общему имуществу, и работы по его замене обязана была выполнять и оплачивать именно управляющая компания — независимо от того, что заявку подали вы (это лишь повод устранить протечку, но не переход обязанности по ремонту на вас).
Что касается самой разрушенной перегородки: она не названа в составе общего имущества. По ч. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу отнесены ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома и оборудование, обслуживающее более одного помещения:
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ; (В редакции Федерального закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ ) 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ
Если гипсолитовая перегородка в санузле — это обычная внутриквартирная ненесущая перегородка, не являющаяся межквартирной/несущей конструкцией дома, формально она относится к вашей квартире, а не к общему имуществу. Однако это не освобождает УК от обязанности её восстановить — по следующей причине, изложенной в блоке 2. Если же перегородка окажется несущей либо в неё вмонтирован стояк (общая инженерная коммуникация), вопрос «чья стена» решается ещё проще в вашу пользу, поскольку разрушен сам элемент, связанный с общим имуществом.
Вывод по блоку: стояк — общее имущество, его замена — обязанность УК; разрушение перегородки при этих работах не превращает её повреждение в «отделку, которую чинит собственник», а оценивается по правилам об ответственности за вред (блок 2).
Обязана ли УК восстановить стену, разрушенную её работниками
Да. Здесь работает не «обязанность собственника содержать отделку», а деликтная ответственность за вред, причинённый работниками организации при исполнении трудовых обязанностей. Независимо от того, относится ли перегородка к общему имуществу или к вашей квартире, УК отвечает за действия своих сантехников.
Юридическое лицо либо гражданин возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей. Применительно к правилам, предусмотренным настоящей главой, работниками признаются граждане, выполняющие работу на основании трудового договора (контракта), а также граждане, выполняющие работу по гражданско-правовому договору, если при этом они действовали или должны были действовать по заданию соответствующего юридического лица или гражданина и под его контролем за безопасным ведением работ
— п. 1 ст. 1068 ГК РФ
Основание ответственности и распределение бремени доказывания установлены ст. 1064 ГК РФ:
Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине
— п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ
Вред возмещается в полном объёме, а бремя доказывания отсутствия своей вины лежит на УК (причинителе), а не на вас. Поэтому довод УК «отделка и восстановление стен — обязанность собственника за свой счёт» юридически несостоятелен: речь идёт не о плановом ремонте отделки, а о возмещении вреда, причинённого её работниками при выполнении работ.
Форма требования к УК: по ст. 1082 ГК РФ суд обязывает причинителя возместить вред в натуре (исправить повреждённую стену) либо возместить убытки:
Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (
— ст. 1082 ГК РФ
Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб)
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ
То есть вы вправе требовать как принудительного восстановления стены в натуре (заделать сквозную дыру, восстановить герметичность перекрытия между этажами), так и взыскания денежной суммы на ремонт и всех расходов (включая расходы на оценку/экспертизу), если станете чинить самостоятельно. Управляющая организация несёт ответственность за надлежащее содержание общего имущества перед собственником:
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором
— п. 42 Правил № 491
Вывод по блоку: УК обязана за свой счёт устранить повреждение стены (в натуре или путём возмещения расходов), поскольку вред причинён её работниками при выполнении работ по её же заявке; перекладывание этих расходов на собственника незаконно.
Денежные последствия и дополнительные требования к УК
Помимо восстановления самой стены вы вправе требовать с УК возмещения убытков (стоимость материалов и работ на восстановление, расходы на независимую оценку/строительно-техническую экспертизу), а также — поскольку отношения с УК по содержанию и ремонту общего имущества носят потребительский характер — компенсации морального вреда.
Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»
Моральный вред взыскивается независимо от возмещения имущественного ущерба и доказывается самим фактом нарушения прав потребителя (сквозняк, риск сырости и плесени, невозможность пользоваться санузлом в нормальном состоянии). Размер определяет суд; сумму вы вправе заявить самостоятельно.
Кроме того, за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов УК может быть привлечена к административной ответственности:
Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей
— ст. 7.22 КоАП РФ
Вывод по блоку: требуйте возмещения убытков и компенсации морального вреда; одновременно обращение в Госжилинспекцию создаёт давление на УК через административную ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ (штраф на юрлицо от 40 до 50 тыс. руб.).
Как понудить УК закрыть дыру: порядок действий
Первый шаг — зафиксировать повреждение актом осмотра. Правила № 491 прямо требуют оформления акта осмотра общего имущества, который служит основанием для принятия мер по устранению дефектов:
Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов
— п. 14 Правил № 491
Работники УК не составили акт — начните с письменного требования в УК составить акт осмотра и назначить комиссию для фиксации дыры. Зафиксируйте состояние самостоятельно: подробные фото/видео с датой, показания свидетелей (соседи), переписку с диспетчерской. Это критично для суда, поскольку бремя доказывания факта и размера вреда лежит на вас.
Надзорный орган — Государственная жилищная инспекция субъекта РФ: она обязана проверить соблюдение УК требований к содержанию общего имущества и вправе выдать предписание об устранении нарушений:
Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах
— п. 1 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ
Сроки рассмотрения ваших обращений в госорганы — 30 дней с возможностью продления, что даёт ориентир по контрольным срокам переписки:
Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
— ч. 1 ст. 12 ФЗ № 59-ФЗ
Вывод по блоку: 1) направьте в УК письменное требование (заказным письмом с описью либо через ГИС ЖКХ) составить акт осмотра и восстановить стену за свой счёт в согласованный срок; 2) при отказе — жалоба в Госжилинспекцию с требованием провести проверку и выдать предписание; 3) при бездействии и ГЖИ, и УК — иск в суд (подсудность — по месту вашего жительства, блок 5).
Судебная защита и подсудность
Если УК не исполнит требование добровольно, спор разрешается судом общей юрисдикции (районным судом). Требование носит имущественный и потребительский характер, поэтому иск о защите прав потребителя можно подать по месту вашего жительства:
Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора , за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) 8. Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании заработной платы и других сумм, причитающихся членам экипажа судна за работу на борту судна, расходов на репатриацию и взносов на социальное страхование, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна. (В редакции Федерального закона от 06.02.2012 № 4-ФЗ ) 9. Иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 272-ФЗ ) 10. Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.
— ч. 7 ст. 29 ГПК РФ
Таким образом, иск подаётся в районный суд по вашему выбору: по месту жительства (пребывания) истца либо по месту нахождения УК/исполнения договора управления. Исковые требования: (1) обязать УК восстановить разрушенный участок стены (возместить вред в натуре) либо взыскать стоимость восстановительного ремонта; (2) взыскать убытки (расходы на оценку/экспертизу и иные); (3) взыскать компенсацию морального вреда; (4) потребители по таким искам освобождены от госпошлины по требованиям, связанным с нарушением их прав (по ЗоЗПП). К иску приложите акт осмотра (если составлен), фото/видео, переписку с УК, заключение о стоимости восстановительного ремонта.
Важная оговорка по квалификации: разрушение стены под стояк — это не «перепланировка/переустройство помещения», за которую отвечал бы собственник. Переустройство по смыслу ст. 25 ЖК РФ — это установка/замена/перенос инженерного оборудования с изменением техпаспорта помещения:
Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме
— ч. 1 ст. 25 ЖК РФ
Замена стояка (общего имущества), которую производила сама УК, не является вашим «переустройством», поэтому предусмотренные ст. 29 ЖК РФ последствия самовольного переустройства (обязанность собственника приводить помещение в прежнее состояние) к вам не применяются. Приводить в прежнее состояние обязана УК как причинитель вреда.
Вывод по блоку: при отказе УК обращайтесь в районный суд по месту жительства с иском о понуждении УК восстановить стену и о взыскании убытков и морального вреда; ваша позиция о том, что восстановление стены — обязанность УК, соответствует деликтным правилам и не опровергается нормами о самовольном переустройстве.
