Правомерно ли взимают плату за капитальный ремонт, если не было решения общего собрания и постановления администрации, и что делать для оспаривания

Обязанность платить взнос на капитальный ремонт возникает в силу закона, а не решения общего собрания

Ключевой момент: обязанность уплачивать взносы на капитальный ремонт не ставится законом в зависимость от того, приняли ли собственники решение на общем собрании или видели ли они постановление администрации. Она возникает автоматически у каждого собственника помещения в силу прямого указания закона — при условии, что дом включён в региональную программу капитального ремонта.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, частью 8 статьи 170 и частью 5 статьи 181 настоящего Кодекса, в размере, установленном в соответствии с частью 8 1 статьи 156 настоящего Кодекса, или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере.
— ч. 1 ст. 169 ЖК РФ

Это означает: платить взнос на капитальный ремонт нужно именно в силу статуса собственника помещения в многоквартирном доме. Отсутствие решения общего собрания по «капитальному ремонту» само по себе НЕ делает начисление незаконным — собрание нужно не для возникновения обязанности, а лишь для выбора способа формирования фонда и (при желании) для установления повышенного размера взноса.

Обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта Российской Федерации, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом
— ч. 3 ст. 169 ЖК РФ

Обязанность «привязана» к единственному юридическому факту — опубликованию утверждённой региональной программы капремонта, в которую включён дом. Решение собрания и постановление местной администрации для возникновения этой обязанности законом не требуются. Срок наступления обязанности (от 3 до 8 месяцев после опубликования программы) устанавливает закон субъекта РФ — но сам факт незнания собственников о программе её не отменяет: программа подлежит официальному опубликованию, и именно этот факт запускает отсчёт.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 28.12.2013 № 417-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 1 1 . В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты.
— ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Взнос на капитальный ремонт — это отдельная (наряду с платой за содержание и коммунальными услугами) составляющая платы собственника, иными словами — законная, предусмотренная ЖК РФ составная часть платежа за жилое помещение.

Вывод

Требование платить взнос на капитальный ремонт, как правило, правомерно даже при отсутствии решения общего собрания и без ознакомления собственников с постановлением: обязанность возникает в силу закона (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ), а не по решению ОСС. Однако платить нужно только при действительном включении дома в региональную программу капремонта и по истечении установленного региональным законом срока с момента её опубликования.

Роль решения общего собрания и «правило по умолчанию»: счёт регионального оператора

Решение общего собрания необходимо не для возникновения обязанности платить, а для выбора СПОСОБА формирования фонда капремонта (спецсчёт либо счёт регионального оператора).

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта: 1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете); 2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора
— п. 3 ч. 1 ст. 170 ЖК РФ

Если собственники не приняли решение о способе формирования фонда, фонд формируется на счёте регионального оператора по решению органа местного самоуправления (это «правило по умолчанию», прямо предусмотренное ч. 7 ст. 170 ЖК РФ, на которое ссылается ч. 1 ст. 181 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме, принявшие решение о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, а также собственники помещений в многоквартирном доме, не принявшие решения о способе формирования фонда капитального ремонта, в случае, предусмотренном частью 7 статьи 170 настоящего Кодекса
— ч. 1 ст. 181 ЖК РФ

Практический вывод для вашей ситуации: то, что «собрание не проводили», не мешает УК/региональному оператору начислять взнос. Если решения ОСС о спецсчёте не было, дом «автоматом» попал в систему «общего котла» — фонд капремонта на счёте регионального оператора. Подтверждением того, что это законный механизм, служит прямое указание закона на собственников, «не принявших решения о способе формирования фонда».

Собственники помещений в многоквартирном доме при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора: 1) ежемесячно вносят в установленные в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса сроки и в полном объеме на счет регионального оператора взносы на капитальный ремонт, уплачивают пени в связи с ненадлежащим исполнением указанными собственниками обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;
— ч. 2 ст. 181 ЖК РФ

Собственники при таком способе (счёт регоператора) обязаны ежемесячно вносить взносы и, при просрочке, — пени.

Вывод

Отсутствие решения общего собрания не освобождает от взносов: при его отсутствии закон предписывает формирование фонда на счёте регионального оператора (ч. 7 ст. 170, ч. 1, 2 ст. 181 ЖК РФ). Оспаривать начисление по мотиву «не было собрания» не получится — собрание в данном случае не является условием возникновения обязанности.

Кто вправе выставлять платёжный документ — проверка лица, начислившего взнос

Закон чётко определяет, кто вправе представлять платёжный документ на уплату взносов, — и это зависит от способа формирования фонда.

В случае формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники жилых помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, если иное не установлено законом субъекта Российской Федерации.
— ч. 1 ст. 171 ЖК РФ

Это ключевой пункт проверки в вашей ситуации: если фонд формируется на счёте регионального оператора (что и происходит при отсутствии решения ОСС о спецсчёте), платёжный документ обязан представлять ИМЕННО региональный оператор, а не управляющая компания. Начисление взноса «в квитанции УК» в таком случае указывает на то, что УК либо выступает платёжным агентом, либо начисляет взнос вне установленного порядка.

В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, открытом на имя лица, указанного в части 3 статьи 175 настоящего Кодекса, взносы на капитальный ремонт уплачиваются на такой специальный счет в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Взносы на капитальный ремонт уплачиваются собственниками жилых помещений на основании платежного документа, предоставляемого в порядке и на условиях, которые установлены частью 2 статьи 155 настоящего Кодекса.
— ч. 2 ст. 171 ЖК РФ

Если фонд формировался бы на спецсчёте — взносы уплачиваются на этот спецсчёт на основании платёжного документа, представляемого по правилам ч. 2 ст. 155 ЖК РФ.

При этом правовое значение имеет и то, что «строку капремонт» УК включила в свою квитанцию без протокола ОСС: управляющая организация не вправе в одностороннем порядке, по своему усмотрению включать в платёжный документ платежи, для которых ей не переданы полномочия либо которые подлежат перечислению иному лицу (регоператору).

плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; 2) плату за коммунальные услуги. В силу ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. В соответствии с ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Из вышеуказанных норм права следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт помещения для собственников (всех ее составных частей) на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения об этом на общем собрании. Соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение со стороны управляющей организации в одностороннем порядке необоснованного, по своему собственному усмотрению, изменения платы
— п. 8 Обзора судебной практики ВС РФ от 16.02.2022 № 4/2021

Из этой правовой позиции Верховного Суда следует, что установление и изменение состава и размера платы собственников не может производиться управляющей организацией произвольно, в одностороннем порядке — права и законные интересы собственников защищены пресечением такого усмотрения. В вашем случае взнос на капремонт — это не произвольно введённая УК «доплата», а законная составляющая платы (п. 2 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), но порядок её взимания (кто именно выставляет документ и куда перечисляются средства) должен соответствовать ст. 171 ЖК РФ.

Вывод

Если фонд формируется на счёте регионального оператора, платёжный документ на взнос обязан представлять региональный оператор (ч. 1 ст. 171 ЖК РФ), а не УК. Включение строки «капремонт» именно УК в свою квитанцию при отсутствии соответствующих полномочий/протокола — основание требовать от УК подтверждения правового основания начисления и перечисления средств надлежащему лицу.

Исключения: когда взносы НЕ уплачиваются, и как проверить законность именно вашего начисления

Закон устанавливает исчерпывающие случаи, когда взносы не платятся вовсе.

Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу, а также в случае принятия исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления решений об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и об изъятии каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном на территории закрывающегося населенного пункта. Собственники помещений в многоквартирном доме освобождаются от обязанности уплачивать взносы на капитальный ремонт начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором принято решение об изъятии земельного участка или о признании населенного пункта закрывающимся
— ч. 2 ст. 169 ЖК РФ

Для вашей ситуации это значит: если дом признан аварийным и подлежащим сносу — взносы не начисляются; если же дом не аварийный (как вы указали), эта льгота не применяется, и само по себе «мы не входили в программу» не является основанием не платить, ЕСЛИ дом фактически включён в региональную программу.

Важно также, что проведение самого капитального ремонта (не начисление взносов, а выполнение работ) по общему правилу требует решения общего собрания — но это решение относится к этапу проведения ремонта, а не к этапу накопления взносов.

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частями 6 и 6 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 27.11.2023 № 561-ФЗ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме по предложению лица, осуществляющего управление многоквартирным домом или оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, регионального оператора либо по собственной инициативе. 3.
— ч. 1 ст. 189 ЖК РФ

Подытоживая: обязанность накапливать взносы (платить) и решение о проведении ремонта — разные юридические этапы. Отсутствие решения о проведении ремонта не отменяет обязанности копить взносы.

Как проверить законность начисления в вашем случае

Решающими являются два факта, которые нужно установить документально:

1. Включён ли ваш дом в региональную программу капитального ремонта (утверждается высшим исполнительным органом субъекта РФ — ч. 1 ст. 168 ЖК РФ) и когда программа была официально опубликована.
2. Направлен ли вам платёжный документ уполномоченным лицом (региональным оператором), и не нарушена ли УК процедура (ст. 171 ЖК РФ).

Если дом в программу НЕ включён (что вы предполагаете, но не подтверждено) либо ещё не истёк установленный региональным законом срок с даты опубликования программы, — начисление преждевременно и его можно оспорить. Если дом в программу включён и срок истёк — начисление законно, и уклоняться от уплаты не стоит из-за риска пеней.

Вывод

Единственные законные основания не платить — аварийность/подлежащий сносу дом либо отсутствие факта включения дома в региональную программу (и истечения срока). «Не проводили собрание» и «не видели постановление администрации» такими основаниями не являются. Поэтому прежде всего нужно документально выяснить: включён ли дом в программу и с какой даты она опубликована.

Что делать, если начисление всё же незаконно: способы защиты и гражданско-правовые последствия

Если после проверки окажется, что дом НЕ включён в региональную программу либо начисление ведёт ненадлежащее лицо, у вас есть следующие инструменты:

1. Досудебное урегулирование. Направить в управляющую организацию и (или) региональному оператору письменное требование (претензию) о предоставлении документов-оснований начисления (региональная программа с датой опубликования, протокол ОСС или решение ОМСУ о формировании фонда) и о перерасчёте/возврате излишне начисленного. УК обязана представить обоснование размера и состава платы.

2. Жалоба в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ). ГЖИ осуществляет региональный жилищный надзор и вправе провести проверку правомерности начисления платы, вынести предписание об устранении нарушений. Это наиболее быстрый внесудебный механизм контроля за УК (ч. 8 ст. 4, ст. 20 ЖК РФ).

3. Прокуратура и Роспотребнадзор. Прокуратура — по факту нарушения жилищного законодательства; Роспотребнадзор — в части защиты прав потребителей (отношения с УК по оплате признаются потребительскими).

4. Суд. Оспаривание начислений, требование перерасчёта и возврата излишне уплаченных сумм.

Гражданско-правовые последствия незаконного начисления:

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если вы уплатили взносы, которые были начислены неправомерно (например, дом не входил в программу), вы вправе требовать возврата неосновательно полученных сумм, а при удержании — процентов за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке Банка России.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Статья 16. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, запреты и обязанности, налагаемые на продавца (исполнителя, владельца агрегатора) 1. Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 5

При нарушении прав потребителя (неправомерное включение платежа в платёжный документ УК) судом может быть взыскана компенсация морального вреда при установлении самого факта нарушения.

Ответственность лиц, допустивших нарушение:

Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей. 2. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами лицами, осуществляющими поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, - влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц - от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей. 3. Повторное совершение административного правонарушения, предусмотренного частью 2 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от десяти тысяч до тридцати тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей. Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Статья в редакции Федерального закона от 29.05.2024 № 116-ФЗ) Статья 7.23 1 . (Дополнение статьей - Федеральный закон от 06.12.2011 № 403-ФЗ) (Утратила силу - Федеральный закон от 21.07.2014 № 263-ФЗ) Статья 7.23 2 .
— ч. 1 ст. 7.23 КоАП РФ

Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами без лицензии на ее осуществление, если такая лицензия обязательна, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 26-ФЗ) 2. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19 2 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 14.12.2015 № 379-ФЗ; от 28.12.2017 № 437-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей . (В редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 26-ФЗ) 3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с грубым нарушением лицензионных требований - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 26-ФЗ) Примечания: 1.
— ч. 1 ст. 14.1.3 КоАП РФ

Кроме того, напомню: управление многоквартирным домом осуществляется на основании лицензии; деятельность по управлению с нарушением лицензионных требований влечёт штраф (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ — до 300 тыс. руб. для юрлиц).

Вывод

Порядок защиты: сначала письменно истребовать у УК/регоператора документы-основания начисления; при подтверждении нарушений — жалобы в ГЖИ и прокуратуру; при отказе — иск о перерасчёте и возврате с процентами по ст. 395 ГК РФ и компенсацией морального вреда (ст. 15 Закона о защите прав потребителей). Сами по себе «не было собрания и постановления администрации» иск не создают — для победы нужно доказать отсутствие включения дома в региональную программу либо нарушение порядка начисления (начисление ненадлежащим лицом).