Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме: какие документы нужны, как оформить и куда подать, если протокол собрания с ошибками

Каким решением и в каком порядке собственники вправе сменить управляющую организацию

Смена управляющей компании — это реализация права собственников на выбор способа управления домом. Собственники обязаны выбрать один из способов управления; для смены УК на другую УК фактически избирается способ «управление управляющей организацией» и новая организация.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
— ч. 2 ст. 161 ЖК РФ

Выбор способа управления и конкретной управляющей организации относится к компетенции общего собрания собственников (ОСС) — п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. При этом решение о выборе способа управления и об утверждении условий договора с конкретной УК принимается по правилам квалифицированного большинства, а не простого (см. ниже о порогах).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4 5 и 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.
— ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Для вашей ситуации это означает: чтобы смена прошла без проблем, решающим является протокол общего собрания, оформленный с кворумом более 50% голосов от общего числа всех собственников помещений дома (а не только от явившихся). Если в имеющемся у вас протоколе кворума нет либо голоса посчитаны от числа присутствовавших, а не от общего числа собственников — протокол дефектен, и смена не будет принята ГЖИ.

Новая управляющая организация должна иметь лицензию на управление МКД, иначе договор с ней не может быть заключён.

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ)
— ч. 13 ст. 161 ЖК РФ

Важно и то, на каком основании расторгаются отношения с прежней УК. Если вы просто меняете одну УК на другую (способ управления не изменяется — обе организации «управляющая организация»), то применяется общий гражданско-правовой порядок расторжения договора по п. 8 ст. 162 ЖК РФ и решению собрания о выборе новой организации; односторонний отказ собственников по ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ прямо предусмотрен для случаев невыполнения УК условий договора либо при изменении способа управления.

Вывод по вопросу: законное основание смены УК — решение общего собрания собственников о выборе новой управляющей организации (и при необходимости — о расторжении договора со старой), принятое при кворуме более 50% голосов от общего числа собственников помещений дома и оформленное корректным протоколом по Приказу Минстроя № 266/пр. Новая УК обязана иметь лицензию.

Сколько голосов нужно и чем грозит «протокол с ошибками»

Порог принятия решения о выборе способа управления прямо установлен ч. 1 ст. 46 ЖК РФ: решения по пункту 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (выбор способа управления) принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ

Здесь ключевое для вашей ситуации: если в протоколе решение о выборе/смене способа управления (или о выборе новой УК) набрало лишь большинство от числа участвовавших, а не более 50% от общего числа собственников — такое решение принято с нарушением порога и является ничтожным, то есть недействительным независимо от признания судом.

иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности
— ст. 181.5 ГК РФ, п. 7

Это прямое основание для отказа ГЖИ во внесении изменений в реестр лицензий: орган жилнадзора при проверке заявления проверяет «отсутствие признаков ничтожности» решения ОСС по гражданскому законодательству.

д) отсутствия вступившего в законную силу решения суда о признании заявителя банкротом в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) (Собрание законодательства Российской Федерации 2002, N 43, ст. 4190, 2004, N 35, ст. 3607, 2005, N 1, ст. 18, ст. 46, N 44, ст. 4471, 2006, N 30, ст. 3292, N 52, ст. 5497, 2007, N 7, ст. 834, N 18, ст. 2117, N 30, ст. 3753, ст. 3754, N 41, ст. 4845, N 48, ст. 5814, N 49, ст. 6078, ст. 6079, 2008, N 30, ст. 3616, N 49, ст. 5748, 2009, N 1, ст. 4, ст. 14, N 18, ст. 2153, N 29, ст. 3582, ст. 3632, N 51, ст. 6160, N 52, ст. 6450, 2010, N 17, ст. 1988, N 31, ст. 4188, ст. 4196, 2011, N 1, ст. 41, N 7, ст. 905, N 19, ст. 2708, N 27, ст. 3880, N 29, ст. 4301, N 30, ст. 4576, N 48, ст. 6728, 3 49, ст. 7015, ст. 7024, ст. 7040, ст. 7061, ст. 7068, N 50, ст. 7351, ст. 7357, 2012, N 31, ст. 4333, N 43, ст. 5787, N 53, ст. 7607, ст. 7619, 2013, N 23, ст. 2871, N 26, ст. 3207, N 27, ст. 3477, ст. 3481, N 30, ст. 4084, N 51, ст. 6699, N 52, ст. 6975, ст. 6979, ст. 6984, 2014, N 11, ст. 1095, ст. 1098, N 30, ст. 4217, N 49, ст. 6914, N 52, ст. 7543, 2015, N 1, ст. 10, ст. 11, ст. 35, N 27, ст. 3945, ст. 3958, ст. 3967, ст. 3977, N 29, ст. 4341, ст. 4350, ст. 4355, ст. 4362, 2016, N 1, ст. 11, ст. 27, ст. 29, N 23, ст. 3296, N 26, ст. 3891, N 27, ст. 4225, ст. 4237, ст. 4293, ст. 4305, 2017, N 1, ст. 29, N 18, ст. 2661, N 25, ст. 3596, N 31, ст. 4767, ст. 4815, ст. 4830, N 48, ст. 7052, 2018, N 1, ст. 54); (пп. "д" введен Приказом Минстроя России от 02.03.2018 N 134/пр) е) отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации
— пп. «д» п. 5 Порядка, утв. Приказом Минстроя России № 938/пр

Ошибки оформления протокола (неуказание обязательных реквизитов) влекут иное последствие — оспоримость, то есть решение может быть признано недействительным судом по иску собственника.

Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении; 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181 2 ). 2. Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено решением последующего собрания, принятым в установленном порядке до вынесения решения суда. 3. Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. Участник собрания, голосовавший за принятие решения или воздержавшийся от голосования, вправе оспорить в суде решение собрания в случаях, если его волеизъявление при голосовании было нарушено. 4. Решение собрания не может быть признано судом недействительным, если голосование лица, права которого затрагиваются оспариваемым решением, не могло повлиять на его принятие и решение собрания не влечет существенные неблагоприятные последствия для этого лица. 5.
— ст. 181.4 ГК РФ, п. 1

Однако оспоримость по формальным дефектам имеет пределы: если голос лица, оспаривающего решение, не мог повлиять на результат и решение не влечёт для него существенных неблагоприятных последствий, суд не отменит его (п. 4 ст. 181.4 ГК РФ). Срок для оспаривания — 6 месяцев со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о решении, но не более 2 лет со дня, когда сведения стали общедоступными.

Решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
— п. 5 ст. 181.4 ГК РФ

Вывод по вопросу: для смены УК нужно более 50% голосов от общего числа собственников дома; «протокол с ошибками» дефектен в двух разных смыслах — отсутствие кворума/порога делает решение ничтожным (ГЖИ откажет), а неточности в оформлении реквизитов делают его лишь оспоримым (риск судебной отмены в течение 6 месяцев). Имеющийся протокол следует сверить с требованиями Приказа Минстроя № 266/пр и при выявлении пороков кворума провести повторное корректное собрание.

Какие документы подготовить и как правильно оформить протокол

Требования к оформлению протокола ОСС установлены Требованиями, утв. Приказом Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр (действуют с 01.09.2025, заменили приказ № 44/пр). Протокол должен содержать наименование, дату и номер, место проведения, дату и время начала/окончания голосования, заголовок и содержательную часть (вводную + основную), сведения о месте хранения копий (п. 3 Требований).

Вводная часть обязана включать данные об инициаторе, председателе/секретаре/счётной комиссии, об общей площади помещений дома, площади помещений участников, о наличии/отсутствии кворума, о количестве лиц и голосов участников, а также повестку дня.

Вводная часть содержательной части протокола общего собрания должна включать данные: а) об инициаторе общего собрания: для юридического лица: полное и (или) сокращенное (при наличии) наименования организации, организационно-правовая форма, адрес юридического лица в пределах места нахождения юридического лица, почтовый адрес, адрес электронной почты (при наличии), номер контактного телефона, официальный сайт в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (при наличии), должность и реквизиты документа о назначении (избрании) на должность; для физического лица: фамилия, имя, отчество (при наличии), реквизиты документа, удостоверяющего личность, адрес регистрации по месту жительства (пребывания), номер контактного телефона, адрес электронной почты (при наличии); для индивидуального предпринимателя: фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства в Российской Федерации, почтовый адрес, адрес электронной почты (при наличии), номер контактного телефона, сайт в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (при наличии);
— пп. «а»–«к» п. 12 Требований, утв. Приказом Минстроя России № 266/пр

Каждому вопросу повестки в основной части соответствует структурная единица с обязательными частями «ВОПРОС, ПОСТАВЛЕННЫЙ НА ГОЛОСОВАНИЕ», «ПРЕДЛОЖЕНО» и «РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)» с количеством голосов «за/против/воздержался».

Текст каждой структурной единицы основной части содержательной части протокола общего собрания должен состоять из следующих частей: а) "ВОПРОС, ПОСТАВЛЕННЫЙ НА ГОЛОСОВАНИЕ", в которой указывается номер и формулировка вопроса в соответствии с повесткой дня общего собрания. б) "ПРЕДЛОЖЕНО" (в случае проведения общего собрания без использования системы), в которой указывается краткое содержание предлагаемого решения по рассматриваемому вопросу, в отношении которого будет проводиться голосование. При этом предлагаемое решение должно соответствовать сути обсуждаемого вопроса повестки дня общего собрания, а его формулировка должна исключать возможность неоднозначного толкования предлагаемого решения; в) "РЕШИЛИ (ПОСТАНОВИЛИ)", в которой указываются решения, принятые общим собранием по рассмотренному вопросу повестки дня общего собрания, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался" с указанием номера и формулировки вопроса в соответствии с повесткой дня общего собрания, количества голосов, отданных за указанные варианты голосования.
— п. 15 Требований, утв. Приказом Минстроя России № 266/пр

К протоколу обязательно прикладывается пакет документов: сообщение о проведении собрания и подтверждение его вручения/размещения, списки присутствующих и приглашённых, доверенности представителей, рассмотренные собранием документы и, главное, письменные бюллетени (решения) собственников с обязательными реквизитами — сведения о лице, документе о праве собственности и волеизъявлении «за/против/воздержался».

В случае проведения общего собрания без использования системы с протоколом общего собрания также оформляются и размещаются в системе следующие документы: а) копия сообщения о проведении общего собрания или копия размещенного в системе текста сообщения о проведении общего собрания; б) документы (копии документов), подтверждающие направление, вручение сообщения о проведении общего собрания собственникам помещений в многоквартирном доме либо его размещение в помещении данного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме либо документ, подтверждающий направление сообщения о проведении общего собрания, который автоматически формируется в системе при размещении такого сообщения в ней; в) списки присутствующих и приглашенных лиц, которые должны начинаться со слов "Присутствующие лица" и "Приглашенные лица" и включать следующую информацию: для физических лиц: фамилию, имя, отчество (при наличии) лица или его представителя (в случае участия последнего в общем собрании), указываемые в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина; наименование и реквизиты документа, удостоверяющего полномочия представителя приглашенного лица (в случае его присутствия на общем собрании), сведения о наличии в нем соответствующих полномочий; цель участия в общем собрании приглашенного лица или его представителя (в случае участия последнего в общем собрании) и его подпись;
— п. 17 Требований, утв. Приказом Минстроя России № 266/пр

Содержание самого бюллетеня закреплено и в Жилищном кодексе.

При проведении общего собрания посредством очного, очно-заочного или заочного голосования в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, которое включается в протокол общего собрания, должны быть указаны: 1) сведения о лице, участвующем в голосовании; 2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме; 3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
— ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ

К полноценному пакету для смены УК, кроме протокола с приложениями, относятся (по составу заявления в ГЖИ — п. 2 Порядка № 938/пр): договор управления с новой УК, реестр собственников и иные документы в зависимости от основания. Уже имеющиеся у вас старый договор управления и квитанции необходимы для фиксации факта управления прежней организацией и для сверки неизрасходованных средств, но сами по себе смену не оформляют — решающий документ именно корректный протокол ОСС с бюллетенями.

Вывод по вопросу: пакет документов = протокол ОСС (оформленный по Приказу № 266/пр) + письменные решения (бюллетени) собственников с реквизитами + сообщение о собрании с подтверждением + список присутствующих + доверенности + договор управления с новой УК. Протокол с ошибками следует переоформить/провести повторно, поскольку именно он — юридическое основание всей смены.

Куда подать документы, в какие сроки и когда новая УК начнёт управлять

Закон устанавливает жёсткую последовательность передачи документов. Подлинники решений и протокола ОСС инициатор собрания обязан представить в управляющую организацию (либо в орган жилнадзора при непосредственном управлении) не позднее чем через 10 дней после собрания.

Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (о представлении подлинников)

Управляющая организация (в том числе прежняя), получив подлинники, в течение пяти дней обязана направить их в орган государственного жилищного надзора для хранения.

Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива в течение пяти дней с момента получения указанных в части 1 настоящей статьи подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений обязаны в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, направить подлинники указанных решений и протокола, в том числе с использованием системы, в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.
— ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ

Ключевой этап — внесение сведений о доме в реестр лицензий субъекта РФ. Лицензиат (новая УК) обязан в течение 5 рабочих дней со дня заключения/расторжения договора управления разместить сведения в ГИС ЖКХ и направить их в орган жилнадзора.

В случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора.
— ч. 2 ст. 198 ЖК РФ

Орган жилнадзора рассматривает заявление и документы не более 10 рабочих дней, а изменения в реестр по решению ОСС об изменении способа управления вносятся с первого числа месяца, следующего за днём принятия решения ГЖИ, но не ранее срока из договора/решения собрания.

Рассмотрение заявления и документов, указанных в пункте 3 настоящего Порядка, и принятие одного из решений, указанных в пункте 7 настоящего Порядка, осуществляется органом государственного жилищного надзора и не может превышать десяти рабочих дней с даты поступления заявления и документов.
— п. 4 Порядка, утв. Приказом Минстроя России № 938/пр

б) в случае принятия решения общего собрания собственников об изменении способа управления многоквартирным домом и иных случаях, не предусмотренных в подпункте "а" пункта 14 настоящего Порядка, - с первого числа календарного месяца, следующего за днем принятия соответствующего решения органа государственного жилищного надзора, но не ранее срока определенного договором управления многоквартирным домом, решением общего собрания собственников помещений
— пп. «б» п. 14 Порядка, утв. Приказом Минстроя России № 938/пр

И только с даты внесения изменений в реестр лицензий новая УК обязана приступить к управлению домом.

Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом. (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ) 8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 8 1 . Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2006 № 251-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 8 2 .
— ч. 7 ст. 162 ЖК РФ

Порядок и сроки внесения изменений детализированы в Порядке, утв. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр (заявление с описью, проверка условий по п. 5, решение по п. 7, отказ с мотивировкой по п. 9).

Вывод по вопросу: цепочка подачи — (1) инициатор в 10 дней передаёт подлинники протокола и бюллетеней в УК/ГЖИ; (2) УК в 5 дней направляет их в орган жилнадзора; (3) новая УК в 5 рабочих дней подаёт заявление в ГЖИ о внесении изменений в реестр лицензий; (4) ГЖИ рассматривает до 10 рабочих дней и вносит дом в реестр за новой УК. Новая УК начинает управлять домом только с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Что происходит с прежней УК: уведомление об отказе, техническая документация, деньги

Прекращение договора с прежней УК происходит в гражданско-правовом порядке: договор расторгается, а при наличии права на односторонний отказ — с момента получения прежней УК соответствующего уведомления.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом
— п. 1 ст. 450.1 ГК РФ

Прежняя УК обязана передать новой УК (или лицу, принявшему обязательства по управлению) по отдельному акту приёма-передачи техническую документацию на дом, иные связанные с управлением документы, технические средства и оборудование.

Управляющая организация в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае, если срок действия лицензии не продлен в порядке, установленном частью 4 статьи 192 Жилищного кодекса Российской Федерации , действие лицензии прекращено или лицензия аннулирована, передает лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, по отдельному акту приема-передачи техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, технические средства и оборудование
— п. 25 Правил № 416 (передача технической документации по акту)

За отказ или уклонение от передачи техдокументации прежняя УК несёт административную ответственность по ст. 7.23.2 КоАП РФ (в виде штрафа).

Что касается денежных средств: средства собственников, внесённые по строкам «содержание», «управление», «текущий ремонт», являются целевым авансом собственников (это следует из ч. 2 ст. 162 ЖК РФ — УК действует «по заданию» собственников за плату). Неизрасходованный остаток после прекращения договора прежняя УК удержать не вправе: он образует неосновательное обогащение и подлежит возврату (в новую УК или собственникам по решению собрания).

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неосновательно удержанных денежных средств начисляются проценты за пользование чужими средствами с момента, когда прежняя УК узнала или должна была узнать о неосновательности их сбережения.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Вывод по вопросу: после смены УК необходимо (1) направить прежней УК уведомление о прекращении договора (если основание — отказ по ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), (2) затребовать передачу технической документации по акту приёма-передачи (при уклонении — жалоба в ГЖИ и привлечение к ответственности по ст. 7.23.2 КоАП РФ), (3) истребовать неизрасходованный остаток средств по содержанию/ремонту — он не принадлежит прежней УК и подлежит возврату с процентами по ст. 395 ГК РФ.

Риски: двойные квитанции, оспаривание, отказ ГЖИ — и что делать

Риск двойных квитанций. После законной смены УК прежняя организация утрачивает право выставлять счета; новая УК приступает к управлению с даты внесения изменений в реестр.

При выполнении требований о размещении указанных сведений в системе и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления многоквартирным домом лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом с даты, определяемой в соответствии с частью 7 статьи 162 настоящего Кодекса
— ч. 4 ст. 198 ЖК РФ

Однако на практике прежняя УК может продолжать присылать квитанции. В таком случае имеет значение факт, закреплённый в реестре лицензий: законно управляет та организация, сведения о которой внесены в реестр. При конфликте двух УК орган жилнадзора обязан провести внеплановую проверку при поступлении нескольких протоколов по аналогичным вопросам.

Орган государственного жилищного надзора в случае поступления в его адрес в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, обязан провести внеплановую проверку в целях установления факта соблюдения требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов такого собрания.
— ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ (внеплановая проверка при двух протоколах)

Риск оспаривания решения ОСС. Если ваш протокол имеет пороки (отсутствие кворума — ничтожность; формальные дефекты — оспоримость), любой собственник вправе оспорить решение в районном суде по месту нахождения дома. Ничтожность (отсутствие кворума/порога) — самостоятельное основание отказа ГЖИ вне зависимости от судебного оспаривания.

д) отсутствия вступившего в законную силу решения суда о признании заявителя банкротом в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве) (Собрание законодательства Российской Федерации 2002, N 43, ст. 4190, 2004, N 35, ст. 3607, 2005, N 1, ст. 18, ст. 46, N 44, ст. 4471, 2006, N 30, ст. 3292, N 52, ст. 5497, 2007, N 7, ст. 834, N 18, ст. 2117, N 30, ст. 3753, ст. 3754, N 41, ст. 4845, N 48, ст. 5814, N 49, ст. 6078, ст. 6079, 2008, N 30, ст. 3616, N 49, ст. 5748, 2009, N 1, ст. 4, ст. 14, N 18, ст. 2153, N 29, ст. 3582, ст. 3632, N 51, ст. 6160, N 52, ст. 6450, 2010, N 17, ст. 1988, N 31, ст. 4188, ст. 4196, 2011, N 1, ст. 41, N 7, ст. 905, N 19, ст. 2708, N 27, ст. 3880, N 29, ст. 4301, N 30, ст. 4576, N 48, ст. 6728, 3 49, ст. 7015, ст. 7024, ст. 7040, ст. 7061, ст. 7068, N 50, ст. 7351, ст. 7357, 2012, N 31, ст. 4333, N 43, ст. 5787, N 53, ст. 7607, ст. 7619, 2013, N 23, ст. 2871, N 26, ст. 3207, N 27, ст. 3477, ст. 3481, N 30, ст. 4084, N 51, ст. 6699, N 52, ст. 6975, ст. 6979, ст. 6984, 2014, N 11, ст. 1095, ст. 1098, N 30, ст. 4217, N 49, ст. 6914, N 52, ст. 7543, 2015, N 1, ст. 10, ст. 11, ст. 35, N 27, ст. 3945, ст. 3958, ст. 3967, ст. 3977, N 29, ст. 4341, ст. 4350, ст. 4355, ст. 4362, 2016, N 1, ст. 11, ст. 27, ст. 29, N 23, ст. 3296, N 26, ст. 3891, N 27, ст. 4225, ст. 4237, ст. 4293, ст. 4305, 2017, N 1, ст. 29, N 18, ст. 2661, N 25, ст. 3596, N 31, ст. 4767, ст. 4815, ст. 4830, N 48, ст. 7052, 2018, N 1, ст. 54); (пп. "д" введен Приказом Минстроя России от 02.03.2018 N 134/пр) е) отсутствия признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации
— пп. «д» п. 5 Порядка, утв. Приказом Минстроя России № 938/пр

Если ОСС не набирает голосов. Альтернативной веткой, при которой смена возможна без «собственного» кворума, является созыв собрания уполномоченным органом после проверки деятельности УК — например, в Москве орган власти по результатам внеплановой проверки УК направляет материалы для созыва собрания о расторжении договора с УК и выборе новой (ч. 3 ст. 82 Закона г. Москвы № 2). Кроме того, отсутствие кворума при совместном присутствии не блокирует процесс: решение с той же повесткой может быть принято заочным голосованием (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).

Уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы осуществляет полномочия по проведению внеплановой проверки деятельности управляющих организаций в соответствии с частью 1.1 статьи 165 Жилищного кодекса Российской Федерации и в трехдневный срок после ее окончания направляет информацию о результатах проверки уполномоченным территориальным органам исполнительной власти города Москвы для созыва в предусмотренных федеральным законодательством случаях общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о расторжении договора с управляющей организацией, выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления многоквартирным домом
— ч. 3 ст. 82 Закона Москвы от 27.01.2010 № 2

Вывод по вопросу: главные риски — двойные квитанции от прежней УК (решается фиксацией данных реестра лицензий и жалобой в ГЖИ), оспаривание протокола в районном суде в течение 6 месяцев (предупреждается корректным оформлением протокола), отказ ГЖИ при признаках ничтожности решения (устраняется повторным собранием с кворумом более 50% от общего числа собственников). При невозможности набрать голоса возможно заочное голосование по той же повестке либо содействие уполномоченного органа в созыве собрания после проверки прежней УК.