Кто должен освободить залитые бетоном стояки канализации и водоснабжения в квартире и как заставить управляющую компанию это сделать

Являются ли залитые бетоном стояки канализации и ХВС/ГВС общим имуществом, и кто обязан их восстанавливать

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий , а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места ;
— ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Стояки канализации, холодного и горячего водоснабжения, проходящие через квартиру клиента трансквартирно (от пола до потолка) и обслуживающие более одного помещения, — это санитарно-техническое оборудование, находящееся внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, то есть общее имущество собственников. Следовательно, залитый бетоном стояк повреждён не как «вещь клиента», а как общий элемент дома.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Это означает, что клиент как сособственник общего имущества вправе требовать устранения всякого нарушения своего права пользования стояками (в том числе бетонной «пробки», блокирующей к ним доступ), хотя бы формально он и не лишён владения квартирой. Инструмент защиты — требование к обязанному лицу о восстановлении общего имущества.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем).
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Управление домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, поэтому именно управляющая организация (УК) — то обязанное лицо, к которому предъявляется требование о восстановлении стояков, а не соседи и не сам клиент.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

По договору управления УК за плату обязана выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Это прямо коррелирует с обязанностью клиента вносить плату за содержание: работы по восстановлению общего имущества входят в неё и отдельной оплаты с клиента не требуют.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
— п. 10 Правил № 491

Общее имущество, включая стояки, должно содержаться в состоянии, обеспечивающем надёжность, безопасность и постоянную готовность инженерных коммуникаций; залитые бетоном стояки этому требованию не соответствуют, что уже само по себе — нарушение со стороны УК.

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества ; и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т. д.), за исключением случаев, когда обязанность по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика в соответствии с Федеральным законом "Об электроэнергетике" ;
— п. 11 подп. «з» Правил № 491

Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах: проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем; контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.); восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации; контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации; переключение в целях надежной эксплуатации режимов работы внутреннего водостока, гидравлического затвора внутреннего водостока;
— п. 18 Минимального перечня № 290

Пункт 11 подп. «з» Правил № 491 прямо включает в содержание общего имущества текущий и капитальный ремонт, а п. 18 Минимального перечня № 290 — восстановление работоспособности и исправности элементов внутренней канализации и систем водоснабжения. Расчистка стояков от бетона — это восстановление их работоспособности, то есть обязанность УК, а не клиента.

Обеспечение устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнения заявок населения. 29. Проверка состояния и при необходимости выполнение работ по восстановлению конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения многоквартирного дома. (Дополнение пунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) 3. Работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов: выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств; выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков; выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней;
— п. 28 Минимального перечня № 290

Бетонная заливка, препятствующая нормальной работе стояков, — по сути аварийное состояние внутридомовой инженерной системы; обеспечение устранения таких ситуаций также входит в минимальный перечень работ УК.

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) (далее - акт осмотра). Техническое состояние элементов общего имущества, а также выявленные в ходе осеннего осмотра неисправности и повреждения отражаются в документе по учету технического состояния многоквартирного дома (журнале осмотра). (Дополнение абзацем - Постановление Правительства Российской Федерации от 27.03.2018 № 331) 15. В состав услуг и работ не входят: а) содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования; б) утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования; в) уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения (в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества.
— п. 14 Правил № 491

Выданный клиенту акт осмотра, фиксирующий, что стояки залиты бетоном и доступ ограничен, — это юридическое основание для принятия решения о мерах по устранению выявленных повреждений общего имущества. Такой акт не «перекладывает» вину на клиента, а наоборот, подтверждает повреждение общего имущества и запускает обязанность УК его устранить.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— ст. 7.22 КоАП РФ

Неисполнение УК обязанностей по содержанию общего имущества (в том числе приведение стояков в нерабочее состояние) образует состав административного правонарушения по ст. 7.22 КоАП РФ — это самостоятельный рычаг воздействия через жилищную инспекцию.

Вывод: канализационные и водопроводные стояки (ХВС/ГВС) в квартире клиента до первых запорно-стыковых соединений — общее имущество собственников МКД. Бетонная заливка — повреждение общего имущества, устранять которое обязана управляющая организация за счёт платы за содержание, без отдельной оплаты с клиента. Требование предъявляется к УК.

Обязан ли клиент обеспечить доступ к стоякам и означает ли это обязанность самому демонтировать бетон

допускать представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора в занимаемое жилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в заранее согласованное с исполнителем в порядке, указанном в пункте 85 настоящих Правил, время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время
— подп. «е» п. 34 Правил № 354

Обязанность клиента по подп. «е» п. 34 Правил № 354 — допустить представителей УК в квартиру для осмотра внутриквартирного оборудования и выполнения ремонтных работ в согласованное время (для ликвидации аварий — в любое время). Это обязанность ПРЕДОСТАВИТЬ ДОСТУП, а не выполнить работы своими силами и за свой счёт. Требование о доступе законно и повторяется в ответах УК и ГЖИ именно в этих пределах.

требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца, в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение представителей исполнителя (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время
— подп. «б» п. 32 Правил № 354

Корреспондирующее право УК (подп. «б» п. 32 Правил № 354) — требовать допуск не чаще 1 раза в 3 месяца для осмотра и выполнения ремонтных работ, а при аварии — в любое время. То есть УК вправе войти, чтобы СВОИМИ силами сделать работы; обязанности клиента «долбить бетон» эта норма не создаёт.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, сославшись на положения ст. 31 и 161 ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила № 354), исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций. Отменяя решение суда первой инстанции о возложении на ответчиков обязанности обеспечить представителям управляющей компании доступ в принадлежащее им жилое помещение, суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в указанных помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования, с учетом отсутствия аварийных ситуаций. Истцом не представлено доказательств наличия жалоб собственников других помещений многоквартирного дома в связи с проведенным переоборудованием жилого помещения, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с выводами суда апелляционной инстанции не согласилась, признав их основанными на неправильном толковании и применении норм материального права. Согласно ч. 4 ст.
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 25.12.2019 № 4/2019

Верховный Суд в п. 11 Обзора от 25.12.2019 № 4/2019 подтвердил: УК вправе требовать доступ в квартиру для осмотра оборудования, если это необходимо для предотвращения аварийных ситуаций и защиты общего имущества; отказ в доступе при наличии такой необходимости неправомерен. Одновременно из логики этой позиции следует, что доступ нужен УК для РАБОТ, а не для возложения работ на собственника.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 .
— ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

Обязанность собственника по ч. 4 ст. 30 ЖК РФ — поддерживать в надлежащем состоянии СВОЁ помещение и не нарушать права соседей и правила содержания общего имущества. Она не превращает клиента в исполнителя работ на общем имуществе: стояк — не его помещение, и заливший его бетон он не создавал.

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность
— ч. 1, 2 ст. 29 ЖК РФ

Если бы клиент по своей инициативе начал самовольно вскрывать общее имущество (стояки), это могло бы быть квалифицировано как переустройство/вмешательство в общее имущество с последствиями по ст. 29 ЖК РФ. Это дополнительно подтверждает: самовольный демонтаж бетона своими силами — рискованное и юридически неверное решение; работы обязан производить субъект, отвечающий за содержание общего имущества (УК), по проекту и с соблюдением безопасности.

Вывод: клиент обязан лишь предоставить УК доступ в квартиру в согласованное время (при аварии — в любое время). Требование «предоставить доступ» не означает обязанности клиента самостоятельно демонтировать бетон: работы по восстановлению общего имущества — обязанность УК. Самовольное долбление стояков создаёт риск квалификации как самовольного вмешательства в общее имущество и риск аварии/затопления.

Механизмы понуждения УК: претензия, жилищная инспекция, суд

Общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах: проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем; контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.); восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации; контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации; переключение в целях надежной эксплуатации режимов работы внутреннего водостока, гидравлического затвора внутреннего водостока;
— п. 18 Минимального перечня № 290

Обеспечение устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнения заявок населения. 29. Проверка состояния и при необходимости выполнение работ по восстановлению конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения многоквартирного дома. (Дополнение пунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) 3. Работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов: выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств; выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков; выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней;
— п. 28 Минимального перечня № 290

Поскольку расчистка стояков и восстановление внутренней канализации/водоснабжения прямо входят в минимальный перечень работ УК (п. 18, 28 Перечня № 290) и в содержание общего имущества (п. 11 подп. «з» Правил № 491), бездействие УК даёт клиенту основание для последовательного понуждения: письменная претензия с требованием выполнить работы → жалоба в государственную жилищную инспекцию → иск в суд.

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
— п. 10 Правил № 491

Право клиента на это опирается на то, что общее имущество (стояки) должно содержаться в надлежащем состоянии, а не в состоянии, не обеспечивающем безопасность и готовность систем.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, сославшись на положения ст. 31 и 161 ЖК РФ, Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила № 354), исходил из того, что истец имеет право на осмотр внутриквартирного оборудования для предотвращения аварийных ситуаций. Отменяя решение суда первой инстанции о возложении на ответчиков обязанности обеспечить представителям управляющей компании доступ в принадлежащее им жилое помещение, суд апелляционной инстанции исходил из того, что основания для предоставления доступа в квартиру для осмотра кухни и комнаты отсутствуют, поскольку в указанных помещениях не имеется технического и санитарного внутриквартирного оборудования, с учетом отсутствия аварийных ситуаций. Истцом не представлено доказательств наличия жалоб собственников других помещений многоквартирного дома в связи с проведенным переоборудованием жилого помещения, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав истца и иных лиц действиями ответчиков. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с выводами суда апелляционной инстанции не согласилась, признав их основанными на неправильном толковании и применении норм материального права. Согласно ч. 4 ст.
— п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ от 25.12.2019 № 4/2019

Если УК откажет в проведении работ, сошлётся только на «предоставьте доступ» и не выполнит восстановление, — это будет ненадлежащим исполнением её обязанностей; позиция ВС РФ (п. 11 Обзора от 25.12.2019 № 4/2019) подтверждает право требовать от УК действий по предотвращению аварийных ситуаций и защите общего имущества.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей.
— ст. 7.22 КоАП РФ

На бездействие УК клиент вправе указать жилищной инспекции, поскольку нарушение правил содержания жилых домов (в том числе приведение общего имущества в нерабочее состояние) образует состав по ст. 7.22 КоАП РФ; предписание ГЖИ — действенный внесудебный рычаг.

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ )
— ст. 28 ГПК РФ

Общее правило подсудности: иск к организации (УК) предъявляется в суд по адресу организации.

Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора , за исключением случаев, предусмотренных частью четвертой статьи 30 настоящего Кодекса . (В редакции Федерального закона от 18.07.2019 № 191-ФЗ ) 8. Иски о возмещении убытков, причиненных столкновением судов, взыскании заработной платы и других сумм, причитающихся членам экипажа судна за работу на борту судна, расходов на репатриацию и взносов на социальное страхование, взыскании вознаграждения за оказание помощи и спасание на море могут предъявляться также в суд по месту нахождения судна ответчика или порта приписки судна. (В редакции Федерального закона от 06.02.2012 № 4-ФЗ ) 9. Иски, вытекающие из договоров, в том числе трудовых, в которых указано место их исполнения, могут быть предъявлены также в суд по месту исполнения такого договора. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 272-ФЗ ) 10. Выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.
— ч. 7 ст. 29 ГПК РФ

При этом, поскольку отношения клиента с УК по содержанию общего имущества охватываются законодательством о защите прав потребителей, иск может быть предъявлен также по месту жительства клиента либо по месту заключения/исполнения договора — выбор суда принадлежит истцу. Это важно для удобства клиента.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Срок исковой давности по требованию об устранении нарушения (в том числе негаторному по ст. 304 ГК РФ) исчисляется со дня, когда клиент узнал о нарушении своего права и о надлежащем ответчике. Поскольку заливка бетоном носила длящийся характер и обнаружилась недавно (год назад куплена квартира), срок для требования к УК в любом случае не пропущен; применительно к требованию к продавцу квартиры давность течёт с момента, когда клиент узнал о недостатке.

Вывод: последовательность действий — письменная претензия в УК с требованием восстановить стояки и указанием, что доступ будет предоставлен в согласованное время; при бездействии — жалоба в государственную жилищную инспекцию (с указанием на ст. 7.22 КоАП РФ); далее — иск в суд об обязании УК устранить повреждение общего имущества. Подсудность: общий иск — по адресу УК (ст. 28 ГПК РФ); иск в защиту прав потребителя — по выбору клиента, в том числе по месту его жительства (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ). Срок — общий трёхлетний, течение — с момента, когда клиент узнал о нарушении и ответчике.

Денежные последствия: убытки, расходы, проценты

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Если клиент понесёт расходы на фиксацию повреждения, экспертизу или будет вынужден компенсировать соседям ущерб от аварии, вызванной залитым стояком, — эти суммы (реальный ущерб) подлежат возмещению за счёт виновного лица. Под убытками понимаются и расходы, которые ещё предстоит произвести для восстановления нарушенного права.

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ

Общая норма: вред возмещает причинитель, а законом обязанность возмещения может быть возложена и на лицо, не являющееся причинителем. Применительно к стоякам-общему имуществу законом именно на УК возложено содержание общего имущества, поэтому убытки, вызванные ненадлежащим содержанием общего имущества, возлагаются на УК.

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Если клиент оплатит работы авансом, а УК или иное обязанное лицо неправомерно удержит его средства (либо клиент понесёт расходы, которые обязан был нести не он), на сумму неосновательно удерживаемых средств начисляются проценты по ключевой ставке Банка России (п. 1 ст. 395 ГК РФ) — дополнительная денежная мера на стороне клиента.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

Одновременно ст. 210 ГК РФ и ч. 3 ст. 30 ЖК РФ напоминают: собственник несёт бремя СВОЕГО имущества. Бетон залит в ОБЩЕЕ имущество (стояки), а не в личное имущество клиента, поэтому бремя расходов по его устранению лежит на обязанном лице (УК), а не на клиенте. Клиент вправе, напротив, получить компенсацию убытков.

Вывод: клиент не должен оплачивать восстановление стояков; напротив, если он понесёт расходы либо ему причинят ущерб из-за ненадлежащего содержания общего имущества, он вправе взыскать эти суммы как убытки (ст. 15, 1064 ГК РФ), а на неправомерно удержанные/уплаченные суммы — проценты по ст. 395 ГК РФ.

Можно ли переложить расходы на продавца квартиры (скрытый недостаток) или на иных лиц

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
— п. 1 ст. 475 ГК РФ

Если продавец квартиры не оговорил при продаже, что стояки залиты бетоном, покупатель (клиент) вправе потребовать возмещения расходов на устранение этого недостатка. Проблема в том, что стояки — общее имущество, и работы обязан делать не продавец, а УК; но если продавец знал и скрыл недостаток, клиент может ставить вопрос о возмещении понесённых им убытков с продавца как продавца товара ненадлежащего качества.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
— п. 1 ст. 476 ГК РФ

Продавец отвечает за недостатки, если покупатель докажет, что они возникли до передачи квартиры или по причинам, возникшим до этого. Бетон был залит до покупки, но доказать это сложно (в акте осмотра не указано, кто и когда залил). Поэтому ветка «к продавцу» рабочая лишь при наличии доказательств осведомлённости продавца.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. 2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства. 3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
— п. 1 ст. 200 ГК РФ

Срок исковой давности по этому требованию течёт со дня, когда клиент узнал о нарушении и о надлежащем ответчике (о недостатке), то есть с момента обнаружения заливки, а не с момента покупки. Требование адресуется продавцу, рассматривается районным судом по месту жительства продавца (ст. 28 ГПК РФ), срок — общий трёхлетний.

Вывод (развилка): если продавец знал или должен был знать, что стояки залиты бетоном, и не оговорил это — клиент вправе требовать с продавца возмещения расходов/убытков (ст. 475, 476 ГК РФ); если нет доказательств осведомлённости продавца и что заливка была до продажи — основной защитой остаётся требование к УК по содержанию общего имущества, а не к продавцу.

Риски аварии, ответственность и защита от последствий

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ) Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения 1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом. 1 1 .
— ч. 4 ст. 30 ЖК РФ

Клиент обязан не допускать бесхозяйственного обращения с помещением и соблюдать правила содержания общего имущества, немедленно сообщать об авариях. Это подтверждает его добросовестность и одновременно обязывает информировать УК об опасном состоянии стояков.

Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
— п. 1 ст. 1065 ГК РФ

Опасность причинения вреда в будущем (риск аварии из-за залитых стояков) сама по себе может явиться основанием для требования о запрещении/устранении опасной ситуации. То есть клиент вправе не ждать аварии, а требовать от ответственного лица устранения угрозы — это и есть его «механизм защиты».

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.
— п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ

Если авария произойдёт (например, при неосторожном вмешательстве), вред возмещает причинитель, а законом обязанность может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем, — то есть при аварии из-за состояния общего имущества ответственность в первую очередь на УК, обеспечивающей содержание общего имущества.

Опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. 2. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам. Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда.
— п. 1 ст. 1065 ГК РФ

При причинении вреда вследствие эксплуатации систем (продолжающих угрожать новым вредом) суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить/устранить опасную деятельность/состояние. Это дополнительный аргумент в иске клиента.

Вывод (развилка): (1) если клиент НЕ трогает стояки, а сообщает УК и требует восстановления — риски аварии и затопления лежат на обязанном лице (УК), отвечающей за общее имущество, а не на клиенте; (2) если клиент самовольно начинает демонтаж бетона — возрастает риск квалификации как самовольного вмешательства в общее имущество (ст. 29 ЖК РФ) и возложения на него ответственности за повреждение/затопление. Поэтому правильный путь — не долбить самому, а предоставить доступ УК и требовать выполнения работ УК в разумные сроки, при бездействии обращаться в ГЖИ и суд.