Правомерно ли ТСН в коттеджном поселке берет плату за воду и содержание водонапорной башни, если башня и земля под ней принадлежат ТСН первой очереди, а тариф устанавливается общим собранием, где первая очередь имеет большинство?

Имеет ли право ТСН взимать плату за воду и в каком размере

ТСН, эксплуатирующее водонапорную башню и по факту подающее воду жителям всего посёлка, выступает как лицо, фактически осуществляющее холодное водоснабжение. Закон связывает понятие «организация, осуществляющая холодное водоснабжение» именно с эксплуатацией объектов — и именно эту деятельность ТСН и ведёт на своей башне и скважине.

1. организация, осуществляющая холодное водоснабжение и (или) водоотведение (организация водопроводно-канализационного хозяйства), - юридическое лицо, осуществляющее эксплуатацию централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем. В целях настоящего Федерального закона к организациям, осуществляющим холодное водоснабжение и (или) водоотведение (организациям водопроводно-канализационного хозяйства), приравниваются индивидуальные предприниматели, осуществляющие эксплуатацию централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем;
   — п. 15 ст. 2 ФЗ от 07.12.2011 № 416-ФЗ

Система, построенная застройщиком для коттеджного посёлка (своя скважина + одна башня + разводящие сети, не подключённые к сетям муниципального водоканала), по смыслу закона является нецентрализованной системой холодного водоснабжения — сооружениями, технологически не связанными с централизованной системой и обслуживающими ограниченный круг лиц.

1. нецентрализованная система холодного водоснабжения - сооружения и устройства, технологически не связанные с централизованной системой холодного водоснабжения и предназначенные для общего пользования или пользования ограниченного круга лиц;
   — п. 13 ст. 2 ФЗ от 07.12.2011 № 416-ФЗ

Ключевой вопрос — тариф. Регулированию подлежит «тариф на питьевую воду (питьевое водоснабжение)», и перечень регулируемых тарифов закон прямо называет исчерпывающим.

1. К регулируемым видам деятельности в сфере холодного водоснабжения относятся: 1) холодное водоснабжение, в том числе: а) транспортировка воды, включая распределение воды; б) подвоз воды в случаях, установленных частью 3 настоящей статьи; 2) подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе водоснабжения. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 318-ФЗ) 2. Регулированию подлежат следующие тарифы в сфере холодного водоснабжения: 1) тариф на питьевую воду (питьевое водоснабжение); 2) тариф на техническую воду; 3) тариф на транспортировку воды; 4) тариф на подвоз воды; 5) тариф на подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе холодного водоснабжения. (В редакции Федерального закона от 30.12.2012 № 318-ФЗ) 3. Регулирование тарифов на подвоз воды осуществляется на основании заявления органа местного самоуправления в орган регулирования тарифов, а также в случаях, предусмотренных правилами регулирования тарифов в сфере водоснабжения и водоотведения, утверждаемыми Правительством Российской Федерации. 4. К регулируемым видам деятельности в сфере горячего водоснабжения при осуществлении горячего водоснабжения с использованием закрытых систем горячего водоснабжения относятся: 1) горячее водоснабжение, в том числе: а) приготовление воды на нужды горячего водоснабжения; б) транспортировка горячей воды; 2) подключение (технологическое присоединение) к централизованной системе горячего водоснабжения.
   — ст. 31 ФЗ от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», п. 1

Это означает, что, если ТСН продаёт жителям питьевую воду (а именно такую цель закрепляет полученная им лицензия на добычу подземных вод), плата за неё не может быть установлена произвольным решением общего собрания «по себестоимости» — она должна рассчитываться по тарифу, утверждённому органом регулирования тарифов субъекта РФ. Тот же подход закреплён жилищным законодательством: размер платы за коммунальные услуги определяется по тарифам, установленным органами госвласти субъектов РФ, а не решением ТСН.

1. Размер платы за коммунальные услуги, предусмотренные частью 4 статьи 154 настоящего Кодекса, рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном федеральным законом. Органы местного самоуправления могут наделяться отдельными государственными полномочиями в области установления тарифов, предусмотренных настоящей частью, в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации.
   — ч. 2 ст. 157 ЖК РФ

Порядок расчёта размера платы также императивен: при наличии прибора учёта плата считается по его показаниям, а не «с дома».

1. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
   — ч. 1 ст. 157 ЖК РФ

Размер платы за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в жилом помещении, оборудованном индивидуальным или общим (квартирным) прибором учета, за исключением платы за коммунальную услугу по отоплению, определяется в соответствии с формулой 1 приложения № 2 к настоящим Правилам исходя из показаний такого прибора учета за расчетный период. В случае установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду размер платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению, предоставленную потребителю за расчетный период в жилом помещении, определяется в соответствии с формулой 23 приложения № 2 к настоящим Правилам исходя из показаний приборов учета горячей воды. (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 16.04.2013 № 344; от 14.02.2015 № 129) При отсутствии индивидуального или общего (квартирного) прибора учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа и отсутствии технической возможности установки такого прибора учета размер платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, электроснабжению, газоснабжению, предоставленную потребителю в жилом помещении, определяется в соответствии с формулами 4 и 5 приложения № 2 к настоящим Правилам исходя из нормативов потребления коммунальной услуги.
— п. 42 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354

Вывод по вопросу 1. ТСН вправе получать плату за фактически потреблённую воду как организация, эксплуатирующая водозаборное и водоподающее оборудование, но плата за питьевую воду не может устанавливаться решением общего собрания: она должна определяться по регулируемому тарифу органа регулирования тарифов субъекта РФ и по показаниям индивидуальных приборов учёта. Самовольно утверждённый общим собранием тариф (и тем более начисление «с дома» при наличии исправных счётчиков) неправомерны.

Имеет ли право ТСН брать плату за «содержание башни» и в каком размере

Здесь надо разграничить два разных платежа. Плата за содержание имущества ТСН — это взнос членов товарищества, размер которого по общему правилу устанавливает общее собрание.

1. К исключительной компетенции высшего органа товарищества собственников недвижимости наряду с вопросами, указанными в пункте 2 статьи 65 3 настоящего Кодекса, относится также принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
   — ст. 123.14 ГК РФ, п. 1

Однако из этого следует принципиальный вывод, важный именно для жителей 2-й очереди: обязанность уплачивать обязательные платежи и взносы по решению общего собрания распространяется прежде всего на членов товарищества. ТСН по своей правовой природе — добровольное объединение собственников.

1. Товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, садовых домов, садовых или огородных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами. (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ) 2. Устав товарищества собственников недвижимости должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников недвижимости", месте нахождения, предмете и целях его деятельности, составе и компетенции органов товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, а также иные сведения, предусмотренные законом. 2 1 . Товарищество собственников недвижимости является собственником своего имущества. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 24.07.2023 № 351-ФЗ) 3. Товарищество собственников недвижимости не отвечает по обязательствам своих членов. Члены товарищества собственников недвижимости не отвечают по его обязательствам. 4. Товарищество собственников недвижимости по решению своих членов может быть преобразовано в потребительский кооператив. Статья 123 13 .
   — ст. 123.12 ГК РФ, п. 1

Для собственников, не являющихся членами ТСН, оплата содержания общего имущества и коммунальных услуг производится по договорам, заключённым с товариществом, а не автоматически по решению собрания (это прямо закреплено для ТСЖ/кооператива в жилищном законодательстве, и тот же принцип применяется к ТСН по аналогии в силу ст. 123.12–123.14 ГК).

Далее, есть принципиальное ограничение по существу: взнос «на содержание башни» может покрывать только фактические, экономически обоснованные расходы на эксплуатацию этого объекта. Он не может быть произвольно «продавлен» одной группой собственников в свою пользу. Бремя содержания имущества несёт его собственник, а для ТСН — только в отношении имущества, реально находящегося в его собственности/управлении и фактически обслуживающего тех, кому предъявляется платёж.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

Наконец, решение общего собрания об установлении размера взносов может быть оспорено лицами, чьи права оно нарушает, — и есть основания признания такого решения недействительным (нарушение порядка, отсутствие кворума, выход за компетенцию, неравенство прав участников).

1. Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования ; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181 2 ). 2. Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено последующим решением собрания , принятым в установленном порядке до вынесения решения суда. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 3. Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.
   — ст. 181.4 ГК РФ, п. 1

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 2) принято при отсутствии необходимого кворума; 3) принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; 4) противоречит основам правопорядка или нравственности. Глава 10. Представительство. Доверенность Статья 182. Представительство 1. Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.). 2. Не являются представителями лица, действующие хотя и в чужих интересах, но от собственного имени, лица, лишь передающие выраженную в надлежащей форме волю другого лица, а также лица, уполномоченные на вступление в переговоры относительно возможных в будущем сделок. (В редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ) 3.
— ст. 181.5 ГК РФ, п. 7

Вывод по вопросу 2. Взимать плату за содержание башни ТСН вправе в принципе — как с членов товарищества (в виде взносов) — но только в размере фактических, экономически обоснованных затрат, утверждённых надлежащим решением общего собрания. С жителей 2-й очереди, не являющихся членами ТСН, такая плата может взиматься лишь на основании заключённого с ними договора, а не односторонним решением собрания «по дому» без привязки к фактическим расходам и без договорного основания. Решение собрания, которым 46 домов «продавливают» начисление против 200 домов, может быть оспорено в суде.

Правовой статус башни, недропользование и последствия для ТСН

ТСН получило участок под башней и лицензию на добычу подземных вод питьевого назначения. По Закону РФ «О недрах» пользование недрами для добычи подземных вод питьевого водоснабжения допускается только на основании лицензии, которая закрепляет право пользования недрами в определённых границах и не может передаваться третьим лицам.

Лицензия на пользование недрами удостоверяет право пользователя недр на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока при соблюдении пользователем недр предусмотренных данной лицензией условий. (В редакции Федерального закона от 31.07.2025 № 304-ФЗ) Допускается предоставление лицензии на пользование недрами в отношении нескольких видов пользования недрами. Лицензия на пользование недрами для разведки месторождений полезных ископаемых отдельно не предоставляется. Разведка месторождений полезных ископаемых осуществляется на основании лицензии на пользование недрами для разведки и добычи полезных ископаемых или геологического изучения недр, разведки и добычи полезных ископаемых. Пользование недрами осуществляется без получения лицензии на пользование недрами в следующих случаях: 1) осуществление регионального геологического изучения, государственного мониторинга состояния недр государственными (бюджетными или автономными) учреждениями, находящимися в ведении федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа, на основании государственного задания в соответствии с пунктом 11 части первой статьи 10 1 настоящего Закона; 2) осуществление контроля за режимом подземных вод без геологического изучения, разведки и добычи подземных вод. (Часть в редакции Федерального закона от 29.12.2022 № 598-ФЗ) Лицензия на пользование недрами не может быть передана пользователем недр третьим лицам, в том числе в пользование.
— ст. 11 Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах»

Это означает: лицензиатом является именно ТСН, и именно оно вправе добывать воду. Соответственно, фактическая «продажа» воды жителям должна опираться на эту лицензионную деятельность, а тариф — на регулируемое ценообразование (см. блок выше). Пользование недрами без лицензии либо с нарушением её условий образует административное правонарушение, что дополнительно подтверждает особый, разрешительный характер этой деятельности.

Пользование недрами без лицензии на пользование недрами либо нарушение условий, предусмотренных лицензией на пользование недрами, и (или) требований утвержденных в установленном порядке технических проектов , а также планов и схем развития горных работ (Наименование в редакции федеральных законов от 09.03.2021 № 38-ФЗ, от 25.12.2023 № 638-ФЗ) 1. Пользование недрами без лицензии на пользование недрами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 7.5 и частью 1 статьи 15.44 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 20.12.2017 № 414-ФЗ, от 27.12.2019 № 501-ФЗ) влечет наложение административного штрафа
— ст. 7.3 КоАП РФ (пользование недрами без лицензии)

Отдельно — о ценообразовании как о нарушении. Если ТСН, не имея утверждённого регулирующим органом тарифа, взимает плату за питьевую воду по самовольно установленной цене, превышающей регулируемую, это подпадает под признаки административного правонарушения.

Завышение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) на продукцию, товары либо услуги, предельных цен (тарифов, расценок, ставок, платы и тому подобного), завышение установленных надбавок (наценок) к ценам (тарифам, расценкам, ставкам и тому подобному)
— ч. 1 ст. 14.6 КоАП РФ

Сама башня: как объект недвижимости она, по словам застройщика, «не значилась»; оформление её в собственность ТСН 1-й очереди жители 2-й очереди вправе проверить и при наличии оснований оспорить — поскольку этот объект исторически обслуживает весь посёлок (обе очереди), его передача в единоличную собственность одной группы создаёт риск злоупотребления правом и ограничения доступа остальных собственников к общему ресурсу.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
— ст. 210 ГК РФ

Вывод по вопросу 3 (сквозной для статуса). Лицензионный характер добычи воды и исчерпывающий перечень регулируемых тарифов означают, что «самотарификация» ТСН не имеет законной основы ни с точки зрения недропользования, ни с точки зрения ценообразования. Факты владения башней и лицензией дают ТСН право эксплуатировать водоснабжение, но не право самовольно устанавливать цены на питьевую воду и не право навязывать платежи лицам, не являющимся его членами и не имеющим договора с ТСН.

Денежные последствия: возврат излишне уплаченного, проценты, моральный вред

Если жители 2-й очереди уплачивали ТСН суммы, начисленные без законного основания (по самовольно установленному тарифу на питьевую воду либо «за содержание башни» без договора и без экономически обоснованного расчёта), такие суммы получены ТСН без установленных законом или договором оснований и подлежат возврату как неосновательное обогащение.

Статья 1102. Обязанность возвратить неосновательное обогащение 1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
— ст. 1102 ГК РФ

На сумму излишне полученного подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (по ст. 395 ГК РФ) с момента, когда ТСН узнало или должно было узнать о неосновательности получения средств.

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

Кроме того, если суд квалифицирует отношения жителей с ТСН как отношения потребителя и исполнителя услуги, при установлении факта нарушения прав потребителя подлежит взысканию компенсация морального вреда.

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
— ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»

Вывод по вопросу 4 (денежные последствия). Излишне начисленные и уплаченные суммы подлежат возврату как неосновательное обогащение с процентами по ст. 395 ГК РФ; при нарушении прав потребителей возможна компенсация морального вреда. Для взыскания необходимо документально подтвердить фактические платежи (квитанции, выписки) и отсутствие утверждённого тарифа/договора как основания начисления.

Порядок действий: куда обращаться и что оспаривать

1. Истребовать документы. Жители вправе запросить у ТСН (под роспись/заказным письмом): решение органа регулирования тарифов об установлении тарифа на воду; смету и расчёт затрат на «содержание башни»; договор, на основании которого с них взимается плата; документы о праве собственности на башню; лицензионные документы. Отказ в предоставлении — повод для жалобы.

2. Оспорить решение общего собрания об установлении размера платежей — в суд по правилам ст. 181.4 ГК РФ (основания недействительности и право на оспаривание процитированы выше). Срок для оспаривания ограничен, поэтому подавать иск следует незамедлительно после того, как стало известно о решении.

1. Решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если: 1) допущено существенное нарушение порядка принятия решения о проведении, порядка подготовки и проведения заседания общего собрания или заочного голосования участников общества, а также порядка принятия решений общего собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 2) у лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия; 3) допущено нарушение равенства прав участников гражданско-правового сообщества при проведении заседания общего собрания или заочного голосования ; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 4) допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола (пункт 3 статьи 181 2 ). 2. Решение собрания не может быть признано судом недействительным по основаниям, связанным с нарушением порядка принятия решения, если оно подтверждено последующим решением собрания , принятым в установленном порядке до вынесения решения суда. (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 3. Решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в заседании или заочном голосовании либо голосовавший против принятия оспариваемого решения.
   — ст. 181.4 ГК РФ, п. 1

1. Контрольно-надзорные органы:
   — по факту применения нерегулируемого тарифа на питьевую воду — в орган регулирования тарифов субъекта РФ (проверка и пресечение нарушения порядка ценообразования);
   — по факту завышения регулируемых цен — в Роспотребнадзор / орган, рассматривающий дела по ст. 14.6 КоАП РФ;

Завышение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) на продукцию, товары либо услуги, предельных цен (тарифов, расценок, ставок, платы и тому подобного), завышение установленных надбавок (наценок) к ценам (тарифам, расценкам, ставкам и тому подобному)
— ч. 1 ст. 14.6 КоАП РФ

— по факту возможного пользования недрами с нарушением лицензионных условий — в Росприроднадзор (ст. 7.3 КоАП РФ);

Пользование недрами без лицензии на пользование недрами либо нарушение условий, предусмотренных лицензией на пользование недрами, и (или) требований утвержденных в установленном порядке технических проектов , а также планов и схем развития горных работ (Наименование в редакции федеральных законов от 09.03.2021 № 38-ФЗ, от 25.12.2023 № 638-ФЗ) 1. Пользование недрами без лицензии на пользование недрами, за исключением случаев, предусмотренных статьей 7.5 и частью 1 статьи 15.44 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 20.12.2017 № 414-ФЗ, от 27.12.2019 № 501-ФЗ) влечет наложение административного штрафа
— ст. 7.3 КоАП РФ (пользование недрами без лицензии)

— по вопросу обоснованности платежей за содержание имущества — в прокуратуру и (при наличии признаков навязывания услуг с доминирующего положения) в ФАС России.

1. Судебный иск о взыскании неосновательного обогащения (с процентами по ст. 395 ГК) и, при необходимости, о признании решения собрания недействительным + компенсации морального вреда — в районный суд по месту нахождения ответчика (ТСН).

Вывод по вопросу 5. У 2-й очереди есть совокупность способов защиты: досудебное истребование документов, административное обжалование в орган регулирования тарифов/Роспотребнадзор/Росприроднадзор/ФАС/прокуратуру и судебное оспаривание решения собрания с взысканием излишне уплаченного и процентов. Подсудность по всем имущественным и корпоративным требованиям — районный суд по месту нахождения ТСН.