Правомерно ли начисление коммунальных услуг на площадь 47,4 кв м для двух приватизированных комнат 11,9 и 12,6 кв м в бывшем общежитии без счетчиков, и почему УК отказывает в акте о невозможности установки счетчиков?

Правомерность начисления коммунальных услуг исходя из площади 47,4 кв. м (комнаты + места общего пользования)

Ключевой вопрос — какова законная база начисления платы за каждую коммунальную услугу, когда приборы учёта отсутствуют и оплата идёт по нормативам. Она определяется не «площадью помещения», а видом услуги и установленной для неё единицей измерения норматива.

Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги 1. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг (в том числе нормативов накопления твердых коммунальных отходов), утверждаемых органами государственной власти субъектов Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При расчете платы за коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирных домах, которые имеют установленную законодательством Российской Федерации обязанность по оснащению принадлежащих им помещений приборами учета используемой воды и помещения которых не оснащены такими приборами учета, применяются повышающие коэффициенты к нормативу потребления соответствующего вида коммунальной услуги в размере и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.
— ч. 1 ст. 157 ЖК РФ

Норматив потребления холодной и горячей воды для жилого помещения устанавливается в кубометрах на одного проживающего в месяц, а не на квадратный метр площади:

коммунальной услуги по горячему водоснабжению или норматив потребления горячей воды в жилых помещениях (куб. м в месяц на 1 человека) определяется по следующей формуле: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.02.2015 № 129) (формула 23) , где: Q i - расход воды 1 водоразборным устройством на 1 процедуру; n i - количество процедур пользования 1 водоразборным устройством в течение 1 календарного месяца, установленное Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 17.12.2014 № 1380) t г - температура горячей воды в местах водоразбора (°C), которая принимается к расчету, если она не ниже минимальной температуры горячей воды в местах водоразбора (60°C), предусмотренной требованиями санитарно-эпидемиологических правил и норм (СанПиН 2.1.3684-21); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 13.09.2022 № 1598) t ni - температура потребляемой воды (°C), определяемая в соответствии с таблицей 5; t х - средняя температура холодной воды в сети водопровода (°C), определяемая в соответствии с пунктом 25 настоящего документа; 10 -3 - коэффициент перевода из литров в кубические метры. 25.
— абз. 1 п. 5 Правил № 306

Из этого следует: плата за водоснабжение (холодное и горячее), водоотведение при отсутствии приборов учёта начисляется по формуле норматив × количество проживающих (зарегистрированных) граждан, а не по площади. Поэтому начисление платы за воду «исходя из 47,4 кв. м» неправомерно: площадь жилого помещения в формулу расчёта платы за водоснабжение и водоотведение не входит.

Иная ситуация с отоплением: норматив потребления коммунальной услуги по отоплению по общему правилу устанавливается в Гкал на 1 кв. м общей площади жилого помещения, и плата за отопление начисляется именно исходя из площади. Однако и здесь базой является общая площадь жилого помещения (комнат), принадлежащего собственнику, а не произвольная величина «47,4 кв. м», включающая места общего пользования секции/общежития. Соответственно, даже по отоплению начисление должно производиться исходя из общей площади принадлежащих клиенту комнат (11,9 + 12,6 = 24,5 кв. м по жилой площади), а не из площади 47,4 кв. м.

Включение в базу начисления коммунальных услуг площади мест общего пользования прямо противоречит ст. 157 ЖК РФ: расчёт ведётся от объёма потребления услуги в конкретном жилом помещении (по прибору учёта либо по нормативу для этого жилого помещения). Расходы на места общего пользования (содержание общего имущества, в том числе коммунальные ресурсы на ОДН) распределяются отдельно — соразмерно доле в праве общей собственности, а не добавляются «площадью» к площади комнат.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.
— ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Для бывшего общежития, где комнаты имеют отдельные кадастровые номера, действует режим, близкий к коммунальной квартире: доля собственника комнаты в общем имуществе пропорциональна площади именно его комнаты, а не сумме «комнат + МОП».

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
— ч. 1 ст. 42 ЖК РФ

1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
   — ч. 3 ст. 42 ЖК РФ

Вывод по вопросу 1. Начисление платы за все коммунальные услуги исходя из площади 47,4 кв. м, включающей места общего пользования, неправомерно. Плата за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение при отсутствии счётчиков должна рассчитываться по нормативу на число проживающих; плата за отопление — по нормативу от общей площади принадлежащих клиенту комнат (24,5 кв. м жилой площади либо, при определённом порядке, от общей площади комнат), а не от 47,4 кв. м. Расходы на общее имущество (ОДН) подлежат распределению соразмерно доле, а не прибавлению площади МОП к начисляемой площади комнат.

Обязанность УК провести осмотр и составить акт о технической возможности установки счётчиков; незаконность «отписки»

Отписка УК, основанная на «технической возможности без осмотра», не соответствует порядку, установленному Минстроем: вывод об отсутствии/наличии технической возможности установки прибора учёта может быть сделан только по результатам обследования, оформленного актом установленной формы.

Критерии наличия (отсутствия) технической возможности установки приборов учета, а также форма акта обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки приборов учета и порядок ее заполнения утверждаются Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации . (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 26.03.2014 № 230)
— абз. 6 п. 81 Правил № 354

Критерии, при которых техническая возможность установки прибора учёта отсутствует, императивно связаны с обследованием дома (помещения): для дома 1973 года постройки, бывшего общежития секционного типа, вероятно наличие критерия «а» — установка невозможна без реконструкции/капремонта внутридомовых инженерных систем (например, при вертикальной разводке водоснабжения и отсутствии отдельного ввода на каждую комнату).

1. Техническая возможность установки прибора учета соответствующего вида в многоквартирном доме (жилом доме или помещении), за исключением многоквартирного дома (жилого дома или помещения), указанного в пункте 5 настоящего документа, отсутствует, если в ходе обследования будет выявлено наличие хотя бы одного из нижеуказанных критериев: а) установка прибора учета соответствующего вида по проектным характеристикам многоквартирного дома (жилого дома или помещения) невозможна без реконструкции, капитального ремонта (за исключением мероприятий по монтажу (демонтажу) коммутационных аппаратов, шкафов (щитов) учета в границах места установки таких приборов учета и оборудования) существующих внутридомовых инженерных систем (внутриквартирного оборудования) и (или) без создания новых внутридомовых инженерных систем (внутриквартирного оборудования);
   — п. 2 Критериев, утв. приказом Минстроя России № 485/пр

1. Техническая возможность установки прибора учета соответствующего вида в многоквартирном доме (жилом доме или помещении), за исключением многоквартирного дома (жилого дома или помещения), указанного в пункте 5 настоящего документа, имеется, если в ходе обследования технической возможности установки прибора учета соответствующего вида будет установлено отсутствие критериев, указанных в пунктах 2 и 3 настоящего документа. 5. В отношении многоквартирных домов (жилых домов или помещений), для которых Федеральным законом от 23 ноября 2009 г. N 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, N 48, ст. 5711; 2019, N 30, ст. 4143) установлено требование по их оснащению на дату их ввода в эксплуатацию определенными видами приборов учета энергетических ресурсов, техническая возможность установки таких приборов учета имеется. 6. Результаты обследования технической возможности установки прибора учета соответствующего вида указываются в акте обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета. 7. Обследование технической возможности установки коллективного (общедомового) прибора учета электрической энергии многоквартирного дома осуществляется представителями гарантирующего поставщика.
   — п. 4 Критериев, утв. приказом Минстроя России № 485/пр

Порядок заполнения акта прямо предусматривает, что обследование проводится путём осмотра и оформляется актом с указанием результатов, а при отсутствии технической возможности — с перечислением конкретных выявленных критериев.

1. В пункте 6 акта обследования указывается способ проведения обследования: путем осмотра или с применением инструментов/средств измерений. В случае применения при проведении обследования инструмента указывается его наименование и характеристики. В случае применения при проведении обследования средства измерения указываются его наименование, метрологические характеристики и дату истечения очередного межповерочного интервала.
   — п. 6 Порядка заполнения акта, утв. приказом Минстроя России № 485/пр

1. Пункт 8 акта обследования заполняется в случае, если при проведении обследования будет установлено, что отсутствует техническая возможность установки прибора учета соответствующего вида, с указанием конкретных выявленных в ходе обследования критериев отсутствия технической возможности установки прибора учета соответствующего вида. 9. В пункте 9 акта обследования указывается конкретный перечень организационно-технических мероприятий, выполнение которых необходимо для установки прибора учета, и лицо, ответственное за их выполнение. 10. Пункт 10 акта обследования заполняется в случае, если у кого-либо из присутствующих при проведении обследования лиц имеется особое мнение относительно хода проведения и результатов обследования. В этом случае в пункте 10 акта обследования указываются фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии) присутствующего лица, имеющего особое мнение, а также содержание особого мнения. 11. В пункте 11 акта обследования указывается количество экземпляров составленного акта, которое должно соответствовать количеству присутствующих при проведении обследования лиц. Составленные акты обследования вручаются каждому из присутствующих при проведении обследования лиц
   — п. 8 Порядка заполнения акта, утв. приказом Минстроя России № 485/пр

Механизм защиты здесь следующий:

1. Подать в УК мотивированное заявление о проведении обследования и составлении акта по форме, утверждённой приказом Минстроя № 485/пр, с указанием адреса, вида прибора учёта и просьбой зафиксировать конкретные критерии невозможности установки (вертикальная разводка, отсутствие отдельного ввода на каждую комнату и т.п.).
2. Отказ УК от осмотра (отписка без обследования) неправомерен: наличие/отсутствие технической возможности не может быть установлено «заочно» — это следует из требования о проведении обследования и оформлении его актом по результатам осмотра.
3. Правовое значение акта — двустороннее. Если обследование подтвердит отсутствие технической возможности, то к оплате водоснабжения/водоотведения применяются формулы по нормативу без повышающего коэффициента, а если возможность имеется (то есть обязанность установки счётчика существует), — с повышающим коэффициентом.

При отсутствии индивидуального или общего (квартирного) прибора учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа и отсутствии технической возможности установки такого прибора учета размер платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, электроснабжению, газоснабжению, предоставленную потребителю в жилом помещении, определяется в соответствии с формулами 4 и 5 приложения № 2 к настоящим Правилам исходя из нормативов потребления коммунальной услуги.
— абз. 2 п. 42 Правил № 354

При отсутствии индивидуального или общего (квартирного) прибора учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и в случае наличия обязанности установки такого прибора учета размер платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению и (или) электроснабжению, предоставленную потребителю в жилом помещении, определяется по формуле 4 1 приложения № 2 к настоящим Правилам исходя из норматива потребления коммунальной услуги по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению и (или) электроснабжению с применением повышающего коэффициента
— абз. 3 п. 42 Правил № 354

Вывод по вопросу 2. УК обязана по заявлению собственника провести обследование помещения/дома и оформить акт о наличии/отсутствии технической возможности установки приборов учёта по форме, утверждённой приказом Минстроя № 485/пр. Отписка со ссылкой на «техническую возможность установки без осмотра» не соответствует установленному порядку и не может служить основанием ни для отказа в понижении норматива, ни для применения повышающего коэффициента. Отсутствие у УК акта обследования подтверждает незаконность её позиции: вывод о наличии технической возможности без обследования и акта сделать нельзя.

Перерасчёт, возврат излишне уплаченного и меры воздействия на УК

Обязанность УК произвести перерасчёт. Исполнитель коммунальных услуг обязан по заявлению потребителя производить проверку правильности начисления платы и, при выявлении необоснованного завышения, осуществлять перерасчёт. Неверно начисленная и уплаченная сумма образует неосновательное обогащение УК, подлежащее возврату.

Штраф за нарушение порядка расчёта платы. Прямая санкция в пользу собственника установлена ч. 6 ст. 157 ЖК РФ: при необоснованном увеличении размера платы исполнитель обязан уплатить штраф 50% от величины превышения.

1. Лицо, предоставляющее коммунальные услуги, при нарушении порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязано уплатить собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, или собственнику жилого помещения, или нанимателю жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения начисленной платы за коммунальные услуги над размером платы, которую надлежало начислить, за исключением случаев, если такое нарушение произошло по вине собственника нежилого помещения в многоквартирном доме, или собственника жилого помещения, или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда или было устранено до обращения и (или) до оплаты указанными лицами.
   — ч. 6 ст. 157 ЖК РФ

Это означает: если подтвердится, что плата по всем услугам начислялась от «лишней» площади (47,4 вместо 24,5 кв. м и/или по нормативу на площадь вместо числа проживающих), клиент вправе требовать не только возврата излишне уплаченного, но и уплаты УК штрафа в размере половины суммы переплаты — без обращения в суд, по заявлению.

Проценты за пользование чужими денежными средствами. На сумму излишне удержанной (невозвращённой) платы подлежат начислению проценты по ключевой ставке Банка России за весь период удержания.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Ответственность УК (административная). Нарушение порядка расчёта платы за коммунальные услуги и навязывание незаконных начислений является нарушением лицензионных требований к управлению многоквартирным домом.

1. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований, за исключением случаев, предусмотренных статьей 13.19 2 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 14.12.2015 № 379-ФЗ; от 28.12.2017 № 437-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей . (В редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 26-ФЗ) 3. Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с грубым нарушением лицензионных требований - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от ста тысяч до двухсот пятидесяти тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц - от трехсот тысяч до трехсот пятидесяти тысяч рублей. (Дополнение частью - Федеральный закон от 18.03.2019 № 26-ФЗ) Примечания: 1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. 2. Перечень грубых нарушений лицензионных требований устанавливается Правительством Российской Федерации. (Примечание в редакции Федерального закона от 18.03.2019 № 26-ФЗ) (Дополнение статьей - Федеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ )
   — ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ

Порядок действий:

1. Направить в УК письменное заявление (ценным письмом с описью или через ГИС ЖКХ) с требованием: произвести перерасчёт платы за коммунальные услуги исходя из правильной базы (по числу проживающих для воды/водоотведения, по площади комнат для отопления), вернуть излишне уплаченное, уплатить штраф 50% по ч. 6 ст. 157 ЖК РФ, провести обследование и составить акт по приказу № 485/пр.
2. При отказе — подать жалобу в Государственную жилищную инспекцию (Мосжилинспекцию) и в Роспотребнадзор (привлечение УК к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ и по Закону о защите прав потребителей).
3. Исковое заявление в суд (мировой или районный — в зависимости от цены иска) о взыскании переплаты, процентов по ст. 395 ГК РФ, штрафа по п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» и компенсации морального вреда; при цене иска до 100 тыс. руб. — мировой судья, свыше — районный суд, по месту жительства истца (потребителя) без госпошлины.

Статья 23. Гражданские дела, подсудные мировому судье 1. Мировой судья рассматривает в качестве суда первой инстанции дела: 1) о выдаче судебного приказа; 2) о расторжении брака, если между супругами отсутствует спор о детях; 3) о разделе между супругами совместно нажитого имущества при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 4) по имущественным спорам, за исключением дел о наследовании имущества и дел, возникающих из отношений по созданию и использованию результатов интеллектуальной деятельности, при цене иска, не превышающей пятидесяти тысяч рублей; 5) по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
— п. 1 ст. 23 ГПК РФ

Вывод по вопросу 3. Клиент вправе требовать от УК перерасчёта и возврата излишне начисленной платы, уплаты штрафа 50% от суммы переплаты (ч. 6 ст. 157 ЖК РФ), процентов за пользование денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) и компенсации морального вреда. При отказе — обжалование в Мосжилинспекцию и Роспотребнадзор, далее в суд по месту жительства истца без госпошлины.