Отсутствие вентиляции в местах общего пользования новостройки: куда жаловаться, если управляющая компания ссылается на проект

Является ли вентиляция общего имущества обязательной и законна ли позиция УК «вентиляция не предусмотрена проектом»

Позиция УК, что «вентиляция не предусмотрена проектом, поэтому её нет и ничего делать не будем», юридически несостоятельна по двум независимым основаниям.

Во-первых, системы вентиляции (вентканалы, шахты, вытяжные решётки), обслуживающие более одного помещения, прямо входят в состав общего имущества МКД:

1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
   — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

То есть вентканалы, проходящие от квартир через коридоры и лифтовые холлы на кровлю, — это общее имущество, за содержание которого отвечает управляющая организация.

Во-вторых, содержание общего имущества должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания и, прямо, — поддержание установленных параметров микроклимата (температуры и влажности, а в связке с 52-ФЗ — и воздухообмена):

Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан
— п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях
— п/п «в» п. 11 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

На санитарно-гигиеническом уровне требование к воздухообмену жилых помещений закреплено как императивное и не зависит от «наличия проекта»:

1. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания
   — п. 1 ст. 23 Федерального закона № 52-ФЗ

Ссылка УК на «приточные клапаны в окнах — вот и проветривайте» опровергается текстом закона: клапан в створке окна обеспечивает приток в квартиру, но не заменяет вытяжную вентиляцию общего коридора/лифтового холла, за работоспособность которой (тяга, вентканалы) отвечает УК как за общее имущество. Обязанность «проветривать самостоятельно» для потребителя законом не предусмотрена — напротив, обязанность обеспечить соответствие помещений нормативам воздухообмена лежит на управляющей организации и застройщике.

Вывод: отсутствие вентиляции в местах общего пользования не может оправдываться «проектом» — это нарушение обязательных санитарных требований к воздухообмену и нарушение обязанности УК содержать общее имущество в безопасном состоянии. Требование устранить нарушение законно.

Кто отвечает за недостаток: застройщик по гарантии или управляющая организация

Здесь две самостоятельные ветки ответственности, и они не исключают друг друга.

Ветка застройщика (гарантия по 214-ФЗ). Если вентиляция отсутствует или не работает именно как проектно-конструктивный недостаток дома (что и утверждает УК — «такой проект»), то это отступление от обязательных требований к качеству объекта долевого строительства:

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям
   — ч. 1 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ

1. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: (В редакции Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ) 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков
   — ч. 2 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ

При этом условие договора или заявление застройщика, что «вентиляции не полагается», не освобождает его от ответственности — качество должно соответствовать не только проекту, но и «иным обязательным требованиям», к которым относятся санитарные нормативы. Требование можно предъявить, если недостаток выявлен в пределах гарантийного срока (не менее 3 лет на объект, 5 лет — если это касается конструктивных элементов; для инженерного оборудования — не менее 3 лет со дня первого передаточного акта):

1. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства , а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки , устанавливается договором и не может составлять менее чем три года . Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором
   — ч. 5 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ

1. Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд
   — ч. 6 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ

Ветка управляющей организации (содержание). Даже если бы дом был спроектирован «без вентиляции МОП», УК, принявшая дом, обязана обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания и отвечает за надлежащее содержание общего имущества:

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме
   — ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

1 1 . Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан
— ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность
   — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

То есть ссылка УК «это проект, а не наша проблема» не снимает с неё обязанности: она приняла дом на обслуживание и обязана обеспечить безопасность жизни и здоровья жильцов и содержание общего имущества по нормативам.

Вывод: Роза вправе действовать по обеим веткам одновременно — письменно потребовать устранения недостатка и от застройщика (в пределах гарантийного срока, ст. 7 214-ФЗ), и от УК (как лица, обязанного содержать общее имущество). Кто именно устранение выполнит, определяется тем, является ли причина конструктивным дефектом строительства (застройщик) или ненадлежащим содержанием/отсутствием ухода за вентсистемой (УК) — это устанавливается экспертизой/обследованием.

Как зафиксировать нарушение и куда обращаться: ГЖИ, Роспотребнадзор, прокуратура

Право на благоприятную среду обитания и обращение в надзорные органы закреплено прямо:

Граждане имеют право: на благоприятную среду обитания, факторы которой не оказывают вредного воздействия на человека; получать в соответствии с законодательством Российской Федерации в органах государственной власти, органах местного самоуправления, органах, осуществляющих федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, и у юридических лиц информацию о санитарно-эпидемиологической обстановке, состоянии среды обитания, качестве и безопасности продукции производственно-технического назначения, пищевых продуктов, товаров для личных и бытовых нужд, потенциальной опасности для здоровья человека выполняемых работ и оказываемых услуг; (В редакции федеральных законов от 22.08.2004 № 122-ФЗ; от 18.07.2011 № 242-ФЗ) обращаться в органы, уполномоченные на осуществление федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора, в связи с нарушениями требований санитарного законодательства, создающими угрозу причинения вреда жизни, здоровью людей
— ст. 8 Федерального закона № 52-ФЗ

1. Государственная жилищная инспекция (ГЖИ / Мосжилинспекция). Это основной орган. Предмет жилищного надзора охватывает и содержание общего имущества, и — прямо — содержание вентиляционных каналов:

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
   — п. 1, п. 12 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

ГЖИ вправе выдавать обязательное предписание об устранении нарушений:

1. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований, выявленных в том числе в ходе наблюдения за соблюдением обязательных требований (мониторинга безопасности). 9. Согласование назначения на должность и освобождения от должности руководителя органа государственного жилищного надзора по предложению высшего должностного лица субъекта Российской Федерации осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 08.08.2024 № 232-ФЗ ) 10. Главный государственный жилищный инспектор Российской Федерации осуществляет координацию деятельности органов государственного жилищного надзора и органов муниципального жилищного контроля при осуществлении ими государственного жилищного надзора, регионального государственного лицензионного контроля за осуществлением предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, муниципального жилищного контроля, направление высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации представления об освобождении от должности руководителя органа государственного жилищного надзора, а также иные полномочия, установленные Правительством Российской Федерации.
   — ч. 8 ст. 20 ЖК РФ

2. Роспотребнадзор. Поскольку нарушены санитарные требования к воздухообмену жилых помещений, служба вправе проводить замеры и выдавать обязательные предписания:

1. давать гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам предписания, обязательные для исполнения в установленные предписаниями сроки, о: вызове в органы, осуществляющие федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, граждан, индивидуальных предпринимателей, должностных лиц для рассмотрения материалов и дел о нарушениях санитарного законодательства; (В редакции федеральных законов от 22.08.2004 № 122-ФЗ; от 18.07.2011 № 242-ФЗ) проведении в соответствии с осуществляемой ими деятельностью санитарно-эпидемиологических экспертиз, обследований, исследований, испытаний и токсикологических, гигиенических и иных видов оценок, предусмотренных статьей 42 настоящего Федерального закона; 5) при выявлении нарушения санитарного законодательства, которое создает угрозу возникновения и распространения инфекционных заболеваний и массовых неинфекционных заболеваний (отравлений), принимать в установленном законом порядке меры по приостановлению: (В редакции Федерального закона от 09.05.2005 № 45-ФЗ) проектирования, строительства, реконструкции, технического перевооружения объектов и ввода их в эксплуатацию; эксплуатации объектов, производственных цехов и участков, помещений, зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств, выполнения отдельных видов работ и оказания услуг; разработки, производства, реализации и применения (использования) продукции;
   — п. 4 ч. 1 ст. 51 Федерального закона № 52-ФЗ

3. Орган госстройнадзора и прокуратура. Вопрос «как такой дом вводился в эксплуатацию» относится к компетенции органа государственного строительного надзора (проверка соответствия объекта проектной документации и обязательным требованиям при вводе). Прокуратуру целесообразно подключать, если ГЖИ/Роспотребнадзор бездействуют либо если есть признаки выдачи разрешения на ввод с нарушением — тогда обращение к прокурору повлечёт прокурорскую проверку и меры реагирования.

Порядок и сроки: любое обращение рассматривается 30 дней, орган обязан дать ответ по существу и принять меры к восстановлению прав:

1. Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения
   — ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 59-ФЗ

1. принимает меры, направленные на восстановление или защиту нарушенных прав, свобод и законных интересов гражданина; 4) дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, за исключением случаев, указанных в статье 11 настоящего Федерального закона; 5) уведомляет гражданина о направлении его обращения на рассмотрение в другой государственный орган, орган местного самоуправления или иному должностному лицу в соответствии с их компетенцией. 2. Государственный орган, орган местного самоуправления или должностное лицо по направленному в установленном порядке запросу государственного органа, органа местного самоуправления или должностного лица, рассматривающих обращение, обязаны в течение 15 дней предоставлять документы и материалы, необходимые для рассмотрения обращения, за исключением документов и материалов, в которых содержатся сведения, составляющие государственную или иную охраняемую федеральным законом тайну, и для которых установлен особый порядок предоставления. 3. Ответ на обращение подписывается руководителем государственного органа или органа местного самоуправления, должностным лицом либо уполномоченным на то лицом. 4.
   — п. 3 ч. 1 ст. 10 Федерального закона № 59-ФЗ

Рекомендуемая последовательность для Розы: (1) письменная претензия в УК с требованием провести комиссионное обследование и замеры тяги/воздухообмена (заявление — с фиксацией входящей даты); (2) жалоба в ГЖИ (по месту нахождения дома) — обязать УК устранить; (3) жалоба в Роспотребнадзор — инструментальные замеры воздухообмена и предписание; (4) при бездействии всех органов — обращение в прокуратуру (прокурорский надзор за исполнением законов органами и организациями).

Вывод: обращение в прокуратуру возможно сразу, но эффективнее сперва ГЖИ и Роспотребнадзор (они обладают полномочиями по замерам и предписаниям); прокуратура — эскалационная ступень при бездействии или при сомнениях в законности ввода дома в эксплуатацию.

Административная ответственность нарушителя

Нарушение правил содержания жилых домов лицами, ответственными за их содержание (то есть УК), образует состав административного правонарушения:

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей
— ст. 7.22 КоАП РФ

Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений — самостоятельный, дополнительный состав:

Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток
— ст. 6.4 КоАП РФ

Оба состава применимы к ситуации Розы: ст. 7.22 КоАП РФ — за ненадлежащее содержание общего имущества (нерабочая/отсутствующая вентиляция), ст. 6.4 КоАП РФ — за нарушение санитарных требований к воздухообмену. Именно по этим статьям ГЖИ и Роспотребнадзор вправе привлечь УК (и/или застройщика) к административной ответственности.

Вывод: у Розы есть два параллельных основания инициировать административное производство — через ГЖИ (ст. 7.22 КоАП РФ) и через Роспотребнадзор (ст. 6.4 КоАП РФ); это наиболее быстрый рычаг воздействия на УК, дополняющий требование устранить нарушение.

Денежные требования: перерасчёт платы, убытки, моральный вред, подсудность

Перерасчёт платы. Плата за содержание взимается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества по требованиям законодательства; если услуга оказана ненадлежащего качества, размер платы подлежит уменьшению:

1. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 2. Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда определяется исходя из занимаемой общей площади (в отдельных комнатах в общежитиях исходя из площади этих комнат) жилого помещения. (В редакции Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 3.
   — ч. 1 ст. 156 ЖК РФ

В части коммунальных услуг порядок уменьшения платы за ненадлежащее качество прямо урегулирован:

При предоставлении в расчетном периоде коммунальной услуги ненадлежащего качества размер платы за такую коммунальную услугу, определенный за расчетный период в соответствии с приложением № 2 к настоящим Правилам, подлежит уменьшению на размер платы, исчисленный суммарно за каждый период (день) предоставления такой коммунальной услуги ненадлежащего качества
— п. 101 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 354

Моральный вред и убытки. Поскольку услуга управления оказывается Розе как потребителю, она вправе требовать компенсации морального вреда (душные коридоры, риск для здоровья двухлетнего ребёнка — нематериальные страдания):

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

А также возмещения убытков и вреда — в т.ч. расходов, которые Роза произвела или должна будет произвести (например, на независимую экспертизу воздухообмена, установку принудительной вентиляции при доказанном бездействии ответственных лиц):

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
   — п. 1–2 ст. 15 ГК РФ

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Подсудность. Иск подаётся в суд по адресу организации-ответчика (УК или застройщика); по имущественным спорам в сфере защиты прав потребителей при цене иска до 100 тыс. руб. — мировой судья, свыше — районный суд (Роза вправе также использовать правила альтернативной подсудности по месту жительства как потребитель — право выбора принадлежит истцу-потребителю):

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации
— ст. 28 ГПК РФ

1. по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. (Часть в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 2. Федеральными законами к подсудности мировых судей могут быть отнесены и другие дела. 3. При объединении нескольких связанных между собой требований, изменении предмета иска или предъявлении встречного иска, если новые требования становятся подсудными районному суду, а другие остаются подсудными мировому судье, все требования подлежат рассмотрению в районном суде. В этом случае, если подсудность дела изменилась в ходе его рассмотрения у мирового судьи, мировой судья выносит определение о передаче дела в районный суд и передает дело на рассмотрение в районный суд. 4. Споры между мировым судьей и районным судом о подсудности не допускаются.
   — п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ

Вывод: помимо требования устранить нарушение Роза вправе требовать перерасчёта платы за содержание, компенсации морального вреда и возмещения убытков; судебный спор ведётся по правилам защиты прав потребителей с выгодной для неё подсудностью (в т.ч. по месту её жительства).

Какие доказательства собрать

Розе необходимо собрать доказательную базу, подтверждающую факт нарушения и его характер. Основные документы:

1. Проектная и техническая документация. Вопрос «как такой дом вводился» проверяется по проекту: стоит запросить у УК и/или застройщика раздел проектной документации «Отопление, вентиляция» (или исполнительную документацию), а также акт/разрешение на ввод в эксплуатацию. Застройщик был обязан передать Розе инструкцию по эксплуатации объекта — её отсутствие или неполнота (нет раздела о вентиляции) само по себе является нарушением:

1 1 . При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий
— ч. 1.1 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ

2. Акт приёма-передачи. В акте Розы нет оговорок о вентиляции — это не лишает её права ссылаться на недостатки, поскольку отсутствие недостатка в акте не освобождает застройщика от гарантии (ст. 7 214-ФЗ) и не отменяет обязанности УК. Акт сохраняется как документ, фиксирующий дату передачи — от неё идёт гарантийный срок.

3. Комиссионный акт осмотра общего имущества. Это ключевой документ, фиксирующий несоответствие состояния общего имущества требованиям законодательства:

Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества
— п. 14 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

По нему собственники/ответственные лица принимают решение о несоответствии и о мерах по устранению дефектов. Роза вправе требовать от УК составить такой акт по результатам осмотра вентиляции, а при отказе УК — составить акт с участием инициативной группы жильцов и приглашённой независимой организацией.

4. Инструментальная фиксация. Замеры тяги в вентканалах, скорости/кратности воздухообмена в коридоре и лифтовом холле (их проводят Роспотребнадзор либо аккредитованная лаборатория/независимый эксперт) — подтверждают конкретное отклонение от санитарных нормативов и являются основой для предписания и судебного иска.

5. Переписка с УК. Заявление в УК с требованиями обследовать вентиляцию и ответ УК («вентиляция не предусмотрена проектом») — письменное признание факта отсутствия/неисправности вентиляции, ценное доказательство по обеим веткам (и против УК, и против застройщика).

Вывод: собранный пакет (заявление и ответ УК, акт осмотра, инструкция по эксплуатации/проектный раздел, результаты замеров) достаточен и для надзорных органов, и для суда; при этом отсутствие упоминания о вентиляции в акте приёма-передачи не лишает Розу права ссылаться на недостаток.