Законно ли не давать ключи от калитки и шлагбаума при получении ключей от квартиры, если управляющая компания навязана застройщиком?

Являются ли калитка, шлагбаум и земельный участок перед домом общим имуществом, доступ к которому вы вправе требовать

Ключевой вопрос — статус территории, доступ к которой вам перекрыли. Земельный участок, на котором расположен дом, вместе с элементами благоустройства прямо отнесён законом к общему имуществу собственников. Калитка, ограждение и шлагбаум — это как раз элементы благоустройства на таком участке.

1. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
   — п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Поскольку это общее имущество, вы как будущий собственник помещения владеете и пользуетесь им наравне с остальными — не как «гость» управляющей организации.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
   — ч. 2 ст. 36 ЖК РФ

Этот вывод подтверждается и на уровне судебной практики: ВС РФ неоднократно указывал, что в состав общего имущества входит земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства. Пленум ВС РФ № 22 от 27.06.2017 (п. 13) прямо называет «земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства».

Отсюда следует: доступ к калитке и шлагбауму — это доступ к общему имуществу, и никто не вправе поставить его в зависимость от подписания вами договора с навязанной УК. Более того, право собственности на общее имущество возникает у вас автоматически, одновременно с правом на квартиру.

1. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
   — ч. 5 ст. 16 ФЗ № 214-ФЗ

Вывод по вопросу: земельный участок с элементами благоустройства (включая калитку и шлагбаум перед домом) — общее имущество собственников; вы вправе пользоваться им в силу закона и не обязаны подписывать акт с какой-либо УК для реализации этого права.

Законно ли обусловливать выдачу ключей от общего имущества подписанием акта с УК (навязывание услуги)

Условие «ключи от калитки и шлагбаума — только после подписания акта с УК» — классическое связывание доступа к одному имуществу с приобретением другой услуги. Закон прямо запрещает такое обусловливание.

1. условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом;
   — подп. 5 п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Обусловливание доступа (владения своей квартирой и общим имуществом) обязательным подписанием договора с УК — это и есть ущемление права на свободный выбор. Если такое условие включено в договор или акт, оно ничтожно.

Пункт 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»: «Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны». А п. 3 той же статьи запрещает отказывать в исполнении договора из-за отказа потребителя приобрести иную услугу:

1. Продавец (исполнитель, владелец агрегатора) не вправе отказывать в заключении, исполнении договора, направленного на приобретение одних товаров (работ, услуг), по причине отказа потребителя в приобретении иных товаров (работ, услуг). Убытки, причиненные потребителю вследствие нарушения его права на свободный выбор товаров (работ, услуг), возмещаются продавцом (исполнителем, владельцем агрегатора) в полном объеме.
   — п. 3 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Ещё одна норма — общий гражданско-правовой запрет злоупотребления правом. Отказ выдать ключи (то есть ограничить вас в пользовании вашим же имуществом) с целью принудить к договору — это использование права во вред вам.

1. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. 2. В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. 3. В случае, если злоупотребление правом выражается в совершении действий в обход закона с противоправной целью, последствия, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, применяются, поскольку иные последствия таких действий не установлены настоящим Кодексом. 4. Если злоупотребление правом повлекло нарушение права другого лица, такое лицо вправе требовать возмещения причиненных этим убытков.
   — п. 1, 4 ст. 10 ГК РФ

Вывод по вопросу: незаконно выдачу ключей от калитки и шлагбаума ставить в зависимость от подписания акта с УК. Это ущемляет ваше право на свободный выбор, такое условие ничтожно, а действия виновного лица образуют злоупотребление правом.

Обязан ли застройщик передать квартиру и обеспечить доступ независимо от отношений с УК

Передача квартиры и доступ к общему имуществу регулируются договором долевого участия. Закон обязывает застройщика передать объект надлежащего качества, а не «с обременением» в виде обязательства перед сторонней УК.

1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
   — ч. 1 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ

Передача может состояться только после ввода дома в эксплуатацию — именно потому, что к этому моменту у вас возникает право и на квартиру, и на общее имущество.

1. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
   — ч. 2 ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ

При этом неразрывная связь права на квартиру и права на общее имущество закреплена прямо в законе о долевом строительстве:

1. У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
   — ч. 5 ст. 16 ФЗ № 214-ФЗ

Это означает, что выдача ключей от квартиры и ключей от общего имущества — не две разные «услуги», а реализация единого вашего права. Застройщик, препятствуя доступу к общему имуществу (например, передавая ключи от общей территории только через УК), действует за пределами договора долевого участия.

Вывод по вопросу: застройщик обязан передать вам квартиру и не вправе превращать доступ к общему имуществу в предмет торга с УК. Право на общее имущество возникает у вас в силу закона одновременно с правом на квартиру, а не по милости управляющей организации.

Кто и как вправе выбрать управляющую организацию и что делать, если жильцы её не хотят

Выбор способа управления домом — исключительная компетенция общего собрания собственников, и только три способа предусмотрены законом. Никакая «навязанная» УК не может заменить ваше решение.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
   — ч. 2 ст. 161 ЖК РФ

Договор управления заключается либо по решению общего собрания, либо в особых случаях, прямо указанных в законе (например, по конкурсу или временно застройщиком). Договор с каждым собственником заключается на условиях, определённых решением общего собрания:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
   — ч. 1 ст. 162 ЖК РФ

Пока дом новый и вы только получаете квартиры, действует специальное правило: лица, принявшие помещения от застройщика после ввода дома в эксплуатацию, вправе в течение года участвовать в общих собраниях и принимать решения по вопросам компетенции собрания.

1 1 . Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
— ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ

Решение собрания, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников — но именно собрание, а не УК, определяет судьбу дома:

1. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
   — ч. 5 ст. 46 ЖК РФ

Практический алгоритм: провести общее собрание собственников (в том числе с участием лиц, принявших квартиры по передаточным актам), принять решение о выборе способа управления или о выборе иной УК, оформить протокол и направить его в управляющую организацию и орган жилищного надзора. Инициировать собрание рекомендуется как можно раньше — в пределах годичного периода, когда участники долевого строительства ещё вправе голосовать.

Вывод по вопросу: выбор УК — ваше коллективное решение; отказ жильцов от навязанной УК реализуется через общее собрание собственников (и лиц, принявших квартиры от застройщика), решение которого оформляется протоколом и обязательно для исполнения.

Обязанность УК обеспечивать доступность общего имущества и куда жаловаться на отказ

Ещё один аргумент против «закрытой» территории: закон прямо требует, чтобы управление домом обеспечивало доступность пользования общим имуществом.

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом
   — ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Это требование детализировано: надлежащее содержание общего имущества должно обеспечивать доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества, а также соблюдение прав собственников.

1. доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
   — п. 3, 4 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ

Если УК фактически лишает вас пользования земельным участком, калиткой и шлагбаумом, её действия (бездействие) можно обжаловать в орган государственного жилищного надзора — предметом надзора как раз является соблюдение требований к использованию и содержанию общего имущества.

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах
— п. 1 ст. 20 ЖК РФ

Правила содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) относят к содержанию общего имущества уборку и содержание земельного участка, входящего в состав общего имущества, — то есть УК, претендующая на управление, несёт и обязанности по этой территории, но не получает права «закрывать» её.

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) в) поддержание помещений, входящих в состав общего имущества, в состоянии, обеспечивающем установленные законодательством Российской Федерации температуру и влажность в таких помещениях, в том числе посредством постоянного поддержания в открытом состоянии в течение всего календарного года одного продуха помещений подвалов и технических подполий, входящих в состав общего имущества, в случае наличия продухов в таких помещениях; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 23.11.2019 № 1498) г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; д) сбор и вывоз жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными и пристроенными) помещениями в многоквартирном доме;
— подп. «а» п. 11 Правил № 491 (Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491)

Вывод по вопросу: УК обязана обеспечивать доступность общего имущества; если она препятствует доступу, ваша жалоба подлежит рассмотрению органом жилищного надзора (государственная жилищная инспекция субъекта РФ), а также Роспотребнадзором в части навязывания услуги.

Денежные последствия: убытки, проценты, компенсация морального вреда и подсудность

Если из-за отказа вы несёте расходы (аренда стоянки, такси, плата за доступ, фактическая невозможность пользоваться имуществом), они подлежат возмещению как убытки.

1. Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы. Статья 16. Возмещение убытков, причиненных государственными органами и органами местного самоуправления Убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Статья 16 1 .
   — ст. 15 ГК РФ, п. 1

При нарушении права потребителя и причинении убытков они возмещаются в полном объёме (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Если вы уплатили за навязанную услугу или УК неправомерно удерживает ваши средства, на сумму долга начисляются проценты по ключевой ставке Банка России.

1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.
   — п. 1 ст. 395 ГК РФ

Кроме того, вы вправе требовать компенсации морального вреда — она присуждается при установлении самого факта нарушения прав потребителя (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей», п. 55 Постановления Пленума ВС РФ № 33 от 15.11.2022).

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Спор, связанный с защитой прав потребителя, подсуден по вашему выбору, и вы освобождены от госпошлины:

1. Иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; жительства или пребывания истца; заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. (Пункт в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 3. Потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
   — п. 2, 3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Если иск предъявляется по общим правилам, он подаётся по адресу ответчика:

Иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации. (Статья в редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) Статья 29. Подсудность по выбору истца 1. Иск к ответчику, место жительства которого неизвестно или который не имеет места жительства в Российской Федерации, может быть предъявлен в суд по месту нахождения его имущества или по его последнему известному месту жительства в Российской Федерации. 2. Иск к организации, вытекающий из деятельности ее филиала или представительства, может быть предъявлен также в суд по адресу ее филиала или представительства. (В редакции Федерального закона от 28.11.2018 № 451-ФЗ ) 3. Иски о взыскании алиментов и об установлении отцовства могут быть предъявлены истцом также в суд по месту его жительства. 4. Иски о расторжении брака могут предъявляться также в суд по месту жительства истца в случаях, если при нем находится несовершеннолетний или по состоянию здоровья выезд истца к месту жительства ответчика представляется для него затруднительным. 5. Иски о возмещении вреда, причиненного увечьем, иным повреждением здоровья или в результате смерти кормильца, могут предъявляться истцом также в суд по месту его жительства или месту причинения вреда. 6.
— ст. 28 ГПК РФ, п. 3

Вывод по вопросу: вы вправе требовать полного возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ), процентов по ключевой ставке на неправомерно удерживаемые средства (п. 1 ст. 395 ГК РФ) и компенсации морального вреда (ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»); по спорам о защите прав потребителей обращение в суд — по вашему выбору, без госпошлины.