Правомерно ли требование управляющей компании оплатить 50 000 рублей за организацию собрания собственников для установки водомата и подключения к коммуникациям дома?

Кто вправе решать вопрос о размещении водомата: общее собрание собственников, а не УК

Водомат с подключением к внутридомовым коммуникациям размещается на общем имуществе (земельный участок, техподвал, инженерные сети — п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ). Распоряжаться этим имуществом вправе только собственники помещений:

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 . В целях, предусмотренных пунктом 6 статьи 6 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ "О связи", монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, необходимых для оказания услуг связи абоненту-гражданину, являющемуся собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма и заключившему договор об оказании услуг связи, осуществляются без решения общего собрания собственников помещений в этом доме в соответствии с правилами взаимодействия, утвержденными Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 1 статьи 12 настоящего Кодекса.
— ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Компетенция общего собрания прямо охватывает и вопрос о пользовании общим имуществом посторонним лицом, и вопрос о пределах использования земельного участка, где обычно ставится автомат, и определение уполномоченного лица на подписание договора:

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ) 3 1 ) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ;
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Тот же вывод подтверждён высшей судебной инстанцией: решение о передаче объекта общего имущества в пользование иному лицу относится к исключительной компетенции ОСС.

В свою очередь передача имущества в пользование иным лицам возможна на основании решения общего собрания таких собственников в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Указанное решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Порядок принятия решений об использовании объектов общего имущества определен в гл. 6 ЖК РФ, где указано, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в качестве органа управления многоквартирным домом.
— п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.06.2020 № 1/2020

Из этого следует главный практический вывод: решение вопроса принадлежит собранию собственников, а не УК. Инициировать собрание вправе любой собственник:

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. 2 1 . Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 2 2 . Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса срока размещения в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.06.2022 № 217-ФЗ) 3.
— ч. 2 ст. 45 ЖК РФ

Значит, отказ конкретного жильца «заниматься этим» и его совет «пусть инициирует УК» юридически ничего не меняет: любой собственник (в том числе вы сами) вправе выступить инициатором. Если водомат предполагается ставить на земельном участке МКД, потребуется ещё и решение по п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (пределы использования участка).

Вывод: правомерный путь — провести ОСС по вопросам: (1) пользование общим имуществом иным лицом (размещение водомата), (2) пределы использования земельного участка, (3) определение лица, уполномоченного заключить договор с владельцем водомата, и порядок получения денежных средств. Инициировать собрание вправе любой собственник (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ); собрание вправе созвать вы сами, и платить УК за «организацию собрания» как за обязательное условие не требуется. Когда нужен именно созыв силами УК — используйте механизм ч. 6 ст. 45 ЖК РФ (см. блок 8).

Какое большинство нужно: не 70 % «за», а 2/3 от всех голосов + кворум 50 %

Ваша схема («70 % за и идём в УК») должна быть скорректирована: закон считает не проценты от пришедших, а доли от общего числа голосов в доме. Число голосов пропорционально доле в общем имуществе:

Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. 4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование , и переданных инициатору собрания в ходе проведения данного собрания . (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 441-ФЗ) 4 1 . Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме очно-заочного голосования, осуществляется посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование , и переданных инициатору общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в ходе проведения данного собрания в порядке, установленном решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме . (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 04.08.2023 № 441-ФЗ) 5.
— ст. 48 ЖК РФ, п. 3

Сначала нужен кворум — более 50 % голосов всех собственников дома:

1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4 5 и 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум): (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;
   — ч. 3 ст. 45 ЖК РФ

Затем по вопросу о пользовании общим имуществом иным лицом (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ) решение принимается не менее 2/3 голосов от ОБЩЕГО числа голосов собственников:

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 1 , 4, 4 2 и 4 7 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1 1-1 , 1 2 , 1 3 , 2 , 3, 3 1 , 3 8 , 4 3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме , решения, предусмотренного пунктом 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1 3 настоящей статьи . Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (решения принимаются большинством)

Соответственно, 70 % «за» от числа проголосовавших может оказаться как недостаточно (если всего проголосовало 55 % и «за» — 38,5 % от всех голосов), так и не нужно (если 2/3 набрано меньшим процентом от пришедших). Формы проведения: очная, заочная, очно-заочная — ваша схема «очное, при отсутствии кворума — заочное» допустима:

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47 1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ ) Статья 44 1 . Формы проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством: 1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование); 2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47 1 настоящего Кодекса); 3) очно-заочного голосования. (Дополнение статьей - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
— ст. 44.1 ЖК РФ, п. 2

Порядок оформления, размещения и представления протокола (10 дней, в том числе в УК) обязателен — именно этот документ и станет основанием для договора:

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания . Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (размещение протокола и представление в УК)

Вывод: для размещения водомата необходимо: (1) кворум — участие собственников с более чем 50 % голосов; (2) «за» не менее 2/3 от общего числа голосов всех собственников дома (а не 70 % от проголосовавших); (3) корректно оформленный протокол и решения, размещённые в системе и представленные в УК в 10-дневный срок. Пересчитайте достижимость 2/3 заранее: при нескольких подъездах порог высокий, и «70 %» — не тот ориентир, который установлен ЖК РФ.

Правомерно ли требование УК заплатить 50 000 руб. — ветка 1: в договоре управления такой услуги нет

Объём обязанностей УК очерчен договором управления: УК действует «по заданию» собственников и за плату, определённую договором, выполняя работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества и иную деятельность, направленную на достижение целей управления:

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 05.04.2013 № 38-ФЗ; от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 2 1 .
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Стандарты и правила деятельности по управлению домом устанавливает Правительство РФ, а сама деятельность по управлению должна обеспечивать «решение вопросов пользования» общим имуществом:

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 1 1 . Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Из этого следует: УК не вправе навязывать собственникам дополнительные платные услуги (в том числе «организацию собрания за 50 000 руб.»), которых нет в договоре управления и решении ОСС. Организация собрания — не возмездная услуга УК, а действие, которое вправе совершить сам инициатор-собственник, а УК обязана лишь вести реестр собственников и выдать его по обращению инициатора в течение 5 дней:

3 1 . Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ

Более того, если УК желает получить плату за такую «услугу», её вообще нельзя ввести в одностороннем порядке — цена и перечень услуг определяются решением ОСС и договором (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), а не объявлением в офисе.

Вывод: если в вашем договоре управления нет услуги «организация и проведение общего собрания» (и нет решения ОСС о её оплате), требование 50 000 руб. неправомерно. Вы вправе потребовать письменно: (1) со ссылкой на договор — пункт, где эта услуга и её цена предусмотрены; (2) выдать реестр собственников для самостоятельного созыва ОСС (5 дней). При отказе — жалоба в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию) и/или в суд (ГПК РФ, глава 3; КАС РФ — при оспаривании действий органа). Дополнительно проверьте, не является ли оплата «навязанной услугой» в смысле ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Ветка 2: если УК взялась выполнить работы за плату — когда это допустимо

Позиция «у УК нет обязанности бесплатно проводить собрание» сама по себе не нарушение: ГК РФ допускает возмездное оказание услуг по соглашению сторон. Однако правомерность платы определяется не желанием УК, а двумя условиями.

Первое — решение общего собрания. ОСС является органом управления домом, а плата за услуги УК определяется в договоре управления, который заключается на условиях, указанных в решении ОСС:

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 05.04.2013 № 38-ФЗ; от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 2 1 .
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Второе — цена и перечень услуг должны быть определены договором управления (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ), а не объявлены УК самостоятельно. То есть «50 000 руб.» правомерны только тогда, когда УК реально оказывает дополнительную услугу (подготовка помещений, техническое сопровождение, оформление документов), введённую решением ОСС и закреплённую в договоре, а не «за право провести собрание».

При этом даже если вы решите заплатить УК, само право пользования общим имуществом третьим лицом всё равно регистрируется решением ОСС, которое относится к компетенции собрания и принимается 2/3 голосов:

В свою очередь передача имущества в пользование иным лицам возможна на основании решения общего собрания таких собственников в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Указанное решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Порядок принятия решений об использовании объектов общего имущества определен в гл. 6 ЖК РФ, где указано, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в качестве органа управления многоквартирным домом.
— п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.06.2020 № 1/2020

Вывод: плата УК допустима лишь как оплата реально оказываемой дополнительной услуги, введённой решением ОСС и закреплённой в договоре управления; сама регистрация права пользования общим имуществом требует решения ОСС (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 4 ст. 36 ЖК РФ) и оплатой УК не заменяется. Без такого решения и без договорного основания требуемые 50 000 руб. не имеют правового основания. При этом, отдельно, организация собрания по коллективному обращению собственников с 10 % голосов — прямая обязанность УК, выполняется бесплатно (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ, блок 8).

Риск: что будет, если разместить водомат без решения собрания или с недостаточным кворумом

Если водомат установлен без решения ОСС (или решение принято без необходимого кворума/2/3), договор с владельцем автомата не имеет законного основания. Решение, принятое при отсутствии необходимого кворума, ничтожно независимо от признания его судом:

Если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: 1) принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в заседании или заочном голосовании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; (В редакции Федерального закона от 28.06.2021 № 225-ФЗ) 2) принято при отсутствии необходимого кворума;
— п. 2 ст. 181.5 ГК РФ

Практический риск для вас как инициатора и для владельца водомата: УК или любой собственник вправе требовать демонтажа и приведения имущества в прежнее состояние; возможно также привлечение к административной ответственности за самовольное использование/переустройство:

1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение примечанием - Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Статья 7.22.
   — ст. 7.21 КоАП РФ, п. 1

Отдельно: если водомат потребляет воду и электроэнергию без отдельного учёта, объём ляжет на общедомовые нужды и увеличит платежи собственников — это самостоятельное основание для спора и претензий. Согласие с РСО (водоканал, энергосбыт) и отдельные приборы учёта в проекте нужно предусмотреть.

Вывод: размещать водомат без действительного решения ОСС (с кворумом более 50 % и «за» не менее 2/3 голосов — ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) нельзя: решение, принятое при отсутствии необходимого кворума, ничтожно (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ), а установка может быть демонтирована с возложением расходов и привлечением к административной ответственности (ст. 7.21 КоАП РФ). Одновременно заложите в проект отдельный учёт ресурсов и согласование с ресурсоснабжающими организациями.

Деньги собственников и последствия их присвоения УК

Плата за пользование общим имуществом (арендная плата/плата за размещение водомата) принадлежит собственникам, а не УК. Получатель, удержавший её без законного или договорного основания, обязан вернуть её:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

Если в вашем доме ранее уже размещались автоматы/реклама и УК собирала за это деньги, не направляя их на нужды дома, у собственников есть основание требовать отчёта и возврата сумм либо зачёта в счёт содержания. Это подкрепляется и подходом ВС РФ, согласно которому правовая природа решения о судьбе общего имущества определяет объём прав собственников:

В свою очередь передача имущества в пользование иным лицам возможна на основании решения общего собрания таких собственников в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). Указанное решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Порядок принятия решений об использовании объектов общего имущества определен в гл. 6 ЖК РФ, где указано, что принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в качестве органа управления многоквартирным домом.
— п. 7 Обзора судебной практики ВС РФ от 10.06.2020 № 1/2020

Кроме того, в решении ОСС нужно прямо определить уполномоченное лицо на подписание договора с владельцем водомата и порядок получения денежных средств, иначе возникнет спор о том, кто вправе собирать плату:

1. принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; (В редакции Федерального закона от 27.09.2009 № 228-ФЗ) 3 1 ) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 27.09.2009 № 228-ФЗ) (В редакции федеральных законов от 03.08.2018 № 341-ФЗ;
   — п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ

Вывод: в решении ОСС пропишите: (1) платность размещения (арендная плата в пользу собственников) и её размер, (2) лицо, уполномоченное заключить договор, (3) порядок зачисления и использования средств (например, на текущий ремонт/уменьшение платы за содержание), (4) отчёт УК. Если УК получала плату за уже размещённое оборудование без решения ОСС — потребуйте отчёт и возврат/зачёт неосновательно полученного.

Что делать, если собрание провести не удаётся или УК отказывает

Если собственники не набирают 2/3 или УК отказывается помогать, закон всё равно оставляет рычаги. Во-первых, инициировать собрание вы вправе сами (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ):

Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников. 2 1 . Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для принятия решения по вопросу о включении многоквартирного дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию в соответствии с проектом решения о комплексном развитии такой территории, может быть созвано по инициативе уполномоченного органа государственной власти или местного самоуправления, подготовивших указанный проект решения, либо юридического лица, определенного Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации для реализации решения о комплексном развитии территории жилой застройки. (Дополнение частью - Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ) 2 2 . Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса срока размещения в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания. (Дополнение частью - Федеральный закон от 28.06.2022 № 217-ФЗ) 3.
— ч. 2 ст. 45 ЖК РФ

Во-вторых, УК обязана выдать вам реестр собственников по обращению — без него собрать голоса крайне сложно:

3 1 . Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ

В-третьих, после принятия решения протокол и решения нужно разместить и представить (в том числе в УК) в 10-дневный срок; сама процедура оформления обязательна:

Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме указанных документов лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, не позднее чем через десять дней после проведения такого собрания . Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
— ч. 1 ст. 46 ЖК РФ (размещение протокола и представление в УК)

Если УК чинит препятствия (отказывает в реестре, в доступе к подвалу для обследования точек подключения, в заключении договора), защита — жалоба в орган государственного жилищного надзора (жилищную инспекцию) и/или иск в суд. Характер притязания зависит от требования: спор о понуждении УК выдать реестр/не чинить препятствия рассматривается судом общей юрисдикции в порядке искового производства (ГПК РФ), а оспаривание действий (бездействия) органа/организации в рамках публичных полномочий — по КАС РФ. При отсутствии у вас статуса, позволяющего обратиться за судебной защитой, спор решается по правилам главы 3 ГПК РФ (исковое производство).

Вывод: при невозможности собрания или отказе УК вы вправе действовать самостоятельно: созвать ОСС самим, запросить реестр (5 дней), собрать 2/3 голосов, оформить протокол и заключить договор. При препятствиях — жалоба в жилищную инспекцию и/или иск в суд общей юрисдикции; выбор процедуры (ГПК/КАС) зависит от характера оспариваемого действия. Оплата 50 000 руб. УК не является для вас обязательным и единственным путём.

Как обязать УК провести собрание без денег: коллективное обращение собственников (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ)

Существует законный путь провести собрание силами УК, причём безвозмездно — но он требует не одиночного, а коллективного обращения. Если собственники, обладающие в совокупности не менее чем 10 % голосов от общего числа голосов собственников в доме, подпишут письменное обращение с повесткой, УК обязана организовать собрание в силу закона:

Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме либо с использованием системы или региональной информационной системы в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.
— ч. 6 ст. 45 ЖК РФ

Это прямо опровергает позицию УК «оплатите 50 000 — тогда сделаем»: организация собрания по коллективному обращению — её законодательная обязанность, а не платная услуга. Срок исполнения — 45 дней с момента поступления обращения, при этом УК обязана не позднее чем за 10 дней уведомить каждого собственника:

Собственники, обладающие не менее чем десятью процентами голосов от общего количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться в письменной форме либо с использованием системы или региональной информационной системы в управляющую организацию или правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива для организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В обращении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть сформулированы вопросы, подлежащие внесению в повестку дня собрания. По обращению собственников управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны осуществить мероприятия, необходимые для проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в течение сорока пяти дней с момента поступления обращения, но не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания, уведомить о проведении этого общего собрания каждого собственника помещения в данном доме в установленном порядке, а также оформить необходимые документы по результатам проведения этого общего собрания и обеспечить их доведение до сведения собственников помещений в данном доме в порядке, установленном частью 3 статьи 46 настоящего Кодекса.
— ч. 6 ст. 45 ЖК РФ

При самостоятельном созыве (ваш случай) порядок уведомления таков — не позднее чем за 10 дней: размещение в системе, направление заказным письмом, вручение под роспись или размещение на досках объявлений во всех подъездах:

Собственник, иное лицо, указанное в настоящем Кодексе, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть размещено в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме этого сообщения, а также направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, или размещено в общедоступных местах (на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
— ч. 4 ст. 45 ЖК РФ

Вывод: чтобы заставить УК организовать собрание бесплатно, соберите подписи собственников, обладающих суммарно не менее 10 % голосов, оформите письменное обращение с перечнем вопросов повестки (размещение водомата, пределы использования участка, уполномоченное лицо, порядок получения платы) и вручите УК. В этом случае УК обязана провести все мероприятия в срок 45 дней и не вправе требовать за это 50 000 руб. Если УК уклонится — обращение в жилищную инспекцию и/или суд. Альтернативно можете (и вправе) провести собрание самостоятельно, запросив у УК реестр собственников (5 дней, ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).