Законно ли требование УК оплатить вывоз строительного мусора за три года вперед при приемке квартиры по ДДУ?

Может ли вывоз строительного мусора быть отдельной строкой в квитанции сверх структуры платы

Закон закрывает перечень платежей, которые собственник вносит по договору управления. Плата за содержание жилого помещения и коммунальные услуги для собственника состоит ровно из трёх элементов, и никакой «четвёртой строки» — отдельной возмездной услуги — этот перечень не предусматривает.

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 03.07.2016 № 267-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.
   — ч. 2 ст. 154 ЖК РФ

Обращение с отходами прямо отнесено законодателем либо к коммунальной услуге, либо к содержанию общего имущества, то есть к уже существующим элементам платы.

1. Плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.
   — ч. 4 ст. 154 ЖК РФ

Далее важно разграничить судьбу двух разных услуг. Вывоз твёрдых коммунальных отходов (обычный бытовой мусор) — это коммунальная услуга (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ), а поддержание в порядке контейнерной площадки — содержание общего имущества. Но мусор, оставшийся после ремонта вашей квартиры (строительный), к общему имуществу не относится и в минимальный перечень работ, выполняемых по договору управления, не входит: он включается в содержание общего имущества лишь в части площадок накопления ТКО и жидких бытовых отходов.

1. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. 2. Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 779 ГК РФ

Правила содержания общего имущества прямо перечисляют, что входит в содержание общего имущества (уборка помещений общего пользования и земельного участка, сбор и вывоз жидких бытовых отходов, содержание площадок накопления ТКО), и этот перечень исчерпывающий по своему характеру. Строительный мусор собственника в него не включён.

1. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 185 1 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
   — ч. 2 ст. 48 ЖК РФ

Таким образом, вывоз строительного мусора — это в принципе не та услуга, которую можно начислять всем собственникам одной строкой в составе обязательного платежа за жилое помещение. Это индивидуальная разовая услуга конкретного собственника, оказание которой либо оплачивается фактически по мере обращения, либо оформляется отдельным договором. Начисление её «всем и сразу» в квитанции выходит за рамки ч. 2 ст. 154 ЖК РФ. В Вашем случае Вы как раз за то, чтобы услуга была, но отдельно и по факту — этот подход совпадает с законом; спор только о форме (отдельный договор + помесячная оплата вместо аванса за 3 года).

Вывод: включение вывоза строительного мусора отдельной обязательной строкой в квитанцию противоречит закрытому перечню ч. 2, ч. 4 ст. 154 ЖК РФ — этот вид отходов не является ни содержанием общего имущества, ни коммунальной услугой; правильный формат — отдельный договор возмездного оказания услуг с оплатой по факту (помесячно).

Кто и каким решением вправе вводить платную услугу и её размер: довод УК о «праве застройщика»

Довод УК, что «перечень услуг определял застройщик», не выдерживает проверки. Размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников и устанавливается на срок не менее года; управляющая организация лишь предлагает, но не решает.

1. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9 2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.
   — ч. 7 ст. 156 ЖК РФ

Право собственников на голосование прямо привязано к статусу собственника помещения, а не к воле застройщика.

1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
   — ч. 1 ст. 48 ЖК РФ

Отсюда вытекает и порядок определения перечня и цены в договоре управления: перечень услуг и работ и порядок его изменения, а также порядок определения цены и внесения платы должны быть указаны в самом договоре управления — и он заключается на условиях, утверждённых собранием.

1. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157 2 настоящего Кодекса; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157 2 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления;
   — ч. 3 ст. 162 ЖК РФ

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ, от 21.07.2014 № 255-ФЗ, от 21.07.2014 № 263-ФЗ, от 26.07.2019 № 214-ФЗ) 1 1 . В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
   — ч. 1 и 1.1 ст. 162 ЖК РФ

Ключевой пункт — ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ и ч. 1.1 ст. 162 ЖК РФ: до первой передачи квартир застройщик вообще не может голосовать «от лица всех собственников». Лица, принявшие помещения от застройщика по передаточному акту, получают право участия в собраниях лишь в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, и это право принадлежит тем, кто уже принял помещение.

1 1 . Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
— ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ

Из этого следуют две ветки:

• Если на февральском ОСС ещё ни одна квартира не была передана, то правомочных собственников помещений в доме фактически не было, кворум (более 50% голосов — ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, > 3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4 5 и 4 6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, проводимое по вопросу, указанному в пункте 4 5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, правомочно (имеет кворум): (В редакции Федерального закона от 30.12.2020 № 494-ФЗ ) 1) при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда в случае, если в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме, в том числе собственники помещений в многоквартирном доме, в подъезде которого расположено переводимое помещение, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов таких собственников;

— ч. 3 ст. 45 ЖК РФ) собрать было не из кого, а застройщик не являлся собственником всех помещений и не мог голосовать «за всех». Такое решение не имеет юридической силы как принятое без кворума и по вопросам, отнесённым к компетенции собственников.

• Если часть квартир к тому моменту уже была передана другим лицам, то эти лица имели право голоса (ч. 1.1 ст. 44, ч. 1 ст. 48 ЖК РФ), и решение, принятое без их учёта, также порочно по составу участников.

Вывод: перечень услуг и размер платы по договору управления определяются решением общего собрания собственников (ч. 7 ст. 156, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), а не застройщиком единолично; голосование застройщика «от лица всех собственников» до передачи квартир противоречит ч. 1.1 ст. 44 и ч. 1 ст. 48 ЖК РФ, поэтому ссылка УК на волю застройщика как на источник обязательности спорной строки несостоятельна.

Навязывание платной услуги и аванс за три года как ущемляющие условия (ЗоЗПП)

На Вас как на гражданина-потребителя этой услуги распространяется Закон РФ № 2300-1. Обусловливание приобретения одной услуги обязательным приобретением другой, а также навязывание дополнительных услуг за плату без согласия потребителя — прямо недопустимые условия.

1. условия, которые обусловливают приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом;
   — подп. 5 п. 2 ст. 16 Закона РФ № 2300-1

Ещё точнее — норма о том, что выполнение дополнительных работ (услуг) за плату допускается только с согласия потребителя, а условия о допуслугах без такого согласия ничтожны.

1. условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя; 7) условия, которые ограничивают установленное статьей 16 1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг); 8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации; 9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки; 10) условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, которые могут быть предъявлены продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества; 11) условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом; 12) условия, которые устанавливают для потребителя обязанность по доказыванию определенных обстоятельств, бремя доказывания которых законом не возложено на потребителя; 13) условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав;
   — подп. 6 п. 2 ст. 16 Закона РФ № 2300-1

Общий запрет на условия, ущемляющие права потребителя, и их ничтожность:

1. Недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.
   — п. 1 ст. 16 Закона РФ № 2300-1

Требование заплатить за услугу сразу за три года вперёд — это ещё и ограничение свободы выбора формы и способа оплаты, что тоже относится к недопустимым условиям.

1. условия, которые ограничивают установленное статьей 16 1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг); 8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации; 9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки; 10) условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, которые могут быть предъявлены продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества; 11) условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом; 12) условия, которые устанавливают для потребителя обязанность по доказыванию определенных обстоятельств, бремя доказывания которых законом не возложено на потребителя; 13) условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав; 14) условия, которые ставят удовлетворение требований потребителей в отношении товаров (работ, услуг) с недостатками в зависимость от условий, не связанных с недостатками товаров (работ, услуг);
   — подп. 7 п. 2 ст. 16 Закона РФ № 2300-1

Наконец, Закон прямо запрещает отказывать во внесении изменений в договор, если потребитель правомерно указывает на недопустимые условия, и обязывает рассмотреть такое требование в течение десяти дней с извещением о результате.

Запрещается отказ в заключении договора и во внесении изменений в договор в случае правомерного указания потребителем на недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, в целях исключения таких условий. При предъявлении потребителем требования об исключении из договора недопустимых условий договора, ущемляющих права потребителя, указанное требование подлежит рассмотрению в течение десяти дней со дня его предъявления с обязательным извещением потребителя о результатах рассмотрения и принятом мотивированном решении по существу указанного требования.
— абз. 2 п. 3 ст. 16 Закона РФ № 2300-1

Для Ваших фактов это означает: раз Вы готовы платить за вывоз мусора, но хотите отдельный договор и помесячную оплату, Вы предъявляете именно правомерное требование об исключении недопустимого условия — УК обязана рассмотреть его в 10 дней и дать мотивированный ответ. Отказ «потому что так решил застройщик» не является мотивированным по существу. Условие об авансе за 3 года и об обязанности оплачивать услугу, которой Вы ещё не пользуетесь, ничтожно в силу ст. 16 ЗоЗПП, а его включение в договор образует состав административного правонарушения.

Вывод: условие о допуслуге без реального согласия потребителя и об авансовой оплате за 3 года вперёд ничтожно (п. 1, подп. 5, 6, 7 п. 2 ст. 16 ЗоЗПП); Вы вправе требовать его исключения, а УК обязана рассмотреть требование в 10 дней.

Право отказаться от услуги и вернуть предоплату (отдельный договор и помесячная оплата)

Даже если считать вывоз мусора отдельной возмездной услугой (по договору возмездного оказания услуг), у Вас есть безусловное право в одностороннем порядке отказаться от неё в любой момент, оплатив только фактически понесённые исполнителем расходы.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ)
— ст. 32 Закона РФ № 2300-1

То же правило закреплено в ГК РФ: отказ заказчика возможен при оплате лишь фактически понесённых расходов, а исполнитель отказывается от договора только с полным возмещением убытков заказчику.

1. Заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов. 2. Исполнитель вправе отказаться от исполнения обязательств по договору возмездного оказания услуг лишь при условии полного возмещения заказчику убытков.
   — п. 1 ст. 782 ГК РФ

Услуга по своей природе — возмездное оказание услуг, на которое распространяются правила гл. 39 ГК РФ.

1. По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. 2. Правила настоящей главы применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 779 ГК РФ

Это прямо опровергает требование «заплатить за 3 года вперёд»: закон связывает оплату с фактически понесёнными расходами, а не с будущим трёхлетним периодом. Именно поэтому переход на помесячную оплату по отдельному договору — законный вариант: он приводит форму оплаты в соответствие со ст. 32 ЗоЗПП и п. 1 ст. 782 ГК РФ.

Вывод: Вы вправе в любой момент отказаться от услуги и оплатить только фактически понесённые расходы (ст. 32 ЗоЗПП, п. 1 ст. 782, п. 1 ст. 779 ГК РФ); требование трёхлетнего аванса этому противоречит, а разделение услуг на отдельный договор с помесячной оплатой — законная и достижимая цель.

Ответственность УК и отсутствие в договоре условия о её ответственности

Отсутствие в договоре строки об ответственности УК не освобождает её от ответственности: такая ответственность установлена законом, и договор не может её исключить. Условия, исключающие или ограничивающие ответственность исполнителя, — недопустимы и ничтожны.

1. условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя; 7) условия, которые ограничивают установленное статьей 16 1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг); 8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации; 9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки; 10) условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, которые могут быть предъявлены продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества; 11) условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом; 12) условия, которые устанавливают для потребителя обязанность по доказыванию определенных обстоятельств, бремя доказывания которых законом не возложено на потребителя; 13) условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав;
   — подп. 6 п. 2 ст. 16 Закона РФ № 2300-1

Если УК перестанет оказывать услугу или окажет её некачественно, у потребителя есть выбор требований, включая уменьшение цены и отказ от договора с возмещением убытков.

1. Потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги); соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги); безвозмездного изготовления другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь; возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.
   — п. 1 ст. 29 Закона РФ № 2300-1

Административная ответственность за включение в договор ущемляющих условий и за навязывание дополнительных услуг:

1. Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 1 настоящей статьи, - (В редакции федеральных законов от 21.12.2013 № 363-ФЗ, от 19.10.2023 № 505-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) 2 1 . Навязывание потребителю дополнительных товаров (работ, услуг) за отдельную плату путем предложения потребителю до заключения договора о приобретении основных товаров (работ, услуг) приобрести дополнительные товары (работы, услуги) или заключить иные договоры, приобретение или заключение которых обусловливается обязательностью при приобретении основных товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено законом, а также путем включения в договор условий, которые обусловливают приобретение основных товаров (работ, услуг) обязательным приобретением дополнительных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
   — ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ

Управляющая организация работает под государственным жилищным надзором, предмет которого — соблюдение обязательных требований жилищного законодательства.

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда:
   — ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

Вывод: за неоказание/некачественное оказание услуги УК отвечает в силу закона независимо от того, записана ли ответственность в договоре (подп. 4 п. 2 ст. 16 ЗоЗПП, ст. 29 ЗоЗПП); за навязывание допуслуги и ущемляющие условия предусмотрен административный штраф по ст. 14.8 КоАП РФ, а надзор осуществляет орган государственного жилищного надзора (ст. 20 ЖК РФ).

Денежные последствия: возврат уплаченного и проценты

Если соседи (или Вы) уже оплатили навязанную услугу, а услуга не оказана либо удержана без законного основания, уплаченное подлежит возврату как неосновательное обогащение.

1. Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
   — п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ с момента, когда приобретатель узнал о неосновательности.

1. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
   — п. 2 ст. 1107 ГК РФ

Если же расценивать ситуацию через недействительность договорного условия, то само условие недействительно и не порождает обязанности платить; последствия — возврат исполненного по недействительной части.

1. Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли. 3. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. 4. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
   — п. 1 ст. 166 ГК РФ

1. За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 2. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. (Статья в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ)
   — п. 1 ст. 168 ГК РФ

Вывод: уплаченные суммы за неоказанную (или навязанную без согласия) услугу подлежат возврату как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1102 ГК РФ) с процентами по ст. 395 ГК РФ (п. 2 ст. 1107 ГК РФ); при этом условие договора, на котором держалось взимание, ничтожно (п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 168 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ЗоЗПП).

Можно ли решить без суда и без отмены ОСС; порядок действий при отказе

Да, в значительной части — да. Ваша цель (отдельный договор и помесячная оплата) достигается без оспаривания того февральского ОСС, потому что она опирается не на порок собрания, а на Ваши личные права потребителя и на закрытый перечень платы. Требование об исключении недопустимого условия Вы предъявляете персонально УК, и она обязана рассмотреть его в 10 дней с мотивированным ответом.

Запрещается отказ в заключении договора и во внесении изменений в договор в случае правомерного указания потребителем на недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, в целях исключения таких условий. При предъявлении потребителем требования об исключении из договора недопустимых условий договора, ущемляющих права потребителя, указанное требование подлежит рассмотрению в течение десяти дней со дня его предъявления с обязательным извещением потребителя о результатах рассмотрения и принятом мотивированном решении по существу указанного требования.
— абз. 2 п. 3 ст. 16 Закона РФ № 2300-1

Если УК откажет — заявление в орган государственного жилищного надзора (ГЖИ) о нарушении жилищного законодательства и в Роспотребнадзор — о нарушении прав потребителя; основанием служит то, что предмет надзора — соблюдение обязательных требований жилищного законодательства, включая начисление платы.

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда:
   — ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

1. Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 1 настоящей статьи, - (В редакции федеральных законов от 21.12.2013 № 363-ФЗ, от 19.10.2023 № 505-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ) 2 1 . Навязывание потребителю дополнительных товаров (работ, услуг) за отдельную плату путем предложения потребителю до заключения договора о приобретении основных товаров (работ, услуг) приобрести дополнительные товары (работы, услуги) или заключить иные договоры, приобретение или заключение которых обусловливается обязательностью при приобретении основных товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено законом, а также путем включения в договор условий, которые обусловливают приобретение основных товаров (работ, услуг) обязательным приобретением дополнительных товаров (работ, услуг), в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятидесяти тысяч до ста пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
   — ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ

Что касается нового собрания: даже если большинство соседей уже оплатили и не поддержат отмену старого решения, Вам это для своей цели не требуется. Вы действуете индивидуально как потребитель: добиваетесь исключения недопустимого условия из своего договора и возврата/перерасчёта. Если бы Вы шли через оспаривание собрания — ветка была бы иной (суд общей юрисдикции по правилам гл. 22 ГПК РФ, доказывание отсутствия кворума и голосования застройщика за непереданные помещения), но она как раз и упирается в солидарность соседей и срок. Ваш путь её обходит.

Рекомендуемые действия:

1. Направить в УК письменную претензию (в двух экземплярах, с отметкой о вручении либо заказным письмом с описью) с требованиями: исключить из начислений строку «вывоз строительного мусора» как отдельную обязательную услугу; перевести её на отдельный договор с помесячной оплатой по факту; произвести перерасчёт и вернуть незаконно удержанное.
2. Ссылаться на ч. 2, 4 ст. 154, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, ст. 16, 32 Закона РФ № 2300-1.
3. По истечении 10 дней при отказе или молчании — жалоба в ГЖИ и Роспотребнадзор, при необходимости иск в суд (по месту жительства, иски о защите прав потребителей госпошлиной не облагаются).
4. Не оплачивать спорную строку «молча»: письменно зафиксировать несогласие, чтобы не создавать видимость согласования этого условия.

Вывод: добиться своего реально без суда и без отмены февральского ОСС: требование об исключении недопустимого условия предъявляется персонально УК и рассматривается в 10 дней (ст. 16 ЗоЗПП), а при отказе — жалобы в ГЖИ (ст. 20 ЖК РФ) и Роспотребнадзор (ст. 14.8 КоАП РФ) и возврат уплаченного как неосновательного обогащения. Солидарная позиция соседей для этой стратегии значения не имеет; к оспариванию ОСС в суде прибегают лишь как к альтернативной, более трудной ветке.

Дополнительные последствия: моральный вред, штраф и сроки удовлетворения требований

Помимо возврата платежа и процентов, в случае нарушения прав потребителя управляющая организация несёт дополнительные меры ответственности, которые усиливают Вашу переговорную позицию.

Моральный вред компенсируется при наличии вины нарушителя независимо от возмещения имущественного вреда:

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. (В редакции федеральных законов от 17.12.1999 № 212-ФЗ; от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
— ст. 15 Закона РФ № 2300-1

При отказе УК добровольно удовлетворить требование (в том числе после претензии) суд взыскивает сверх суммы иска штраф в размере 50% от присуждённого:

1. При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам. 7. Штраф, предусмотренный пунктом 6 настоящей статьи, не подлежит взысканию в случае, если изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) в добровольном порядке не удовлетворил требования потребителя по вине потребителя, в том числе в случае уклонения потребителя от совершения действий, предусмотренных настоящим Законом, либо такого неисполнения им обязательств, в результате которого изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) оказался лишен возможности в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.
   — п. 6 ст. 13 Закона РФ № 2300-1

Требование о возврате уплаченной за услугу суммы и возмещении убытков подлежит удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления:

1. Требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) 2. Требования потребителя о безвозмездном изготовлении другой вещи из однородного материала такого же качества или о повторном выполнении работы (оказании услуги) подлежат удовлетворению в срок, установленный для срочного выполнения работы (оказания услуги), а в случае, если этот срок не установлен, в срок, предусмотренный договором о выполнении работы (оказании услуги), который был ненадлежаще исполнен. 3. За нарушение предусмотренных настоящей статьей сроков удовлетворения отдельных требований потребителя исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню), размер и порядок исчисления которой определяются в соответствии с пунктом 5 статьи 28 настоящего Закона. В случае нарушения сроков, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, потребитель вправе предъявить исполнителю иные требования, предусмотренные пунктом 1 статьи 28 и пунктами 1 и 4 статьи 29 настоящего Закона.
   — п. 1 ст. 31 Закона РФ № 2300-1

Это означает конкретный механизм давления: Вы заявляете письменное требование — и с этого момента запускается 10-дневный срок, по истечении которого при неисполнении УК начисляет неустойку по п. 5 ст. 28 ЗоЗПП (в размере 3% за каждый день), а при последующем обращении в суд добавляются моральный вред и 50%-й штраф.

Вывод: сверх возврата платежа и процентов Вы вправе претендовать на компенсацию морального вреда (ст. 15 ЗоЗПП), а при отказе УК добровольно исполнить — на штраф 50% (п. 6 ст. 13 ЗоЗПП); требование о возврате уплаченного удовлетворяется в 10-дневный срок (п. 1 ст. 31 ЗоЗПП) с начислением неустойки за просрочку.