Правомерен ли отказ ЖЭУ выдать ключи от технического выхода на крышу для ремонта крыши балкона и могут ли заставить демонтировать самовольное остекление и крышу в период моратория

Статус балкона и крыши над ним: общее имущество или имущество собственника

Крыши, ограждающие конструкции и несущие элементы дома входят в состав общего имущества собственников помещений:

1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
   — пп. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Для вашей квартиры на последнем этаже это означает: плита (основание) балкона и несущие конструкции — это, как правило, общая собственность всех собственников дома, поскольку обслуживают более одного помещения и входят в состав фасада/кровли дома. В отличие от них, остекление, установленное предыдущим жильцом на самом балконе (оконные рамы, заполнение проёма), и крыша (козырёк), возведённые поверх балкона и не бывшие элементом проекта дома, — это привнесённые конструкции, а не «общее имущество»: они создавались не для обслуживания более одного помещения, а только для удобства конкретной квартиры.

Разграничение имеет прямое практическое значение. То, что относится к общему имуществу, обязан содержать и ремонтировать тот, кто управляет домом:

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества
— п. 42 Правил № 491

То, что относится к лично возведённым конструкциям (крыша над балконом, само остекление), по общему правилу лежит на бремени собственника квартиры. Именно поэтому ЖЭУ и ссылается на то, что «это не их зона ответственности»: если течь идёт именно из самовольно смонтированной крыши/козырька над балконом, которую ставил прежний жилец, а не из кровли самого дома, то устранение такой течи — формально не обязанность управляющей организации, а бремя владельца этой конструкции.

Картина меняется в двух случаях, которые нужно проверить по факту:

• если крыша/козырёк над балконом фактически является частью конструкции кровли дома (например, сливается с карнизом, закрывает общий свес крыши) либо течь идёт из самой кровли дома, а не из привнесённого козырька — то это общее имущество, и ремонтировать его обязан управляющий;
• если остекление и крыша были закреплены в проектной документации/техпаспорте (у вас есть техпаспорт на квартиру — проверьте, отражена ли там крыша/остекление), то их статус сближается с «предусмотренным проектом».

Вывод: плита и несущие конструкции балкона, а также кровля дома — общее имущество (обслуживает их УК); само остекление и отдельно возведённый над балконом козырёк — привнесённые конструкции, по общему правилу не относящиеся к общему имуществу, и обязанность их ремонта лежит на собственнике, если не доказано, что течь идёт из кровли самого дома либо конструкция стала частью кровли.

Правомерность отказа ЖЭУ выдать ключи от технического выхода на крышу

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать безопасные условия проживания и надлежащее содержание общего имущества:

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Содержание общего имущества включает в том числе осмотр кровли и ограждающих конструкций, выявление протечек и угроз безопасности:

а) осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в пункте 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан
— пп. «а» п. 11 Правил № 491

По договору управления УК обязуется выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества:

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме
— ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Из этих норм следует: если речь идёт о протечке кровли (общего имущества), устранить её и обеспечить к ней доступ — обязанность именно управляющей организации. Отказ выдать ключи от технического выхода на крышу при фиксации протечки общего имущества неправомерен: УК не вправе блокировать доступ к общему имуществу, за содержание которого она отвечает и за которое получает плату.

Однако есть важное различие по предмету работ. Вы просите ключи для альпинистов, чтобы они работали на «крыше балкона», то есть, по-видимому, на привнесённой конструкции, возведённой прежним жильцом. Если работы направлены на ремонт самовольно установленного козырька (не общего имущества), то УК формально вправе не организовывать эти работы и не выдавать ключи — это не её зона ответственности, а ваше бремя. Если же течёт именно кровля дома либо козырёк стал частью кровли, отказ в доступе к общему имуществу для устранения аварийной протечки неправомерен.

Кроме того, отказ в выдаче ключей от технических помещений не может быть произвольным и по соображениям безопасности: доступ на крышу для аварийных работ УК должна обеспечивать с соблюдением требований безопасности, а не отказывать в принципе, если протечка общего имущества зафиксирована (у вас есть акт осмотра, фото, переписка).

Вывод: отказ неправомерен в той части, где речь идёт о протечке кровли/общего имущества — УК обязана обеспечить доступ и устранить течь. В части ремонта лично возведённого козырька над балконом, не являющегося общим имуществом, позиция ЖЭУ о «не своей зоне ответственности» имеет правовое основание, но она не снимает с УК обязанности обеспечить доступ на крышу, если протечка затрагивает кровлю дома.

Вправе ли вас обязать демонтировать остекление и крышу: самовольное переустройство, реконструкция и «мораторий»

Определение переустройства и перепланировки даёт ст. 25 ЖК РФ: переустройство — установка, замена или перенос оборудования, требующие внесения изменений в техпаспорт; перепланировка — изменение границ/площади/внутренней планировки:

Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения. (В редакции Федерального закона от 19.12.2023 № 608-ФЗ ) Статья 25. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ) 1.
— ч. 1 ст. 25 ЖК РФ

Само остекление балкона и навес крыши, как правило, не меняют границы и площадь помещения и не относятся к «инженерным сетям», поэтому не всегда подпадают под понятие переустройства/перепланировки в смысле ст. 25–26 ЖК РФ. Суды исходят из того, что замена балконного остекления, не затрагивающая несущих конструкций, вообще не является реконструкцией:

Замена балконного профиля остекления с деревянного на металлопластиковый не является реконструкцией. Собственник помещения в многоквартирном доме обратился в суд с требованиями к собственникам других помещений в этом многоквартирном доме о приведении фасадной стены многоквартирного дома в первоначальное состояние путем замены металлопластикового профиля остекления балкона на деревянный, аналогичный тому, который было изначально установлено при строительстве дома. В обоснование заявленных требований собственник помещения указал, что в результате замены балконного профиля с деревянного на металлопластиковый собственниками других помещений произошло изменение дизайна и размеров первоначально установленного остекления. Замена балконного профиля фактически является реконструкцией многоквартирного дома, поскольку затрагивает общее имущество собственников, а именно − фасад дома, в связи с чем не может быть выполнена без согласия собственников помещений в многоквартирном доме, а также получения разрешительной документации. Выполненные работы по замене балконного профиля остекления 17 значительно увеличили давление на балконные плиты, что угрожает жизни и здоровью граждан. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении требований отказано.
— п. 9 Обзора судебной практики ВС РФ от 13.12.2023

При этом юридически значим сам факт: работы по остеклению и устройству крыши над балконом затрагивают фасад (общее имущество — пп. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ), а для их проведения на общем имуществе требуется согласие собственников и (при изменении архитектурного облика) согласование:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ) 4 2 .
— ч. 3 ст. 36 ЖК РФ

Правовые последствия определённых ст. 29 ЖК РФ касаются именно «переустройства/перепланировки помещения» (ст. 25–26 ЖК РФ):

Самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 2. Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме лицо несет предусмотренную законодательством ответственность. (В редакции Федерального закона от 27.12.2018 № 558-ФЗ ) 3. Собственник помещения в многоквартирном доме, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель жилого помещения по договору социального найма, договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок
— ч. 1 и ч. 3 ст. 29 ЖК РФ

То есть, если конструкцию квалифицируют как самовольное переустройство/перепланировку, собственника могут обязать привести помещение в прежнее состояние, а за это предусмотрена административная ответственность:

Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме (Наименование в редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 1. Порча жилых помещений или порча их оборудования либо использование жилых помещений не по назначению - (В редакции Федерального закона от 24.04.2020 № 133-ФЗ) влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей ; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от двадцати тысяч до тридцати тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) 2. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, если иное не установлено частью 4 статьи 9.23 настоящего Кодекса, - (В редакции федеральных законов от 24.04.2020 № 133-ФЗ, от 06.04.2024 № 77-ФЗ) влекут наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей ; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей . (В редакции федеральных законов от 22.06.2007 № 116-ФЗ, от 24.04.2020 № 133-ФЗ) Примечание. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность как юридические лица. (Дополнение примечанием - Федеральный закон от 24.04.2020 № 133-ФЗ)
— ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ

Относительно «моратория» важно следующее. В действующем законодательстве я не обнаружил отдельного акта, устанавливающего мораторий на штрафы и демонтаж балконов, возведённых до марта 2022 года: в ходе поиска по федеральному корпусу подобной нормы не найдено (обнаружено лишь Постановление Правительства РФ от 26.03.2022 № 474, регулирующее льготы по начислению пеней за жилищно-коммунальные платежи, к демонтажу балконов не относящееся). Поэтому полагаться на «мораторий на демонтаж» как на установленную гарантию не следует.

Практическое значение для вашей ситуации:

• Дата «до марта 2022 года» сама по себе не даёт «неприкосновенности»: порядок согласования переустройства (ст. 25–26 ЖК РФ) существовал и ранее, и простой давности конструкция не «легализуется» автоматически.
• Однако позиция ВС (замена остекления без влияния на несущие конструкции не считается реконструкцией) работает в вашу пользу независимо от даты: рядовое остекление и лёгкий козырёк, не меняющие площадь и несущую способность дома, как правило, не требуют согласования и не влекут принудительного сноса.
• Конструкция возведена прежним жильцом, а не вами: обязанность привести помещение в прежнее состояние по ч. 3 ст. 29 ЖК РФ обращена к собственнику помещения, но виновный в самовольных действиях характер учитывается при разбирательстве, и любые требования демонтажа подлежат проверке в суде с учётом безопасности и отсутствия нарушения прав соседей.

Вывод: категорично обязать вас снести остекление и крышу лишь на том основании, что они «самовольные и старые», нельзя без квалификации их как переустройства/перепланировки (ст. 25–26 ЖК РФ) и без судебного решения; отдельного «моратория на демонтаж» в законодательстве не выявлено, но практика ВС исключает признание рядового остекления реконструкцией.

Возмещение ущерба от протечки и способы защиты

Если течь идёт из общего имущества (кровля) и это следствие ненадлежащего содержания, управляющая организация обязана возместить вред в полном объёме:

Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине
— п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ

Способ возмещения вреда выбирает суд — в натуре (отремонтировать) либо деньгами (убытки):

Удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить вред в натуре (предоставить вещь того же рода и качества, исправить поврежденную вещь и т.п.) или возместить причиненные убытки (
— ст. 1082 ГК РФ

Под убытками понимаются расходы на восстановление нарушенного права и утрата/повреждение имущества (реальный ущерб):

Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 2. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)
— п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ

Для защиты права можно использовать негаторный иск об устранении препятствий в пользовании имуществом, не связанных с лишением владения:

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

Порядок действий при отказе ЖЭУ:

1. Зафиксируйте протечку (у вас уже есть акт осмотра и фото — сохраните их; акт с датой и подписью представителя УК/ЖЭУ — ключевое доказательство).
2. Направьте в УК письменную претензию (заказным письмом с описью): требование устранить протечку общего имущества и/или обеспечить доступ на крышу, а при необходимости — возместить ущерб. Переписка у вас уже ведётся — продолжайте её письменно.
3. При отказе/бездействии обращайтесь с жалобой в Государственную жилищную инспекцию (контроль за надлежащим содержанием общего имущества и соблюдением УК лицензионных требований) и, при нарушении прав потребителя, в Роспотребнадзор. ГЖИ вправе выдать УК предписание об устранении нарушений, за неисполнение которого предусмотрена административная ответственность (ст. 7.22 КоАП РФ — нарушение правил содержания жилых домов).
4. Для взыскания ущерба от протечки и понуждения УК устранить течь/обеспечить доступ подавайте иск в районный суд по месту нахождения дома (альтернативная подсудность по спорам о защите прав потребителей допускает и суд по месту жительства).

Вывод: ущерб от протечки, если она вызвана ненадлежащим содержанием общего имущества (кровли), подлежит возмещению управляющей организацией в полном объёме (ремонт в натуре или убытки); при отказе защита реализуется через претензию, жалобу в ГЖИ/Роспотребнадзор и иск в районный суд.

Куда жаловаться при отказе ЖЭУ: правомочия ГЖИ и порядок реагирования

Предметом государственного жилищного надзора является, среди прочего, соблюдение требований к использованию и содержанию общего имущества, а также к деятельности управляющих организаций:

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах
— ч. 1 и п. 1 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ

При осуществлении надзора орган ГЖИ вправе выдавать предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований:

При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля в отношении жилых помещений, используемых гражданами, плановые контрольные (надзорные) мероприятия не проводятся. 8. При осуществлении государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля может выдаваться предписание об устранении выявленных нарушений обязательных требований
— ч. 8 ст. 20 ЖК РФ

Это даёт вам прямой инструмент давления на ЖЭУ: жалоба в Госжилинспекцию по месту нахождения дома запускает проверку соблюдения УК требований к содержанию общего имущества, и при подтверждении протечки кровли (общего имущества) ГЖИ выдаёт УК предписание устранить нарушение. За неисполнение предусмотрена административная ответственность:

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц
— ст. 7.22 КоАП РФ

Дополнительные каналы защиты:

• Роспотребнадзор — если вы потребитель услуг УК (вносите плату за содержание жилья) и услуга оказана ненадлежаще;
• прокуратура — по общим правилам надзора за соблюдением законов, когда бездействие УК носит системный характер или затрагивает безопасность проживания (протечка кровли, угроза несущим конструкциям).

При этом важно учитывать ограничение сферы надзора, заданное п. 2 ч. 1 ст. 20 ЖК РФ: к предмету госжилнадзора не относится соблюдение лицензионных требований управляющими организациями — поэтому жалобу следует формулировать именно как нарушение требований к содержанию общего имущества (протечка кровли, отказ в доступе), а не как «нарушение лицензии».

Вывод: при отказе/бездействии ЖЭУ первый и наиболее действенный орган — Госжилинспекция (жалоба о ненадлежащем содержании общего имущества и отказе в доступе); вправе выдать предписание, за неисполнение которого наступает административная ответственность. Параллельно возможны обращения в Роспотребнадзор и прокуратуру.