Как отказаться от оплаты за домофон в квитанции, если договор не подписывал и не пользуюсь услугой?

Является ли домофон общим имуществом и правомерна ли отдельная строка в квитанции

Ключевой вопрос: домофон (переговорно-замочное устройство, ПЗУ) — это оборудование, обслуживающее более одного помещения, то есть общее имущество собственников МКД. Это прямо охватывается нормой:

1. крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения
   — п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Значит, обслуживание подъездного домофона — это работы по содержанию общего имущества, а не личная услуга отдельного собственника. Из этого следует судьба строки в квитанции. Если обслуживание домофона входит в состав работ по содержанию общего имущества, оно оплачивается в составе единой платы за содержание жилья:

1. плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также - коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме). Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; (В редакции Федерального закона от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 3) плату за коммунальные услуги. 1 1 . Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя: 1) плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156 1 настоящего Кодекса; 2) плату за коммунальные услуги. (Дополнение частью - Федеральный закон от 21.07.2014 № 217-ФЗ) 2.
   — п. 1 ч. 2 ст. 154 ЖК РФ

Размер этой платы устанавливается решением общего собрания собственников, а не подрядчиком и не отдельным договором с собственником:

Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9 2 настоящей статьи. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. (В редакции федеральных законов от 29.06.2015 № 176-ФЗ; от 29.07.2017 № 258-ФЗ) 8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного специализированного потребительского кооператива. 8 1 .
— ч. 7 ст. 156 ЖК РФ

Отдельная строка «обслуживание домофона» правомерна ТОЛЬКО в одном случае: если общее собрание собственников приняло решение о дополнительной услуге (сверх минимального перечня) и об отдельной плате за неё, а размер платы определён на собрании. Договор управления одинаков для всех:

1. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме. 5. Договор управления многоквартирным домом заключается: 1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет; 2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года; 3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца. (Часть в редакции Федерального закона от 05.04.2013 № 38-ФЗ) 6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. 7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом. (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ) 8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. 8 1 .
   — ч. 4 ст. 162 ЖК РФ

Вывод по вопросу: если домофон обслуживается в рамках содержания общего имущества, а общее собрание отдельной платы за него не устанавливало, то строка «домофон» — это необоснованное начисление сверх установленной платы за содержание; его можно оспаривать и требовать исключения и возврата. Если же решение общего собрания об отдельной плате было, то вопрос решается иначе (см. блок 3). Решающий факт: есть ли протокол общего собрания об отдельной плате за домофон.

Если домофон обслуживается как отдельная услуга коммерческой организацией по договору, то сам по себе факт отсутствия вашей личной подписи договор не порочит: договор управления МКД заключается на условиях, определённых решением общего собрания (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ), и подпись каждого собственника не требуется. Поэтому ссылаться нужно не на отсутствие подписи как таковой, а на отсутствие законного основания для отдельного начисления.

Можно ли в одностороннем порядке отказаться от услуги «домофон» и требовать перерасчёта

Домофон как часть общего имущества конструктивно обслуживает весь подъезд, а не только вашу квартиру. Поэтому «отказаться» от него как от личной услуги, которую вы не заказывали, можно лишь постольку, поскольку начисление не основано на законе или решении собрания. Здесь работает потребительский механизм защиты от навязанных дополнительных услуг:

условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя; 7) условия, которые ограничивают установленное статьей 16 1 настоящего Закона право потребителя на выбор способа и формы оплаты товаров (работ, услуг); 8) условия, которые содержат основания досрочного расторжения договора по требованию продавца (исполнителя, владельца агрегатора), не предусмотренные законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации; 9) условия, которые уменьшают размер законной неустойки; 10) условия, которые ограничивают право выбора вида требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 18 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, которые могут быть предъявлены продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру) при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг) ненадлежащего качества; 11) условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом; 12) условия, которые устанавливают для потребителя обязанность по доказыванию определенных обстоятельств, бремя доказывания которых законом не возложено на потребителя; 13) условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав;
— подп. 6 п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Продажа дополнительных товаров (выполнение дополнительных работ, оказание дополнительных услуг) за отдельную плату осуществляется продавцом (исполнителем, владельцем агрегатора) исключительно с согласия потребителя. Потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя, владельца агрегатора) возврата уплаченной денежной суммы за проданные без его согласия дополнительные товары (выполненные дополнительные работы, оказанные дополнительные услуги). Запрещается навязывание потребителю дополнительных товаров (работ, услуг) за отдельную плату путем предложения потребителю до заключения договора о приобретении основных товаров (работ, услуг) приобрести дополнительные товары (работы, услуги) или заключить иные договоры, приобретение или заключение которых обусловливается обязательностью при приобретении основных товаров (работ, услуг), если иное не предусмотрено законом. Потребитель вправе отказаться от оплаты навязанных дополнительных товаров (работ, услуг), а если они оплачены, вправе потребовать от продавца (исполнителя, владельца агрегатора) возврата уплаченной денежной суммы. Требование потребителя о возврате уплаченной за навязанные дополнительные товары (работы, услуги) или приобретенные без его согласия дополнительные товары (выполненные дополнительные работы, оказанные дополнительные услуги) денежной суммы подлежит удовлетворению в течение трех дней со дня предъявления указанного требования.
— п. 3.1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Эти нормы адресованы ситуации, когда дополнительная услуга навязана без согласия потребителя: тогда он вправе требовать возврата уплаченного. Но эта норма применима, только если начисление за домофон — самостоятельная дополнительная услуга, а не составная часть содержания общего имущества. Если же домофон — общее имущество, оплачиваемое в составе содержания, то сама по себе невостребованность вами трубки отказа от участия в расходах на содержание общего имущества не даёт: обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества соразмерно доле лежит на собственнике:

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество
— ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Дополнительную опору даёт и то, что молчание акцептом не является:

Молчание не является акцептом, если иное не вытекает из закона, соглашения сторон, обычая или из прежних деловых отношений сторон. (В редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 3. Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
— п. 2 ст. 438 ГК РФ

Риски отказа и неоплаты. Неоплата строки «домофон» до разрешения спора опасна: если начисление признают законным (составная часть содержания), с вас начислят пени, причём их размер ограничен ставками, установленными законом:

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается. (В редакции Федерального закона от 03.11.2015 № 307-ФЗ) 14 1 .
— ч. 14 ст. 155 ЖК РФ

Кроме того, домофон обеспечивает доступность пользования общим имуществом, и управление домом обязано поддерживать такую доступность для всех собственников:

доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме; 4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц; 5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов , установленными Правительством Российской Федерации. (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) (Дополнение частью - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 1 2 . Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации. (Дополнение частью - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 1 3 .
— п. 3 ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ

Поэтому фактическое отключение вашего переговорного устройства и отказ от оплаты не должны приводить к утрате доступа в подъезд или к блокировке общедомового оборудования — такие ограничения прав собственника недопустимы. Если подрядчик/УК угрожает «отключить» вас от общего домофона с потерей доступа в подъезд — это нарушение, а не законное последствие отказа.

Вывод по вопросу: (а) если строка «домофон» — навязанная дополнительная услуга без решения общего собрания и без вашего согласия, вы вправе требовать её исключения и возврата уплаченного; (б) если домофон — часть содержания общего имущества, оплачиваемого всеми соразмерно долям, односторонний отказ от строки невозможен — оспаривать нужно неправомерность отдельного начисления либо требовать перерасчёта только той части, которая действительно является дополнительной услугой. Оспаривание — разумнее, чем не платить молча: при проигрыше со спорной суммы начисляются пени по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ.

Куда обращаться: УК или подрядчик, и что делать, если индивидуальное отключение невозможно без решения собрания

Первичный адресат — управляющая организация (или ТСЖ/кооператив), поскольку именно она начисляет плату и отвечает за содержание общего имущества; подрядчик по домофону самостоятельных требований к вам не предъявляет, он связан договором с УК. УК обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и принимать обращения:

Управляющая организация обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, в том числе посредством предоставления указанным лицам возможности личного обращения в действующий офис управляющей организации либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора, предусматривающего возможность обеспечения такого взаимодействия (далее - представительство управляющей организации). Представительство управляющей организации должно располагаться в пределах муниципального образования, в том числе в пределах внутригородского района в городском округе с внутригородским делением либо внутригородской территории города федерального значения, на территории которого располагаются многоквартирные дома, управление которыми осуществляет такая управляющая организация, в пешей доступности от указанных многоквартирных домов. При этом для целей настоящих Правил под пешей доступностью понимается расстояние не более 3 километров, преодолеваемое пешком. 28.
— п. 27 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 416

Обращение и копия ответа хранятся УК в течение 3 лет:

Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны хранить запрос (обращение) и копию ответа на него в течение 3 лет со дня его регистрации. ____________ 4. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов: a) прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 , ключей от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества в многоквартирном доме, и иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома и управления им (далее - техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование), в порядке, установленном настоящими Правилами, а также их актуализация и восстановление (при необходимости);
— п. 38 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 416

Если технически отключение вашего переговорного устройства невозможно без изменения режима работы общеподъездного оборудования, то решение принимает общее собрание собственников, а не УК и не подрядчик. Общее имущество принадлежит всем собственникам, и распоряжаться им (в том числе изменять состав/режим работы оборудования, передавать объекты общего имущества в пользование) можно только по решению собрания:

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. 4 1 . Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников. (Дополнение частью - Федеральный закон от 29.12.2017 № 462-ФЗ ) 4 2 . В целях, предусмотренных пунктом 6 статьи 6 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 126-ФЗ "О связи", монтаж, эксплуатация и демонтаж сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме, необходимых для оказания услуг связи абоненту-гражданину, являющемуся собственником помещения в многоквартирном доме или нанимателем жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма и заключившему договор об оказании услуг связи, осуществляются без решения общего собрания собственников помещений в этом доме в соответствии с правилами взаимодействия, утвержденными Правительством Российской Федерации в соответствии с пунктом 2 1 статьи 12 настоящего Кодекса.
— ч. 4 ст. 36 ЖК РФ

Порядок проведения собрания и принятия решений — по ст. 44–48 ЖК РФ; для вопросов о дополнительных услугах и их оплате обычно достаточно решения, принятого большинством голосов от числа участвующих в собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ), а для уменьшения общего имущества/реконструкции требуется единогласие (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Вывод по вопросу: (1) требуйте исключения/перерасчёта адресно в УК (или ТСЖ); параллельно запросите у неё протокол общего собрания и договор управления — это база для спора. (2) Если индивидуальное отключение невозможно технически — вопрос решается общим собранием; вы вправе инициировать собрание и поставить вопрос об изменении оплаты/режима обслуживания домофона. Региональные нормы этот механизм не изменяют — регулирование единое по ЖК РФ.

Содержание заявления, приложения и доказательства

Заявление подаётся в УК (или ТСЖ) в двух экземплярах, один — с отметкой о приёме/входящим номером оставьте себе. В заявлении указывают: адрес, реквизиты вашего права собственности; требование об исключении строки «обслуживание домофона» из квитанций с указанием даты, с которой начисление прекращается; требование о перерасчёте и возврате ранее уплаченного за период, охваченный исковой давностью; правовое основание — отсутствие решения общего собрания о дополнительной услуге и плате за неё, ссылка на то, что домофон относится к общему имуществу. Корректная формулировка — «исключить неправомерно начисляемую дополнительную услугу и произвести перерасчёт», а не требование к самой формулировке строки.

Доказательства и приложения. Позицию доказывают: копии квитанций за спорный период (факт и размер начислений); копия документа о праве собственности; копия договора управления, если есть; и главное — протокол общего собрания (если решения о дополнительной плате за домофон нет — его отсутствие и есть ключевое доказательство неправомерности). Если протокола на руках нет, запросите его у УК письменно: УК обязана хранить обращения и техническую документацию, включая ключи и электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества:

Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны хранить запрос (обращение) и копию ответа на него в течение 3 лет со дня его регистрации. ____________ 4. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов: a) прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 , ключей от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронных кодов доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества в многоквартирном доме, и иных технических средств и оборудования, необходимых для эксплуатации многоквартирного дома и управления им (далее - техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование), в порядке, установленном настоящими Правилами, а также их актуализация и восстановление (при необходимости);
— п. 38 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 416

УК обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и принимать обращения:

Управляющая организация обязана обеспечить взаимодействие с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, в том числе посредством предоставления указанным лицам возможности личного обращения в действующий офис управляющей организации либо в многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в случае заключения управляющей организацией с указанным центром договора, предусматривающего возможность обеспечения такого взаимодействия (далее - представительство управляющей организации). Представительство управляющей организации должно располагаться в пределах муниципального образования, в том числе в пределах внутригородского района в городском округе с внутригородским делением либо внутригородской территории города федерального значения, на территории которого располагаются многоквартирные дома, управление которыми осуществляет такая управляющая организация, в пешей доступности от указанных многоквартирных домов. При этом для целей настоящих Правил под пешей доступностью понимается расстояние не более 3 километров, преодолеваемое пешком. 28.
— п. 27 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 416

Ответ на обращение УК обязана дать (хранит обращение с копией ответа 3 года — п. 38 Правил № 416). Срок рассмотрения требования потребителя об исключении недопустимого условия/возврате денег — 10 дней и 3 дня соответственно (п. 3, п. 3.1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Достижение исполнения: добившись удовлетворения, контролируйте, чтобы строка исчезла из следующих квитанций и был выполнен перерасчёт. Если УК отказывается — фиксируйте обращение письменно (отметка о приёме/почтовое отправление с описью) и переходите к жалобе в ГЖИ (жилищный надзор) и/или в Роспотребнадзор, а при необходимости — в суд; предписание ГЖИ об устранении нарушения обязательно для УК (п. 8 ст. 20 ЖК РФ). Судебное решение о перерасчёте и возврате исполняется через исполнительный лист и ФССП.

Вывод по вопросу: заявление подаётся в УК с требованием исключить неправомерное начисление, сделать перерасчёт и вернуть уплаченное. Ключевые доказательства — квитанции за спорный период, документ о праве собственности и (отсутствующий) протокол общего собрания об отдельной плате; их запросите у УК письменно. Отсутствие вашей личной подписи на договоре с подрядчиком самостоятельного значения не имеет — доказывайте отсутствие законного основания начисления.

Возврат уплаченного, проценты и сроки; куда жаловаться при отказе

Если начисление незаконно (нет решения собрания о дополнительной плате), уплаченное за домофон — неосновательное обогащение УК/подрядчика:

Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. 2. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
— п. 1 ст. 1102 ГК РФ

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
— п. 2 ст. 1107 ГК РФ

В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. (В редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 315-ФЗ) 2. Если убытки, причиненные кредитору неправомерным пользованием его денежными средствами, превышают сумму процентов, причитающуюся ему на основании пункта 1 настоящей статьи, он вправе требовать от должника возмещения убытков в части, превышающей эту сумму. 3. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок. 4. В случае, когда соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства, предусмотренные настоящей статьей проценты не подлежат взысканию, если иное не предусмотрено законом или договором. (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) 5. Начисление процентов на проценты (сложные проценты) не допускается, если иное не установлено законом. По обязательствам, исполняемым при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, применение сложных процентов не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
— п. 1 ст. 395 ГК РФ

То есть помимо самой суммы вы вправе требовать проценты по ключевой ставке Банка России с момента, когда УК узнала о неосновательности получения. Общий срок исковой давности — три года (ст. 196 ГК РФ); о применении срока заявляет ответчик, поэтому взыскание реально в пределах трёх лет, предшествующих обращению.

Если УК отказала — жалоба в орган государственного жилищного надзора (региональная ГЖИ), который контролирует соблюдение правил содержания общего имущества и правил изменения размера платы:

Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
— п. 1, 3 ст. 20 ЖК РФ

Дополнительно можно обратиться в Роспотребнадзор (защита прав потребителей) и в суд. В суде на стороне потребителя работают штраф и компенсация морального вреда:

При удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. (В редакции Федерального закона от 21.12.2004 № 171-ФЗ) Если с заявлением в защиту прав потребителя выступают общественные объединения потребителей (их ассоциации, союзы) или органы местного самоуправления, пятьдесят процентов суммы взысканного штрафа перечисляются указанным объединениям (их ассоциациям, союзам) или органам. 7. Штраф, предусмотренный пунктом 6 настоящей статьи, не подлежит взысканию в случае, если изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) в добровольном порядке не удовлетворил требования потребителя по вине потребителя, в том числе в случае уклонения потребителя от совершения действий, предусмотренных настоящим Законом, либо такого неисполнения им обязательств, в результате которого изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) оказался лишен возможности в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя.
— п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины
— ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей»

Вывод по вопросу: при незаконном начислении взыскивайте уплаченное как неосновательное обогащение плюс проценты по ст. 395 ГК РФ (в пределах 3-летнего срока), в суде — также штраф 50% и компенсацию морального вреда. При отказе УК — жалоба в ГЖИ (жилищный надзор) и/или в Роспотребнадзор, далее иск. Иск о защите прав потребителя предъявляется по вашему выбору (в т.ч. по месту жительства), госпошлиной не облагается; спор с УК имущественного характера о возврате платы подсуден мировому судье при цене иска до 100 000 руб., свыше — районному суду.