Балкон без крыши на 2 этаже: кто должен делать водоотведение и козырёк, если УК уклоняется?

Является ли балконная плита 2-го этажа (козырёк над входом) общим имуществом

Балконная плита — это ограждающая несущая конструкция дома, а не часть квартиры. По закону такие конструкции принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений МКД, причём независимо от того, кто фактически пользуется конкретным балконом.

крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма) ; (В редакции федеральных законов от 29.12.2017 № 462-ФЗ , от 06.04.2024 № 67-ФЗ ) 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. (Часть в редакции Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ ) 2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. 3.
— п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ

Это прямо касается вашего балкона: сама плита (3 кв. м), её ограждение, гидроизоляция и водоотвод как элементы несущей/ограждающей конструкции — общее имущество, а не «зона квартиры». Позиция УК «это ваше, разбирайтесь сами» в этой части противоречит закону.

1. Собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287 6 настоящего Кодекса. 2. Собственник помещения, машино-места не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место. (Статья в редакции Федерального закона от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
   — п. 1 ст. 290 ГК РФ

Тот же вывод закреплён в Правилах содержания: в состав общего имущества прямо включены балконные плиты и крыши, а также внутридомовая система водоотведения.

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма); (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 14.09.2024 № 1256) е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
— подп. «в» п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

Судебная практика подтверждает: «балконные и иные плиты» относятся к общему имуществу; уменьшение общего имущества возможно только с согласия ВСЕХ собственников.

состав общего имущества включаются: ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции); механическое, электрическое, санитарно- техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры). Часть 5 этого же раздела Правил № 491 предусматривает, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно- регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, 23 прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.
— п. 12 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 13.12.2023

Ключевой практический нюанс: общим имуществом плита является в силу закона, даже если по техпаспорту она «привязана» к квартире; в спорной ситуации вопрос о границах вашей квартиры и состава общего имущества устанавливается по данным техпаспорта/ЕГРН и обследования. Если будет доказано, что балкон был ранее узаконенной частью квартиры (реконструирован, внесён в ЕГРН как часть помещения), статус может быть иным — но при описанных фактах (типовой балкон 2-го этажа над входом) применяется правило о несущих конструкциях.

Вывод: балконная плита и её ограждающие конструкции — общее имущество собственников МКД. Обязанность содержать, ремонтировать и поддерживать безопасность этого имущества лежит на всех собственниках, а организует её управляющая организация по договору управления. Отговорка УК «это ваша зона» юридически несостоятельна; водоотведение и безопасность козырька — её зона.

Обязанность УК организовать водоотведение, ремонт покрытия и защиту козырька

Управление домом по закону обязано обеспечивать не только «благоприятные», но и БЕЗОПАСНЫЕ условия проживания и надлежащее содержание общего имущества.

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 1 1 . Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
   — ч. 1, ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ

Минимальный перечень работ (обязательный для УК) прямо называет контроль и восстановление элементов металлических ограждений на балконах и козырьках, а также зонтов над входами.

Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания фасадов многоквартирных домов: выявление нарушений отделки фасадов и их отдельных элементов, ослабления связи отделочных слоев со стенами, нарушений сплошности и герметичности наружных водостоков; контроль состояния и работоспособности подсветки информационных знаков, входов в подъезды (домовые знаки и т.д.); выявление нарушений и эксплуатационных качеств несущих конструкций, гидроизоляции, элементов металлических ограждений на балконах, лоджиях и козырьках; контроль состояния и восстановление или замена отдельных элементов крылец и зонтов над входами в здание, в подвалы и над балконами; контроль состояния и восстановление плотности притворов входных дверей, самозакрывающихся устройств (доводчики, пружины), ограничителей хода дверей (остановы); при выявлении повреждений и нарушений - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ. УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 ПРАВИЛА оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649; от 27.03.2018 № 331) 1. Настоящие Правила устанавливают порядок оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. 2.
— п. 9 Минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ № 290

Работы по содержанию перекрытий/покрытий включают выявление отслоения защитного слоя, следов протечек и восстановительные работы — это ровно ваша ситуация с отслаивающимся покрытием и застоем воды.

Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания перекрытий и покрытий многоквартирных домов: выявление нарушений условий эксплуатации, несанкционированных изменений конструктивного решения, выявления прогибов, трещин и колебаний; выявление наличия, характера и величины трещин в теле перекрытия и в местах примыканий к стенам, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из монолитного железобетона и сборных железобетонных плит; выявление наличия, характера и величины трещин, смещения плит одной относительно другой по высоте, отслоения выравнивающего слоя в заделке швов, следов протечек или промерзаний на плитах и на стенах в местах опирания, отслоения защитного слоя бетона и оголения арматуры, коррозии арматуры в домах с перекрытиями и покрытиями из сборного железобетонного настила; выявление наличия, характера и величины трещин в сводах, изменений состояния кладки, коррозии балок в домах с перекрытиями из кирпичных сводов; выявление зыбкости перекрытия, наличия, характера и величины трещин в штукатурном слое, целостности несущих деревянных элементов и мест их опирания, следов протечек на потолке, плотности и влажности засыпки, поражения гнилью и жучками-точильщиками деревянных элементов в домах с деревянными перекрытиями и покрытиями; проверка состояния утеплителя, гидроизоляции и звукоизоляции, адгезии отделочных слоев к конструкциям перекрытия (покрытия);
— п. 4 Минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ № 290

Технические требования к водоотводу прямо заданы региональным нормативом: уклон балконной плиты не менее 3% с организованным отводом воды.

Уклон балконной (лоджии) плиты должен быть не менее 3% от стены здания, с организацией отвода воды металлическим фартуком, с выносом не менее 3-5 см. Фартук должен быть заведен под гидроизоляционный слой. При наличии ограждения, закрывающего торец балконной плиты, отвод воды осуществляется путем восстановления гидроизоляционного ковра, укладки керамической плитки и устройства капельника по нижней поверхности с отступлением на 3-5 см. от ее торца. В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров запрещается выход на них (под расписку) владельцам, пользователям, собственникам, арендаторам помещений. При этом закрываются и опломбируются выходы на балконы, лоджии и эркеры и принимаются меры по приведению их в технически исправное состояние. Тротуары и территории, расположенные под аварийными балконами, лоджиями, эркерами и участками с обрушением штукатурных слоев и облицовочных материалов, ограждаются с обозначением границы опасной зоны. В необходимых случаях для инженерных обследований несущей способности фасадов (например, при устройстве систем наружной теплоизоляции) должны привлекаться соответствующие инженерные или проектно-изыскательские организации, имеющие лицензию на техническое обследование зданий и сооружений. 2.8. При аварийном состоянии фасадов, угрожающих безопасности людей, их ремонт должен выполняться незамедлительно, по выявлению этого состояния. 2.9.
— абз. 3 п. 2.7 Норматива г. Москвы ЖНМ-2007/03 (утв. Постановлением Правительства Москвы № 651-ПП)

Отсутствие организованного водоотведения и наледь — это нарушение, которое УК обязана устранить, а при угрозе безопасности — немедленно.

1. Общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом , в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения ; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 09.07.2016 № 649) г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила предоставления коммунальных услуг) ;
   — п. 10 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

В договоре управления (ст. 162 ЖК РФ) УК приняла обязательство оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.

1. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 05.04.2013 № 38-ФЗ; от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 2 1 .
   — ч. 2 ст. 162 ЖК РФ

Вывод: организация водоотведения с балконной плиты, восстановление гидроизоляции/покрытия и восстановление либо замена козырька и ограждения — обязанность УК как часть содержания общего имущества. Работы, устраняющие угрозу безопасности, выполняются незамедлительно; плановый ремонт — по решению общего собрания о текущем ремонте. Требуйте письменно, ссылаясь на п. 9 и п. 4 Минимального перечня № 290, п. 10–11 Правил № 491 и Норматив ЖНМ-2007/03.

За чей счёт: содержание/текущий ремонт за плату, капремонт — за счёт фонда

Плита, её гидроизоляция и козырёк содержатся за счёт платы за содержание жилого помещения — собственник не платит отдельно «за свой балкон».

1. Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. 2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. 3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации. (В редакции федеральных законов от 23.07.2008 № 160-ФЗ; от 27.07.2010 № 237-ФЗ) 4. В соответствии с принципами, установленными Правительством Российской Федерации, исполнительными органами субъектов Российской Федерации устанавливаются перечни мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, подлежащих проведению единовременно и (или) регулярно. Реализация указанных мероприятий осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными Федеральным законом от 23 ноября 2009 года № 261-ФЗ "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". (Дополнение частью - Федеральный закон от 23.11.2009 № 261-ФЗ ) (В редакции федеральных законов от 08.08.2024 № 232-ФЗ, от 23.07.2025 № 232-ФЗ) Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме 1.
   — ч. 1 ст. 39 ЖК РФ

Расходы на капитальный ремонт финансируются из фонда капремонта, а не из кармана одного жильца.

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах "а" - "д" пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества ; и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, включенных в утвержденный в установленном законодательством Российской Федерации порядке перечень мероприятий; (Дополнение подпунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 ) к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т. д.), за исключением случаев, когда обязанность по установке и вводу в эксплуатацию приборов учета электрической энергии возложена на гарантирующего поставщика в соответствии с Федеральным законом "Об электроэнергетике" ;
— подп. «з» п. 11 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ № 491

Решение о текущем ремонте общего имущества принимается общим собранием собственников — этим же решением определяется перечень работ.

4 1 ) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 04.06.2011 № 123-ФЗ) 4 2 ) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 4 3 ) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161 1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; (Дополнение пунктом - Федеральный закон от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 4 4 ) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также - договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами и об определении даты заключения соответствующих договоров ;
— ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (п. 4.1)

Позиция УК «делайте за свой счёт» незаконна: собственник не обязан финансировать ремонт общего имущества отдельно сверх установленной платы, а текущий/капитальный ремонт проводится в порядке, установленном ЖК РФ, за счёт платы и фонда капремонта. Если дефект устраним в рамках текущего содержания — это обязанность УК без доплаты.

Вывод: водоотведение, ремонт покрытия и козырька выполняются за счёт средств, уже собираемых на содержание/текущий ремонт, а при необходимости капремонта — за счёт фонда капремонта. Личных платежей с вас не требуется; фактическое финансирование — предмет решения общего собрания либо плана работ УК.

Куда обращаться и как заставить УК выполнить работы

Контроль за содержанием общего имущества осуществляет государственный жилищный надзор (региональная жилищная инспекция, ГЖИ); по итогам проверки выдаётся предписание.

1. Предметом государственного жилищного надзора является соблюдение юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами обязательных требований, установленных жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности, законодательством о газоснабжении в Российской Федерации в отношении жилищного фонда, за исключением муниципального жилищного фонда: (В редакции Федерального закона от 18.03.2023 № 71-ФЗ) 1) требований к использованию и сохранности жилищного фонда, в том числе требований к жилым помещениям, их использованию и содержанию, использованию и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах, порядку осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое в многоквартирном доме, порядку осуществления перепланировки и (или) переустройства помещений в многоквартирном доме; 2) требований к формированию фондов капитального ремонта; 3) требований к созданию и деятельности юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, осуществляющих управление многоквартирными домами, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах; 4) требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов;
   — ч. 1, ч. 8 ст. 20 ЖК РФ

За нарушение правил содержания и ремонта домов виновные лица привлекаются к административной ответственности.

Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - (В редакции Федерального закона от 28.12.2009 № 380-ФЗ) влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. (В редакции Федерального закона от 22.06.2007 № 116-ФЗ)
— ст. 7.22 КоАП РФ

Способ защиты права собственника — требование об устранении нарушений, даже не связанных с лишением владения; в суде можно требовать присуждения к исполнению обязанности в натуре.

Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
— ст. 304 ГК РФ

1. В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1). 2. Защита кредитором своих прав в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи не освобождает должника от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (глава 25). (Дополнение статьей - Федеральный закон от 08.03.2015 № 42-ФЗ) Глава 22. Исполнение обязательств
   — п. 1 ст. 308.3 ГК РФ

Помощник в сборе доказательств — совет МКД/председатель, который подписывает акты о нарушении нормативов и обращается в органы местного самоуправления и суд.

ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса; (В редакции Федерального закона от 31.07.2020 № 277-ФЗ) 5) на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном многоквартирном доме по делам, связанным с управлением данным многоквартирным домом и предоставлением коммунальных услуг.
— п. 1–2 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ

Порядок: 1) письменная претензия (заявка) в УК с требованием обследовать плиту, организовать водоотвод, отремонтировать покрытие/козырёк и оградить опасную зону — с отметкой о вручении; 2) при бездействии — жалоба в ГЖИ (через ГИС ЖКХ или письменно) с просьбой провести проверку и выдать предписание; 3) обращение в прокуратуру и Роспотребнадзор при угрозе жизни и здоровью; 4) иск в суд к УК об обязании выполнить работы и взыскании судебной неустойки. Такие иски по спорам об управлении МКД подсудны суду районного звена общей юрисдикции по месту нахождения ответчика (УК) и рассматриваются по правилам ГПК РФ.

Вывод: заставить УК можно через предписание ГЖИ и суд. Направляйте мотивированную претензию, затем жалобу в ГЖИ и прокуратуру; при отказе — иск к УК об обязании устранить нарушения с присуждением судебной неустойки за неисполнение судебного акта. Иск предъявляется в районный суд общей юрисдикции по месту нахождения УК; требования освобождаются от госпошлины как связанные с защитой прав потребителей.

Ответственность за вред при падении предметов/наледи на людей

Если с козырька/балкона что-то упадёт и будет причинён вред, отвечает причинитель; законом обязанность возмещения может быть возложена и на лицо, не являющееся причинителем.

1. Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Законом может быть установлена обязанность лица, не являющегося причинителем вреда, выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. (В редакции Федерального закона от 28.11.2011 № 337-ФЗ) 2. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда. 3. Вред, причиненный правомерными действиями, подлежит возмещению в случаях, предусмотренных законом. В возмещении вреда может быть отказано, если вред причинен по просьбе или с согласия потерпевшего, а действия причинителя вреда не нарушают нравственные принципы общества.
   — п. 1 ст. 1064 ГК РФ

Особый случай — вред вследствие недостатков работы/услуги по содержанию: он возмещается исполнителем независимо от вины и от того, состоял потерпевший с ним в договоре.

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица вследствие конструктивных, рецептурных или иных недостатков товара, работы или услуги, а также вследствие недостоверной или недостаточной информации о товаре (работе, услуге), подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара, лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем), независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются лишь в случаях приобретения товара (выполнения работы, оказания услуги) в потребительских целях, а не для использования в предпринимательской деятельности.
— ст. 1095 ГК РФ

Для УК это означает повышенную ответственность за ненадлежащее содержание козырька: если травма или ущерб возникли из-за неорганизованного водоотвода, наледи или аварийного состояния плиты (недостаток содержания как «услуги»), вред возмещается независимо от вины. Это и основание для ГЖИ выдать предписание при угрозе безопасности.

Вывод: за вред, причинённый падением предметов/наледи, отвечает причинитель, а по недостаткам содержания — исполнитель (УК) независимо от вины. Это дополнительный аргумент для ГЖИ и прокуратуры о незамедлительном устранении угрозы.

Сроки, альтернативы и защита при бездействии

Сроки рассмотрения обращений в госорганы (включая ГЖИ) и УК по правилам рассмотрения обращений — 30 дней с возможностью продления ещё на 30.

Письменное обращение, поступившее в государственный орган, орган местного самоуправления или должностному лицу в соответствии с их компетенцией, рассматривается в течение 30 дней со дня регистрации письменного обращения, за исключением случая, указанного в части 1 1 настоящей статьи. (В редакции Федерального закона от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 1 1 . Письменное обращение, поступившее высшему должностному лицу субъекта Российской Федерации (руководителю высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации) и содержащее информацию о фактах возможных нарушений законодательства Российской Федерации в сфере миграции, рассматривается в течение 20 дней со дня регистрации письменного обращения. (Дополнение частью - Федеральный закон от 24.11.2014 № 357-ФЗ ) 2. В исключительных случаях, а также в случае направления запроса, предусмотренного частью 2 статьи 10 настоящего Федерального закона, руководитель государственного органа или органа местного самоуправления, должностное лицо либо уполномоченное на то лицо вправе продлить срок рассмотрения обращения не более чем на 30 дней, уведомив о продлении срока его рассмотрения гражданина, направившего обращение.
— ст. 12 Федерального закона № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан», п. 1

Альтернатива, если УК и ГЖИ затягивают: провести строительно-техническое обследование плиты и водоотвода за свой счёт, а затем взыскать эти расходы с виновной стороны как убытки, одновременно используя заключение как доказательство в суде.

1. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
   — п. 2 ст. 15 ГК РФ

Эта же норма даёт право одновременно с иском об обязании выполнить работы требовать возмещения реального ущерба (например, стоимость самостоятельного обследования, устранения последствий протечек в квартире) с УК. Для инициирования капитального ремонта (если требуется замена плиты либо серьёзное переустройство водоотведения) альтернативой является созыв общего собрания собственников и включение работ в решение о капремонте за счёт фонда.

Вывод: заявления в УК и ГЖИ рассматриваются в срок до 30 дней. Если реакции нет, правомерно заказать независимое обследование за свой счёт и взыскать эти затраты с УК как убытки в том же суде, одновременно требуя обязать УК выполнить работы.