Дом без управляющей компании и обслуживания: куда обращаться, если нет ЖКХ, дворника и уборки территории

Обязанность собственников выбрать способ управления домом

Ваш дом — многоквартирный (2 этажа, менее 30 квартир), поэтому к нему применяются общие требования Жилищного кодекса об управлении. Отсутствие управляющей компании, ТСЖ и квитанций не означает, что обязанностей ни у кого нет: обязанность выбрать способ управления прямо возложена законом на собственников помещений.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; (В редакции федеральных законов от 21.07.2014 № 255-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. 2 1 .
   — ч. 2 ст. 161 ЖК РФ

Для вашего дома доступны все три способа, включая упрощённый — непосредственное управление (он допустим именно для домов с количеством квартир не более тридцати; ваш дом подходит под это условие). При непосредственном управлении собственники заключают договоры с подрядчиками напрямую, без управляющей организации.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157 2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами. (В редакции федеральных законов от 04.06.2011 № 123-ФЗ; от 03.04.2018 № 59-ФЗ) 1 1 . Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: 1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома; 2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
— ч. 1 ст. 161 ЖК РФ

Управление домом — не право, а обязанность, и она должна обеспечивать надлежащее содержание общего имущества, включая придомовую территорию. Тот факт, что дом «на балансе ни у кого не числится» и 5 лет никто не инициировал собрание, юридически не освобождает вас и других собственников от данной обязанности: бремя содержания общего имущества несёт собственник.

1. Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Уплата дополнительных взносов, предназначенных для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, осуществляется собственниками помещений в многоквартирном доме в случае, предусмотренном частью 1 1 настоящей статьи. (В редакции федеральных законов от 25.12.2012 № 271-ФЗ; от 28.12.2013 № 417-ФЗ; от 29.06.2015 № 176-ФЗ) 1 1 . В случае принятия собственниками помещений в многоквартирном доме, которые формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и при этом невозможности использования средств фонда капитального ремонта на финансирование услуг и (или) работ по капитальному ремонту, предусмотренных принятым решением собственников помещений в многоквартирном доме, в определенные принятым решением сроки собственники помещений в этом доме вправе принять на общем собрании собственников помещений в этом доме решение о дополнительном взносе для оплаты указанных услуг и (или) работ и порядке его уплаты.
   — ч. 1 ст. 158 ЖК РФ

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 211. Риск случайной гибели имущества Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 212. Субъекты права собственности 1. В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. 2. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. 3. Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом. Законом определяются виды имущества, которые могут находиться только в государственной или муниципальной собственности. 4. Права всех собственников защищаются равным образом. Статья 213. Право собственности граждан и юридических лиц 1. В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам. 2.
— ст. 210 ГК РФ, п. 4

Вывод по вопросу 1. Собственники помещений обязаны выбрать способ управления домом. Для вашего дома (менее 30 квартир) доступен самый простой вариант — непосредственное управление, а также ТСЖ или управляющая организация. Пока способ управления не выбран, именно собственники несут бремя содержания общего имущества (включая придомовую территорию), а обязанность платить за содержание не «отменяется» отсутствием квитанций.

Обязанность органа местного самоуправления провести открытый конкурс

Главный рычаг в вашей ситуации — то, что за бездействие собственников отвечает орган местного самоуправления (администрация муниципалитета). Закон обязывает его провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, если собственники не выбрали способ управления.

1. Орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
   — ч. 4 ст. 161 ЖК РФ

Правила, утверждённые Правительством РФ, подтверждают, что конкурс проводится в том числе когда общее собрание по выбору способа управления вообще не проводилось.

1. Конкурс проводится, если: 1) собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях: собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;
   — Правила проведения открытого конкурса, утв. Постановлением Правительства РФ № 75 от 06.02.2006, п. 3

Поскольку у вас уже более 5 лет не выбран способ управления, у администрации давно возникла обязанность провести конкурс и назначить управляющую организацию. Её бездействие — нарушение закона, которое вы вправе обжаловать.

Кроме того, при отсутствии управления орган местного самоуправления в трёхмесячный срок созывает общее собрание собственников (по вопросу совета дома или создания ТСЖ), если собственники сами его не избрали.

при условии, если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о создании в данном доме товарищества собственников жилья. 3. Совет многоквартирного дома не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам. 4. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир. 5. Совет многоквартирного дома: 1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
— ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ

А если собственники не приняли решение о выборе способа управления, размер платы за содержание жилья устанавливает орган местного самоуправления — то есть обязанность урегулировать «бесхозное» состояние дома лежит именно на муниципалитете, а не только на жильцах.

такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) с учетом методических рекомендаций, утвержденных федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Предельные индексы изменения размера платы за содержание жилого помещения в указанных случаях определяются органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) в соответствии с указанными методическими рекомендациями. (В редакции Федерального закона от 03.04.2018 № 59-ФЗ)
— ч. 4 ст. 158 ЖК РФ

Вывод по вопросу 2. Орган местного самоуправления обязан: (1) провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, поскольку способ управления не выбран более полугода; (2) созвать общее собрание собственников для избрания совета дома или создания ТСЖ; (3) установить размер платы за содержание жилья, если собственники не сделали это сами. Всё это — обязанности администрации муниципалитета, а не «просьба», поэтому её бездействие подлежит обжалованию.

Содержание придомовой территории и вывоз мусора: кто обязан

Отсутствие дворника и неуборка территории — прямое следствие отсутствия управления. Закон чётко определяет состав обязательных работ по содержанию придомовой территории, которые должно выполняться управляющей организацией (или подрядчиками при непосредственном управлении).

1. Работы по содержанию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома (далее - придомовая территория), в холодный период года: очистка крышек люков колодцев и пожарных гидрантов от снега и льда толщиной слоя свыше 5 см; сдвигание свежевыпавшего снега и очистка придомовой территории от снега и льда при наличии колейности свыше 5 см; очистка придомовой территории от снега наносного происхождения (или подметание такой территории, свободной от снежного покрова); очистка придомовой территории от наледи и льда; очистка от мусора урн, установленных возле подъездов, и их промывка; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 15.12.2018 № 1572) уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд.
   — п. 24 Минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013

1. Работы по содержанию придомовой территории в теплый период года: подметание и уборка придомовой территории; очистка от мусора и промывка урн, установленных возле подъездов; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 15.12.2018 № 1572) уборка и выкашивание газонов; прочистка ливневой канализации; уборка крыльца и площадки перед входом в подъезд, очистка металлической решетки и приямка.
   — п. 25 Минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013

Эти работы входят в минимальный перечень услуг, обязательных при любом способе управления. Пока никто не выполняет их — обязанность по организации ложится на собственников (через выбор способа управления), а в переходный период подталкивать администрацию к конкурсу.

Что касается мусора у подъезда — вывоз твёрдых коммунальных отходов (ТКО) обеспечивает региональный оператор, работающий на территории вашего субъекта РФ, и он обязан заключить договор с собственниками ТКО. Это платная коммунальная услуга, независимая от наличия управляющей компании.

региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее также - региональный оператор) - оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами - юридическое лицо, которое обязано заключить договор на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с собственником твердых коммунальных отходов, которые образуются и места накопления которых находятся в зоне деятельности регионального оператора; (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ) (В редакции Федерального закона от 31.12.2017 № 503-ФЗ) группы однородных отходов - отходы, классифицированные по одному или нескольким признакам (происхождению, условиям образования, химическому и (или) компонентному составу, агрегатному состоянию и физической форме); (Дополнение абзацем - Федеральный закон от 29.12.2014 № 458-ФЗ) баланс количественных характеристик образования, утилизации, обезвреживания, захоронения твердых коммунальных отходов на территории субъекта Российской Федерации - соотношение количества образовавшихся твердых коммунальных отходов и количественных характеристик их утилизации, обезвреживания, захоронения, передачи в другие субъекты Российской Федерации (поступления из других субъектов Российской Федерации) для последующих утилизации, обезвреживания, захоронения;
— абз. 24 ст. 1 ФЗ «Об отходах производства и потребления» (понятие регионального оператора), п. 1

Работы по организации и содержанию мест накопления ТКО (контейнерных площадок) — тоже часть минимального перечня, то есть в норме их выполняет лицо, управляющее домом.

26 1 . Работы по организации и содержанию мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок. Указанные работы не включают уборку мест погрузки твердых коммунальных отходов. В настоящем перечне понятие "уборка мест погрузки твердых коммунальных отходов" используется в значении, предусмотренном Правилами обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 7 марта 2025 г. № 293 "О порядке обращения с твердыми коммунальными отходами" . (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 07.03.2025 № 293 ) (Пункт в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 15.12.2018 № 1572) 26 2 . Организация накопления отходов I - IV классов опасности (отработанных ртутьсодержащих ламп и др.) и их передача в организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению таких отходов. (Дополнение пунктом - Постановление Правительства Российской Федерации от 15.12.2018 № 1572) 27. Работы по обеспечению требований пожарной безопасности - осмотры и обеспечение работоспособного состояния пожарных лестниц, лазов, проходов, выходов, систем аварийного освещения, пожаротушения, сигнализации, противопожарного водоснабжения, средств противопожарной защиты, противодымной защиты. 28.
— п. 26(1) Минимального перечня, утв. Постановлением Правительства РФ № 290 от 03.04.2013

Вывод по вопросу 3. Уборка придомовой территории (снег, мусор, урны, крыльцо) входит в обязательный минимальный перечень работ по содержанию общего имущества (п. 24–25 Минимального перечня) и должна выполняться управляющей организацией; вывоз ТКО — обязанность регионального оператора. В вашем случае обе обязанности «обнулены» отсутствием управления, поэтому ключевой шаг — именно понуждение администрации к конкурсу и/или выбор способа управления собственниками.

Куда обращаться и порядок действий

Решить проблему можно двумя параллельными путями: активным (самим инициировать управление) и надзорным (понудить власти).

Путь 1 (активный) — общее собрание собственников. Любой собственник вправе созвать внеочередное общее собрание.

1. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
   — ч. 2 ст. 45 ЖК РФ

На собрании достаточно простого большинства голосов от числа участвующих (ст. 46 ЖК РФ) для выбора способа управления. Для вашего малого дома это реально: соберите собственников, выберите либо непосредственное управление (с заключением прямых договоров на уборку, вывоз ТКО, обслуживание), либо управляющую организацию. Решение оформляется протоколом.

Путь 2 (надзорный) — понуждение администрации. Направьте коллективное заявление (обращение) в:

1. Администрацию муниципалитета (орган местного самоуправления) — с требованием провести открытый конкурс по отбору управляющей организации (основание — ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, Правила № 75).
2. Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) субъекта РФ — с жалобой на отсутствие управления домом и на бездействие ОМСУ; ГЖИ осуществляет региональный государственный жилищный надзор (ст. 20 ЖК РФ) и вправе выдать предписание об устранении нарушений.
3. Прокуратуру — с жалобой на бездействие органа местного самоуправления (не проведён конкурс в течение 5 лет), прокурор вправе внести представление об устранении нарушений закона.

Если одновременно с этим в доме живут наниматели муниципальных квартир, по вопросам содержания муниципального жилфонда отвечает администрация как собственник — это усиливает ваши требования.

Вывод по вопросу 4. Самый надёжный и быстрый способ — параллельно: (а) самим созвать общее собрание и выбрать способ управления (для малого дома проще всего непосредственное управление); (б) подать обращение в администрацию, ГЖИ и прокуратуру с требованием провести открытый конкурс по отбору управляющей организации. Для дома с менее 30 квартирами вы вправе выбрать непосредственное управление — это избавит от необходимости привлекать управляющую компанию, но обязанность содержать общее имущество и придомовую территорию всё равно возникнет у собственников.